Девелопер (Developer) - это

Девелопер - это предприниматель, занимающийся девелопментом или созданием новых объектов недвижимости, также разрабатывающий стратегии развития бизнеса



Понятие девелопера и девелопмента, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке нового проекта, Гильдия управляющих и девелоперов России

Содержание

Девелопер - это, определение

Девелопер - это организатор процесса в строительном бизнесе. На разных этапах девелопер может быть инициатором работы над проектом, автором или заказчиком строительного проекта, собственником участка, на котором будет строиться объект недвижимости. также, он может заниматься привлечением таких лицензированных участников процесса как заказчик и генеральный подрядчик, и специалисты, которые займутся продажей построенного объекта или управлением им в зависимости от первоначальной цели строительства.

девелопер
девелопер

Девелопер - это специалист, занимающийся обнаружением, развитием и совершенствованием бизнес-процессов в целом.

Смотреть видео 1, добавленное в раздел "Девелопер - это, определение"


Девелопер - это предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимого имущества (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; потребителя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимым имуществом (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

профессия девелопер
профессия девелопер

Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

кто такой девелопер
кто такой девелопер

Девелопер - это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта.

Смотреть видео 2, добавленное в раздел "Девелопер - это, определение"

Девелопер - это аналитик, разрабатывающий стратегии развития компании, предприятия.

работа девелопера
работа девелопера

Девелопер - это участник организационного процесса в строительстве. На разных этапах может быть инициатором данной стройки вообще, автором или заказчиком проекта строительства, владельцем земельного участка, на котором будет происходить возведение объекта. Кроме того, он может привлекать лицензированных участников процесса – заказчика и генерального подрядчика, специалистов, которые займутся продажей уже готового объекта или будут им управлять в зависимости от первоначальной задачи строительства. Все эти действия девелопер проводит на свои средства или привлекает инвесторов.

девелопмент
девелопмент

Девелопер - это человек, который покупает участок земли или какую либо другую недвижимость и улучшает ее характеристики. Например строит на купленном участке земли коттеджный поселок или переделывает заброшенный заводской цех под торговый цех или ночной клуб.

Смотреть видео 3, добавленное в раздел "Девелопер - это, определение"

Девелопер - это разработчик программного обеспечения (ПО), от англ. слова developer. В принципе, синоним слову "программист", однако этим словом принято обозначать программистов сфера задач которых шире чем обычная набивка программного кода. Иными словами, это многопрофильный программист.

веб-девелопер
веб-девелопер

Девелопер - это в фотографии то же, что проявитель: раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных фотоматериалах.

проявитель
проявитель

Девелопер - это в электрографии смесь материалов, подаваемая к фотобарабану. В двухкомпонентных машинах это смесь тонера и носителя, а в однокомпонентных машинах — только тонер. Термин аналогичен применяемому в фотографии термину проявитель, но обычно в русскоязычной литературе не переводится.

Смотреть видео 4, добавленное в раздел "Девелопер - это, определение"

Понятие девелопмента

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин " девелопмент " исходя из определения этого понятия, данного в Законе Великобритании 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.

понятие девелопмента
понятие девелопмента

В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимости - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

продвижение проектов
продвижение проектов

Сущность явления девелопмента можно выразить как:

- особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

- преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

явление девелопмента
явление девелопмента

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.

Девелопмент – это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий.

аспекты девелопмента
аспекты девелопмента

В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:

- девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;

- модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

- реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;

- редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии).

рынок недвижимости
рынок недвижимости

Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерческом), так и в государственном секторе.

Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин - девелопер.

становление девелопмента
становление девелопмента

Коммерческий девелопер –это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.

Понятие "девелопер" довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным - застройщик, добавляя, что девелопер - это предприниматель на рынке недвижимости, "занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость".

создание недвижимости
создание недвижимости

Системное толкование норм Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

застройка земельного участка
застройка земельного участка

То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Девелопер, с экономической точки зрения – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса – недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании).

эффективное использование недвижимости
эффективное использование недвижимости

Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие участники:

- профессиональные консультанты – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами;

- клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);

- планирующие органы – государственные органы в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий;

- подрядчики – организации, выполняющие строительно-монтажные работы;

- общественность – жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий;

- финансирующие стороны – организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента.

процесс девелопмента
процесс девелопмента

Относительно большое количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка недвижимости.

несовершенство рынка недвижимости
несовершенство рынка недвижимости

       Функции девелопмента

В общем случае, процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:

- выбор объекта девелопмента;

- получение разрешений и согласований;

- организация финансирования;

- приобретение объекта для девелопмента;

- организация проектирования и строительства;

- сдача в аренду или продажа готового объекта.

функции девелопмента
функции девелопмента

Выбор объекта девелопмента. Нахождение потенциально прибыльного участка по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта девелопмента.

объект девелопмента
объект девелопмента

Получений разрешений и согласований. Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.

согласование проектов
согласование проектов

Организация финансирования. Для покрытия всех издержек девелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По многим характеристикам и источникам краткосрочное финансирование девелопмента аналогично оборотному капиталу в промышленности, который требуется для производства готовой продукции. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.

финансирование проекта
финансирование проекта

Приобретение объекта для девелопмента. приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента – оплата специалистов, процентные платежи.

приобретение объекта
приобретение объекта

Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода строительства.

проектирование и строительство
проектирование и строительство

Сдача в аренду или продажа готового объекта. Девелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если девелопер намерен оставить его в своем владении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.

продажа готового объекта
продажа готового объекта

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов ( в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

коммерческая идея проекта
коммерческая идея проекта

       Содержание и этапы процесса девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости -особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

процесс девелопмента
процесс девелопмента

Инвестиционный проект -- сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

инвестиционный проект
инвестиционный проект

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

проект развития недвижимости
проект развития недвижимости

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

Содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.

разработка проекта
разработка проекта

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.

фазы проекта
фазы проекта

С учетом последнего замечания более развернутым является подход по развитию недвижимости, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.

этапы реализации проекта
этапы реализации проекта

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

- постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

- определение основной стратегии девелопмента;

- исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

концепция проекта
концепция проекта

Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

- анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

-проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

- прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

- определение вероятности получения финансов.

местоположение проекта
местоположение проекта

Проектирование и оценка проекта:

- формирование команды девелопера;

- подготовка бизнес-плана проекта;

- проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

- получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

- внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

оценка проекта
оценка проекта

Заключение контрактов и строительство:

- выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

- создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

- создание системы контроля за ходом реализации проекта.

заключение контракта
заключение контракта

Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

- определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

- обеспечение сохранности и безопасности объекта;

- анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

- управление денежными потоками по проекту.

управление недвижимостью
управление недвижимостью

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

составляющие проектов
составляющие проектов

       Цель и принципы девелопмента

Цель девелопмента -- не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента -- получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.

цели дквелопмента
цели дквелопмента

Важнейшие принципы девелопмента:

- создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

- тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

- выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;

- выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта.

принципы девелопмента
принципы девелопмента

Выбор площадки должен учитывать массу факторов:

- оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков;

- существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

- выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

- на стадии строительства важно соблюдать ещё один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;

- упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимости для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, ещё на этапе проектирования;

- важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации.

выбор площадки
выбор площадки

Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.

регистрация недвижимости
регистрация недвижимости

       Управление рисками в процессе девелопмента

Риск - степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.

Инвестиционные риски - это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу позднее.

инвестиционные риски
инвестиционные риски

Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать прибыль. Развитие недвижимости сдержит много рисков, и это объясняет. Почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.

риски в бизнесе
риски в бизнесе

Если риск присущ процессу развития коммерческой недвижимости, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут исков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.

Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимости, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.

