Договор (agreement, contract)

Содержание

Понятие и значение договоренности.

-   Договор и сфера его применения.

-   Законодательное регулирование концессии.

-   Свобода сделки.

Содержание и форма соглашения.

Виды договоров.

-   Традиционные договоры гражданского права.

-   Новые договорные отношения.

Условия договоренности и их толкование.

-   Условия концессии.

-   Толкование условий сделки.

Заключение договоров.

-   Преддоговорные контакты сторон. 

-   Общий порядок заключения договоров.

-   Момент заключения соглашения.

-   Заключение договоренности на торгах.

-   Заключение концессии в обязательном порядке.

Изменение и расторжение сделки.

-   Обстоятельства, влияющие на исполнение соглашения.

-  Случаи и порядок изменения и расторжения договоренности.

-   Последствия изменения и расторжения концессии.

-   Существенное изменение обстоятельств.

 Договор – это центральный и важнейший институт гражданского права, который используется во всех сферах предпринимательства и обслуживает разнообразные имущественные и личные потребности граждан.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, разновидность договора.

Договор – это добровольное соглашение двух или нескольких лиц, заключаемое на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению к другим участникам.

Понятие и значение сделки.

Договор и сфера его применения.

В философском понимании существование явлений включает их внешние связи. Действия и события, конечно могут возникать и существовать независимо от права, однако приобретать качества юридических фактов вне связи с правом они не могут. Связь эта и составляет сущность, главное свойство юридических фактов, необходимую базовую предпосылку их существования. Право не создает юридические факты, оно участвует в их “зарождении”, вплетаясь в ткань основания правоотношений.

Право опосредует процессы достижения целей социальной действительности, регламентирует формы и способы ее осуществления, ставя в зависимость от этой регламентации правомерность или неправомерность соответствующих действий. Поэтому связь поведения социальных субъектов с правом возникает уже на стадии постановки цели, выработки плана ее реализации, включая выбор формы и способа предстоящего действия. Поэтому нормы права в необходимых случаях содержат не только дозволения и запреты, но и требования к целям, формам и способам действий.

Объективный момент правомерного поведения - это воплощение в нормах права интересов и потребностей людей: соблюдение норм приводОбъективный момент правомерного поведения - это воплощение в нормах права интересов и потребностей людей: соблюдение норм приводит к приобретению прав и обязанностей, которые позволяют субъектам реализовать свои интересы. Если таких отношений не возникло, а действие совершено лишь для создания видимости их наличия и имеет иные цели, оно лишается силы правомерного юридического факта. Так, мнимая сделка, фиктивный брак, договор об обмене жилплощади, трудовой договор и т.п. недействительны.

- Следовательно, общими условиями превращения действия в законное основание правоотношений являются соответствие норме права цели (субъективный момент) и последствий (объективный момент) этого действия. приобретение прав на те или иные блага совершается с целью удовлетворения материальных и духовных потребностей, что составляет объективно необходимый момент соответствующих действий.

- Современная практика экономической деятельности нуждается, как известно, в разнообразных правовых формах компании и регулирования хозяйственных связей. Договор применяется в этой плоскости давно и успешно, являясь юридическим инструментом обустройства хозяйственной жизни.

Действующее гражданское законодательство, отражая процесс заключения и исполнения соглашения, употребляет термин "договор" в трех значениях: как основание возникновения договорных обязательств (договор - сделка), как возникшие из договоренности обязательства его участников (договор - обязательство) и как письменное выражение договора сторон (договор - документ). В настоящей главе договор рассматривается преимущественно в первом его значении.

Договор как сделка - это соглашение двух или более сторон, направленное на установление гражданских прав и обязанностей или их изменение и прекращение (ст. 420 ГК). Отсюда следует, что участниками концессии могут быть только субъекты гражданского права, наделенные дееспособностью и выражающие свою волю, а сам договор предполагает свободу и самостоятельность его сторон. Там, где такой свободы нет, договор возможен, однако, его эффективность резко снижается.

Широкое применение и возможности сделки обусловлены тем, что как правовая форма он соответствует характеру регулируемых гражданским правом имущественных отношений рынка, когда необходимы самостоятельность и инициатива участников экономического оборота и, следовательно, определенная свобода (диспозитивность) правового регулирования. Эти основополагающие начала договорного права в условиях рыночной экономики закреплены в ст. 421 ГК "Свобода соглашения".

Юридические преимущества договорной формы взаимоотношений проявляются в ее универсальности, простоте и гибкости. Договор может быть заключен в любой форме, причем и между отсутствующими контрагентами (путем переписки) или через представителя. Первоначальные условия договоренности могут быть в дальнейшем изменены и дополнены сторонами, их права могут быть установлены в интересах третьих лиц, которые в заключении концессии не участвовали, или уступлены затем третьим лицам. Все это делает договор незаменимым инструментом рынка.

Функции гражданско-правового сделки характеризуются в литературе с известными различиями, однако большинство авторов отмечают следующие основные задачи (функции) соглашения.

Во-первых, договор является формой установления хозяйственных связей между участниками экономического оборота и основанием возникновения их взаимных обязанностей и прав. Договор наполняет эти связи конкретным содержанием, должен обеспечивать их практическую реализацию и ответственность за исполнение принятых обязательств.

Во-вторых, договор позволяет его участникам определить и согласовать их взаимные права и обязанности с учетом как потребностей рынка, так и индивидуальных запросов и возможностей каждого из контрагентов. Эта функция договоренности представляется особо важной, ибо она обеспечивает обслуживание договором общественных нужд и потребностей. Практическое осуществление этой функции концессии предполагает наличие необходимой свободы (диспозитивности) в законодательной регламентации условий сделки и предоставление его участникам права самостоятельно определять условия соглашения в рамках общих предписаний закона.

В-третьих, заключение договоренности создает для сторон важные правовые гарантии. Это выражается в том, что договор подлежит обязательному исполнению (ст. 425 ГК), одностороннее изменение его условий допускается только в определенных случаях и лишь по решению суда (ст. 450 ГК), а нарушение принятых по договору обязательств влечет обязанность возместить причиненные этим убытки (ст. 15, 393 ГК). Стороны могут предусмотреть в договоре и другие правовые средства обеспечения его исполнения: условие о неустойке, поручительство, гарантию и др. Сопутствующий договору механизм имущественной ответственности дополняется правом расторгнуть договор при его существенном нарушении контрагентом (ст. 450 ГК).

Договор применяется не только в сфере имущественных отношений, основанных на использовании товарно-денежных категорий (такие договоры именуются товарными), но также для регламентации организационных отношений, когда договор направлен преимущественно на формирование последующих имущественных связей участников концессии или их нижестоящих структур и определение основных условий таких связей (так называемые организационные или рамочные договоры).

 Законодательное регулирование сделки.

Учитывая важное значение соглашения, новый ГК, в отличие от ранее действовавшего ГК 1964, посвящает ему специальный   (гл. 27, 28 и 29), содержащий общие положения о договоре и насчитывающий более 30 статей (ст.  420-453). К договору применяются также общие нормы ГК о сделках и обязательствах, если они не изменены специальными нормами о договоре (пп. 2 и 3 ст. 420 ГК). Большинство норм этих разделов ГК имеют диспозитивный характер, что отражает требования рыночной экономики.

Общие положения части первой ГК о договоре дополняются обширным законодательством о различных видах договоров: нормами части второй ГК и специальным законодательством об отдельных договорах (розничной купле-продаже, поставке для государственных нужд, подряде, транспортных договорах, кредитовании и др.). Для договоров граждан особое значение имеет закон о защите прав потребителей, который дает физ. лицам повышенную правовую защиту. Авторские и лицензионные договоры являются предметом законодательства РФ об интеллектуальной собственности.

Договор должен соответствовать правовым нормам, действующим в момент его заключения. Последующие изменения законодательства влияют на условия состоявшегося договоренности только в том случае, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК). Такие случаи придания правовым нормам обратной силы в действующем законодательстве крайне редки.

В рыночной экономике широкое распространение и применение получают примерные (типовые) условия договоров, которые разрабатываются и публикуются ассоциациями бизнесменов и крупными фирмами-монополиями применительно к отдельным группам договоров (купли-продажи, ренты, строительного подряда, перевозкам). Примерные условия концессии могут иметь разную форму и излагаться в виде текста сделки (его проформы) или перечня его общих условий, к которым отсылает заключаемый сторонами договор, а также в виде редакции его отдельных условий.

