Отчет работы фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство»

Превышение расчетной стоимости пая над биржевой стоимостью

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый паевой инвест фонд недвижимости, а это значит, что погашение паев осуществляется по завершении срока фонда, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке. Для удобства совершения сделок на вторичном рынке паи фонда были выведены на Московскую Биржу (тикер на фондовому рынку Фондовая биржа ММВБ: ПИФАрсЖС) по инициативе компании. Операции на бирже позволяют совершать сделки с паями анонимно, отпадает необходимость в самостоятельном поиске и общении с потенциальными покупателями или продавцами, сделки проводятся через биржевого брокера.

Наличие организованного вторичного рынка привело к ситуации, когда стоимость паев фонда на вторичном рынке существенно ниже их расчетной стоимости, формирующейся исходя из цены квартир фонда. В последнее время расчетная стоимость пая выше стоимости на бирже примерно на 60-70%.

Превышение расчетной стоимости над биржевой возникает из-за того, что спрос на паи фонда на вторичном рынке со стороны потенциальных покупателей ниже предложения. На наш взгляд, существует две основные причины возникновения этой ситуации:

1. Непонимание инвесторами сути инвестиционного продукта и как следствие необоснованные страхи относительно работы фонда.

— Страх резкого снижения стоимости недвижимости. С февраля 2007 года (с начала обращения паев на вторичном рынке) до июля 2008 года биржевая цена пая была на одном уровне с расчетной. Затем начался кризис, в результате которого некоторые инвесторы поддались панике и, ожидая обесценивания недвижимости, начали продавать паи по цене существенно ниже расчетной. Цена пая на бирже с пика, достигнутого в сентябре 2008 года, снизилась более чем на 70% к декабрю. Недвижимость при этом не падала столь стремительными темпами. Расчетная цена пая с пика, достигнутого в октябре 2008 года, снизилась на 30% к февралю 2010 года.

— Страх того, что оценка квартир в фонде искусственно завышена. Оценка квартир фонда проводится не реже 1 раза в полгода независимым оценщиком, который осуществляет оценку на основании рыночных аналогов. В отличие, например, от коммерческой недвижимости, недостатков в аналогах по жилой недвижимости нет и поэтому оценочная стоимость квартир фонда максимальна близка к их реализационной стоимости. Так, на 31 декабря 2012 года квадратный метр в продаваемых нами квартирах был оценен в 97 677 рублей, а средняя реализационная стоимость составляла 97 362 рубля. Для сравнения средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге на вторичном рынке — 95 809 рублей (при этом данные bn.ru учитывают всю недвижимость на вторичном рынке, а в фонде — только квартиры в новых домах).

— Страх нечестности и недобросовестной работы управляющей компании фонда. Безусловно, инвесторы вправе не доверять управляющей компании, более того, это абсолютно верное поведение при инвестировании своих денег. Необходимо очень внимательно изучить компанию, ее методики и информацию о фонде перед принятием решения об инвестировании. Для того чтобы помочь инвесторам с проведением такого анализа, мы ведем свою деятельность открыто и предоставляем весь спектр информации о работе фонда: ежемесячные отчеты, информацию о сделках с квартирами, подробную информацию о каждом объекте в продаже на сайте flats.arsagera.ru, аналитику по рынку недвижимости. Кроме того аудитором фонда является компания «Deloitte & Touche» (это единственный ЗПИФ недвижимости с аудитором из большой четверки аудиторских компаний). Если представленной информации будет недостаточно, то Вы можете прийти к нам в офис или позвонить по телефону и мы ответим на любой Ваш вопрос о работе фонда.

2. Кризис ликвидности. Если кому-либо из текущих пайщиков фонда срочно понадобились деньги на свои неотложные нужды, и он не может ждать до окончания срока деятельности фонда, то у пайщика есть возможность продать свои паи на вторичном рынке. Как правило, если есть необходимость что-то продать максимально быстро, то продавец готов поступиться ценой ради скорости продажи. Причем продавать паи могут не только физические лица, но и институциональные инвесторы (например, банки), у которых есть определенные требования к структуре активов.

Рассматривая для себя инвестиционную идею фонда, стоит ответить на следующие вопросы:

Считаете ли Вы, что цены на недвижимость в Санкт-Петербурге снизятся к 2015 году?

Верите ли Вы в то, что оценка квартир в фонде завышена и не соответствует действительности?

Доверяете ли Вы команде, работающей над управлением фондом?

Готовы ли Вы инвестировать средства и не изымать их до конца 2015 года?

