Недвижимость (Real estate) - это

имущество, обладающее соответствующими признаками стационарности, долговечности, связи с землей и признанное в законодательном порядке недвижимым



Информация о понятии недвижимость, что такое недвижимость и ее свойства и признаки, сделки с недвижимостью, в том числе продажа, аренда и ипотека недвижимости, оценка и налогообложение недвижимости

Содержание

Недвижимость - это, определение

Недвижимость - это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения. Недвижимость является объектом гражданских прав, зарегистрированным в соответствии с законом. Гражданский оборот недвижимости связан со сложной системой регистрации государством прав собственника и их перехода другому владельцу.

Недвижимость
Недвижимость

Недвижимость - это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Что такое недвижимость
Что такое недвижимость

Недвижимость - это вид имущества, которое в законодательном порядке признается недвижимым. В России существует недвижимость по происхождению и «недвижимость по закону». Что такое недвижимость по происхождению? Недвижимость по происхождению - это земельные участки, участки недр; вообще все, что каким-либо образом прочно связано с землей. Получается, что недвижимость по происхождению - это объекты, перемещение которых принесет несоизмеримый ущерб назначению данного объекта, сюда относят сооружения и здания, объекты, постройка которых, еще не завершилась.

Недвижимое имущество
Недвижимое имущество

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Земельный участок
Земельный участок

Недвижимость - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Определение недвижимости
Определение недвижимости

Недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Недвижимые объекты
Недвижимые объекты

Недвижимость - это любой объект, который неразрывно связан с землей и не может быть перемещен в другое место без нанесения ущерба. Поскольку любой объект недвижимости обладает рядом свойств, его можно рассматривать в различных аспектах.

Объект, связанный с землей
Объект, связанный с землей

Недвижимость - это материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

Недвижимый объект
Недвижимый объект

Недвижимость - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Здания и сооружения
Здания и сооружения

Недвижимость - это объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Недвижимость, связанная с землей
Недвижимость, связанная с землей

Недвижимость - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объекты на земельных участках
Объекты на земельных участках

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Связь недвижимости с землей
Связь недвижимости с землей

Недвижимость - это фундаментальный товар, он самый значительный из всех товаров. Его важные характеристики это материальность и стационарность. Физические характеристики включают в себя все данные о недвижимости, о форме, о размерах, об основных конструкциях. И делятся на 6 групп, которые обладают сроками пригодности от 15 до 150 лет. Естественно, все объекты недвижимости в течение своего срока подвержены всякого рода износам.

Недвижимость как товар
Недвижимость как товар

Понятие недвижимости

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Понятие недвижимости
Понятие недвижимости

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).

Гражданский кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём”

Право собственности на недвижимость
Право собственности на недвижимость

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Кадастровый номер объекта недвижимости

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Предмет недвижимости
Предмет недвижимости

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Объекты из разряда недвижимых
Объекты из разряда недвижимых

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

Режим недвижимости
Режим недвижимости

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Многолетние насаждения
Многолетние насаждения

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Морское судно
Морское судно

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специали-сты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость яв-ляется имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономиче-скую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Земельный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

Регистрация недвижимости
Регистрация недвижимости

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Земельные ресурсы
Земельные ресурсы

  Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости, имеющие в составной части земельный участок, обладают такими родовыми признаками:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

Стационарность объекта недвижимости
Стационарность объекта недвижимости

- прочно связана с землей как физически, так и юридически;

Связь объекта недвижимости с землей
Связь объекта недвижимости с землей

- долговечность объекта инвестирования;

Долговечность объекта недвижимости
Долговечность объекта недвижимости

- стоимость недвижимости высока;

Высокая стоимость недвижимости
Высокая стоимость недвижимости

- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

Физические характеристики недвижимости
Физические характеристики недвижимости

- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

Износ недвижимости
Износ недвижимости

- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

Строительство недвижимости
Строительство недвижимости

- строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью;

Регулирование сделок с недвижимостью
Регулирование сделок с недвижимостью

- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Жилая площадь недвижимости
Жилая площадь недвижимости

Объект недвижимости

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение);

Здание
Здание

- обособленные водные объекты;

Обособленные водные объекты
Обособленные водные объекты

- многолетние насаждения;

Многолетние насаждения как недвижимость
Многолетние насаждения как недвижимость

- инженерные сооружения и сети;

Инженерные сооружения и сети
Инженерные сооружения и сети

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения
Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

- стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования;

Искусственные постройки
Искусственные постройки

- материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости;

Характеристики недвижимости
Характеристики недвижимости

- долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Жилые здания
Жилые здания

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Эксплуатация земли
Эксплуатация земли

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Показатели объектов недвижимости
Показатели объектов недвижимости

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Уникальность объектов недвижимости
Уникальность объектов недвижимости

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Экономическая ценность объектов недвижимости
Экономическая ценность объектов недвижимости

Классификация недвижимости

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Классификация недвижимости

  Основные типы недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Типы недвижимости
Типы недвижимости

    Земля как объект недвижимости

Земля как объект недвижимости представляет собой наибольшую ценность, по­скольку ее стоимость имеет тенденцию к сохранению, а чаще к росту. Стоимость зем­ли растет там, где возникает дефицит недвижимости и соответствующий дефицит земли - в крупных городах. Единственный путь решения проблемы такого дефицита -закон спроса и предложения.

Земля как объект недвижимости
Земля как объект недвижимости

Земля подразделяется на:

- земельные участки, предназначенные под застройку;

Земельный участок под застройку
Земельный участок под застройку

- природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Природный комплекс
Природный комплекс

Земельные участки (земли) являются недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Гражданский оборот земель
Гражданский оборот земель

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

Земли сельхозназначения
Земли сельхозназначения

- земли населённых пунктов;

Земли населнных пунктов
Земли населённых пунктов

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Земли промышленности и энергетики
Земли промышленности и энергетики

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли особо охраняемых территорий
Земли особо охраняемых территорий

- земли лесного фонда;

Земли лесного фонда
Земли лесного фонда

- земли водного фонда;

Земли водного фонда
Земли водного фонда

- земли запаса.