В п. 1 ст. 427 ГК сказано, что условия примерного соглашения применяются к заключенному договору только при наличии в нем прямой отсылки к таким условиям. Однако согласно п. 2 этой же статьи при отсутствии такого рода отсылки примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если они отвечают требованиям ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК, дающим понятие обычая.

Свобода договоренности.

Присущие договору правовые качества и преимущества могут быть в полной мере использованы только в условиях свободы концессии. ГК называет свободу сделки в числе основных начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 1) и определяет содержание и общие рамки этого важного правового начала (ст. 421).

Граждане и юридические лица свободны в заключении соглашения, и понуждение его заключить допускается только в случаях, предусмотренных ГК и иными законами или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к договору может вводиться только законами и не должно устанавливаться актами Правительства РФ, а тем более - министерств и агентств.

Свобода договоренности означает, что стороны самостоятельно определяют своих партнеров с учетом имеющейся информации об их профессиональности, надежности и предлагаемых ими условиях. Нет правовых препятствий для заключения договоров с иностранными фирмами и гражданами, действующими на территории России с соблюдением установленного порядка. Однако условия таких договоров могут иметь особенности в отношении расчетов и ответственности иностранного партнера. Эти особенности изучаются в курсах международного частного права.

ГК заметно расширил перечень регулируемых договоров по сравнению с ранее действовавшим законодательством. При этом субъекты гражданского права могут заключать как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством договоры. Возможны договора, содержащие элементы договоров разного рода, так называемые смешанные договоры, и они получили в современных условиях заметное распространение.

Наконец, и это наиболее важное проявление свободы концессии, стороны вправе определять условия заключаемого сделки по собственному усмотрению с учетом, естественно, реального состояния рынка и своих хозяйственных и финансовых потребностей и возможностей. Стороны определяют также порядок заключения соглашения: самостоятельно, через представителя, на конкурсной основе и т.д.

Однако свобода договоренности не означает полную самостоятельность сторон при его заключении и определении его условий. Действующее законодательство содержит немалое число императивных норм, обязательных для граждан и юр. лиц при совершении ими договоров и выработке их условий. Установление таких норм отражает общегосударственные интересы, особенность отдельных групп договоров и необходимость защиты прав других участников имущественного оборота.

Общегосударственные (публичные) интересы требуют соблюдения общественной безопасности (ограничение торгово-промышленной деятельности оружием, наркотиками и т.д.), норм санитарной и пожарной безопасности, а также предписаний, направленных на охрану природы и окружающей среды. Такого рода ограничительное регулирование устанавливается нормами административного, а не гражданского права.

В некоторых сферах имущественного оборота обязательно строгое соблюдение технических норм и правил как условие заключения и исполнения договоров (транспорт, энергоснабжение всех видов, связь), а также единообразие условий заключаемых договоров, обеспечивающее нормальное осуществление массовых технологических операций. В этих случаях вводятся императивные нормы как административного, так и гражданского права.

Обязательное заключение концессии введено для бизнесменов, осуществляющих коммерческую деятельность в рамках публичных договоров, когда продажа товаров или оказание услуг должны производиться каждому обратившемуся лицу. Круг таких бизнесменов достаточно широк (ст. 426 ГК). Это традиционная норма рыночного законодательства, особенно на первом этапе его становления.

Наконец, определенные рамки для свободы сделки установлены законодательством об ограничении монополистической деятельности и защите конкуренции. Действующие в этой области законы требуют согласования некоторых сделок с антимонопольными органами и разрешают им принимать акты, обязывающие бизнесменов-монополий заключать договор. По существу, в этих случаях речь идет не об ограничении свободы соглашения, а об установлении разумных и справедливых правил добросовестной конкуренции на рынке, которые в интересах его развития и самих выступающих на рынке субъектов гражданского права.

Обязательность заключения договоров может устанавливаться для государственных и муниципальных казенных предприятий их собственниками. В силу ст. 20 закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях его собственник вправе доводить до предприятия обязательные для исполнения заказы на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд. Это необходимая реализация широких прав собственника, которые должны за ним сохраняться в силу природы собственности и необходимости ее защиты.

 Виды договоров.

Договоры по своему назначению и содержанию необычайно разнообразны, причем в условиях рынка их круг расширяется за счет применения новых договорных отношений. Для понимания правовых особенностей различных по своему назначению договоров и правильного применения к ним норм законодательства необходимо проводить разграничение между отдельными разновидностями договоров.

Традиционные договоры гражданского права.

В части второй ГК, посвященной отдельным видам обязательств, закреплена традиционная для гражданского права система договоров, различающихся прежде всего по своему хозяйственному и правовому значению. На первый план в ГК вынесены наиболее важные и часто применяемые договоры о передаче права собственности (купля-продажа и ее виды), затем - о временном пользовании чужим имуществом (аренда), выполнении работ и оказании разного рода услуг (подряд, перевозка, хранение, страхование), о денежных операциях, представительстве и т.д.

Закрепленная в ГК система договоров есть их классификация по типам, каждый из которых ввиду наличия особого предмета или существенных правовых особенностей требует самостоятельной и притом достаточно полной правовой регламентации. Такая классификация является основной и наиболее важной, ибо раскрывает юридические особенности договоренности каждого типа и исключает возможность применения к нему норм о договорах иного типа.

Наряду с систематикой договорных отношений по их типам договоры классифицируются по видам в зависимости от их юридических особенностей. Основные видовые признаки договоров также названы в нормах ГК и могут быть присущи как договорам всех типов, так и лишь некоторым из них. Видовые особенности лежат в основе  ения договоров на возмездные и безвозмездные, реальные и консенсуальные, а также позволяют выделить договоры с гражданами-потребителями, в пользу третьего лица и предварительный договор. Есть и более частные видовые особенности договоров, связанные, например, с их формой (письменные и устные), сроками исполнения (длительные и разовые).

Видовая характеристика концессии может существенно влиять на его содержание и правовую регламентацию. Безвозмездные договоры, в отличие от возмездных, характеризуются известной простотой регламентации и менее строгой ответственностью стороны, оказывающей безвозмездное предоставление. Напротив, для договоров с потребителями введена более строгая ответственность обязанной стороны. Иногда безвозмездность сделки даже дает основания трактовать его в качестве соглашения особого типа, как это имеет место в отношении безвозмездного пользования имуществом (гл. 36 ГК).

Наиболее общей видовой классификацией договоров является их  ение на возмездные и безвозмездные (ст. 423 ГК). В возмездном договоре каждая сторона получает определенное имущественное предоставление; в безвозмездном договоре одна из сторон такого встречного предоставления не получает. Большинство договоров являются возмездными, и согласно п. 3 ст. 423 ГК договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договоренности не вытекает иное.

В зависимости от момента, с которого договор начинает действовать, необходимо различать консенсуальные, реальные и формальные договоры (ст. 433 ГК). Консенсуальными (от лат. "consensus" - согласие) признаются договоры, заключенные в момент получения лицом, направившим предложение о его заключении (оферту), согласия на это предложение (акцепта) или же в момент заключения концессии между присутствующими контрагентами. Реальными (от лат. "res" - вещь) являются договоры, для совершения которых в силу закона необходима, помимо договора сторон, передача имущества; они считаются заключенными только с момента такой передачи.

Большинство договоров относится к числу консенсуальных, что отвечает природе договорных отношений и облегчает их установление. Реальными являются договоры кредита (ст. 807 ГК), хранения (п. 1 ст. 886 ГК), перевозки груза (п. 1 ст. 785 ГК). Однако договоры хранения, заключаемые профессиональным хранителем (п. 2 ст. 886 ГК), и договоры перевозки грузов морем (ст. 115 КТМ) могут быть также консенсуальными.

Формальными договорами являются сделки, подлежащие государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Такие договоры немногочисленны, к ним относятся главным образом договоры об установлении вещных прав на недвижимость (ст. 131 ГК). К числу формальных должны быть отнесены и договоры, требующие в силу закона обязательного нотариального оформления, например договоры аренды (ст. 584 ГК). Формальные договоры приобретают юридическое значение после их регистрации (нотариального оформления).

Значительной особенностью обладают договоры в пользу третьего лица, согласно которым должник обязан произвести исполнение не кредитору, а не участвовавшему в заключении соглашения третьему лицу, приобретающему таким образом право требовать от должника исполнения (ст. 430 ГК). Некоторые договоры являются таковыми в силу прямого указания закона (договор перевозки груза), другие становятся договорами в пользу третьего лица в силу включения в них соответствующего условия (страхование и др.).