Если на первые 2 вопроса Вы ответили отрицательно, а на вторые 2 — положительно, то для Вас существующее превышение расчетной стоимости над биржевой — это очень интересная инвестиционная возможность. Покупая паи на бирже, Вы фактически покупаете долю в праве собственности на имущество фонда, а значит становитесь совладельцем недвижимости, при этом с большой снижением цены.

Инвестиционные возможности. Прекращение деятельности фонда

При покупке паев фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» мы рекомендуем ориентироваться на дату окончания деятельности фонда (31 декабря 2015 года), как на период инвестирования. В этом случае результат инвестиций – это превышение расчетной стоимости над биржевой плюс изменение стоимости самой недвижимости за этот период да еще и «с плечом». Математически пример расчета результата «с плечом» выглядит следующим образом: в случае, если Вы приобрели актив на бирже с снижением цены в 50% от стоимости (то есть превышение составляет 100%), то рост стоимости актива на 10% означает, что для Вас результат будет составлять 20% (то есть на 100% больше).

При покупке в фонд квартир на этапе строительства мы также ориентируемся на дату окончания срока деятельности фонда. В частности, сегодня мы не приобретаем в фонд квартиры, плановый срок сдачи которых намечен позже декабря 2014 года. Таким образом, на последующее оформление прав собственности и продажу квартир мы отводим 1 год. Стоит отметить, что согласно Федеральному закону «Об инвестиционных фондах», управляющей компании отводится срок в 6 месяцев на реализацию имущества и прекращение фонда.

Ближе к окончанию деятельности фонда крупные пайщики фонда (обладающие долей более чем в 10% от всех паев), которые хотят иметь возможность и после 2015 года использовать наш инвестиционный продукт, могут вынести на голосование всех пайщиков вопрос о продлении фонда. Голосование будет осуществляться заочно, пайщики смогут отдать свои бюллетени в офисе компании, но так как нет необходимости в личном присутствии, то проголосовать можно будет и по почте. Фонд может продолжить свою работу, только если за это проголосует более 50% пайщиков (по количеству паев). В этом случае голосовавшие «против» будут иметь возможность подать заявку на погашение паев и после этого погасить их по расчетной стоимости.

Пайщики, которые захотят погасить свои паи, в любом случае смогут сделать это, но возможны два варианта развития событий:

1. Погашение в 2016 году. Фонд прекращает свою деятельность 31.12.2015 и в этом случае никаких дополнительных действий предпринимать не надо. Тем, кто приобретал паи на бирже, погашение произойдет в пользу номинального держателя (брокера), а тот уже рассчитается с пайщиком. Процедура сходна с выплатой дивидендов по акциям.

2. Погашение до конца 2015 года. До окончания срока деятельности фонда может быть проведено общее собрание пайщиков и фонд может продолжить свою работу, если за это проголосует более 50% пайщиков (по количеству паев). В этом случае, только голосовавшие «против» будут иметь возможность погасить свои паи по расчетной стоимости. Если Вы проголосовали «против» решения о продлении фонда, то Вам будет необходимо подать заявку на погашение паев в управляющую компанию. В случае приобретения паев на бирже заявку на погашение должен подавать номинальный держатель (брокер). Брокеры часто незнакомы с данной процедурой, поэтому, если Ваш брокер будет не готов выполнить данную операцию, Вам необходимо перевести Ваши паи в реестр фонда и после этого самостоятельно подать заявку на погашение. Тогда погашение произойдет на Ваш расчетный счет. Стоит отметить, что продление фонда даже предпочтительнее для желающих погасить паи, так как в этом случае существенно сокращается срок выплат.

Расчетная стоимость пая и изменение стоимости жилой недвижимости

Для того чтобы оценить качество работы по управлению активами фонда, необходимо сравнить результат фонда (то есть изменение расчетной стоимости пая) и бенчмарк. В качестве бенчмарка фонда используются средние цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по данным Бюллетеня Недвижимости (www.bn.ru). Ниже представлено сравнение результата фонда и бенчмарка на 29 декабря 2012 года.

* Разница между изменением стоимости пая без учета расходов фонда и с учетом расходов на соответствующих временных окнах.

Эти данные на практике подтверждают, что результат фонда близок или превосходит изменение стоимости жилой недвижимости, что является одной из важных составляющих результата инвестирования.

Результат фонда учитывает в себе расходы, которые несет фонд (согласно правилам, расходы не более 3,7% от СЧА в год), и изменение стоимости объекта от увеличения строительной готовности. Бенчмарк в свою очередь не учитывает транзакционные издержки при инвестировании в недвижимость и не учитывает строительную готовность. В связи с этим интересно посмотреть на разницу между бенчмарком и результатом фонда, учитывающим расходы.

