Данный материал является ответом на многочисленные вопросы, связанные с работой фонда.
Инвестиционная идея закрытого паевого инвест фонда «Арсагера — жилые дома», которая изначально закладывалась в основу работы, заключается в том, что средства вкладываются в объекты готовой либо находящейся на стадии строительства жилой недвижимости (квартиры), которые после окончания строительства и получения права собственности сдаются в рентау, что позволяет инвесторам получать доход от аренды и изменения стоимости недвижимости. Одной из особенностей нашего фонда является выплата промежуточного дохода пайщикам в размере 3% от стоимости чистых активов дважды в год. Таким образом, фонд «Арсагера — жилые дома» — розничный инвестиционный продукт, который позволяет широкому кругу инвесторов вкладывать средства в рентную недвижимость.
Такой формат работы фондов недвижимости является одним из самых популярных в мире. Активы данных фондов составляют более 80 миллиард долларов. В Российской Федерации 557 фондов недвижимости и 74 рентных фонда, которые в совокупности управляют средствами на сумму около 340 млрд рублей. Однако из всех фондов лишь несколько действительно доступны частным инвесторам и создавались как розничные инвестиционные продукты. Основная масса фондов являются «кэптивными», то есть создаются под нужды конкретного заказчика, желающего инвестировать в недвижимость или управлять своей недвижимостью через фонд.
Как работал наш фонд?
Структура активов
На 30.06.2013 года в состав активов фонда входили 11 однокомнатных и 1 двухкомнатная квартира в ЖК «Приморский Маяк» в Санкт-Петербурге. Жилой комплекс «Приморский Маяк» расположен в Приморском районе на углу Туристской улицы и Богатырского проспекта. Недалеко находится парк «300-летия Санкт-Петербурга». В десяти минутах езды расположены станции метро «Комендантский проспект» и «Старая Деревня».
Оценочная стоимость объектов недвижимости
*Оценочная стоимость объектов недвижимости, входящих в состав активов фонда, деленная на их площадь.
Ограничения рисков сдачи квартир в рентау
Для ограничения возможных рисков при сдаче недвижимости в рентау перед заключением соглашения производится оценка платежеспособности и добросовестности арендатора. Дополнительно арендатором вносится страховой депозит в размере арендной платы за 1 месяц, что обеспечивает возможность покрытия расходов, связанных с просрочкой арендных и коммунальных платежей. Если никаких проблем с оплатой и состоянием квартир не возникает, то страховой депозит возвращается арендатору при расторжении договора.
Оценка платежеспособности арендатора (или как мы ее называем «скоринг») проводится на основе данных из «анкеты нанимателя», где потенциальные арендаторы указывают данные о своем материальном положении, образовании, работе и т.д. Все эти данные мы обрабатываем по специальной методике, похожей на банковские методики оценки кредитоспособности кредиторов.
Одним из условий аренды квартиры у фонда является страхование ответственности арендатора перед третьими лицами. Также за счет средств фонда квартиры страхуются от пожаров, разрушения конструктивных элементов и т.д.
Преимущества найма квартир у фонда
Сдача квартир в аренду производится управлением прямых инвестиций компании без привлечения агентств недвижимости, что позволяет арендаторам сэкономить на стоимости услуг агентства недвижимости, которое, как правило, составляет размер арендной ставки за месяц.
Несмотря на то, что соглашения аренды заключаются на 6 месяцев, мы всегда продлевали их с добросовестными арендаторами. С учетом того, что некоторые арендаторы «съезжали» по собственной инициативе, с июня 2009 года (когда мы начали сдавать квартиры) по июнь 2013 у фонда было 24 арендатора со средним сроком проживания около 2-х лет.
Коммунальные платежи, за исключением оплаты электричества и водоснабжения, оплачиваются за счет фонда, по данным за 2012 год в среднем они составляли 2 732 рубля.
Мы даем возможность арендаторам зарегистрироваться на срок аренды.
Результат работы фонда
На 28.06.2013 расчетная стоимость пая фонда составляла 1 010,84 руб., что не сильно отличается от начальной стоимости в октябре 2007 года (1 000 руб.). Но это вовсе не значит, что более чем пять лет пайщики заработали всего по 10 рублей на 1 пай, ведь у фонда есть промежуточные выплаты, в которые и трансформируется рост стоимости недвижимости, входящей в состав активов фонда. Всего с 2007 года на каждый пай было выплачено 321,48 руб.