Новеллой ГК является подробная регламентация предварительного договоренности (ст. 429), который в условиях рынка получает широкое применение. Это договор, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Такой предварительный договор под страхом его недействительности заключается в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия будущего основного концессии. В предварительном договоре указывается срок для заключения основного сделки, а если он не определен, основной договор необходимо заключить в пределах года с момента заключения предварительного соглашения.

Закон предусматривает последствия уклонения стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договоренности. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор и о возмещении ей убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения основного концессии (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК).

 Новые договорные отношения.

Общей тенденцией современного договорного права, отражающей усложнение и разнообразие рыночных связей, являются расширение круга используемых договоров и включение в систему законодательно регламентируемых отношений новых типов договоров, а также наделение некоторых категорий договоров новыми видовыми особенностями. ГК вводит в договорное право России ряд новых договоров, призванных обслуживать в первую очередь потребности рыночных отношений (договоры аренды, агентирования, доверительного управления имуществом, коммерческой договора, финансирования под уступку денежного требования).

К числу новых договорных типов следует отнести и учредительный договор, широко используемый при создании всех хозяйственных товариществ и обществ. Общие правила об учредительном договоре даны в гл.  4 ГК "юридические лица" и дополняются предписаниями соответствующих законов об отдельных хозяйственных товариществах и обществах. Кроме того, ГК предусматривает для некоторых часто применяемых договоров важные видовые особенности (свойства), выделяя в системе договорных отношений два сделки: публичный (ст. 426 ГК) и присоединения (ст. 428 ГК).

Для публичного соглашения характерны два признака: во-первых, он может быть заключен только коммерческой компанией, и, во-вторых, предпринимательская деятельность этой фирмы по своему характеру должна быть публичной, т.е. осуществляться в отношении каждого, кто к ней обращается. В качестве примеров такой публичной деятельности в ст. 426 ГК названы розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание.

Из публичного характера договоренности вытекают следующие его правовые особенности, закрепленные в ст. 426 ГК:

- при заключении концессии нельзя оказывать предпочтение одному лицу перед другим,

- Цена продукта и услуг и иные условия сделки должны быть одинаковыми для всех потребителей,

- отказ в заключении соглашения при наличии соответствующих товаров и услуг не допускается,

- при необоснованном уклонении от заключения публичного договоренности можно заявлять требования о понуждении заключить договор и о возмещении понесенных вследствие такого уклонения убытков. Эти правила призваны защитить интересы потребителей-граждан.

Специфика концессии присоединения состоит в особом способе его заключения. Одна из сторон (обычно это бизнесмен, реализующий товары и услуги) предлагает другой составленный в виде формуляра или в иной стандартной форме перечень договорных условий, которые эта другая сторона может принять или отклонить, если хотя бы одно из предложенных условий для нее неприемлемо.

Такой порядок позволяет упростить и ускорить заключение сделки при массовых однотипных операциях, однако дает бизнесменам возможность включать в стандартные условия соглашения благоприятные для них условия. В целях устранения такой опасности в п. 2 ст.  428 ГК предусмотрено право присоединившейся к договору стороны требовать расторжения или изменения договоренности, если он содержит явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий концессии.

Применительно к отдельным регулируемым ГК договорам нет указаний о том, что они являются договорами присоединения; нет таких прямых указаний и в законодательстве об отдельных договорах. Исходя из правил ст. 428 ГК договорами присоединения должны признаваться договоры коммерческих организаций с гражданами, а также с юр. лицами, когда применяются стандартные многократно используемые условия (энергоснабжение, газоснабжение, банковские вклады и др.).

Новый ГК впервые в отечественном законодательстве содержит норму о допустимости так называемых смешанных договоров. К отношениям сторон в таких договорах применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Смешанные договоры в условиях рынка получают широкое распространение. К ним должны быть отнесены договоры об инвестировании (элементы договоров подряда и кредитования), договоры о перекачке нефтепродуктов по магистральным газопроводам (элементы транспортировки, поставки, хранения).

К категории смешанных договоров следует отнести также получающие распространение в отечественной практике и имеющие большую народнохозяйственную значимость договора о разделе продукции, предусматривающие освоение новых особо крупных месторождений природных ресурсов, часто с привлечением иностранных инвестиций. Эти договоры урегулированы специальным законом о соглашениях о разделе продукции.

Если вы решите найти определение эксклюзивного сделки, то не тратьте свое время, перечитывая Гражданский кодекс РФ или какой-нибудь другой свод законов. Вы не найдете описания или определения. Но, как следует из того же Гражданского кодекса, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или добровольно принятым обязательством.

Итак, что же такое эксклюзивный договор? 

Смысл данного соглашения заключается в том, что клиент, который желает продать или купить (обменять) квартиру, поручает это одному единственному агентству недвижимого имущества, а последнее, в свою очередь, обязуется выполнить договорные обязательства в течение срока договоренности. В этой форме взаимоотношений между клиентом и агентством существуют свои плюсы и свои минусы. Хотя надо сказать, что плюсов, конечно же, больше, чем минусов.

Подробно о плюсах…

Начнем с приятного, а именно с плюсов такого сотрудничества. Несомненный плюс – это экономия вашего времени. Все мы люди занятые: кто-то работает, кто-то в постоянных командировках и разъездах, а кому-то просто лень заниматься всей этой рутиной. После того как вы заключите с агентством договор, вам не придется бегать в поисках покупателя/продавца, собирать документы, стоять в очередях за необходимыми документами (кстати, а ведь надо еще знать, куда и зачем идти).

И это еще далеко не все. Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вам придется общаться с потенциальными покупателями, показывать им продаваемую квартиру. А для этого также нужно свободное время. Риелтор сам будет осуществлять показ и вести переговоры. Продать или купить квартиру через риелтора можно намного быстрее, чем без него. Ведь в каждом агентстве есть своя база данных недвижимого имущества.

Следующий «жирный плюс» – это наличие в агентствах профессиональных юристов, которые проконсультируют вас по всем интересующим вопросам, связанным с покупкой/продажей жилья. Также немаловажен тот факт, что все документы обязательно пройдут через юристов организации, которые проверят их на соответствие требованиям закона. В дальнейшем вы не будете «осчастливлены» новостью о том, что кто-то подал в суд иск о признании договора недействительной, и тем более о том, что суд все-таки признал сделку ничтожной.

Если вы уверены, что документы на квартиру у вас в полном порядке и у вас уже есть покупатель, который на все 100% купит данную квартиру, то, конечно, вы можете не обращаться к риелтору. Но если дело обстоит иначе, то для того, чтобы продать квартиру, вам как минимум необходимо найти покупателя, а для этого надо прорекламировать продукт, то есть квартиру. Конечно, можно это сделать самостоятельно, поместив объявления в газете, Интернете и т. д. Но реклама в газете стоит дорого, поместить объявление в Интернете можно и бесплатно, но, как правило, на нераскрученных сайтах. А если вы подписали эксклюзивный договор с риелтором, то вся забота о рекламировании продукта ложится только на плечи агентства. И что самое важное, вам не придется платить. Агентство самостоятельно несет все расходы по рекламе.

И немного о минусах.

Спешим обрадовать: минусов не так уж и много. Да и то, для кого-то их вряд ли можно будет назвать минусами. Если вы заключаете эксклюзивный договор, то до окончания срока его действия вы не имеете права самостоятельно осуществлять поиск покупателя или обращаться параллельно в другое агентство недвижимого имущества. То же самое касается покупателя, который не вправе самостоятельно искать себе подходящий вариант жилья. Хотя в принципе все это можно, но будет уже считаться нарушением концессии. А за несоблюдение условий сделки агентство вправе взыскать неустойку, размер которой должен быть четко прописан в документе.

Можно, конечно же, расторгнуть договор досрочно. Но, опять же, за досрочное расторжение договором предусматриваются штрафные санкции (неустойка). Так что вариантов не так много: или ждать, когда агентство самостоятельно решит ваши проблемы, или самому начинать искать подходящие варианты, но тем самым стать нарушителем договорных отношений.

Что должно быть в договоре?

Во-первых, в качестве предмета соглашения указывается, какие услуги должно оказать агентство недвижимого имущества. Если оно обязано продать определенную квартиру, то указываются все ее характеристики (адрес, количество комнат, площадь, этаж и т. д.).