Уровень расходов фонда характеризует транзакционные издержки, возникающие при инвестировании в недвижимость. В данном случае расходы представлены на примере фонда недвижимости, однако транзакционные издержки несет и инвестор, напрямую приобретающий недвижимость, они могут отличаться по структуре, но порядок цифр будет схожий, поэтому мы и приводим данную информацию в таблице.

Разница с учетом расходов характеризует доход от строительной готовности, который мог быть получен благодаря работе с активами фонда, если бы не существовало транзакционных издержек.

Мы видим, что на самом длинном временном окне (5 лет) результат фонда почти на 7% превышает бенчмарк. Результат мог быть лучше, но за последние 5 лет в деятельности фонда возникло несколько непростых ситуаций:

Кризис 2008 года привел к банкротству ряда строительных компаний, но методики, разработанные для анализа застройщиков и объектов недвижимости, позволили нам избежать появления проблемных квартир в активах фонда.

В 2009 году произошли серьезные изменения в законодательстве, усложняющие работу фонда. Были внесены изменения в Федеральный Закон «Об инвестиционных фондах», которые требовали:

— чтобы пайщики определили дальнейшую работу фонда либо как розничного фонда, либо как фонда только для квалифицированных инвесторов. Учитывая розничную направленность данного инвестиционного продукта, мы рады, что большинство пайщиков проголосовало за продолжение деятельности фонда в качестве именно розничного фонда. Однако часть пайщиков, которые не согласились с данным решением, воспользовались своим правом на погашение паев, что привело к необходимости продажи значительного объема квартир (более 25% от стоимости активов фонда) в короткий срок. Несмотря на то, что все квартиры продавались по рыночным ценам, на тот момент конъюнктура рынка недвижимости была не слишком благоприятной, поэтому были проданы наиболее ликвидные квартиры, обладавшие большим потенциалом роста.

— чтобы договоры по строящейся недвижимости, входящей в состав активов фонда, были заключены только по 214-ФЗ. Управляющая компания расторгла договоры, заключенные не по 214-ФЗ, без штрафных санкций, но с условием приобретения готовых объектов недвижимости. Данную операцию нельзя назвать выгодной, так как в данном случае, можно сказать, что правила диктовали застройщики.

Частые вопросы о работе фонда

Как следить за работой фонда?

Ежемесячно специалисты компании готовят подробные отчеты о работе фонда. В отчетах Вы найдете данные о результатах управления фондом: изменении стоимости пая и бенчмарка фонда. Сможете ознакомиться со структурой активов фонда, результатах торгов паями на бирже, активности совершения сделок с квартирами фонда. Все данные представлены на последний рабочий день отчетного месяца. Отчеты доступны в текстовом формате и в формате видеопередач на сайте компании — arsagera.ru.

Все объекты в продаже с планировками и актуальными ценами представлены на сайте flats.arsagera.ru

Что будет с ценами на недвижимость?

На наш взгляд сейчас сложились следующие макроэкономические факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости:

Низкий объем ввода жилой недвижимости. По данным за 2011 год в России ежегодно строится лишь 0,44 м2 в расчете на одного человека. Это в 3,5 раза меньше, чем строится жилья в США.

По обеспеченности жильем мы сильно отстаем от Европы и США. И при нынешних темпах строительства достичь сегодняшнего европейского уровня мы сможем только через 20 лет.

С 2008 года жилье в Санкт-Петербурге стало гораздо доступнее. Если раньше квартира стоила 7 годовых доходов семьи, то в конце 2012 по нашим оценкам уже только 4,2.

В 2011 году произошел переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию. В 2012 году эта тенденция продолжилась: несмотря на небольшой рост ставок по ипотекам, объемы выдачи новых кредитов находятся на своих исторических максимумах.

Темпы роста количества денег в стране (денежной массы) значительно опережают рост цен на недвижимость.

В тоже время отток капитала из страны (65 млрд. долл. в 2012 году) и ориентация населения на сбережения в банковских депозитах приводят к тому, что темп роста на рынке недвижимости несколько ниже наших прогнозов (на 2012 год мы прогнозировали 10,2%, а по факту рост стоимости недвижимости составил 7,6%).

Подробнее ознакомиться с нашими исследованиями по рынку недвижимости Вы можете в статье «Цена на недвижимость: вчера, сегодня, завтра» и в аналитическом обзоре «Жилая строящаяся и рентная недвижимость Санкт-Петербурга».