Результаты работы фонда на 28.06.2013 представлены в следующей таблице:
Результаты работы фонда на 28 06 2013
*к стоимости пая на начало рассматриваемого периода
Бенчмарком фонда является изменение стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке Санкт-Петербурга (рассчитывается порталом bn.ru). С учетом полученных пайщиками промежуточных выплат, результат фонда значительно превосходит бенчмарк на длинных временных окнах (3 года и 5 лет), но преимущество менее очевидно на коротких окнах, что связано с введением с 2011 года налога на имущество фондов недвижимости.
Доход от аренды
Средняя доходность от сдачи квартиры в рентау находится на уровне 5%-7% годовых от ее рыночной стоимости (при этом, если растет стоимость квартиры, то растет и абсолютный доход от сдачи ее в аренду). Но здесь следует понимать, что это, так называемая «грязная» доходность, то есть доходность до вычета всех сопутствующих расходов и при допущении, что недвижимость всегда сдана в рентау. На практике, «грязная» доходность от сдачи квартир фонда в аренду находилась на уровне 6% годовых от оценочной стоимости недвижимости. Если соотносить арендные платежи со стоимостью приобретения недвижимости, то доходность в конце 2012 года составляла уже более 8%. Отметим, что квартиры сдавались без мебели и это отражалось в арендных ставках.
оценочная стоимость квартир
В процессе сдачи квартир в рентау неизбежно возникают сопутствующие расходы и простои недвижимости, поэтому чистая доходность от сдачи несколько ниже. В следующей таблице представлены данные по доходам и расходам фонда.
Как видно из таблицы, до введения в 2011 году налога на имущество в ЗПИФе, пайщики получали чистый доход от сдачи квартир в рентау в размере более 2%. С 2011 года ситуация изменилась. С учетом всех расходов фонда и размера налогового бремени прирост стоимости пая стал возможен только за счет роста стоимости недвижимости. При этом 2 раза в год фонд выплачивает пайщикам промежуточный доход размером 3% от СЧА в виде «живых» денег. Таким образом, по факту, часть прироста стоимости недвижимости выплачивалась в виде промежуточного дохода (выплата около 6% в год, а доход от аренды даже до 2011 года составлял около 2%).
Для того чтобы не прибегать к продаже имущества для выплаты промежуточного дохода, проводились дополнительные размещения паев. Акционеры компании вкладывали свои личные средства, приобретая паи по их расчетной стоимости (которая значительно выше рыночных котировок), тем самым у фонда не возникало необходимости продавать квартиры и терять доход от аренды. Если бы дополнительные размещения не проводились, то можно было бы провести параллель между фондом и таким инвестиционным инструментом, как амортизационные облигации, по которым помимо выплаты купонного дохода еще выплачивается и часть основного долга и к моменту истечения их срока они полностью гасятся за счет промежуточных выплат.
Как будет работать фонд?
Введение налога на имущество фондов недвижимости с 2011 года привело к снижению доходности нашего инвестиционного продукта и, как следствие, его привлекательности для инвесторов. Часть 2011 и весь 2012 годы мы пытались повлиять на сложившуюся ситуацию и изменить ее на законодательном уровне, но все наши попытки ни к чему не привели. В связи с этим было принято решение об изменении стратегии и переходе к работе по модели «Арсагера — жилищное строительство»: покупка строящейся жилой недвижимости с последующей продажей по окончании строительства. Текущие правила фонда позволяют реализовать данную стратегию, которая освободит фонд от уплаты налога на имущество. При этом промежуточные выплаты в фонде сохранятся, а сам фонд будет работать до конца 2020 года.
Для реализации новой стратегии мы прекратили сдачу части квартир в аренду и выставили их на продажу (в июле 2013 года было заключено 2 соглашения на продажу квартир). По мере реализации квартир будут приобретаться перспективные объекты строящейся жилой недвижимости.
Частые вопросы о работе фонда
Превышение расчетной стоимости пая над биржевой стоимостью
Фонд недвижимости «Арсагера — жилые дома» является закрытым, а это значит, что погашение паев осуществляется по завершении срока фонда, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке. Для удобства совершения сделок на вторичном рынке паи фонда были выведены на Московскую Биржу (тикер на фондовой бирже ММВБ: ПИФАрсЖД) по инициативе компании. Операции на бирже позволяют совершать сделки с паями анонимно, отпадает необходимость в самостоятельном поиске и общении с потенциальными покупателями или продавцами, сделки проводятся через биржевого брокера.