Указывается цена квартиры, а также агентское вознаграждение. Кроме того, необходимо указать, кто несет расходы по сбору документов, регистрации договоренности, регистрации права собственности и т. д.

Очень важно указать срок действия концессии. Не советуем подписывать договор, который имеет формулировку «договор действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств». Подписавшись под этим, вы можете загнать себя в угол. Если агентство будет затягивать со своими обязанностями и вы захотите расторгнуть договор, то это будет уже досрочное расторжение, за которое вы можете нести ответственность в виде выплаты неустойки. Также хорошо бы, если в договоре будут предусмотрены основания для досрочного расторжения.

Внимательно прочтите пункт, предусматривающий ответственность сторон. Особенно следует обратить внимание на размер штрафных санкций за нарушение сделки. Также важно, чтобы указанная ответственность не была односторонней и не предусматривала бы только ответственность со стороны клиента. Ведь и агентство может нарушить взятые на себя обязательства, начиная от потери ключей от квартиры и заканчивая другими крупными неприятностями, например потерей оригиналов документов на квартиру.

Организационные договоры. 

Это договора субъектов РФ, муниципалитетов, а также крупных бизнесменов (акционерных обществ, концернов и т.д.) об установлении делового сотрудничества, длительных хозяйственных связей и об основных условиях будущего производственного и коммерческого взаимодействия. Такие договоры именуются организационными, генеральными или рамочными соглашениями.

При массовых коммерческих операциях часто подписываются генеральные договора, фиксирующие общие условия последующих имущественных сделок на поставку товаров. Названные договоры имеют гражданско-правовой характер и являются определенной стадией (этапом) осуществления имущественных хозяйственных связей; при нарушении обязательств по таким договорам возможно требование о возмещении понесенных убытков, а также неустойки, если она была оговорена сторонами.

Более сложной является оценка организационных договоров, заключаемых субъектами РФ и муниципалитетами, которые, будучи органами власти, являются также субъектами гражданско-правовых отношений (ст. 124 ГК). Обоснованным надо считать мнение, согласно которому невозможен и не нужен договор по вопросам, входящим в сферу властной компетенции органов управления. Когда такие договоры (договоренности) подписываются, речь идет о совместном ведомственном нормативном или индивидуальном акте управления. Однако договор органов управления возможен по вопросам, выходящим за рамки их властной компетенции, и тогда он будет выполнять функцию координирующего (организационного) характера. В этих случаях при нарушении таких договоров возможно применение общей гражданско-правовой санкции (убытки).

 Условия концессии и их толкование.

 Условия сделки.

Содержание соглашения cоставляют его условия (статьи или пункты), о которых вступающие в договор стороны достигли согласия в ходе переговоров. Некоторые условия включаются в договор в силу того, что они предписаны законодательством, однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету договоренности и порядку его исполнения.

Императивные нормы законодательства о заключаемом договоре могут в нем не повторяться, поскольку независимо от этого они обязательны для сторон. Однако на практике такое повторение часто имеет место, и это облегчает для сторон, особенно непрофессионалов, понимание и исполнение заключенного концессии.

Ввиду разнообразия применяемых на практике договоров (см. § 2 настоящей главы) и наличия у их участников разных возможностей и особых требований к предмету и исполнению заключенного сделки условия договоров необычайно разнообразны. Однако по своему правовому значению все договорные условия принято  ять на три основные группы: существенные, обычные и случайные.

Основой соглашения являются его условия, которые именуются ГК существенными (п. 1 ст. 432)*(281). Это те условия, которые должны быть согласованы сторонами для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, т.е. считался заключенным. Иными словами, это тот минимум условий, который должен содержаться в любом договоре. Для отдельных видов договоров круг существенных условий различен, и он может дополняться самими вступающими в договор сторонами.

Общие правила по этому вопросу даны в п. 1 ст. 432 ГК, согласно которому существенными являются условия о предмете договоренности, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, существенные условия могут быть двоякого рода: объективными (предписанные законом или необходимые для концессии данного вида) и субъективными (предложенные стороной сделки). Эти последние условия могут касаться частных вопросов, однако поскольку сторона считает их важными, они приобретают характер существенных и их согласование необходимо для того, чтобы договор вступил в силу.

В ст. 432 ГК названо главное существенное условие соглашения - его предмет, необходимость определения которого вытекает из сути договоренности и без чего содержание концессии становится неясным. Условие о цене, которое по ранее действовавшему законодательству считалось существенным для возмездных договоров, согласно новому ГК по общему правилу таковым не является. В силу п. 3 ст. 424 ГК в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий сделки, его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Лишь при заключении отдельных договоров ГК и иные законы требуют обязательного определения цены и, следовательно, признают это условие существенным (продажа недвижимого имущества - п. 1 ст. 555 ГК, продажа товаров в займ с рассрочкой платежа - п. 1 ст. 489 ГК, договоры аренды - п. 1 ст. 583 ГК и др.).

Применительно к некоторым договорам в ГК назван достаточно широкий круг существенных условий. Так, согласно п. 1 ст. 339 ГК в договоре о обеспечении долга должны быть указаны предмет обеспечения долга и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого обеспечением долга. В договоре должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Следующую группу составляют условия соглашения, которые в юридической литературе принято именовать обычными. Они отражают распространенные типичные условия договоров и предусматриваются диспозитивными нормами, от которых стороны при заключении договоренности могут отступать, если такие типичные условия для них неприемлемы и они желают исполнения концессии на отличающихся условиях.

К числу обычных условий относятся срок и место исполнения, момент перехода права собственности, обязательства сторон по хранению и ремонту предмета сделки. Цена соглашения согласно ГК также должна быть отнесена к обычным договорным условиям, если в самом договоре она не была сторонами определена (ст. 424 ГК).

Еще одну группу образуют условия, которые принято именовать случайными. Эти условия выражают особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения договоренности. Ввиду разнообразия таких условий они не могут быть заранее предусмотрены в нормах законодательства, а также обычаями и должны определяться при заключении концессии. Примером условий этой группы являются договора сторон о способах обеспечения исполнения (неустойке, задатке, поручительстве и т.д.), страховании рисков, рассрочке платежа, порядке приемки продукта по качеству и особой процедуре разрешения споров (третейский суд).

Выделение обычных и случайных договорных условий оспаривается некоторыми авторами, полагающими, что в действительности они обладают признаками существенных, поскольку в отношении таких условий также необходимо в конечном счете достижение согласия сторон, без чего договор заключен не будет*(282).

Однако при более внимательном подходе к этому вопросу очевидны практически важные различия между названными группами условий и полезность их разграничения. Существенные условия - это необходимый минимум для заключения сделки. Случайных условий в договоре может и не быть. Особенность обычных условий состоит в том, что они не требуют согласования между участниками соглашения и приобретают правовое значение в силу факта его заключения, а по соглашению сторон могут быть вообще исключены из договоренности или заменены условиями случайными. Объединение предприятий всех договорных условий в рамках существенных игнорирует эти особенности отдельных условий концессии и может порождать практические неясности.

Наряду с рассмотренными выше тремя группами условий в договоры должны включаться и некоторые другие условия, которые можно назвать юридико-техническими. К ним относятся обозначение участников сделки и их юридический адрес (местожительство граждан и место нахождения юр. лица), язык соглашения, дата и место его совершения, а также обозначение и подписи лиц, уполномоченных на подписание договоренности. Все условия концессии будут в дальнейшем влиять на взаимные права и обязанности его участников и должны формулироваться с необходимой полнотой и четкостью.

Толкование условий сделки.

 В рыночной экономике, когда договор становится основным правовым документом, определяющим права и обязанности сторон, особенно в сфере предпринимательской деятельности, существенную роль играет толкование условий соглашения. Этому практически важному вопросу посвящена ст. 431 ГК, отсутствовавшая в ранее действовавшем ГК 1964.

В ст. 431 ГК даются дополнительные указания, учитывающие природу договоренности и особенности его условий, которые вырабатываются по соглашению сторон.

Толкование концессии необходимо не только для того, чтобы уяснить содержание его условий. Оно требуется для правильного решения всех правовых вопросов, связанных с заключением и исполнением сделки, в частности таких, как действительность соглашения и срок его действия, определение вида договоренности, значение последующих его изменений и их влияние на первоначальные обязательства сторон. При составлении концессии на двух языках (например, русском и татарском) и наличии условия об аутентичности обоих текстов толкование должно вести к установлению идентичности подписанных текстов или наличия между ними расхождений.