риски развития недвижимости
риски развития недвижимости

Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска - вероятностный прогноз. Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.

коммерческие риски
коммерческие риски

Поскольку девелоперы должны вложить время и деньги, подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги, и каковы их риски. Другими словами, они должны осознать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей.

риски девелоперов
риски девелоперов

Самая большая неопределенность существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследования рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, - на основании качественной информации можно принять более правильное решение. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течении проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.

стадии развития проекта
стадии развития проекта

Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.

Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.

идентификация рисков
идентификация рисков

Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.

Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления риском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.

анализ рисков
анализ рисков

Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярные среди девелоперов.

Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.

методы анализа риска
методы анализа риска

В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей.

Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.

прогнозирование рисков
прогнозирование рисков

Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия. Девелопер должен решить, как он будет работать с риском, то есть такой образ действий он выберет. Существует 5 основных образов действий, которые девелопер может применить, работая с любым риском:

- предотвращение риска;

- передача риска;

- разделение риска;

- сокращение риска;

- страхование риска.

анализ индивидуальных рисков
анализ индивидуальных рисков

Имеются (возможно) неисчислимые риски, стоящие перед девелопером, но, скорее всего, стоит исследовать главные переменные, содержащиеся в пределах оценки проекта развития, чтобы выделить области, содержащие риск.

Девелоперы должны знать, каким образом можно воздействовать на специфические риски, которые свойственны процессу развития недвижимости.

специфические риски девелоперов
специфические риски девелоперов

Девелопер как создатель объектов недвижимости

Девелопер на рынке недвижимости - это человек, занимающийся продвижением и реализацией строительства какого-либо проекта начиная с его замысла и заканчивая выгодной продажей или сдачей в аренду. Девелопер как правило вкладывает в проект свои денежные средства и выстраивает индивидуальную финансовую схему для того, чтобы этот проект обеспечить. Фактически все финансовые риски, касающиеся проекта, полностью ложатся на девелопера.

создание объектов недвижимости
создание объектов недвижимости

Основная цель, которую преследует девелопер - максимально увеличить стоимость проекта. Деятельность девелопера называется девелопмент, что переводится как "развитие". Под девелопментом можно понимать любую предпринимательскую деятельность, которая связана с реконструкцией существующего здания или участка, что приводит к повышению их стоимости.

увеличение стоимости проекта
увеличение стоимости проекта

Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимости. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.

Как финансировать строительство - использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать кредиты в банках — тоже решать девелоперу.

финансирование строительства
финансирование строительства

Для этого необходимо прежде всего финансовое образование: важно верно оценить дисконтные потоки, просчитать будущий проект по затратам и многое другое. Не обойтись и без знания рынка недвижимости, цен, спроса и предложений, умения грамотно провести рекламную кампанию. В случае необходимости, девелопер должен быть готов своевременно и оперативно принять решение о перепрофилировании своего объекта для получения большей доходности.

девелоперский проект
девелоперский проект

Кроме экономических, девелопер должен разбираться и в юридических вопросах. Иначе невозможно, например, просчитать возврат инвестиций.

А чтобы выбрать метод возведения объекта, нужно знать строительные технологии.

возврат инвестиций
возврат инвестиций

Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлтеры, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

застройщики
застройщики

Под девелопментом иногда подразумевают и ремонт какого-либо здания или помещения, перепланировку, если он повышает арендную ставку или цену продажи. Такой девелопмент также называют реновация. В последнее время слово "девелопер" получило более широкое распространение, девелоперами называют разработчиков программного обеспечения, а также всех специалистов, которые занимаются созданием, развитием и разработкой различных бизнес-проектов.

Инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

развитие недвижимости
развитие недвижимости

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

- поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;

- обеспечение правовых возможностей для его реализации;

- получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

- разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

- поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

- возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

роль девелопера
роль девелопера

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером, практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.

функции девелопера
функции девелопера

Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.

решения девелопера
решения девелопера

       Виды девелоперов

В международной строительно-инвестиционной практике существуют следующие виды профессионального девелопмента:

- fee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает инвестор; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение;

- speculative (спекулятивный) – девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки;

- built-to-suit (BTS) - девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского кредита.

виды девелопмента
виды девелопмента

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

- девелопмент жилой недвижимости;

- девелопмент коммерческой недвижимости;

- девелопмент загородной недвижимости;

- ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

типы объектов недвижимости
типы объектов недвижимости

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

классификация видов девелопмента
классификация видов девелопмента

              Fее-девелоперы 

Fее-девелопер — (вознаграждение, в переводе с английского) – компания, которая создает проект под заказ, не вкладывая финансы. Fее-девелопер обеспечивает полный комплекс услуг (предпроектные согласования, маркетинговая концепция проекта, продажи, стратегия продвижения и т.д.) и получает комиссию 10-20% от общей стоимости проекта. Это модель бизнеса, где функции девелопера и инвестора жестко разведены. В США и Западной Европе доля fее-компаний составляет более 50% от всех девелоперов. Это игроки с приличным портфелем проектов, которые внушают доверие будущим партнерам. Их бизнес открыт для рейтинговых компаний. За ресурсы вкладчика идет конкуренция в открытом режиме, девелоперы демонстрируют потенциальным партнерам свой профессионализм, опыт и репутацию. Для иностранного рынка очевиден спрос на услуги fее-девелоперов. В России данной модели бизнеса пока нет в системном формате, что вполне объяснимо.

Fее-девелопер
Fее-девелопер

Во-первых, огромная дистанция в уровне финансовых инструментов. В России до сих пор нет юридических и финансовых институтов, которые могут гарантировать ответственность обеих сторон (и девелопера, и инвестора). Для получения доступа к ресурсам девелоперу необходимо иметь обеспечение, которое серьезно превышает цену инвестиционного проекта. Стоимость доступа к кредитным средствам настолько большая, что проект становится бессмысленным. На Западе у контракта есть реальная сила. Обычно у девелопера имеется внушительный бэкграунд и партнерские отношения со страховыми и финансовыми компаниями, с банками, которые гарантируют его ответственность перед контрагентами. Поэтому инвесторы уверены в отношении девелопера. В нашей же стране контракт пока не означает ничего. Единственным методом формирования необходимого уровня доверия к себе – это вложение наряду с инвесторами собственных средств в проект, разделяя риск на двоих.

финансовые инструменты девелопера
финансовые инструменты девелопера

В США недвижимость – актив такого же качества, как облигации, акции, драгметаллы. Упакованный продукт, понятный, максимально прозрачный, простой в управлении. Инвестору легко купить акции и также легко вложиться в недвижимость. Соизмерима сложность процедур. В России пока нет такого доступного вхождения в актив.

недвижимость как актив
недвижимость как актив

Во-вторых, формированию предложения в области fее-девелопмента препятствует практически полное отсутствие в России культуры сервиса. Аутсорсинг в таком капиталоемком бизнесе – это, в первую очередь вопрос профессиональной репутации и культуры. Готовность выдерживать высокую планку контрактов, максимальную клиентоориентированность, готовность идти на максимальную щепетильность и большие расходы по всем составляющим деловых коммуникаций. Всему этому бизнесмены России еще учатся. Но конъюнктура рынка России меняется, и его участники начинают корректировать пути своего развития. Сейчас напрасно делать прогнозы, какая модель девелопмента будет в России наиболее востребованной. Скорее всего, что в будущем каждая из этих стратегий станет актуальной по-своему.

модель девелопмента
модель девелопмента

Сегмент fее-девелопментов уже существует в России, но это очень закрытый рынок. Еще пока невозможно прийти и выбрать себе fее-партнера. В открытых источникх нет информации о компаниях, которые способны вести весь комплекс девелопмента на аутсорсинге. Активно развиваться fее-девелопмент начал только тогда, когда показатели доходности от инвестиций и бизнеса девелоперов на рынке недвижимости стали приравниваться к одному знаменателю. Такой тренд наблюдается и сегодня. Доходы от инвестирования в недвижимость снижаются. Размер комиссии fее-девелоперов растет.