Земли запаса
Земли запаса

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Схема Правовой режим земель
Схема Правовой режим земель

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Оборот земельных участков
Оборот земельных участков

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей.

Оборот сельхозземель

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Приобретение земельных участков
Приобретение земельных участков

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а также землями с/х назначения.

Право собственности на землю
Право собственности на землю

Земельный участок может находиться на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут), на праве аренды и на праве безвозмездного срочного пользования. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Аренда земельного участка

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Наследование земельного участка
Наследование земельного участка

С правовой точки зрения земельный участок может быть признан делимым либо неделимым. Делимым признается участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вновь образованные части земельного участка должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, определёнными градостроительным регламентом на соответствующую территориальную зону. Помимо предельных размеров земельных участков, в градостроительном регламенте устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Делимый земельный участок
Делимый земельный участок

    Жилье как объект недвижимости

Жилье - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жилье
Жилье

Жилая недвижимость - это любые объекты недвижимости, используемые для постоянного или временного проживания,многие покупают жилую недвижимость с последующим извлечением постоянной прибыли(сдавая в аренду). Сюда относятся квартиры,комнаты, дома, дачи, таунхаусы, коттеджы и другие формы жилого фонда, в том числе участки под застройку объектами жилого фонда (ИЖС).

Жилая недвижимость
Жилая недвижимость

Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей.

Жилое помещение
Жилое помещение

К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

Жилой дом
Жилой дом

- квартира, часть квартиры. Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

Квартира
Квартира

- комната. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комната
Комната

      Типологические характеристики жилья

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

Типологические характеристики жилья
Типологические характеристики жилья

        Элитное жилье

К нему обычно предъявляются следующие основные требования:

- размещение в наиболее престижных районах города;

Престижный район города
Престижный район города

- принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции);

Сталинский жилой фонд
Сталинский жилой фонд

- кирпичные стены;

Кирпичные стены
Кирпичные стены

- общая площадь квартир не менее 70 кв. м;

Общая площадь квартир
Общая площадь квартир

- наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде);

Большая кухня
Большая кухня

- наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Понятие элитной недвижимости

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

- размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

Элитный коттедж
Элитный коттедж

- кирпичные стены;

Кирпичные стены.коттеджа
Кирпичные стены.коттеджа

- застройка в двух и более уровнях;

Двухуровневый коттедж
Двухуровневый коттедж

- наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

Рынок элитной недвижимости Москвы

        Жилье повышенной комфортности

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

Жилье повышенной комфортности
Жилье повышенной комфортности

- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

Площадь кухни
Площадь кухни

- наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

Площадь гостиной
Площадь гостиной

- большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

Малоэтажные дома
Малоэтажные дома

        Типовое жилье

Для него характерно:

- размещение в любом районе города;

Типовое жилье
Типовое жилье

- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

Строительство типового жилья
Строительство типового жилья

- по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Индустриальное домостроение
Индустриальное домостроение

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

Пригородная застройка
Пригородная застройка

        Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики:

- размещение в не престижных районах;

Жилье низких потребительских качеств
Жилье низких потребительских качеств

- удаленность от основных транспортных коммуникаций;

Транспортные коммуникации
Транспортные коммуникации

- принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

Здания старого фонда
Здания старого фонда

- размещение в первых этажах домов других типов;

Размещение в первых этажах
Размещение в первых этажах

- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Архитектурно-планировочные характеристики
Архитектурно-планировочные характеристики

      Классификация жилья на основании градостроительных ориентиров

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Потребители жилья
Потребители жилья

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

- дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период;

Дома, построенные в дореволюционный период
Дома, построенные в дореволюционный период

- дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

Дома, построенные с 1917г. до конца 30-х гг
Дома, построенные с 1917г. до конца 30-х гг

- "сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

Сталинские дома
Сталинские дома

- дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Хрущевка
Хрущевка

- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

Дома, построенные в 1970-1980-х гг.
Дома, построенные в 1970-1980-х гг.

- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Современные жилые дома
Современные жилые дома

      Классификация жилья в зависимости от материала

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

- дома с кирпичными стенами;

Дом с кирпичными стенами
Дом с кирпичными стенами

- панельные дома;

Панепльный дом
Панепльный дом

- монолитные дома;

Монолитный дом
Монолитный дом

- деревянные дома;

Деревянный дом
Деревянный дом

- дома смешанного типа.

Дом смешанного типа
Дом смешанного типа

      Загородная жилая недвижимость

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок.

Загородная жилая недвижимость
Загородная жилая недвижимость

      Классификация жилья в зависимости от характера использования

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

- первичное - место постоянного проживания;

- вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

- третичное - предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Укрупненная классификация объектов недвижимости
Укрупненная классификация объектов недвижимости

    Нежилые помещения как объект недвижимости

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Нежилые помещения
Нежилые помещения

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости
Общая классификация недвижимости

  Классификация недвижимости для оценки стоимости

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

- специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов;

Специализированная недвижимость
Специализированная недвижимость

- неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению.