Исходным началом толкования сделки и понимания его условий является, согласно ст. 431 ГК, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, т.е. их семантическое (смысловое) содержание в общепринятом в русскоговорящем обществе словоупотреблении. Такое буквальное значение должно устанавливаться в сомнительных случаях при помощи авторитетных словарей русского языка, а также словарей юридической терминологии, поскольку многие слова и выражения соглашения являются юридическими, специальными терминами.

При неясности буквального значения условия договоренности его необходимо сопоставить с другими условиями и смыслом концессии в целом (абз. 1 ст. 431 ГК). Если такое толкование оказывается недостаточным, следует выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели сделки (абз. 2 ст. 431 ГК). При этом должен приниматься во внимание широкий круг факторов: предшествующие его заключению переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как и при уяснении норм законодательства (см. § 5 гл. 2 Учебника), толкование условий соглашения может быть по своим результатам ограничительным и расширительным, причем возможно обращение к выработанным многолетней судебной практикой юридическим формулам толкования. Например, правило "последующее соглашение сторон по тому же вопросу изменяет ранее состоявшуюся договоренность" часто содержится в мотивах выносимых судами решений.

Приведем пример судебного решения, основанного на толковании условия договоренности, которое по-разному понималось его сторонами. Договор предусматривал поставку широкого ассортимента радиодеталей с отгрузкой их поквартально, равными по стоимости политическими партиями. Поставщик соблюдал условие о равной стоимости отгрузок, однако ассортимент отдельных политических партий был различным, хотя по итогам года и был выполнен. Покупатель считал, что каждая квартальная политическая партия должна была содержать соответствующее количество предметов торговли по каждой согласованной позиции ассортимента, поскольку он заинтересован в ежеквартальном получении полного набора предметов торговли, поставка которых предусматривалась договором. Поставщик возражал против такого понимания концессии, указывая, что такой порядок не был предусмотрен договором и усложняет и удорожает для него упаковку и отгрузку продукта.

Суд согласился с толкованием сделки, даваемым поставщиком, указав, что при поквартальных отгрузках и наличии в договоре широкого ассортимента поставляемого продукта его пропорциональная ассортименту поквартальная поставка, усложняющая и удорожающая отгрузку, должна быть специально оговорена в договоре, чего сделано не было. Кроме того, суд отметил, что по некоторым позициям согласованного ассортимента (особо крупные предмета торговли) его равномерная разбивка на четыре квартала была невозможна (предусматривались нечетное количество поставляемых предметов торговли или поставка менее четырех крупных предметов торговли).

 Заключение соглашения.

Заключение договоренности, кроме мелких бытовых сделок, проходит обычно несколько стадий, каждая из которых влечет для будущих контрагентов определенные правовые последствия. Различен и порядок заключения договоров: наряду с общими правилами действуют специальные правила о заключении договоров на торгах и обязательном заключении концессии, когда могут возникать преддоговорные споры, разрешаемые судом. Наконец, особенности заключения сделки могут вытекать из договора, достигнутого будущими его участниками в рамках состоявшегося ранее предварительного соглашения.

Преддоговорные контакты сторон. 

Заключению договоренности, особенно при значительности его суммы, обычно предшествуют предварительные контакты между предполагаемыми его участниками с целью выяснения условий будущего концессии, их приемлемости для партнеров, а также согласования текста самого сделки. В ходе таких контактов стороны могут направлять друг другу письменные материалы (запросы, информацию, проекты отдельных договорных условий и т.д.) и даже совместно их подписывать.

На стадии предварительных переговоров стороны нередко составляют документы, которые практически удобны и получили наименование писем или соглашений о намерениях; они содержат различную информацию в отношении условий намечаемого соглашения. Законодательство РФ не определяет правовое значение таких документов и содержащихся в них сведений. По общему правилу письма и договора о намерениях следует считать стадией переговоров о заключении будущего договоренности, которые правовых последствий для сторон не влекут. Однако с учетом содержания названных документов и статуса подписавших их лиц возможна и иная оценка их правового значения.

Содержащиеся в документах о намерениях заявления сторон по поводу отдельных условий будущего концессии, обычно льготного характера (аванс, задаток, рассрочка платежа), должны трактоваться как их обязательство принять такие условия, если намечаемый договор будет подписываться, и контрагент вправе требовать их включения в договор и последующего исполнения.

Документы о намерениях должны рассматриваться в качестве предварительного сделки, если они отвечают требованиям, предусмотренным ГК для таких договоров и были подписаны лицами, уполномоченными на совершение соглашения. Наконец, письмо о намерениях должно признаваться предложением заключить договор - офертой, если оно соответствует установленным для нее требованиям, и в случае ее надлежащего акцепта вести к признанию договоренности состоявшимся.

Договорная практика выработала процедуру предварительного согласования условий концессии, которая получила наименование парафирования. Оно совершается посредством нанесения на согласованный текст сделки инициалов лиц, участвовавших в подготовке соглашения. Нередко такие лица имеют полномочия и на последующее подписание договоренности. Парафирование концессии, как правило, ведет к его последующему подписанию и вступлению в силу, однако юридически не обязывает сторону подписать ранее парафированный ею договорный текст.

В ходе переговоров о заключении сделки стороны обычно несут определенные издержки, и его незаключение ввиду отказа предполагаемого контрагента может влечь имущественные потери. Законодательство и судебная практика ряда стран допускают возложение на недобросовестную сторону потерь, понесенных другой стороной вследствие необоснованного отказа от заключения соглашения. Этот институт получил наименование вины при заключении договоренности (culpa in contrahendo), или ведения недобросовестных переговоров.

Российским законодательством этот институт не предусмотрен, однако норма п. 1 ст. 10 ГК о запрете злоупотребления правом во всех его проявлениях позволяет суду возложить на сторону, недобросовестно действовавшую в ходе переговоров, возмещение имущественных потерь, вызванных отказом заключить договор. Разумеется, такие потери (убытки) должны быть надлежаще доказаны.

Общий порядок заключения договоров. 

Договор может быть заключен по местонахождению одной из его сторон или в ином месте (на выставке, базару) путем одновременного подписания сторонами заранее подготовленного договорного текста. Такова же обычная процедура заключения мелких бытовых договоров, многие из которых могут совершаться также в устной форме. Однако нередко договор заключается посредством обмена между сторонами предложением его заключить (офертой) и согласием на такое предложение (акцептом). Такой обмен возможен как в устной, так и в письменной форме.

Оферта. Предложение заключить договор именуется офертой и должно удовлетворять определенным требованиям, названным в ст. 435 ГК. Оферта должна быть адресована одному или нескольким конкретным лицам, содержать существенные условия концессии и выражать намерение заключить договор с адресатом, если им будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Важное практическое значение имеет срок действия оферты. Он может быть назван в самой оферте или определен законом, что бывает редко. В ином случае оферта действительна в течение срока, нормально необходимого для получения ответа (п. 1 ст. 441 ГК). Такой срок должен определяться с учетом всех обстоятельств, прежде всего, предмета оферты и срока прохождения почты между контрагентами. Когда оферта сделана устно, для заключения сделки должно последовать немедленное ее принятие, если делающее оферту лицо не назвало срок для ее принятия.

По общему правилу оферта является безотзывной (т.е. не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта), однако иное может быть оговорено в самой оферте или вытекать из существа предложения либо обстановки, в которой оно было сделано. Первая ситуация будет иметь место в случае предложения купить скоропортящиеся товары, вторая - при резком колебании экономической конъюнктуры, что делает отзыв оферты объяснимым и справедливым.

Гражданскому праву известно понятие публичной оферты. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, оферту не создают, а считаются приглашением делать оферты. Однако содержащее все существенные условия соглашения предложение, из которого усматривается воля его автора заключить договор на указанных условиях с любым, кто отзовется, признается публичной офертой. Публичной офертой надо считать опубликованное в печати приглашение на распродажу товаров с указанием их наименований и цен. Публичная оферта именуется в законодательстве о приватизации публичным предложением (ст.  23 закона о приватизации государственного и муниципального имущества).

Акцепт. Ответ лица, которому адресована оферта, о согласии на ее принятие именуется акцептом. Однако для этого он, во-первых, должен быть полным и безоговорочным согласием и, во-вторых, получен в срок, установленный для акцепта (ст. 438 ГК). Молчание акцептом не признается.