рынок девелоперов
рынок девелоперов

Обычно девелоперские компании начинают вести свой бизнес, как fее-девелоперы. Через некоторое время некоторые из них (30-40%) становятся equity-девелоперами. На ступени fее-девелопмента эти компании являются консультантами, и у собственников земли и у инвесторов появляется вопрос: чем вообще занимаются наемные девелоперы недвижимости? Инвесторы, вкладывающие финансы в недвижимость, не понимают, для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать генеральный подрядчик, архитектор, консультанты по управлению недвижимостью, консультанты по маркетингу и т.д. Они часто считают, что можно нанять специалиста по строительству и менеджера проекта и реализовать проект с их помощью. Но из-за отсутствия опыта в девелопменте в результате допускается много ошибок, которые приводя к большим финансовым потерям, которые во много раз превышают расходы на вознаграждение девелоперов.

схема процесса девелопмента
схема процесса девелопмента

              Speculative-девелоперы

Speculative development – более сложная разновидность, чем fee-development. В данном случае девелопер строит коммерческую недвижимость, он выступает единоличным организатором проекта. Девелопер выполняет такие же функции, как при первой схеме, но в этом случае он дополнительно строит финансовую схему проекта. Девелопер вкладывает свои средства в проект, они и становятся стержнем финансовой схемы.

Speculative-девелоперы
Speculative-девелоперы

Обычно финансовая схема значительных девелоперских проектов является сложной комбинацией средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций и предоплаты от будущих арендаторов.

схема девелоперских проектов
схема девелоперских проектов

Попытка надеяться на один источник финансов обречена на провал. В случае смешанного финансирования у девелопера есть доля в будущем доходном здании. Если девелопер вкладывает на раннем этапе строительства 10% от всей стоимости проекта, то в будущем он будет претендовать на долю до 50% возведенной недвижимости. Ясно, что высокая прибыльность работы speculative development объясняется большими рисками неудачи проекта, которые лежат под ответственностью девелопера. Поэтому многие специалисты считают, что такой вид девелопмента является самым сложным из возможных операций с недвижимостью на рынке, хотя бы потому, что в общем проекте совмещаются и строительные, и риэлтерские, и архитектурные, и сложнейшие финансовые операции. Многие эксперты считают такой вид девелопмента искусством, которое основано только на личных качествах, удачливости и опыте девелопера.

финансирование девелопера
финансирование девелопера

              Built-to-suit-девелоперы

Built-to-suit - это строительство под конкретного заказчика. Проект реализуется профессиональным девелопером, с учётом “нестандартных” и специфических требований заказчика к техническим характеристикам, инженерии, планировке и объёмам строительства. По окончании реализации проекта built-to-suit заказчик становится единоличным и долгосрочным арендатором, либо владельцем объекта.

Built-to-suit - девелоперы
Built-to-suit - девелоперы

Этот новый для России формат built-to-suit пришел к нам с Запада, где рынок складской недвижимости уже давно прошел стадию бурного роста, и девелоперы отказываются от реализации спекулятивных проектов в пользу строительства складов под конкретного заказчика. Преимущества реализации подобных проектов очевидно экономически эффективны для обеих сторон, так как заказчик может получить “идеальное здание” с оптимальными характеристиками и необходимым ему соотношением помещений смешанного назначения: складских (часто разнотемпературных), производственных и административных площадей. Эти помещения будут оснащены инженерными системами и инфраструктурой, отвечающей требованиям заказчика, что впоследствии может значительно снизить издержки. Заказчика так же привлекает возможность работы с одним оператором, который контролирует весь жизненный цикл проекта.

новый формат девелопмента
новый формат девелопмента

А девелопер в свою очередь получает гарантированного арендатора с долгосрочным договором аренды и понятными сроками окупаемости. Кроме того, подобные проекты с большей долей вероятности получают финансирование под гарантированный арендный поток. Единственным риском для девелопера может быть отсутствие востребованности нестандартного объекта на вторичном рынке.

Смотреть видео 5, добавленное в раздел "Built-to-suit-девелоперы"

В Росcии built-to-suit получил своё распространение сравнительно недавно. До экономического кризиса, на фоне растущего рынка, девелоперы не были заинтересованы в развитии данного направления, а под понятием built-to-suit чаще понимали адаптирование типовых складов класса “А” под требования арендатора. Именно экономический кризис стал импульсом к развитию этого формата в России. В этот период пользователи складской недвижимости научились уделять особое внимание эффективности работы склада и считать издержки на его содержание. И поскольку рынок арендодателя трансформировался в рынок арендатора, застройщики стали прислушиваться к реальным потребностям клиента и строить склады в соответствии с их требованиями.

складская недвижимость
складская недвижимость

В России, чаще всего, проекты built-to-suit реализуются для продажи. Это - fee-development, когда строительство объекта финансируется будущим собственником здания, а риски девелопера ограничены стоимостью договора подряда, сроками и штрафами. В случае с российскими заказчиками, банки, дающие кредиты под проекты, пока не очень верят в стабильность аренды built-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока аренды никуда не уйдет.

Смотреть видео 6, добавленное в раздел "Built-to-suit-девелоперы"

На сегодняшний день built-to-suit проекты на продажу уже окончательно утвердились как отдельный сегмент рынка складской недвижимости. Такие именитые западные и российские компании как Volvo Trucks, "Твоё", "Дикси" уже воспользовались возможностями рынка built-to-suit.

built-to-suit проекты
built-to-suit проекты

Крупнейшей сделкой подобного рода в России стало строительство складского комплекса, площадью 49 471 кв. м. во Внуково, для компании "ЦентрОбувь". Девелопером проекта выступила PNK Group, которая на сегодняшний день является одной из немногих компаний, готовых предложить профессиональные решения в области built-to-suit. Здание было построено в рекордные семь месяцев в соответствии с новыми для российского рынка складской недвижимости стандартам Factory Mutual Global (FM Global), которые разработаны ведущими страховыми компаниями мира и предусматривают особые требования к противопожарной безопасности. Некоторые технологические решения применились в России впервые, например, оптимизированная технология кросс-докинга, связанная с потребностью “ЦентрОбувь” в высокой оборачиваемости склада: на 36 000 кв. м. складской площади приходится 103 дока. Этот показатель значительно превышает общепринятые рыночные стандарты складов класса А. Использование в строительстве негорючих материалов, современная система пожаротушения и высокотехнологичная система освещения здания с датчиками движения, выводят девелопмент складов на качественно новый уровень.

складской комплекс
складской комплекс

Очевидно, что рынок built-to-suit является перспективным для России, и количество таких проектов будет расти с каждым годом, ведь для крупных пользователей складов такие сделки всё чаще становятся единственной возможностью получить в пользование объект с идеальным расположением, хорошими техническими характеристиками и необходимой инфраструктурой. Поэтому, рано или поздно, девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушиваться к требованиям заказчиков.

использование объекта
использование объекта

Этапы классического девелопмента включают в себя:

- выработка концепции и предварительный анализ основных параметров проекта;

- анализ местоположения объекта и разработка ТЭО проекта;

- процесс проектирования и экспертизы проекта;

- подбор и заключение договоров с подрядными организациями и поставщиками;

- управление и контроль за строительством;

- маркетинг на рынке недвижимости и распоряжение результатами.

Смотреть видео 7, добавленное в раздел "Built-to-suit-девелоперы"

       Стратегия маркетинга в работе девелопера

Девелоперу следует предпринять ряд действий для привлечения потенциальных арендаторов и удовлетворения их потребностей, руководствуясь при этом анализом рынка и стратегическим планом маркетинга.