Наличие организованного вторичного рынка привело к ситуации, когда стоимость паев фонда на вторичном рынке существенно ниже их расчетной стоимости, формирующейся исходя из цены квартир фонда. В последнее время расчетная стоимость пая выше стоимости на бирже примерно на 25-30%.
расчетная стоимость пая выше стоимости на бирже
Превышение расчетной стоимости над биржевой возникает из-за того, что спрос на паи фонда на вторичном рынке со стороны потенциальных покупателей ниже предложения. На наш взгляд, существует две основные причины возникновения этой ситуации:
1. Непонимание инвесторами сути инвестиционного продукта и как следствие необоснованные страхи относительно работы фонда.
— Страх снижения стоимости недвижимости. До сентября 2008 года биржевая цена пая была примерно на одном уровне с расчетной. Затем начался кризис, в результате которого некоторые инвесторы поддались панике и, ожидая обесценивания недвижимости, начали продавать паи по цене ниже расчетной.
— Страх того, что оценка квартир в фонде искусственно завышена. Оценка квартир фонда проводится не реже 1 раза в полгода независимым оценщиком, который осуществляет оценку на основании рыночных аналогов. В отличие, например, от коммерческой недвижимости, недостатков в аналогах по жилой недвижимости нет. Так, на 28 июня 2013 года средняя оценочная цена квадратного метра в квартирах, входящих в состав активов фонда, составляла 92 354 руб. Для сравнения средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге на вторичном рынке — 95 238 руб.
— Страх нечестности и недобросовестной работы управляющей компании фонда. Безусловно, инвесторы вправе не доверять управляющей компании, более того, это абсолютно верное поведение при инвестировании своих денег. Необходимо очень внимательно изучить компанию, ее методики и информацию о фонде перед принятием решения об инвестировании. Для того чтобы помочь инвесторам с проведением такого анализа, мы ведем свою деятельность открыто и предоставляем весь спектр информации о работе фонда: ежемесячные отчеты, подробную информацию об объектах фонда в продаже на сайте flats.arsagera.ru, аналитику по рынку недвижимости. Если представленной информации будет недостаточно, то Вы можете прийти к нам в офис или позвонить по телефону и мы ответим на любой Ваш вопрос о работе фонда.
Как следить за работой фонда?
Ежемесячно специалисты компании готовят подробные отчеты о работе фонда. В отчетах Вы найдете данные о результатах управления фондом: изменении стоимости пая и бенчмарка фонда. Сможете ознакомиться со структурой активов фонда, результатах торгов паями на бирже. Все данные представлены на последний рабочий день отчетного месяца. Отчеты доступны в текстовом формате и в формате видеопередач на сайте компании —arsagera.ru.
Что будет с ценами на недвижимость?
На наш взгляд сейчас сложились следующие макроэкономические факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости:
Низкий объем ввода жилой недвижимости. По данным за 2012 год в Российской Федерации ежегодно строится лишь 0,46 м2 в расчете на одного человека. Это в 3,5 раза меньше, чем строится жилья в США.
По обеспеченности жильем мы сильно отстаем от Европы и США. И при нынешних темпах строительства достичь сегодняшнего европейского уровня мы сможем только через 20 лет.
С 2008 года жилье в Санкт-Петербурге стало гораздо доступнее. Если в 2008 году квартира стоила 7 годовых доходов семьи, то в конце 2012 по нашим оценкам уже только 4,2.
В 2011 году произошел переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию. В 2012 году эта тенденция продолжилась: несмотря на небольшой рост ставок по ипотекам, объемы выдачи новых кредитов находятся на своих исторических максимумах.
Темпы роста количества денег в стране (денежной массы) значительно опережают рост цен на недвижимость.
В тоже время отток капитала из страны (65 миллиард долл. в 2012 году) и ориентация населения на сбережения в банковских депозитах приводят к тому, что темп роста на рынке недвижимости несколько ниже наших прогнозов (на 2012 год мы прогнозировали 10,2%, а по факту рост стоимости недвижимости составил 7,6%).
Подробнее ознакомиться с нашими исследованиями по рынку недвижимости Вы можете в статье «Цена на недвижимость: вчера, сегодня, завтра» и в аналитическом обзоре «Жилая строящаяся и рентная недвижимость Санкт-Петербурга».
Размещено на ForexAW.com