Акцепт с согласием заключить договор на иных условиях таковым не является и считается новой офертой. Акцепт может быть отозван при условии, что его отзыв получен ранее или одновременно с первоначально направленным акцептом. Если акцепт поступил после установленного для него срока, необходимо различать две ситуации с разными правовыми последствиями (ст. 442 ГК).

Когда своевременно отправленный ответ получен с опозданием (например, по вине почты или оферента, неправильно указавшего свой адрес), акцепт не считается опоздавшим, если оферент немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.

В случаях, когда акцепт по вине его отправителя был сделан с опозданием, он считается состоявшимся, если оферент немедленно сообщит о принятии им опоздавшего акцепта. Эти два правила практически оправданны и создают условия для заключения договоренности при несвоевременном получении акцепта.

Момент заключения концессии.

 Он важен для определения применимого к договору законодательства, ибо согласно п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения. В таком же порядке применяются к договору и диспозитивные нормы, если стороны не согласовали в договоре иные условия.

По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта или в момент подписания единого согласованного между сторонами текста сделки. Однако реальные договоры, напомним, считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества. К ней приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на это имущество, например товарного складского свидетельства.

При нотариальной форме соглашения он считается заключенным в момент составления нотариально заверенного текста договоренности. Если договор подлежит государственной регистрации, он вступает в силу с момента такой регистрации*(283).

Местом заключения концессии, если оно в договоре не указано, считается место жительства гражданина или место нахождения юрлица, направившего оферту, - гласит ст. 444 ГК. Эта норма должна быть дополнена двумя случаями: договор совершается в виде единого документа, и направления оферты нет; договор заключается на барахолке или торговой выставке. В таких ситуациях местом заключения сделки должно признаваться место его подписания.

Место заключения соглашения необходимо учитывать при определении применимого к нему права, обычаев делового оборота, а также при толковании его условий. Это особенно важно при заключении договоренности на базарах, имеющих свои правила проведения.

Форма концессии.

 Изложенные выше правила о заключении сделки порождают договор только при условии, что были соблюдены требования в отношении его формы. Договор является видом договора, и к нему применимы правила о форме соглашения. При допустимости устной формы договоренности стороны могут избрать письменную и даже нотариальную форму для оформления своих отношений, например при кредите на большую сумму. Для некоторых крупных сделок (продажи недвижимого имущества, предприятия, ренты зданий и предприятий, доверительного управления недвижимым имуществом) ГК предписывает заключение концессии путем составления одного письменного документа, подписанного сторонами.

Заключение сделки на торгах. 

Такой порядок заключения соглашения в условиях перехода к рынку получил широкое распространение и подробно регламентирован в ГК (ст. 447-449) и дополняющих его законодательных актах, которые учитывают особенности проведения торгов в отношении различных видов имущества. Посредством торгов возможно заключение большинства гражданско-правовых договоров.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. Различие состоит в том, что выигравшим конкурс признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а аукцион - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Смысл торгов состоит в привлечении к ним заинтересованных и конкурирующих участников для получения лучших результатов, и поэтому тендер и аукцион, в которых только один участник, признаются несостоявшимися.

ГК устанавливает для проведения продаж с молотка и публичных торгов ряд общих правил. Они могут быть открытыми и закрытыми: в открытом - вправе участвовать любое лицо, в закрытом - только специально приглашенные. Закрытые аукционы проводятся обычно в тех случаях, когда конкурсанты должны обладать специальными знаниями и авторитетом (художественные тендеры, осуществление сложных технических и строительных проектов).

Организаторами торгов могут выступать собственник имущества либо специализированные компании всех форм собственности, которые разрабатывают условия торгов, проводят их и заключают договор с победителем.

По общему правилу извещение о торгах должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения с тем, чтобы участники торгов могли надлежащим образом к ним подготовиться. Такое извещение должно содержать информацию об основных условиях тендера и публиковаться в соответствующих средствах массовой информации.

Извещение о торгах создает обязательство их организатора выполнить все его условия. Однако ГК предоставляет ему право отказаться от проведения конкурса не позднее чем за 3, а аукциона - за 30 дней до их проведения.

Участники торгов вносят задаток, подтверждающий серьезность их намерений участвовать в торгах. Размер, сроки и порядок внесения задатка определяются в извещении о торгах. В случае отмены торгов, а также лицам, не выигравшим торги, задаток возвращается.

Особенности проведения отдельных видов торгов определяются в дополняющих ГК актах законодательства. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» более полно определяет порядок проведения аукционов в названной области и допускает выдачу заказов также путем размещения на официальном сайте запросов о предлагаемых котировках (цене контракта).

Нормы о торгах имеются в законе о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 18-20), законе о недрах (ст. 13.1, 14), законах о поставках продукции для государственных нужд и в государственный материальный резерв, ряде постановлений Правительства РФ. Особенности торгов могут предусматриваться также в их условиях, утверждаемых организатором. В частности, художественные и некоторые другие аукционы принято проводить в два и даже три этапа (тура).

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения торгов протокол о результатах, имеющий силу договоренности. Если предметом торгов было право заключить договор, он должен быть подписан в течение последующих 20 дней. При уклонении от этого одной из сторон другая может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении убытков.

Форма торгов используется также при обращении взыскания на имущество должника на основании вынесенного против него судебного решения. Согласно закону об исполнительном производстве продажа недвижимости должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 54). В том же порядке продается имущество ликвидируемого юр. лица при недостаточности его денежных средств для удовлетворения требований кредиторов (п. 3 ст. 63 ГК). Такие торги именуются публичными.

Заключение концессии в обязательном порядке. 

В отступление от принципа свободы сделки ГК и дополняющие его законы предусматривают ряд норм, в силу которых заключение соглашения обязательно. Такая обязанность установлена для обслуживающей стороны (поставщика, подрядчика, перевозчика и т.д.), если другой контрагент заинтересован в заключении договоренности. Существуют три группы случаев, когда вступление в договор обязательно.

Во-первых, такая обязательность установлена ст. 426 ГК для публичного концессии, о чем уже было сказано при его характеристике. Данная норма введена прежде всего в интересах граждан-потребителей, но ее действие распространяется и на юрлиц всех видов, которым необходимо соответствующее обслуживание.

Во-вторых, обязательное заключение сделки введено законодательством о поставках товаров и выполнении работ для государственных нужд. Это предусматривается федеральными законами: от 13 декабря 1994  г. "О поставках продукции для федеральных государственных нужд", от 29 декабря 1994 г. "О государственном материальном резерве, от 27 декабря 1995 г. "О государственном оборонном заказе".

В-третьих, обязательное заключение соглашения допускается антимонопольным законодательством. Согласно ст. 12 закона о конкуренции антимонопольные органы вправе выдавать хозяйствующим субъектам "обязательные для исполнения предписания о заключении договоров". Это правило имеет особенность: такое предписание может быть оспорено заинтересованной стороной в суде.

При обязанности заключить договор сторона, получившая оферту, должна в течение 30 дней направить другой стороне извещение об акцепте, об отказе от акцепта или сообщить о предлагаемых иных условиях, составив для этого протокол разногласий к проекту договоренности. В двух последних случаях сторона, направившая оферту, может предъявить иск в суд о понуждении заключить договор или о разрешении разногласий по его условиям, а также о возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от концессии.

Кроме того, обязательность заключения сделки может вытекать из договора сторон. Таковым является наличие предварительного соглашения, назначение которого состоит как раз в том, чтобы обеспечить для заинтересованной стороны заключение в будущем желаемого договоренности.

Помимо обязанности заключить договор законодательство наделяет некоторых субъектов гражданского оборота правом на преимущественное заключение концессии. Таким правом обладают акционер закрытого акционерного общества (АО) и участник общества с ограниченной ответственностью при продаже акций (долей) этих обществ (ст. 97 и 93 ГК), арендатор при продлении сделки ренты на новый срок (ст. 621 ГК). В отличие от рассмотренной выше обязанности, носящей общий характер, в данном случае речь идет об обязательности заключить договор перед определенными лицами и на равных условиях, преимущественно перед другими претендентами.

По основаниям заключения все договоры делятся на свободные и обязательные. Свободные— это такие договоры, заключение которых всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Большинство договоров носит свободный характер. Они заключаются по желанию обеих сторон, что вполне соответствует потребностям развития рыночной экономики. Однако в условиях экономически развитого общества встречаются и обязательные договоры.