Стратегия маркетинга - это та философия, которую разделяют члены команды и которой они следуют в течение всего срока жизни проекта. По сути, стратегия определяет, что должно быть сделано, почему и каковы должны быть результаты.

разработка стратегии
разработка стратегии

Стратегия должна содержать:

- описания проекта и его целевого рынка;

- реалистичный анализ того положения, которое занимает на рынке данный проект;

- изложение финансовых целей девелопера и инвестиционной стратегии;

- план по сдаче помещений в аренду.

стратегия девелопера
стратегия девелопера

Установление целей проекта - может помочь членам команды, занимающейся маркетингом, осознать сформулированную стратегию и основные факты, касающиеся продукта и рынка.

Необходимо четко определить:

- каковы преимущества данного продукта;

- чем он отличается от конкурентов;

- что обеспечивает ему большую рыночную привлекательность.

установление целей проекта
установление целей проекта

План маркетинга, должен быть увязан с установленной стратегией маркетинга, его можно рассматривать как схему, в соответствии с которой будет проводиться:

- рекламная кампания;

- PR-кампания;

- работа по сдаче недвижимости в аренду.

стратегия девелопера
стратегия девелопера

План, разработанный с учетом особенностей целевого рынка и преимуществ данного продукта, определяет основную идею, которая будет отражена во всех элементах дизайна данного проекта, включая название, логотип, знаки, вывески и щиты, средства демонстрации продукта, дизайн интерьеров, проспекты и прочие печатные материалы и материалы, размещаемые в средствах массовой информации.

разработка плана
разработка плана

Бюджет расходов на маркетинг и сдачу недвижимости в аренду (продажу) должен охватывать все аспекты маркетинга. В бюджете должны быть предусмотрены необходимые суммы на внешние средства рекламы и средства рекламы непосредственно на объектах, на работу, предшествующую сдаче недвижимости в аренду, на общий маркетинг, а также на рекламные материалы и мероприятия.

маркетинговые стратегии
маркетинговые стратегии

Типичный маркетинговый бюджет включает:

- внешние средства рекламы;

- средства рекламы непосредственно на объектах;

- деятельность, предшествующую сдаче недвижимости в аренду;

- маркетинг, направленный на узнавание продукта, др.

бюджет проекта
бюджет проекта

Гильдия управляющих и девелоперов

Некоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) - ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ.

ГУД как общественная организация федерального уровня проводит целенаправленную политику по созданию устойчивого к внешним условиям и прозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Гильдия управляющих и девелоперов
Гильдия управляющих и девелоперов

Основная цель ГУД – обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний.

ГУД сегодня:

- более 350 девелоперских и управляющих компаний;

- более 40 городов России;

- компании и партнеры из России и стран СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии, Израиля.

сертификат ГУД
сертификат ГУД

Гильдия управляющих и девелоперов сотрудничает по различным проектам с органами государственной власти, региональными администрациями, ведущими отраслевыми общественными объединениями. В числе наших партнеров Министерство регионального развития РФ, Министерство экономического развития РФ, Департамент промышленности и инфраструктуры Правительства РФ, Московская городская дума, правительство Санкт-Петербурга, администрации Екатеринбурга, Омска, Перми, Новосибирска, правительства Тверской, Саратовской, Калужской, Ульяновской областей, Краснодарского края.

деятельность ГУД
деятельность ГУД

Большое внимание уделяется укреплению и развитию международного статуса Гильдии. Уже не первый год успешно проходят зарубежные бизнес-туры, в результате которых российские специалисты знакомятся с опытом иностранных коллег, узнают об инновациях в строительстве и проектировании объектов недвижимости, расширяют международные контакты. Великобритания, Китай, США, Япония, Скандинавия, Малайзия - география поездок постоянно расширяется, программы становятся более насыщенными.

статус Гильдии девелоперов
статус Гильдии девелоперов

За время своего существования ГУД организовала и провела серию различных мероприятий: встреч, семинаров, круглых столов, направленных на улучшение условий продвижения и роста бизнеса компаний-участников рынка коммерческой недвижимости. Некоторые из них стали традиционными и проводятся регулярно. В число таких мероприятий, например, входит Рождественский саммит.

Крупнейший проект, инициированный ГУД - Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate - ключевое мероприятие по недвижимости в Центральной и Восточной Европе.

форум по недвижимости PROEstate
форум по недвижимости PROEstate

Бизнес первых девелоперов России

Тяга к европейскому комфорту в конце 19 века обернулась в России появлением первых девелоперов. Они занялись проектированием и строительством загородных поселков. На вооружение были взяты рекомендации русских врачей, которые считали, что север и северо-восток Подмосковья благоприятны для человеческого организма.

север Подмосковья
север Подмосковья

Населенного пункта с именем Джамгаровка в наши дни не встретишь ни на одной подмосковной карте. А в конце 19 века финансистов Джамгаровых можно было причислять к числу первых в России девелоперов. Братья считались одними из главных застройщиков Лосинки, вели побочный бизнес в виде сдачи в аренду объектов загородной недвижимости и очень много сделали для развития дачного строительства на северо-востоке города. По их инициативе был углублён пруд в поселке «Лосиноостровский», организовано «Общество благоустройства Джамгаровки».

финансист Джамгаров
финансист Джамгаров

История создания поселка европейского по тем временам класса Новогиреево довольно забавна. Идея зародилась у англомана и эстета Ивана Александровича Торлецкого (местные крестьяне с трудом выговаривали эту фамилию, в результате чего, переиначили её на Терлецкого).

новогиреевский помещик Иван Торлецкий
новогиреевский помещик Иван Торлецкий

Терлецкий — 50-летний респектабельный джентльмен «с волнистой седеющей бородой, с голубыми ласковыми глазами». Его отец сколотил миллионное состояние на винных откупах, строительных подрядах, сдаче в аренду недвижимости на Кузнецком мосту. За активный бизнес даже получил звание советника коммерции. А вот сын на протяжении почти полувека вел жизнь жуира, покорителя женщин. Ещё в 1890-х годах он построил рядом со старой отцовской усадьбой коттедж в английском стиле — с водопроводом, канализацией, электричеством. Слыл хлебосольным хозяином, у которого не переводились гости. Капиталы быстро таяли и, в конце концов, Ивану Торлецкому срочно пришлось искать перспективный источник дохода.

Иван Торлецкий
Иван Торлецкий

Тогда он и воплотил идею со строительством коттеджного поселка в Новогиреево. Ю.А. Бахрушин писал в воспоминаниях: «Старик Терлецкий выделил сыну часть своего имения, так называемое Новое Гиреево. Молодой хозяин прорубил в вековом лесу просеки, нагнал плотников и стал спешно воздвигать дачи, дабы поправить финансовые дела».

проспект строительства Новогиреева
проспект строительства Новогиреева

Новогиреево и Лосинка дали первый опыт русскому девелопменту. Стремление к повышению качества жизни диктовало переход к рациональным архитектурным формам и моделированию жизненного пространства. Новые принципы возведения загородных домов излагались, судя по опыту английских и немецких строителей, в одном из пособий по строительству дач, вилл и особняков, которое было издано в 1913 году. «Для выбора места для поселка, — говорилось в нем, — требовались высокая сухая местность; близость питьевой воды, возможность устройства стоков для нечистот; удобные дороги; близость аптеки, доктора, школы; и, что немаловажно, материальная обеспеченность поселенцев, дабы иметь возможность впоследствии разложить повинности на большое число плательщиков». Так же, указывалось в пособии, «при выборе места под поселок, требовалось избегать: плывуна-грунта (таившего опасность оползней и сдвигов); сырых и болотистых мест». Рекомендовалось не возводить дома на территориях, где раньше были свалки и кладбища.