Неспециализированная недвижимость
Неспециализированная недвижимость

  Виды недвижимости по функциональному назначению

В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

- для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи);

Коттедж
Коттедж

- для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.);

Отель
Отель

- для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);

Фабрика
Фабрика

- для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.);

Ферма
Ферма

- для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Классификация недвижимости
Классификация недвижимости

  Классификация недвижимости по происхождению

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Классификация недвижимости по происхождению
Классификация недвижимости по происхождению

  Классификация недвижимости по маштабу

По масштабу:

- земельные массивы;

Земельные массивы
Земельные массивы

- отдельные земельные участки;

Отдельные земельные участки
Отдельные земельные участки

- комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);

Дачный послок
Дачный посёлок

- многоквартирный жилой дом;

Многоквартирный жилой дом
Многоквартирный жилой дом

- одноквартирный жилой дом (коттедж);

Одноквартирный жилой дом
Одноквартирный жилой дом

- секция (подъезд);

Подъезд
Подъезд

- квартира;

Квартира как объект
Квартира как объект

- комната и т.д.

Комната как объект
Комната как объект

  Классификация недвижимости по готовности к использованию

По готовности к использованию:

- готовые;

Готовый объект недвижимости
Готовый объект недвижимости

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

Объект недвижимости, требующий реконструкции
Объект недвижимости, требующий реконструкции

- требующие завершения строительства (незавершенное строительство).

Незавершенное строительство
Незавершенное строительство

Сделки с недвижимостью

Сейчас, мы рассмотрим сделки с недвижимостью, то, как они происходили или происходят в других странах сейчас или ранее, затронем историю; подойдем к рассмотрению сделок с недвижимостью в отношении Российской Федерации.

Виды сделок с недвижимостью

  История сделок с недвижимостью

Римское право, могло позволять переход права собственности на недвижимое имущество, с помощью очень легкого способа, в котором нету той или иной формы ее (недвижимости) передачи, просто, за счет установления сервитута (сервитут - это ограниченное право, позволяющее человеку пользоваться чужой вещью, соответственно, согласно данному ограничению) и ипотеки, просто по простому договору между первым и вторым лицом, который не известен третьему.

Сделки с недвижимостью
Сделки с недвижимостью

Германское обычное право, напротив, требует для заключения ипотеки или сервитута, соблюдение достаточно сложных и не понятных формальностей, например, символическая передача земли, получение различных согласий и так далее. Но произошла рецепция римского права (то есть, другие страны более позднего периода, начали использовать положения римского права) Германией. В связи с этим, те германские формы сделок с недвижимостью, стали просто забываться и становится не актуальными. Но, произошел существенный удар по развитию ипотеки. Почему? Да потому что, кредитор, который предоставлял кредит на основе залога имущества, никаким образом не мог знать, что возможно, данная недвижимость уже фигурирует в каком-либо другом кредиторском соглашении. Естественно, что кредитору это не выгодно.

Проведение сделок с недвижимостью

В конце восемнадцатого века, в связи с этим, возник институт ипотечных книг, или ипотечной записки, что подразумевало, что всякое закладное право, имеет юридическую силу для третьего лица, в случае, если была совершена запись данного имущества в специальные книги, которые были ведомы официальным учреждениям и являлись ведомыми для интересующегося лица, в качестве справки. Теперь кредиторы были в большей выгоде: достаточно было просто заглянуть в данную специальную книгу, узнать, числится то или иное имущество в качестве залога для другого кредитора, если нет, то удовлетворить потребность в кредите. Но до конца, это не давало возможности кредитору быть уверенным, что сделка будет абсолютно законна, так как в книге не указано, имеет ли человек, желающий получить кредит, вообще какое-либо право на владение имуществом, существует ли какое-либо обязательство на право пожизненного владения имуществом третьим лицом и так далее. Поэтому, на протяжении девятнадцатого века, все ипотечные книги превратились в поземельные книги. Сделки в Российской империи, совершались посредством так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость, в которые входит закладная, купчая крепости и так далее, и тому подобное, должны были заверяться нотариусами, которые в свою очередь, вносили акты в свои специальные реестры, служащих суррогатом поземельных книг.

Поземельная книга
Поземельная книга

  Суть сделки с недвижимостью

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Операции с недвижимостью
Операции с недвижимостью

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Действительность сделки с недвижимостью
Действительность сделки с недвижимостью

Сделка считается ничтожной, если:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Незаконная сделка с недвижимостью
Незаконная сделка с недвижимостью

Сделки могут совершаться в двух формах:

- устной;

- письменной.

Форма сделки с недвижимостью
Форма сделки с недвижимостью

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная -форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Устная сделка с недвижимостью
Устная сделка с недвижимостью

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Письменная сделка с недвижимостью
Письменная сделка с недвижимостью

  Типы операций с недвижимым имуществом

Можно выделить основные виды операций (сделок) с недвижимостью:

Типы операций с недвижимым имуществом
Типы операций с недвижимым имуществом

    Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа - это сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственностьпокупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Сделка купли-продажи недвижимости
Сделка купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Покупка недвижимости

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

Договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Купля-продажа недвижимости

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости;

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения.

Передача объекта недвижимости
Передача объекта недвижимости

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

- соразмерного уменьшения цены сделки;

- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

Договор купли-продажи недвижимости

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости;

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Оплата объекта недвижимости
Оплата объекта недвижимости

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

- индивидуальные сделки (с участием посредника);

- публичные торги.

Операции купли-продажи недвижимости
Операции купли-продажи недвижимости

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион - это публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Аукцион
Аукцион

Конкурс - это способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Конкурс по предложению цены
Конкурс по предложению цены

Тендер - это конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Тендер
Тендер

    Мена и обмен недвижимости

Мена - это сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Обмен недвижимости
Обмен недвижимости

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Сделка обмена недвижимости
Сделка обмена недвижимости

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Сделка обмена недвижимости

Обмен - сделка:

- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

Обмен между нанимателями
Обмен между нанимателями

- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Обмен квартир

    Дарение недвижимости

Дарение - это сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Сделка дарения недвижимости

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Дарение недвижимости
Дарение недвижимости

Для сделки дарения имеются ограничения:

- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Оформление дарения недвижимости

    Наследование недвижимости

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.