Почему компания досрочно не погасит паи, прекратив деятельность фонда?

Действительно, управляющая компания может самостоятельно инициировать процесс прекращения деятельности фонда, однако, данная процедура будет не в интересах большинства пайщиков, так как приведет к тому что:

Большинство пайщиков не получат тот результат, на который они рассчитывали, инвестируя средства до конца 2015 года. Кроме того, они лишатся возможности инвестировать в недвижимость при помощи нашего инвестиционного продукта. Предложения прекратить деятельность фонда поступают от инвесторов, которые купили паи на бирже и хотят, не дожидаясь окончания срока деятельности фонда, получить доход от превышения расчетной стоимости над биржевой. Но пайщики, которые приобрели свои паи на бирже, составляют лишь небольшую часть от всех инвесторов. Так, оборот паев на бирже за 2012 год составил лишь 8% от стоимости чистых активов фонда.

Операция распродажи активов фонда может существенно снизить результат фонда. Мы оптимизируем структуру активов таким образом, чтобы к 2015 году иметь в фонде построенные квартиры, готовые к продаже. Сейчас в фонде значительная доля строящегося жилья, которое может быть продано дороже, чем куплено и поэтому с разницы между ценой продажи и ценой покупки будет необходимо заплатить НДС. Кроме того мы будем вынуждены продавать строящееся жилье в сжатые сроки, и конкурируя с предложениями самих застройщиков. Продажу же готовых квартир мы сможем осуществлять без уплаты НДС, заранее определив план продажи готовых объектов.

Почему ротация квартир в фонде ведется так медленно?

Мы сталкиваемся с мнением о том, что ротация квартир в фонде ведется медленно, что можно давать снижения цены на готовое жилье и за счет этого увеличивать оборачиваемость активов фонда, можно получать оптовые скидки при покупке квартир, тем самым повышая эффективность управления. Очень часто, так рассуждают люди, не осуществлявшие инвестиции в недвижимость на практике.

Стоит отметить, что мы не проводим «перекладки ради перекладок». Безусловно, скидки к тем ценам, по которым в квартиры выставлены на продажу, ускорили бы поиск покупателя. Однако возникает вопрос, зачем продавать готовую квартиру по цене строящейся? Рационального ответа на этот вопрос не существует. И например в 2011 году, когда покупателей на квартиры фонда стало значительно больше, мы смогли активнее совершать сделки, при этом придерживаясь заданного уровня по результативности операций. Наши исследования показали, что на рынке недвижимости существуют определенные тенденции: квартиры в одном районе в какой-то период продаются активнее, а спрос в течение года очень неравномерен. Например, в 2012 году, мы заключали по 4 сделки продажи квартир фонда в 1, 3 и 4 кварталах, а во 2 квартале спрос был настолько низким, что не удалось продать ни одной квартиры.

Про оптовые снижения цены необходимо отметить, что с их получением могут возникать определенные сложности. Несмотря на то, что специалисты компании стараются заключать сделки на максимально выгодных для пайщиков условиях, некоторые застройщики не дают оптовых дисконтов. Им не выгодно продавать значительный объем недвижимости разом и одному покупателю, так как тогда у них нет возможности гибко и быстро регулировать цены. Они могут даже повысить цены такому покупателю, в этом случае, мы отказываемся от совершения сделок.

Подробнее данные по активам фонда представлены ниже, а полную историю сделок с квартирами Вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «История сделок по продаже квартир из фонда».

*Площадь готовых квартир в продаже и строящихся квартир (как зарегистрированных, так и находящихся в процессе оформления).

Поясним, что часть готовых и строящихся квартир на отчетные даты находилась в процессе переоформления, поэтому они были вынесены в отдельные строки — «в сделке».

Как видно из таблицы, за 2011 год общая площадь недвижимости, которая является суммой площадей квартир в продаже и всех строящихся квартир, выросла более чем на 300 кв. м, а в 2012 на 175 кв. м.

В заключение хотелось бы отметить, что за годы работы фонда были усовершенствованы все процессы по управлению недвижимостью, связанные как с решением операционных вопросов, так и с поиском лучших активов для инвестирования. Инвестируя средства в фонд, Вы нанимаете команду специалистов управляющей компании, которые каждый рабочий день занимаются управлением активами фонда. Кроме того, инвестиции через фонд не требуют серьёзных затрат свободного времени, что является важным преимуществом по сравнению с прямым инвестированием в недвижимость.

Размещено на ForexAW.com