реклама первых девелоперов
реклама первых девелоперов

Что касается непосредственно жилых объектов, то дома предписывалось возводить «в северной стороне усадебного места, дабы оставалась большая площадь солнечная», и, конечно, «избегать излишней порубки имеющихся деревьев».

Не правда ли злободневно? А будущему хозяину дома не следовало забывать пословицу «Куда приходит солнце, туда не заглядывает доктор». Поэтому при строительстве следовало разложить дом «по диагонали к меридиану, чтобы все комнаты были светлые». А окна спален размещались на восток, так как в них «к вечеру делается прохладнее».

строительство загородного дома
строительство загородного дома

Европейский стандарт загородного дома на одну семью включал следующую внутреннюю планировку. В доме должна была быть небольшая приемная, две столовые — большая и малая, рабочий кабинет, комнаты для игры, музыки, зал для танцев, зимний сад, детские для игры и для работы, спальни в зависимости от возраста и числа детей, спальня для родителей. Не забытыми остались и комната для прислуги с особой умывальной, ателье с потолочным светом, а также ванные, гардероб, ватерклозеты на каждом этаже.

проекты загородных домов
проекты загородных домов

Рекомендовалось иметь отдельное помещение для чистки платья и сапог. В подвальном помещении дома надлежало разместить бойлерную, винный погреб с прохладной комнатой для питья и отдыха. Для самых «продвинутых» уже в те времена в доме строились гаражи. Сначала для велосипедов, а затем и для автомобилей.

Но даже сто лет назад все эти англо-немецкие наставления в России могли посчитаться не всегда выполнимыми. Поэтому автор пособия сделал в конце книги мудрую оговорку о том, что «назначение комнат совершенно не соответствует требованиям русской жизни и приводятся они только лишь ради ознакомления русской публики со вкусами среднего европейца».

план загородного дома
план загородного дома

Впрочем, если автор и попытался на всякий случай перестраховаться, то даже первые русские поселки, уже ничем не уступали западным образцам. Не зря же известный художник Константин Коровин каждое лето предпочитал снимать дом на станции «Лосиноостровской». Из его писем можно было узнать, что «Лосиная все больше начинает походить на европейский курортный городок, пожалуй, только более шумный и оживленный, чем у немцев. Но та же яркая гуляющая публика, те же непременные больные в окружении услужающих и врачей, дети с гувернантками, скучающие барыньки».

худождник Константин Коровин
худождник Константин Коровин

И в самом деле, для русского народа очень характерна пословица о том, что они долго запрягают, но быстро ездят. В той же Лосинке к 1905 году уже появились необходимые объекты инфраструктуры — почтовое отделение, телефонная подстанция почти на шесть десятков абонентов, на улицах — керосиновые фонари и даже ночная стража, так напоминающая отряды добровольцев-дружинников советских времен. Но и это далеко не все: в поселке разбивается парк, оборудуются общественные площадки, по центру прокладывается шестиаршинная аллея, от которой в разные стороны уходят прогулочные дорожки. В парке появляется Летний театр, зимний павильон, и даже несколько площадок для игры в большой теннис.

станция Лосиноостровская
станция Лосиноостровская

Крупные девелоперы России

Первое место в рейтинге журнала "РБК" заняла ГК "Ташир". В прошлом году ГК "Ташир" занимала лишь четвертое место. За последние пять лет девелопер увеличил портфель проектов. Сегодня у компании 40 строящихся и сданных в эксплуатацию торговых центров, 16 из них – ТРЦ "РИО". Моллы под этим брендом появились в Саранске, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Москве и других крупных региональных городах. В активе компании также есть бизнес-центры, гостиницы и жилые объекты. В следующем году девелопер запланировал масштабное строительство в Новой Москве – на 1,2 млн кв. м.

группа компаний Ташир
группа компаний Ташир

На второй и третьей строчках рейтинга "РБК" изменений на произошло. Их по-прежнему занимают ГК "Абсолют" (второе место) и СУ-155 (третье место). Оба девелопера в основном строят объекты эконом- и комфорткласса.

группа компаний СУ-155
группа компаний СУ-155

Новичок в рейтинге этого года – ФСК "Лидер", которая оказалась на десятом месте. Эта компания не строит популярные дома экономкласса, ориентируясь на строительство домов бизнес- и комфорткласса в Москве и Подмосковье. Компания уже реализовала 11 проектов, а в ближайшие три года намерена построить еще 1,2 млн кв. м. Девелопер также строит объекты в Калуге и Геленджике.

таблица 30 крупнейших девелоперов России
таблица 30 крупнейших девелоперов России

Известные девелоперы, потерпевшие неудачи

Экономический кризис, оставивший строителей без финансирования, может выкосить до 80% участников рынка недвижимости, подсчитали эксперты. Опрошенные РБК daily игроки полагают, что выжить удастся преимущественно крупным девелоперам, специализирующимся на доступном жилье, и строительным компаниям полного цикла, которые могут компенсировать отсутствие спроса на недвижимость госзаказами.

крах девелопера
крах девелопера

       Компания Mirax Group и ее крах

«Миракс Групп» (Mirax Group) — российская инвестиционно-девелоперская компания со штаб-квартирой в городе Москве. Входила в пятерку крупнейших девелоперских компаний России. Основные направления деятельности MIRAX GROUP: девелопмент (жилая и коммерческая недвижимость), управление и продажа недвижимости в Москве и за рубежом. В марте 2011 года Совет директоров компании во главе с Сергеем Полонским принял решение о прекращении существования бренда Mirax, после чего все структуры компании перешли под управление ООО «Nazvanie.net».

Смотреть видео 8, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

История Mirax Group берет свой отсчет в 1994 году, когда Сергей Полонский и Артур Кириленко создали компанию «Строймонтаж», которая занималась отделочными работами. В 1995 году компания появилась на рынке долевого строительства, а в 1996 году взяла первый подрядный дом.

логотип Миракс-груп
логотип Миракс-груп

В 2000 году «Строймонтаж» под руководством Сергея Полонского вышел на московский рынок недвижимости. «Я, когда приехал в Москву, за первые три месяца провел 200 встреч! Встретился абсолютно со всеми девелоперами, строителями, продавцами земельных участков и так далее. Осмотрел практически все объекты, чтобы понять, что происходит на столичном рынке. И понял, что на нем есть еще относительно свободный сегмент жилья бизнес-класса. Так мы начали проекты „Корона“ и „Золотые ключи“», — описывает он то время в интервью журналу «Свой бизнес».

Смотреть видео 9, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

В 2004 году московский «Строймонтаж» провёл ребрендинг и получил новое название — Mirax Group (петербургский «Строймонтаж», отошедший Артуру Кириленко, не пережил кризиса и по состоянию на весну 2010 года находился в стадии банкротства, а Кириленко был объявлен в федеральный розыск. В его структуру вошли две организации, не связанные со строительством — MiraxPharma и MiraxSoft. В этом же году дан старт самому амбициозному проекту — комплексу «Башня Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». Он стал символом компании и основой нового логотипа Mirax Group.

глава Миракс-груп Сергей Полонский
глава Миракс-груп Сергей Полонский

В 2005 году корпорация сделала попытку выхода в регионы, для чего был создан Департамент регионального развития. Позже от этой идеи отказались. По словам самого Полонского, это связано с тем, что там нет экономики для интересных проектов, к тому же не хватает кадров: строителей, управленцев, архитекторов. В этом же году компания первой в России среди девелоперов стала публиковать финансовую отчётность по международному стандарту US GAAP.