Сделка наследования недвижимости

    Рента недвижимости

Рента - это сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Рента недвижимости
Рента недвижимости

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Рента недвижимости

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Договор ренты недвижимости
Договор ренты недвижимости

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная рента;

- пожизненная рента;

- пожизненное содержание с иждивением.

Схема пожизненного содержания с иждивением
Схема пожизненного содержания с иждивением

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Схема постоянной ренты квартиры
Схема постоянной ренты квартиры

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Разновидности договора ренты
Разновидности договора ренты

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Схема договора ренты
Схема договора ренты

    Аренда недвижимости

Аренда - это сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Аренда недвижимости
Аренда недвижимости

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Бизнес на аренде квартир

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

- своевременной уплаты арендной платы;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Заключение договора аренды
Заключение договора аренды

Арендодатель обязан:

- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию.

Сделка аренды недвижимости

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Аренда недвижимости
Аренда недвижимости

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Аренда квартир

    Найм недвижимости

Найм жилого помещения - это операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Найм недвижимости
Найм недвижимости

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Передача недвижимости в найм
Передача недвижимости в найм

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Сделка найма недвижимости

    Ипотека недвижимости

Ипотека жилья - это особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Ипотека недвижимости
Ипотека недвижимости

Операции:

- залог права на землю и земельного участка;

- долевое строительстве жилья;

- кредитование под залог жилья.

Ипотека жилья

    Приватизация недвижимости

Приватизация являет собой бесплатную передачу в частную собственность граждан на добровольной основе жилых помещений, которые они занимают в муниципальном и государственном жилищном фонде.

Приватизация недвижимости
Приватизация недвижимости

Операции:

- приватизация квартир и комнат в муниципальном жилом фонде;

- приватизация земельного участка.

Приватизация квартир
Приватизация квартир

Приватизация - это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения.

Приватизация жилья

Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО -со 100 /о акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.

Способы приватизации
Способы приватизации

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

Приватизация объекта недвижимости
Приватизация объекта недвижимости

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Участие в приватизации
Участие в приватизации

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Сделка приватизации квартиры

    Другие виды сделок с недвижимостью

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как:

- хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом;

Оперативное управление недвижимостью
Оперативное управление недвижимостью

- траст (доверительное управление) - это передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя;

Доверительное управление недвижимостью
Доверительное управление недвижимостью

- лизинг - это приобретение имущества с последующей передачей в аренду;

Лизинг недвижимости
Лизинг недвижимости

- залог - это использование имущества в качестве обеспечения обязательств;

Залог недвижимости
Залог недвижимости

- вклад в уставный капитал, или в качестве пая;

Вклад в устаный капитал
Вклад в устаный капитал

- страхование - обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы.

Страхование недвижимости
Страхование недвижимости

Ложные сделки с недвижимостью - это сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:

- купля-продажа строящегося жилья;

- подряд на строительство объекта;

- купля-продажа неиндивидуализированного участка земли;

- кредитование застройщика.

Ложные сделки с недвижимостью
Ложные сделки с недвижимостью

Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости
Оценка недвижимости

  Виды стоимости при оценке недвижимости

При оценке недвижимости, в ход идет употребление следующих видов стоимости: рыночная стоимость (это та стоимость, по который приобретение благоразумным покупателем объекта, произойдет, если он будет знать необходимые данные), ликвидационная стоимость (данная стоимость получается за счет продажи оцениваемого объекта за определенный, ограниченный временной срок), восстановительная стоимость (стоимость строительства того или иного объекта), стоимость замещения (это тоже стоимость строительства того или иного объекта, но тут учитывается накопленный износ).

Стоимость недвижимости
Стоимость недвижимости

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рекомендации по оценке недвижимости

    Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость - это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

Рыночная стоимость недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

- экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса - ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения;

Спрос на недвижимость
Спрос на недвижимость

- развитие банковского кредитования - снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу»;

Банковское кредитование
Банковское кредитование

- ограничение предложения - в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения;

Предложение недвижимости
Предложение недвижимости

- традиционные жилищные проблемы населения - большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены;

Жилищные проблемы населения
Жилищные проблемы населения

- инфраструктурный фактор - России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов;

Инфраструктура
Инфраструктура

- отсутствие зрелого рынка аренды - рынок аренды недвижимости в России является - «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос;

Рынок аренды недвижимости
Рынок аренды недвижимости

- психологический фактор - покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

Сравнение вариантов
Сравнение вариантов

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Понятие коммерческой недвижимости

    Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость - это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

Ликвидационная стоимость недвижимости
Ликвидационная стоимость недвижимости

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Стоимость объекта оценки
Стоимость объекта оценки

    Восстановительная стоимость недвижимости

Восстановительная стоимость - это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Восстановительная стоимость недвижимости
Восстановительная стоимость недвижимости

    Стоимость замещения

Стоимость замещения - это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Стоимость замещения
Стоимость замещения

  Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Как провести оценку недвижимости

    Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Подход к оценке недвижимости
Подход к оценке недвижимости

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный подход к оценке
Доходный подход к оценке

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Маржинальный подход к оценке
Маржинальный подход к оценке

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Определение стоимости недвижимости
Определение стоимости недвижимости

При расчёте доходным подходом используются следующие методики:

- капитализации доходов;

- дисконтирования денежных потоков.

Оценка объекта недвижимости
Оценка объекта недвижимости

Эти методики являются основными в данном методе.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Методики оценки недвижимости
Методики оценки недвижимости

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Денежные потоки
Денежные потоки

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Инвестиционные риски
Инвестиционные риски

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Будущие доходы
Будущие доходы

    Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Как оценить квартиру

    Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости

  Основные методы оценки недвижимости

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости.