Отношения, связанные с применением стандартных форм договоров, возникаютмежду профессиональными бизнесменами, причем часто обе стороныимеют собственные "стандартные договоры" (и желание заключить договорв своем варианте). Это явление получило название "войны проформ". Длястандартных проформ характерно несоблюдение принципа эквивалентности(равноправия) взаимных прав и обязанностей, а их условия весьмаодносторонни. Как правило, нетрудно заметить, кто их составлял -продавец или покупатель.

Для формулярного соглашения характерно наличие вариантов условий,из которых сторона, которой предлагается формуляр, вправе выбратьДля формулярного договоренности характерно наличие вариантов условий,из которых сторона, которой предлагается формуляр, вправе выбратьнаиболее подходящий для нее (таковы формуляры, предлагаемые банками,страховыми компаниями и т. п.). По способу заключения это договорыприсоединения, так как возможность изменения генерального предложенияи выбора вариантов сведена к минимуму, а любой из вариантов предложенстороной - составительницей формуляра и всегда более приемлем иблагоприятен для нее, чем для присоединяющейся стороны.

В нашей стране на протяжении многих летприменялось жесткое государственное регулирование всех хозяйственныхотношений и связей, причем основным источником обязательств являлсяплан, а не договор. Это объясняет отсутствие в законодательстве самихпонятий договоров присоединения, стандартных, формулярных,публично-принудительных договоров, а термин "типовой договор", которыйприсутствовал в хозяйственном праве, использовался в качественормативного акта - источника права. Такие типовые договорыпринимались, как правило, правительством для императивного (общеобязательного) регулирования отношений сторон в той или иной областихозяйства.

Поэтому введение в гражданское право Российской Федерации понятий "публичный договор", "типовой договор", "договор присоединения", "формуляр", "стандартная форма концессии" является совершенно новым и необходимым решением проблемы.

Гражданский кодекс РФ впервые вводит в гражданский оборот понятия"публичного сделки" (ст. 426) и "соглашения присоединения" (ст. 428).

Обязанность заключения договоренности может вытекать из самого нормативного акта. Например, в силу прямого указания закона в случаях создания юрлица заключение концессии банковского счета становится обязательным как для банковского учреждения, расположенного по месту регистрации юр. лица, так и для созданного юрлица (ст. 846 ГК РФ). Юридическая обязанность заключить договор может вытекать и из административного акта. Так, выдача местной администрацией ордера на жилое помещение обязывает жилищно-эксплуатационную компанию заключить договор жилищного найма с тем гражданином, которому выдан ордер.

Статья 445 Гражданского кодекса России определяет, что “ В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект сделки), заключение соглашения обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договоренности) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение концессии обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту сделки), вправе передать разногласия, возникшие при заключении соглашения, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня полуСтатья 445 Гражданского кодекса России определяет, что “ В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договоренности), заключение концессии обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту сделки) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение соглашения обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договоренности), вправе передать разногласия, возникшие при заключении концессии, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 2. В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение сделки обязательно для стороны, направившей оферту (проект соглашения), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договоренности, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии концессии в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении сделки, на рассмотрение суда.”

Среди обязательных договоров особое значение имеют публичные договоры . Впервые в нашем законодательстве публичный договор был предусмотрен ст. 426 ГК. В соответствии с указанной статьей публичный договор характеризуется следующими признаками:

- Обязательным участником публичного соглашения является коммерческая компания.

- Указанная коммерческая фирма должна осуществлять деятельность по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг.

- Данная деятельность должна осуществляться коммерческой фирмой в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжения, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

- Предметом договоренности должно быть осуществление коммерческой компанией деятельности, указанной в п.п. 2 и 3.

При отсутствии хотя бы одного из указанных признаков договор не является публичным и рассматривается как свободный договор. Так, если предприятие розничной торговли заключает с гражданином договор купли-продажи канцелярских товаров, которыми торгует это предприятие, то данный договор является публичным. Если же предприятие розничной торговли заключает договор с другим предприятием о продаже последнему излишнего торгового оборудования, то это — свободный договор, поскольку его предметом не является деятельность коммерческой фирмы по продаже товаров, осуществляемая в отношении каждого, кто к ней обратится.

Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:

- Коммерческая компания не вправе отказаться от заключения публичного концессии при наличии возможности предоставить приобретателю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие товары.

- При необоснованном уклонении коммерческой компании от заключения публичного сделки другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого соглашения в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договоренности в обязательном порядке.

- Коммерческая фирма не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного концессии, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот дляКоммерческая компания не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного сделки, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

- Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного соглашения устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

- В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

- Условия публичного договоренности, не соответствующие требованиям п.п. 4 или 5, ничтожны.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение концессии обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения сделки, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Гарантией реализации этих базовых положений служит законодательно оформленный в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса России запрет на какое-либо понуждение к заключению договоров. Исключение из него сделано лишь для двух категорий обстоятельств:

- когда обязанность заключить договор предусмотрена законом, в том числе и ГК РФ;

когда обязанность заключить договор принята по воле самого участника обязательственных отношений. Добровольно принятое обязательство по заключению того или иного соглашения вполне соответствует пониманию последнего как договора двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Такое обязательство возникает, например, из предварительного договоренности юридически равных сторон (ст. 429 ГК РФ). Но не всегда юридическое равенство сторон, гарантированное правовой нормой, столь же сильно подкреплено экономически. В этом случае следует адресоваться к категории публичного концессии, относящегося именно к той группе перечисленных выше обстоятельств, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом. Гражданский кодекс (п. 3 ст. 426) не допускает отказа коммерческой фирмы от заключения публичного сделки при наличии возможности предоставить приобретателю соответствующие товары, услуги или выполнить для него определенные работы. А при необоснованном уклонении коммерческой компании от заключения публичного соглашения другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договоренности законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массового приобретателя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагента коммерческой фирмы, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственной деятельности, должна осуществлять конкретные действия (продать продукт, выполнить работу, оказать услугу). Таким образом, путем введения категории (типа) публичного концессии законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массового приобретателя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагента коммерческой компании, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственной деятельности, должна осуществлять конкретные действия (продать продукт, выполнить работу, оказать услугу) в отношении каждого, кто к ней обратится. Областью экономической активности такого рода организаций является обычно сфера удовлетворения общественных нужд (например, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское и иное обслуживание). Данная сфера деятельности и определяет объекты зарождающихся обязательств.

Содержание возникающих при этом правоотношений состоит в обязанности данной фирмы заключить и исполнить договор. Подобная обязанность предусмотрена и в ст. 26 закона РФ "О защите прав потребителей". В ней прямо закреплено, что исполнитель, занимающий доминирующее положение на рынке, обязан заключить с приобретателем договор на выполнение работ или оказание услуг, за исключением случаев, если он докажет, что их выполнение (оказание) выходит за рамки его уставной деятельности или производственных возможностей. При этом доминирующий на рынке субъект должен организовывать свою производственную или иную хозяйственную деятельность так, чтобы потребности граждан удовлетворялись надлежащим образом и бесперебойно.

 Изменение и расторжение сделки

Обстоятельства, влияющие на исполнение соглашения.

 После заключения договоренности могут возникнуть различные обстоятельства, требующие пересмотра условий состоявшегося концессии (их изменения) или даже прекращения его действия (расторжения). Эти обстоятельства двоякого рода: во-первых, поведение самих участников сделки (несоблюдение его условий или намерение пересмотреть договор), и, во-вторых, наступление не зависящих от контрагентов событий, влияющих на ход исполнения соглашения (действие непреодолимой силы, государственные запреты, резкое изменение хозяйственной конъюнктуры).

Изменение договоренности - это пересмотр ряда его условий при сохранении самого концессии в силе. Расторжение сделки - это полное прекращение ранее состоявшегося соглашения и всех вытекающих из него для сторон обязательств и прав. По своему содержанию и правовым последствиям изменение и расторжение договоренности имеют практически важные различия. Однако им присущи также общие черты, в частности для изменения и расторжения концессии по требованию одной стороны необходимо обратиться в суд, и ГК объединяет регулирование этих двух институтов в рамках одной гл. 29 "Изменение и расторжение сделки" (ст. 450-453). Дополнительные правила по этому вопросу содержатся в нормах ГК об отдельных договорах (ренты, подряда, поручения, аренды и др.), а также в законах о договорах (перевозки, поставки товаров для государственных нужд, лизинга).