Смотреть видео 10, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

В 2007 года корпорация вышла на рынки дальнего зарубежья. Положено начало строительства города-клуба «Astra Montenegro» в Черногории и курорта «Le Village Royal» в Швейцарских Альпах. Завершено строительство ЖК «Aqua by Mirax» в Майами (США) и курорта «Mirax Resort» в Камбодже.

В 2008 году корпорация вышла на рынок недвижимости Великобритании, приступив к реконструкции Cornwall Terrace XIX века постройки и реализации проекта Mirax-Beetham Tower. Происходит открытие представительств в Швейцарии (Женева) и Вьетнаме (Ханой).

офис компании Миракс-груп
офис компании Миракс-груп

«Миракс Групп» работала на рынках недвижимости России, Украины, Франции, Камбоджи, Черногории, США, Швейцарии и Великобритании. В портфеле компании на ноябрь 2008 года находилось проектов общей площадью более 12 млн мІ.

Также в Mirax Group входит компания Mirax Pharma (разработка и производство фармацевтической продукции).

Смотреть видео 11, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

В Москве Mirax Group построила бизнес-центры Pollars (60 000 кв. м) и Europe-Building (16 500 кв. м), жилые комплексы «Корона» (89 000 кв. м), «Золотые ключи — 2» (104 000 кв. м), поселок «Ы». Mirax Group — заказчик и застройщик самого высокого здания в восточной Европе — делового комплекса «Федерация», строительство которого ведется на территории ММДЦ «Москва-Сити».

В 2009 корпорация Mirax Group по результатам опроса студентов ВШЭ вошла в двадцатку лучших работодателей.

объекты компании Миракс-груп
объекты компании Миракс-груп

В условиях экономического кризиса конца 2000-х годов компания столкнулась со значительными трудностями. 17 сентября 2008 года руководитель компании Сергей Полонский первым из российских девелоперов заявил о том, что компания не собирается начинать новые проекты в связи с отсутствием финансирования. По его словам, «по крайней мере в течение года мы не собираемся брать ни одного кредита и не будем начинать ни одного нового проекта».

Смотреть видео 12, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

В августе 2009 года арбитражный суд арестовал часть имущества компании, в том числе комплексы «Федерация» и Mirax Plaza в обеспечение иска «Альфа-банка» о взыскании с «Миракс Групп» просроченного долга в $241 млн. Этот долг был выкуплен «Альфа-банком» у первоначального кредитора «Миракс Групп» — банка Credit Suisse. 14 сентября 2009 года Mirax Group и Альфа-Банк достигли договоренности и завершили процесс реструктуризации и пролонгации всех долговых обязательств Корпорации перед Банком.

Сергей Полонский
Сергей Полонский

С 3 марта 2011 года советом директоров компании было принято решение о прекращении существования бренда Mirax.

После закрытия бренда в марте 2011 года, структуры компании Сергея Полонского объединены в ООО «Nazvanie.net».

Смотреть видео 13, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

Агентство Fitch отзывает все рейтинги российской девелоперской компании Mirax Group и отказывается анализировать эту компанию в дальнейшем. С таким заявлением выступило международное рейтинговое агентство после того, как понизило рейтинг Mirax Group до уровня ограниченного дефолта.

Понижение рейтинга последовало после того, как глава Mirax Сергей Полонский опубликовал открытое письмо на сайте компании. В нем говорится, что за год корпорации не удалось привлечь ни одного кредита на строительство, а за последний месяц – продать ни одного метра недвижимости. Данная ситуация делает невозможным дальнейшее финансирование строек.

обыски в Миракс-груп
обыски в Миракс-груп

Кроме того, признает Полонский, Mirax Group оказалась не готова к «внезапному повороту событий» вокруг долга перед «Альфа-Банком», который с большим дисконтом скупил обязательства девелопера на $200 млн.

14 августа банк добился ареста имущества двух «дочек» Mirax Group, которые владеют небоскребом «Федерация» в «Москва-Сити» и комплексом Mirax Plaza. Полонский не исключает, что в результате этих действий корпорация Mirax обретет нового владельца в лице «Альфа-групп», которая профинансирует и достроит все объекты корпорации.

Смотреть видео 14, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

Общая площадь проектов Mirax Group, по заверениям ее руководства – 12 млн. кв. метров, из них завершенных – 825 тыс. По данным газеты «Ведомости», общий долг Mirax Group составляет $740 млн.

здание компании Миракс-груп
здание компании Миракс-груп

Еще несколько лет назад Полонский был, пожалуй, самой яркой и неоднозначной фигурой среди представителей строительного бизнеса. Его смелые проекты горячо обсуждались не только в профессиональной среде, но и среди далеких от темы недвижимости горожан. Теперь строительная империя рухнула, могущество одиозного экс-миллиардера осталось в прошлом. Обманутые дольщики обречены на многомесячные судебные тяжбы. О бренде Миракс Полонскому будет напоминать только сын, которого миллиардер назвал в честь прогоревшей компании, и почти миллиардный суммарный долг…

Смотреть видео 15, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

Сергей Полонский кинул россиян, прикрывшись вкладчиками Евросоюза и квартирами для Генпрокуратуры РФ.

Основатель Mirax Group вывел деньги российских дольщиков и кредиторов за границу через литовский банк Snoras, принадлежащий владельцу автоконцерна Saab Владимиру Антонову.

основатель компании Миракс-груп Сергей Полонский
основатель компании Миракс-груп Сергей Полонский

Россия столкнулась с одной из самых крупных афер на рынке недвижимости, которые провернули два ее гражданина – владелец шведского концерна Saab и литовского Bank Snoras Владимир Антонов совместно с владельцем обанкротившейся Mirax Group (теперь – группа компаний Nazvanie.Net) Сергей Полонский. Первый заменил в одном из самых крупных банков Литвы Snoras фиктивные активы на высоколиквидные недострои в Москве, принадлежавшие Mirax. А второй, таким образом, фактически вывел за рубеж значительную часть своего капитала – состоящего из денег обманутых российских дольщиков и кредиторов. Разбираться с этой криминальной схемой придется совместно правительству Литвы и властям России.

Смотреть видео 16, добавленное в раздел "Компания Mirax Group и ее крах"

Сумма аферы – сотни миллионов долларов. Хотя пока официально декларируется, что долг Nazvanie.Net – это $45 миллионов, однако в документарной реальности он существенно больше и составляет сотни миллионов долларов.

обманутые вкладчики Миракс-груп
обманутые вкладчики Миракс-груп

       Банкротство Питерской компании «Макромир»

Крупный петербургский девелопер "Макромир", принадлежащий основателю продуктовых сетей "Пятерочка" и "Карусель" Андрею Рогачеву, подал в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти заявление о признании себя банкротом, сообщает "Коммерсант".

объекты компании Макромир
объекты компании Макромир

Основание для подачи заявления стала неспособность ООО "Макромир" расплатиться как по собственным кредитам, так и кредитам тех компаний, где девелопер выступает поручителем. Речь идет о фирмах, аффилированных с бывшими топ-менеджерами и экс-совладельцем "Макромира" Павлом Андреевым. В "Макромире" утверждают, что без ведома Андрея Рогачева из компании "выводились денежные средства и активы, в том числе через покупку земельных участков и объектов по завышенным ценам". Павел Андреев считает, что инициированная "Макромиром" процедура банкротства нацелена на перевод активов в офшорную компанию и неисполнение обязательств перед кредиторами.

владелец Макромира Павел Андреев
владелец Макромира Павел Андреев

Участники рынка не исключают, что конфликт между бывшими партнерами — заранее смоделированная ситуация. По их мнению, банкротство — хороший способ вывести активы и не расплатиться по долгам.