Методы оценки недвижимости

    Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Формула преобразования годового чистого операционного дохода ЧОД в текущую стоимость
Формула преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Формула коэффициента капитализации
Формула коэффициента капитализации

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Объект незавершнного строительства
Объект незавершённого строительства

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Сделки продажи недвижимости
Сделки продажи недвижимости

    Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Будущие денежные потоки
Будущие денежные потоки

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Определение стоимости объекта
Определение стоимости объекта

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости
Оценка стоимости недвижимости

  Документы для проведения оценки недвижимости

Для проведения экспертизы недвижимости необходимы следующие документы:

- документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов;

Геодезический план
Геодезический план

- документы из БТИ (бюро технической инвентаризации);

Документы из БТИ
Документы из БТИ

- данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости;

Данные о постройках и сооружениях
Данные о постройках и сооружениях

- документы, подтверждающие права собственности на землю;

Права собственности на землю
Права собственности на землю

- документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.).

Документы о залоге
Документы о залоге

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости - это совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости
Рынок недвижимости

Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок жилья
Рынок жилья

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.

Как инвестиировать в недвижимость

Исходя из определения, что рынок - это место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности.

Торговля недвижимостью
Торговля недвижимостью

Рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций.

Деление рынков недвижимости
Деление рынков недвижимости

С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи.

Передача прав на недвижимость
Передача прав на недвижимость

Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования.

Торговля объектами недвижимости
Торговля объектами недвижимости

С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.

Обеспечение сделок с недвижимостью
Обеспечение сделок с недвижимостью

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал.

Эксплуатация недвижимости
Эксплуатация недвижимости

При этом возможность получения дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату.

Получение дохода от недвижимости
Получение дохода от недвижимости

А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получения дохода или прибыли.

Получение прибыли
Получение прибыли

Такое свойство недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рынка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. К примеру, рынок товаров нуждается в недвижимости для своего функционирования, недвижимость может выступать средством вложения денег – быть капиталом, а также может использоваться в качестве залога при получении кредита.

Средство вложения денег
Средство вложения денег

В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка.

Финансовый рынок
Финансовый рынок

Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики.

Состояние рынка недвижимости
Состояние рынка недвижимости

Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.

Самостоятельность рынка недвижимости
Самостоятельность рынка недвижимости

Кроме того, отличительные черты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров.

Недвижимость в качестве товара
Недвижимость в качестве товара

Главное отличие недвижимости – это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств.

Набор свойств недвижимости
Набор свойств недвижимости

Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее.

Рынок недвижимости влияет на экономику

Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона.

Физические свойства недвижимости
Физические свойства недвижимости

Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.

Субъективные свойства недвижимости
Субъективные свойства недвижимости

Многообразие свойств объектов недвижимости обуславливает практически индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимости, тем выше и цена.

Многообразие свойств недвижимости
Многообразие свойств недвижимости

Здесь стоит отметить наличие ощутимой ограниченности продавцов и покупателей, существующей на рынке дорогой недвижимости, в особенности жилой.

Рынок дорогой недвижимости
Рынок дорогой недвижимости

К примеру, высокой стоимостью характеризуются объекты недвижимости в экологически чистых или центральных районах, недавно возведённые, имеющие развитую инфраструктуру и художественную выразительность.

Спрос на объекты недвижимости
Спрос на объекты недвижимости

В силу их высокой цены ограничено количество покупателей. А ограниченность спроса влечёт за собой ограниченность и количества продавцов.

Ограниченность спроса на недвижимость
Ограниченность спроса на недвижимость

  Характеристика недвижимости как товара

Для характеристики недвижимости как товара используются специальные свойства: экспозиция, ликвидность и трансакционные издержки.

Экспозиция исчисляется промежутком времени от выставки объекта на продажу до момента его приобретения новым покупателем.

Экспозиция недвижимости
Экспозиция недвижимости

На время экспозиции влияют свойства недвижимости, и в особенности цена. Обычно чем выше цена - тем больше время экспозиции.

Несмотря на то, что недвижимость можно оценить по объективным критериям, для принятия окончательного решения покупатель обычно выполняет личный осмотр планируемого приобретения, который занимает определённое время.

Как инвестировать в недвижимость

А с учётом общепринятой практики индивидуальных переговоров продавца и покупателя недвижимости, очевидны большие затраты времени, необходимого для демонстрации и, соответственно, реализации объекта недвижимости.

Переговоры продавца и покупателя
Переговоры продавца и покупателя

В результате недвижимость имеет большой срок экспозиции. К примеру, средний срок экспозиции жилой недвижимости составляет полтора–три месяца, а нежилой - более трёх месяцев.

Срок экспозиции недвижимости
Срок экспозиции недвижимости

Ликвидность объекта (товара, активов) - это способность превращения его в деньги. Другими словами, чем проще и быстрее осуществляется процесс продажи товара, тем выше его ликвидность.

Ликвидность объекта недвижимости
Ликвидность объекта недвижимости

Учитывая значительный срок экспозиции и сложность процесса передачи прав собственности, можно заметить, что объекты недвижимости имеют меньшую ликвидность по сравнению с другими типами товаров.

Низская ликвидность недвижимости
Низская ликвидность недвижимости

И чем сложнее процесс реализации недвижимости, тем ниже её ликвидность. А низкая ликвидность характеризуется большим уровнем издержек участников рынка недвижимости.

Процесс реализации недвижимости
Процесс реализации недвижимости

Трансакционные издержки участника рынка - это затраты, которые несет участник в дополнение к уплаченной или полученной цене в виде издержек на осуществление самой операции покупки (поиск товара, оформление покупки). Уровень издержек в процентном отношении от цены составляет: в государствах, имеющих развитый рынок недвижимости - 5-6%, в России - 10%.

Трансакционные издержки участника рынка
Трансакционные издержки участника рынка

Рынок нежилой недвижимости обычно характеризуется низким уровнем транзакционных издержек, что обусловлено частичным их отнесением к постоянным затратам. Таким образом представляется мнимая независимость издержек от цены объекта.