От изменения и расторжения соглашения, регламентированных в гл.  29 ГК, следует отличать другие близкие к ним институты договорного права, также влияющие на судьбу договоренности: а) односторонний отказ от исполнения концессии и б) прекращение сделки в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных в гл. 26 ГК "Прекращение обязательств".

Односторонний отказ от исполнения соглашения, если он допускается законом или условиями договоренности, является обычно мерой оперативного воздействия на другую сторону, например отказ от принятия просроченного исполнения (п. 2 ст. 405 ГК). Он не требует обращения в суд и осуществляется по одностороннему заявлению заинтересованной стороны при нарушении контрагентом концессии, а в некоторых, например доверительных, договорах - по свободному заявлению любого из участников (ст.  977 ГК). Правовые последствия таких действий участника сделки различны: наряду с изменением (прекращением) соглашения может также возникать обязанность возмещения убытков или проведения между контрагентами соответствующих расчетов. Правила по этому вопросу содержатся в нормах ГК об отдельных договорах.

Случаи прекращения обязательств, названные в гл. 26 ГК, также не требуют обращения в суд, но их правовые последствия более разнообразны и зависят от оснований прекращения договоренности. Иногда это только прекращение концессии (при отступном - ст. 409, совпадении в одном лице должника и кредитора - ст. 413, прощении долга - ст. 415), в других ситуациях возможно возникновение между сторонами новых правоотношений (при инновации - ст. 414).

Предусмотренные законом случаи одностороннего отказа от исполнения сделки довольно многочисленны и ввиду их особенностей должны рассматриваться применительно к отдельным видам договоров.

Изменение и расторжение соглашения следует также отличать от частичной и полной недействительности заключенного договоренности. Различия между этими двумя внешне близкими институтами весьма существенны и состоят как в разных основаниях изменения (расторжения) и недействительности концессии, так и в разных их последствиях. Недействительность сделки подчинена правилам о недействительности сделок, которые были рассмотрены в гл. 11 Учебника.

Случаи и порядок изменения и расторжения соглашения.

 Согласно общим началам гражданского права заключенные договоры должны быть надежными и строго выполняться. Поэтому ГК предусматривает в ст.  450, 451 исчерпывающий перечень случаев, в которых изменение и расторжение договоренности допускаются. Это возможно в силу договора сторон, при существенном нарушении концессии контрагентом, а также в иных случаях, предусмотренных ГК и другими законами.

В п. 2 ст. 451 ГК дано определение существенного нарушения сделки: им признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.

Иногда ГК прямо называет существенными некоторые нарушения условий договоренности, например при поставках - это неоднократное несоблюдение сроков поставки и оплаты товаров, наличие недостатков по качеству, требующих значительного времени для их устранения (п. 2 ст. 523). Эта норма в порядке аналогии закона может быть использована при нарушении иных договоров. В других случаях при возникновении споров оценку допущенного нарушения как существенного должен давать суд.

В ГК названы также некоторые другие нарушения договорных обязательств, которые признаются достаточным основанием для права требовать расторжения концессии. Такое право предоставляется арендатору и арендодателю (ст. 619, 620), заказчику в договоре подряда (п.  6 ст. 709), заказчику в договоре бытового подряда (п. 2 ст. 732), а также получателю аренды (п. 3 ст. 587).

При достижении между сторонами согласия о модификации сделки соглашение о его изменении и расторжении должно быть совершено в той же форме, что и ранее заключенный договор. При наличии спора, что практически бывает чаще, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд. Однако требование об изменении или расторжении соглашения может быть передано в суд только после получения от другой стороны отказа изменить (расторгнуть) договор или при неполучении от нее ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Последствия изменения и расторжения договоренности.

 Такие последствия различны и зависят от основания пересмотра концессии. Общее правило таково: при изменении сделки обязательства сторон сохраняются в обновленном виде, а при его расторжении обязательства прекращаются. Кроме того, в ст. 453 ГК предусмотрены правила проведения между сторонами расчетов, необходимость которых при изменении и расторжении договоров обычно возникает.

Во-первых, стороны не вправе требовать репатриации того, что было исполнено ими до момента изменения или расторжения соглашения, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Во-вторых, при существенном нарушении договоренности другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением концессии.

Запрет требовать, по общему правилу, ранее исполненного по договору до момента его изменения или расторжения обусловлен, очевидно, сложностью возникающих при этом взаимоотношений: исполненное по договору уже использовано и не существует. Однако нормами об отдельных договорах установлена обязанность возврата ранее полученного имущества в случае прекращения сделки, например ренты (ст. 622 ГК). При прекращении соглашения подряда до сдачи-приемки работ заказчик вправе требовать передачи ему незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных им издержек (ст. 729 ГК). Аналогичное правило было бы обоснованно и при прекращении договоренности поставки.

Существенное изменение обстоятельств.

 Особым основанием изменения и расторжения концессии является ситуация, которую ст. 451 ГК именует существенным изменением обстоятельств. Чаще всего существенные изменения лежат в экономической сфере, и эта норма означает положительное отношение нового гражданского законодательства РФ к известной цивилистической концепции об экономической невозможности исполнения как особом основании для изменения сделки.

Такое решение является важной новеллой, ибо ранее действовавшее законодательство СССР, практика его применения и доктрина исходили из того, что при плановом хозяйстве экономических колебаний, влияющих на судьбу соглашения, быть не должно. В условиях перехода к рынку потребовалось более гибкое решение, учитывающее серьезные колебания рыночной конъюнктуры, что неизбежно требует соответствующей корректировки ранее заключенных договоров.

Существенное изменение обстоятельств, влияющее на судьбу договоренности, может быть связано не только с экономической сферой, но и, например, с изданием государственными органами актов запретительного характера, а также с существенным изменением законодательства, воздействующего на права и обязанности участников ранее заключенного концессии.

Однако изменение или расторжение сделки вследствие существенного изменения обстоятельств возможны лишь при наличии перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК условий, включающих четыре требования:

- при заключении соглашения стороны не предполагали существенного изменения обстоятельств;

- их причины заинтересованная сторона не могла преодолеть;

- оставление договоренности в прежнем виде влекло бы для заинтересованной стороны значительный ущерб;

- заинтересованная сторона не должна нести риск изменения обстоятельств.

Бремя доказывания наличия названных условий лежит на заинтересованной стороне, требующей изменения или расторжения концессии, что сделать непросто. Поэтому данный институт на практике, даже в условиях изменчивой рыночной конъюнктуры России, едва ли получит широкое применение. Судебные решения высших судебных инстанций по данному вопросу отсутствуют.

Кроме того, в случаях существенного изменения обстоятельств закон ограничивает возможность корректировки сделки и отдает предпочтение его расторжению. Это следует из текста п. 4 ст. 451 ГК, согласно которому изменение соглашения в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях: когда расторжение договоренности противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий расхода, необходимые для исполнения концессии на измененных судом условиях.

При расторжении сделки вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия такого решения, исходя из необходимости справедливо распределить между сторонами расходы, понесенные ими в связи с исполнением этого соглашения (п. 3 ст. 451 ГК). Возмещение иных понесенных потерь в этом случае не предусматривается.

Источники

http://ru.wikipedia.org - ВикиПедия – свободная энциклопедия

http://www.wikiznanie.ru - ВикиЗнание – свободная энциклопедия

http://www.lib.ua-ru.net - Электронная библиотека научной литературы

http://www.dogovora.org.ua – Все для юриста

http://www.si-inform.kiev.ua- СИ-информ

http://sob.ru - журнал Собственник

http://for-expert.ru - Юридический отдел

http://mirslovarei.com/ - мир словарей

http://ebk.net.ua - Экономический словарь

http://tolks.ru - Словарь терминов

http://www.allpravo.ru - Электронная библиотека «Все о праве»

http://www.slovari.org - Энциклопедия Юриста

http://law-enc.net - Большой юридический словарь

http://dic.academic.ru - Энциклопедический словарь экономики и права

http://slovari.yandex.ru - Яндекс. Словари

http://www.echr.ru – Право и практика

http://www.Law.edu.ru – Юридическая Россия

Опубликовано на forexAW.com: Воскресенье, 10 Январь, 2010 года — 11:14.

Последнее редактирование: Суббота, 9 Февраль, 2013 года — 00:34.