банкротство девелопера
банкротство девелопера

Отметим, что "Макромир" специализировался на строительстве торговой недвижимости в России. До кризиса, по данным самой компании, портфель ее проектов составлял 2,5 млн кв. метров, стоимость активов на сентябрь 2008 года превышала $1 млрд, а земельный банк насчитывал 195,4 гектара. 99 % ООО "Макромир" принадлежат британской Fire & Cooper, 100 % которой консолидировал Андрей Рогачев, выкупив 50 % у партнера совладельца компании ЛЭК Павла Андреева. Сейчас, по оценкам экспертов, задолженность "Макромира" перед кредиторами составляет около $400 млн. При этом общий долг девелопера превышает стоимость оставшихся у него активов, среди которых один строящийся и пять готовых торговых комплексов общей площадью 227 тыс. кв. метров и 5 гектаров земли.

строительство торговой недвижимости
строительство торговой недвижимости

Холдинг "Макромир", основанный совладельцем строительного холдинга Андреем Рогачевым, владеет 260 тыс. кв.м торговой недвижимости в Петербурге. Сейчас он банкротится, идет конкурсное производство. Долги составляют 15 млрд рублей, из которых 4,8 млрд - перед Сбербанком. В конце марта 2011 года стало известно, что Андрей Рогачев продал "Макромир" группе "Форт", которую участники рынка связывают с выходцами из силовых структур.

совладелец Макромира Андрей Рогачев
совладелец Макромира Андрей Рогачев

"Сейчас мы проводим реструктуризацию долгов "Макромира", и сделка между офшорами - ее часть", - сообщил совладелец "Форта" Максим Левченко. По его словам, кроме самого "Макромира" "Форт" выкупил часть его долгов и пытается войти в реестр кредиторов. Параллельно идут переговоры о погашении долга со Сбербанком, который уже потребовал продать активы "Макромира" с молотка. Все долги "Форт" надеется урегулировать до конца мая.

реструктуризация долгов
реструктуризация долгов

       Банкротства зарубежных девелоперов

Цепочка банкротств только набирает обороты. Клиенты не покупают квартиры, девелоперы не имея наличности просят у банков кредиты для окончания инвестиции. Банки в свою очередь отказывают выдавать кредиты. Девелоперы не платят субподрядчикам, а те, чтобы получить деньги за работу и припугнуть девелоперов, обращаются в суды с иском о банкротстве.

зарубежные девелоперы
зарубежные девелоперы

              Tremon переходит под конкурсное управление

Испанский девелопер Tremon (Grupo Tremon) вынужден был обратиться за защитой от своих кредиторов, придавленный тяжестью € 900 млн. долга. Tremon стал вторым после банкротства Martinsa-Fadesa крупнейшим девелопером Испании, который потерпел неудачу на падающем рынке недвижимости.

защита от кредиторов
защита от кредиторов

На фоне недавнего бума Tremon быстро расширялся и в середине 2007 г. даже сделал неудачную попытку разместить 35% своих акций на Мадридской фондовой бирже. Ценой быстрого роста на пике бума являлось то, что за земельные активы ему приходилось платить больше, чем девелоперам, основанным ранее, и брать кредиты на свое расширение. Теперь, когда продажи недвижимости встали, Tremon имеет проблемы со средствами и не может выполнять свои финансовые обязательства.

неудачное размещение акций
неудачное размещение акций

Как и многие другие испанские девелоперы, у Tremon были амбициозные планы интернационального расширения, которые предусматривали кредитование на их выполнение. Как и большинство других испанских девелоперов с такими планами, Tremon начал вести строительство в Польше, Венгрии, Чехословакии и Марокко. То есть проблема у испанских девелоперов в том, что все они делают одно и то же в то же самое время.

банкротство
банкротство

Деловая активность Tremon распространялась на отели, офисные здания и парковки, а также на ряд жилых комплексов, которые продавались зарубежным клиентам. Всем, кто купил недвижимость у Tremon на стадии строительства и которое еще не завершено, следует незамедлительно связаться с хорошим юристом.

деловая активность девелоперов
деловая активность девелоперов

              Процедура банкротства девелопера Aifos

На Aifos, девелопера пляжных домов, основанного в Марбейя (Marbella), одним из своих кредиторов подан запрос о назначении конкурсного управления, как сообщает Испанская пресса.

Долги компании составляют € 850 млн., что на данный момент помещает его в один ряд с крупнейшими девелоперами, которые перешли под конкурсное управление, после Martinsa-Fadesa и Tremon. Главным его кредитором был Banco Popular, которому Aifos должен € 200 млн, следующим идет Banco Pastor, долг которому составляет € 150 млн, хотя Banco Pastor заявляет, что он выдал Aifos всего около € 30 млн.

девелопер пляжных домов
девелопер пляжных домов

Gestion de Obras y Reformas Ltd, один из поставщиков и кредиторов Aifos, в суде г. Малага (Malaga) на прошлой неделе начал процедуру банкротства против Aifos. Пресса в своих сообщениях предполагает, что крах Испанского девелопера Tremon мог способствовать началу банкротства Aifos.

процедура банкротства
процедура банкротства

Aifos, один из крупнейших девелоперов Андалусии (Andalucia) начал испытывать проблемы с ликвидностью еще в 2006 г, когда привлек к себе внимание при проведении Operation Malaya, полицейской операции против муниципальной коррупции. Тогда по подозрению в даче взяток были арестованы Хесус Руис Касадо (Jesus Ruiz Casado), владелец Aifos, и Хенаро Бриалес (Jenaro Briales), управляющий директор. Aifos также обвиняется в неэтичном обращении со многими своими клиентами и имеет серьезные нерешенные проблемы клиентов во многих своих комплексах, часть из которых построена незаконно.

девелоперы Андалусии
девелоперы Андалусии

Разочарованным клиентам Aifos, и тем из них, которые оплатили строительство 7 и более лет назад и до сих пор не имеют построенного дома, нужно пристально следить за ходом процедуры, если они не хотят потерять всякую надежду на возвращение своих денег.

пляжные дома
пляжные дома

              Habitat ищет защиты от кредиторов

После месяцев отчаянных маневров по избежанию банкротства Испанский девелопер Habitat сдался окончательно, подав сегодня в Барселоне (Barcelona) прошение о назначении конкурсной администрации. Имея долги в размере € 2.3 млрд, Habitat является вторым после Martinsa-Fadesa крупнейшим девелопером, который в этом году из-за финансовых проблем обратился за защитой от своих кредиторов.

маневры по избежанию банкротства
маневры по избежанию банкротства

Habitat, расположенный в Барселоне и управляемый Бруно Фигерасом (Bruno Figueras), еще в феврале едва избежал банкротства, когда местным банкирам и политикам удалось уговорить упирающихся зарубежных кредиторов на реструктуризацию долга. Но в условиях падающего рынка недвижимости и закрытых по причине финансового кризиса кредитных рынков Habitat не смог выполнить и эти новые договоренности.

реструктуризация долга
реструктуризация долга

Habitat выпустил заявление со стандартным текстом, который девелоперы достают, когда у них кончаются деньги, сообщая, что конкурсное управление – это лучший выход для компании, который "гарантирует постоянство ее деятельности", и обещая "продолжать работу в нормальном режиме". Однако принимая во внимание состояние рынка, не видно, каким образом компании удастся выйти из-под управления. Гораздо более вероятным представляется, что активы компании будут проданы, чтобы расплатиться с кредиторами. Клиентам Habitat, среди которых могут быть зарубежные покупатели, следует безотлагательно проанализировать свою ситуацию и решить, что делать.

продажа активов компании
продажа активов компании

Habitat не единственный крупный девелопер Испании, качающийся на самом краю. Colonial, один из крупнейших Испанских девелоперов, котирующихся на бирже, одновременно анонсировал, что он тоже может обратиться за защитой от кредиторов, если ему не удастся продать некоторые из его объектов.