Рынок нежилой недвижимости
Рынок нежилой недвижимости

Однако в реальности, более высокая цена объектов нежилой недвижимости определяет величину трансакционных издержек большую, чем на рынке жилой недвижимости.

Цена объектов нежилой недвижимости
Цена объектов нежилой недвижимости

Для компенсации трансакционных издержек продавцы недвижимости увеличивают цену продажи на величину этих затрат, к которым относятся комиссионные расходы, налоги и пошлины и прочие расходы.

Продавцы недвижимости
Продавцы недвижимости

  Правовое и информационное обеспечение рынка недвижимости

Снижение уровня трансакционных издержек участников рынка недвижимости, более высокого в отличие от других сегментов экономики, возможно через правовое и информационное обеспечение процесса реализации объектов недвижимости.

Реализация объектов недвижимости
Реализация объектов недвижимости

Информационное обеспечение реализации объекта должно включать в себя:

- сведения о правовом положении;

- характеристики и ценностные свойства;

- официальные справки-сведения о технических характеристиках;

- заключения экспертов-консультантов.

Информационное обеспечение рынка недвижимости
Информационное обеспечение рынка недвижимости

Правовое обеспечение:

- требования законодательства по оформлению договора;

- порядок государственной регистрации сделки.

Правовое обеспечение рынка недвижимости
Правовое обеспечение рынка недвижимости

Рынок недвижимости характеризуется закрытостью информации о содержании и ценах по осуществлённым сделкам. То есть он не так открыт, как рынок потребительских товаров и услуг.

Сделки на рынке недвижимости
Сделки на рынке недвижимости

Применение других форм передачи собственности, таких как обмен, дарение и тому подобное, обусловлено желанием участников рынка скрыть реальную цену сделки. Это желание определяется высоким уровнем сопутствующих налогов и пошлин.

Формы передачи собственности
Формы передачи собственности

Для оформления процесса купли-продажи нежилой недвижимости применяются такие формы, как продажа акций, смена учредителей и так далее.

Процесс купли-продажи недвижимости
Процесс купли-продажи недвижимости

Дороговизна стоимости кредита и недостаточность собственных средств уменьшает как спрос на недвижимость, так и её предложение (особенно возведение новых объектов). А это последовательно ведёт и к росту цен.

Обзор рынка недвижимости

  Классификация рынков недвижимости

Хотя земля и считается недвижимостью, но структуру рынка недвижимости рассматривают обычно отдельно: рынок земли и рынок объектов недвижимости. Последний по способу осуществления сделок делится на первичный и вторичный.

Структура рынков недвижимости
Структура рынков недвижимости

По географическому признаку:

- городской;

- местный;

- региональный;

- мировой;

- национальный.

Городской рынок недвижимости
Городской рынок недвижимости

По степени готовности к эксплуатации:

- рынки существующих объектов;

- незавершенное строительство;

- новое строительство.

Рынок существующих объектов
Рынок существующих объектов

По виду сделок:

- купля-продажа;

- аренда;

- вещные права;

- ипотека.

Виды сделок на рынке недвижимости
Виды сделок на рынке недвижимости

По форме собственности:

- государственных и муниципальных объектов;

- частных объектов.

Рынок частных объектов недвижимости
Рынок частных объектов недвижимости

По способу совершения сделок:

- первичный рынок и вторичный рынок;

- организованный и неорганизованный;

- традиционный и компьютеризированный;

- биржевой и внебиржевой.

Классификация рынков недвижимости
Классификация рынков недвижимости

  Основные сегменты рынка недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Сегменты рынка недвижимости
Сегменты рынка недвижимости

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Условия рынка недвижимости
Условия рынка недвижимости

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Потребности участников рынка недвижимости
Потребности участников рынка недвижимости

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынков недвижимости
Сегментация рынков недвижимости

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

- промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Назначение недвижимости
Назначение недвижимости

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

- застроенные земельные участки;

- незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

- незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

Состояние земельного участка
Состояние земельного участка

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

- доходная недвижимость;

- условно доходная недвижимость;

- бездоходная недвижимость.

Полезность недвижимости
Полезность недвижимости

В зависимости от степени представленности объектов:

- уникальные объекты;

- редкие объекты;

- широко распространенные объекты.

Степень представленности объектов
Степень представленности объектов

В зависимости от экономической активности регионов:

- активные рынки недвижимости;

- пассивные рынки недвижимости.

Активность рынков недвижимости
Активность рынков недвижимости

В зависимости от степени готовности:

- незастроенные земельные участки.

- готовые объекты.

- не завершенные строительством объекты.

- объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Степень готовности объектов недвижимости
Степень готовности объектов недвижимости

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Субрынки недвижимости
Субрынки недвижимости

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Идентификация объекта недвижимости
Идентификация объекта недвижимости

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Деление рынка на сегменты
Деление рынка на сегменты

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Изучение рынка недвижимости
Изучение рынка недвижимости

  Функции рынка недвижимости

Основными функциями рынка недвижимости являются следующие:

- ценнообразующая функция заключается в установлении на рынке равновесной цены при взаимодействии спроса и предложения;

- регулирующая функция реализуется путем перераспределения ресурсов между сферами предпринимательской деятельности, по региональным и местным рынкам;

- коммерческая функция подразумевает извлечение прибыли из функционирования недвижимости и операций с ней;

- функция санирования означает очищение рынка от неконкурентоспособных участников, не располагающих достаточным объемом денежных средств;

- информационная функция представляет собой возможность сбора и обобщения информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости с целью принятия обоснованных решений, связанных с недвижимым имуществом;

- посредническая функция заключается в реализации сделок на рынке недвижимости, который является местом встречи покупателей и продавцов и совокупным посредником между ними;

- стимулирующая функция подразумевает возможность влияния спроса на предложение недвижимости, а также использование достижений науки и техники для повышения эффективности управления недвижимостью;

- инвестиционная функция связана с капиталоемкостью объектов недвижимости и возможностью их использования как способ сохранения и увеличения вложенного капитала;

- социальная функция недвижимости выражается в способности объектов недвижимость удовлетворить социальные потребности граждан, а также повысить заинтересованность в результативности труда, от которой зависит возможность приобретения объектов недвижимости.