компания на грани краха
компания на грани краха

Девелопер как проявитель в электрографии

Девелопер, носитель (Developer) (у некоторых производителей стартер) - черный или цветной порошок. Засыпается в блок проявки и служит для переноса тонера из бункера на фоторецептор. Используется только в двухкомпонентных машинах. Он остается в блоке проявки и практически не расходуется количественно, но теряет свои качественные свойства, поэтому его надо менять через определенное количество отпечатков.

девелопер в электрографии
девелопер в электрографии

Девелопер, он же носитель - ферромагнитный порошок, используемый в двухкомпонентных машинах для переноса тонера из DV-бокса (developer-box) на поверхность фотобарабана. Если быть совершенно точным, то на поверхность магнитного вала DV-бокса, а оттуда тонер уже под воздействием электростатических сил перетягивается на фотобарабан; причем сам девелопер, в силу своих магнитных свойств, остается на магнитном валу (прим. автора: здесь и далее используется терминология фирмы Sharp, у других разработчиков названия и некоторые детали могут немного отличаться, но суть от этого не меняется).

ферромагнитный порошок
ферромагнитный порошок

По структуре девелопер представляет собой мелкие шарики ферромагнитного материала. Это хорошо чувствуется, если потоптаться на рассыпанном порошке: нога заметно скользит. В дешевых аппаратах с одноразовыми картриджами девелопер представляет собой мелкие кристаллики неправильной формы. Разность в структуре объясняется тем, что в многоразовых картриджах использование дешевого "кристаллического" девелопера приведет к быстрому износу всех соприкасающихся с ним деталей (так называемый "абразивный эффект"). В одноразовых картриджах долгий срок жизни в принципе не нужен, здесь главное – себестоимость. Каждая частичка девелопера имеет специальное покрытие (жесткое резиноподобное для "одноразовых" девелоперов или полимерное стеклоподобное для "долгосрочных" порошков), благодаря которому при трении в процессе перемешивания девелопера его частички электризуются, что делает их способными удерживать также наэлектризованные частички тонера.

картриджи с девелопером
картриджи с девелопером

Кстати, теперь становится понятным, почему девелопер "пылит" в конце срока службы. Из-за длительного перемешивания он попросту "теряет" покрытие на своих частицах и уже не может удерживать тонер; причем при обедненной смеси этот процесс происходит быстрее. Кроме того, при длительном хранении, особенно при неблагоприятных условиях, в покрытии частичек девелопера образуются микротрещины, вследствие чего долго хранившийся порошок имеет более короткий срок службы.

срок службы девелопера
срок службы девелопера

Блок проявки в двухкомпонентых машинах состоит из двух бункеров (или боксов) – тонер-бокса и DV-бокса. При нормальных условиях в тонер-боксе находится тонер, в DV-боксе – смесь тонера и девелопера в определенной концентрации. При работе копира происходит расход тонера (на фотобарабане проявляется видимое изображение – отсюда и название "блок проявки") из DV-бокса; следовательно, меняется и концентрация тонера в DV-боксе. Когда содержание тонера в смеси снизится до определенного значения, происходит подмешивание (добавление) тонера из тонер-бокса в DV-бокс, пока не восстановится исходное, запомненное в памяти копира, значение концентрации.

блок проявки
блок проявки

Количество тонера в DV-боксе измеряется датчиком концентрации. Принцип его работы – изменение индуктивности при взаимодействии катушки с внешним ферромагнитным веществом. Опять же, если быть более точным, измеряется не количество тонера в смеси, а именно девелопера, т.к. тонер в основе своей полимер и на изменение индуктивности никак не влияет. Просто в смеси тонер как бы "разжижает" девелопер, отчего меняются ферромагнитные свойства последнего.

DV-бокс
DV-бокс

С теорией вроде как покончено, перейдем к практике.

Даже в заводских условиях практически невозможно с ювелирной точностью от партии к партии повторить параметры порошка, поэтому уже на заводе подбирается оптимальное соотношение смеси девелопер-тонер именно для данной партии девелопера, обеспечивающее требуемое качество изображения. И девелопер поставляется уже с добавленным в него тонером. Далее, уже при инсталляции девелопера на копире, считывается вот это "заводское" оптимальное значение концентрации и запоминается в памяти машины.

порошок девелопер
порошок девелопер

Из сказанного следует, что не рекомендуется делать следующее:

Копировать на машине с новым, только что засыпанным, девелопером до прогонки инсталляционной программы, ибо нарушается оптимальная заводская концентрация.

Прогонять программу инсталляции без нужды, т.е. без замены девелопера на новый, ибо одному Богу известно, какая концентрация имеется в текущий момент.

копировальная машина
копировальная машина

При включении копира (и в процессе работы, естественно) проверяется соответствие концентрации реальной и запомненной, и если тонера в DV-боксе мало (или машине кажется, что мало), то она пытается восстановить запомненную концентрацию, подмешивая тонер. Отсюда следует, что если Вам необходимо заменить девелопер, а в памяти копира по какой-либо причине записано неправильное значение концентрации (см. п.п.1 и 2 выше), либо имеется подозрение на неисправность датчика концентрации и его цепей, нужно успеть войти в сервисный режим до момента, когда машина начнет "восстанавливать" концентрацию. Либо, чтобы быть спокойным, можно вытрясти тонер-бокс, чтобы случайно не нарушить заводскую концентрацию.

замена девелопера
замена девелопера

Из сказанного следует и то, что для исправной и настроенной машины абсолютно все равно, инсталлируете ли Вы девелопер с пустым или заполненным тонер-боксом, т.к. в процессе прогона инсталляционной программы подмеса тонера не происходит. Точно так же для машины все равно, если Вы правильно проинсталлируете девелопер, а потом сделаете несколько десятков копий с пустым тонер-боксом; главное, что машина уже запомнила нужное значение. Как только Вы добавите тонер (или вставите тубу с тонером и т.д.), копир сам подмешает нужное ему количество.

картридж для порошка
картридж для порошка

Все вышесказанное верно для машин с датчиками концентрации. Есть копиры, где таких датчиков нет, а используются другие методы для определения количества подмешиваемого тонера в процессе работы. Наверняка у других производителей могут применяться и другие методики инсталляции носителя.

девелопер для копира
девелопер для копира

Источники и ссылки

ru.wikipedia.org – свободная энциклопедия Википедия

glossary.ccteam.ru – сайт компании ЦентрСити

webotvet.ru – сайт вопросов и ответов Веб-ответ

znayuvse.ru – информационный сайт Знаю всё

job.kulichki.net – сайт Работа на Куличках

ekoslovar.ru – экономический словарь

svdevelopment.com – сайт консалтинговой компании SV-Development

do.gendocs.ru – сборник учебных материалов

rway.ru – сайт аналитического агентства Rway

startcopy.ru – сайт о копировальной технике

gud-estate.ru – сайт Гильдии управляющих и девелоперов

coolreferat.com – сайт с учебными материалами

allbest.ru – сайт с учебными материалами

bmetr.ru – сайт о коммерческой недвижимости Бизнесметр

blog.mirkvartir.ru – блог Мир квартир

miraxanet.com – сайт Вся правда о Корпорации MIRAX GROUP

dp.ru – информационно-новостной портал

bankruptcyukraine.com – сайт Банкротство в Украине

grigs.biz – сайт о недвижимости в Испании

delo.ua – информационно-новостной портал

images.yandex.ua - Яндекс-картинки

video.yandex.ua - Яндекс-видео

google.com - поиск картинок и видео

youtube.com - хостинг видео


Просмотров 22581
Терм 01

Опубликовано на ForexAW.com 24.10.2010 - 12:49

Последнее редактирование 12.12.2013 - 18:22


Перепечатка материалов без прямой ссылки на ForexAW.com запрещена
© ForexAW.com
Партнерство
Карта сайта
Реклама