Функции рынка недвижимости
Функции рынка недвижимости

  Участники рынка недвижимости

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

- продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

Продавцы недвижимых объектов
Продавцы недвижимых объектов

- покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

Покупатели-инвесторы
Покупатели-инвесторы

- профессиональные участники - это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Профессиональные участники рынка недвижимости
Профессиональные участники рынка недвижимости

Профессиональные участники рынка недвижимости - это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Профессиональные посредники
Профессиональные посредники

Риэлтор - предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлторы
Риэлторы

Риэлторские организации - продавцы жилья, осуществляющие:

- продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;

- продажу жилья из собственных жилищных фондов;

- участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Риэлторские организации
Риэлторские организации

Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

- покупатели;

- продавцы;

- арендаторы;

- арендодатели;

- кредитные учреждения;

- заемщики;

- девелоперы;

- строители;

- менеджеры;

- владельцы;

- инвесторы.

Участники рынка недвижимости
Участники рынка недвижимости

Кредиторы - это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Кредитор
Кредитор

Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторы
Инвесторы

Риелтор - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.

Продажа услуг
Продажа услуг

Девелопер - организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Девелопер
Девелопер

  Риски на рынке недвижимости

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков.

Риски рынка недвижимости
Риски рынка недвижимости

    Юридические риски на рынке недвижимости

Юридические риски - возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.

Юридические риски
Юридические риски

    Экономические риски на рынке недвижимости

Экономические риски - макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д. Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Экономические риски
Экономические риски

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Ошибки на рынке недвижимости

Экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Изменение рыночной ситуации
Изменение рыночной ситуации

    Архитектурно-строительные риски на рынке недвижимости

Архитектурно-строительные риски - неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке.

Архитектурные риски
Архитектурные риски

    Административные риски на рынке недвижимости

Административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

Административные риски
Административные риски

    Внешние экономические риски на рынке недвижимости

Внешние экономические риски - постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

- неверное истолкование имеющихся данных;

- необъективное отношение к данным;

- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Внешнеэкономические риски
Внешнеэкономические риски

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом - достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Экономический анализ
Экономический анализ

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Тенденция спроса и предложения
Тенденция спроса и предложения

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

Организационно-кономические решения
Организационно-єкономические решения

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

Финансовое измерение рисков
Финансовое измерение рисков

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

- риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам);

- риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы;

- риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Распределение финансовых рисков
Распределение финансовых рисков

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Роль финансовых рисков
Роль финансовых рисков

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Проработка сделок
Проработка сделок

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Связь групп рисков
Связь групп рисков

    Преодоление рисков на рынке недвижимости

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;

- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Преодоление рисков
Преодоление рисков

Девеломпент недвижимости

Девелопмент (развитие) недвижимости - это система управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.

Девелопмент
Девелопмент

Девелопмент включает в себя создание эффективного проекта, получение необходимых разрешений на его реализацию от органов власти и общественности, привлечение инвестиций и кредитных ресурсов, отбор подрядчиков, финансирование и контроль над их деятельностью, реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопмент недвижимости
Девелопмент недвижимости

Девелопер - это компания или частное лицо, получающие прибыль от создания объектов недвижимости, выступая в качестве автора идеи проекта (что создавать и где), покупателя земельного участка под застройку, организатора проектирования объекта, управляющего недвижимостью, финансируют сами или привлекают инвестиции.

Компания-девелопер
Компания-девелопер

Девелопер возглавляет строительство, управляет им, принимает на себя риски. Одна из задач состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

Строительство
Строительство

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:

- проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;

- изменение функционального использования зданий или земли.

Проведение строительных работ
Проведение строительных работ

Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

- выбор экономически эффективного проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Суть девелопмента
Суть девелопмента

Таким образом, исходя из сказанного предполагается, что результатом деятельности девелопера являются, несомненно, материальные изменения объекта недвижимости, но одновременно с этим основное содержание его деятельности состоит не в данном изменении, но в организации этих изменений.

Деятельность девелопера
Деятельность девелопера

  Виды девелопмента недвижимости

Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Также к девелопменту относят строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет прямой целью получение прибыли.

Виды девелопмента
Виды девелопмента

Fee-development: девелопер не берет на себя финансовые риски и работает на вознаграждение. Инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует в проекте своими деньгами. Он проводит проектирование за деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом может составлять 10% от стоимости проекта и больше.

Строительство на деньги заказчика
Строительство на деньги заказчика

Вторая разновидность - speculative development - более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая единоличным организатором проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Создание коммерческой недвижимости
Создание коммерческой недвижимости

В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

Разновидности девелопмента
Разновидности девелопмента

  Этапы процесса девелопмента недвижимости

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

Процесс девелопмента
Процесс девелопмента

    Предпроектная стадия процесса девелопмента

На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии.

Анализ рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости

На этой стадии также необходим прогноз на будущее. Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов.

Оптимальный вариант проекта
Оптимальный вариант проекта

Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля.

Разработка стратегии проекта
Разработка стратегии проекта

Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ.

Разработка бизнес-плана
Разработка бизнес-плана

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчиказастройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

Согласование проекта
Согласование проекта

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая включает: назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

Концепция проекта
Концепция проекта

    Стадия проектирования объекта девелопмента

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Проектирование объекта
Проектирование объекта

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительст ва; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; пр ивлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

Архитектурно-инженерная группа
Архитектурно-инженерная группа

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (техникоэкономического обоснования). Также в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы. На данной стадии производится разработка и корректировка строительного бюджета.

Разработка строительного бюджета
Разработка строительного бюджета

    Управление строительством объекта девелопмента

На этапе строительства девелоперская компания так же может полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, российских, международных тендеров среди строительных подрядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и проведение тендеров, подготовку контрактов и ведение переговоров.

Управление строительством
Управление строительством

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, которое включает в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами вл асти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой ф инансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации.

Программа строительства
Программа строительства

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

Сдача объекта
Сдача объекта

    Стадия реализации объекта девелопмента

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Реализация проекта
Реализация проекта

Так же на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Контроль за эксплуатацией
Контроль за эксплуатацией

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пусконаладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для последующих проектов.

Подготовка итогового отчета
Подготовка итогового отчета

Налогообложение недвижимости

Налог на недвижимость - это налог на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные водные объекты, леса. Существует более чем в 130 странах мира.

Налогообложение недвижимости
Налогообложение недвижимости

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик - продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

Налоговый кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ

В международной практике применяется принцип налогообложения недвижимости по месту ее нахождения. Но недвижимость, как и доход от нее могут, дополнительно облагаться налогами по месту проживания владельца. В некоторых случаях может присутствовать двойное налогообложение.

Налоги по месту проживания
Налоги по месту проживания

При покупке недвижимости происходит передача права собственности, сопровождающаяся уплатой налогов в разных формах: земельный налог, налог на передачу документов, гербовый сбор и др. Эти налоги могут составлять 5 % и более цены покупки. В частности, в Греции эти налоги могут доходить до 11 %.

Налог при передаче права собственности
Налог при передаче права собственности

Во многих странах при покупке новой недвижимости уплачивается не налог на передачу права собственности, а налог с продаж или НДС. Ставка НДС в большинстве европейских стран составляет около 20 %. По континентальному гражданскому праву, как правило, требуется также уплата нотариальных и регистрационных сборов.

Налог с продаж
Налог с продаж

В странах общего права сделки регистрируются государством в учреждениях, эквивалентных бюро технической инвентаризации и/или кадастру. В странах Британского содружества обычно используется система Торренса (центральная база данных, являющаяся источником неоспоримых прав на недвижимость).

Регистрация сделки
Регистрация сделки

Источники и ссылки

  Источники текстов, картинок и видео

ru.wikipedia.org - ресурс с статьями по многим темам, свободная экциклопедия Википедия

youtube.com - ютуб, самый крупный видеохостинг в мире

otve4aem.ru - сервис вопросов и ответов

grandars.ru - информационный энциклопедический сайт об экономике

aup.ru - административно-управленческий портал

realtypress.ru - сайт о недвижимости и ипотеке

astride.com.ua - информационный сайт о недвижимости

vk.com - социальная сеть Вконтакте

realty-ukraine.net - информационный сайт о недвижимости

российское-право.рф - сайт о российском праве

polbu.ru - электронная библиотека Полка букиниста

complex-ocenka.ru - сайт оценочной компании БизнесТехнолоджи

web-konspekt.ru - учебные материалы, статьи и конспекты лекций.

abc.vvsu.ru - сайт цифровых учебно-методических материалов ВГУЭС

yaprofy.ru - информационный сайт о бизнесе

e-reading.mobi - электронная библиотека

saurfang.ru - блог о недвижимости

r-a-n.ru - сайт о недвижимости

proocenka.ru - сайт оценочной компании Прооценка

rb.ru - сайт о бизнесе и недвижимости

ndst.ru - информационный сайт о недвижимости

realty.web-3.ru - информационно-новостной сайт о недвижимости

camcomp.com - деловой онлайн-журнал Время бизнеса

etallon.com.ua - информационный сайт о недвижимости

bibliotekar.ru - онлайн-библиотека Библиотекарь

sozidateli.com - информационный сайт о девелопменте и строительстве

studok.net - сайт с учебными материалами

realtymag.ru - сайт о рынке недвижимости

km.ru - информационно-новостной портал

rosim-spb.ru - сайт риэлторской компании Росим

  Ссылки на интернет-сервисы

forexaw.com - информационно-аналитический портал по финансовым рынкам

google.ru - крупнейшая поисковая система в мире

video.google.com - поиск видео в интернете черег Гугл

translate.google.ru - переводчик от поисковой системы Гугл

yandex.ru - крупнейшая поисковая система в России

wordstat.yandex.ru - сервис от Яндекса позволяющий анализировать поисковые запросы

video.yandex.ru - поиск видео в интернете черег Яндекс

images.yandex.ru - поиск картинок через сервис Яндекса

maps.yandex.ru- карты от Яндекса для поиска мест описываемых в материале

  Ссылки на прикладные программы

windows.microsoft.com - сайт корпорации Майкрософт, создавшей ОС Виндовс

office.microsoft.com - сайт корпорации создавшей Майкрософт Офис

chrome.google.ru - часто используемый браузер для работы с сайтами

hyperionics.com - сайт создателей программы снимка экрана HyperSnap

getpaint.net - бесплатное программное обеспечение для работы с изображениями

etxt.ru - сайт создателей программы eTXT Антиплагиат

  Создатель статьи

vk.com/panyt2008 - профиль Вконтакте

odnoklassniki.ru/profile513850852201- профиль в Однокласниках

facebook.com/profile.php?id=1849770813- профиль в Фейсбук

twitter.com/Kollega7- профиль в Твитере

plus.google.com/u/0/ - профиль на Гугл+

livejournal.com/profile?userid=72084588&t=I - блог в Живом Журнале

Перепечатка материалов без прямой ссылки на ForexAW.com запрещена.

ForexAW.com ©

Партнерство

Карта сайта

Реклама