Обманул брокер? Поможем вернуть деньги БЕЗ ПРЕДОПЛАТ !!! Оставьте свой е-майл ниже

Ипотечный кризис (Mortgage Crisis) - это

стремительное и неконтролируемое нарастание количества непогашенных и несвоевременно погашенных ипотечных кредитов и сумм кредиторской задолженности по ипотечному кредитованию, имеющее массовый характер в масштабах государства

Мировой кризис ипотечного кредитования, причины его возникновения и характерные особенности, масштабы распространения, ипотечные кризисы в ведущих государствах мира, воздействие ипотечных кризисов на экономику отдельных стран и мира, последствия и воздействие ипотечного кризиса на экономику и социальную ситуацию в целом, влияние на некоторые макроэкономические показатели, прогнозы развития ипотечного кредитования на будущее, планы и предпринимаемые меры мирового экономического сообщества и отдельных государств по снижению рисков ипотечного кредитования, уменьшению тяжести последствий от мирового ипотечного кризиса

Развернуть содержание
Свернуть содержание

Ипотечный кризис - это, определение

Ипотечный кризис - это разновидность кредитно-финансового кризиса и одна из составляющих общего финансово-экономического кризиса, проявляющаяся в резком нарастании количества невыплат неблагонадежными заемщиками  и увеличении кредиторской задолженности по ипотечному жилищному кредитованию населения, возникающих в результате разбалансированности и неправильной организованности системы ипотечного кредитования на приобретение жилья и иной недвижимости. Кризис ипотечного кредитования сопровождается увеличением уровня кредитных рисков по ипотечным кредитам, значительным нарушением равновесия в хозяйственной и кредитно-финансовой системе, потерями и разрывом нормальных связей в рыночных отношениях и социальной сфере, что, в конечном счете, ведет к дисбалансу функционирования экономической системы в целом: нестабильностью цен на недвижимость, товары и продовольствие, рост безработицы и увольнений в коммерческих и государственных структурах, нестабильности работы кредитно-банковской системы, снижению общего социально-экономического уровня в государстве, неуверенности в завтрашнем дне каждого человека, изменение реалий окружающего мира, новые правила игры, условия и тенденции.

Кредитно-финансовый ипотечный кризис

Ипотечный кризис - это финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными.

Неплатежеспособность ипотечного заемщикаНеплатежеспособность ипотечного заемщика

Ипотечный кризис - это стремительное и неконтролируемое нарастание количества непогашенных и несвоевременно погашенных ипотечных кредитов и сумм кредиторской задолженности по ипотечному кредитованию, имеющих массовый характер в масштабах государства.

Нарастание кризиса ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это невозврат ипотечных кредитов или несвоевременное погашение ипотечной кредиторской задолженности на приобретение жилья и иной недвижимости, имеющих характер стремительного неподконтрольного нарастания и происходящих в массовом порядке.

Концептуальная оценка кризиса ипотечного кредитованияКонцептуальная оценка кризиса ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это проблема экономики,  вызваная ростом невозвращенных жилищных кредитов, которые банки и кредитно-финансовые организации выдавали неблагонадежным заемщикам. Начавшийся ипотечный кризис стал первой ласточкой мирового финансового кризиса 2008 года. Первыми жертвами ипотечного кризиса 2007 года стали отдельные ипотечные компании, которые перестали выдавать кредиты, уволили многих работников, а их акции сильно упали в цене. В дальнейшем кризис перекинулся на банковскую сферу в целом, и распространился по всему миру. 

Проблемы ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными.

Структурная блок-схема развития и последствий ипотечного кризисаСтруктурная блок-схема развития и последствий ипотечного кризиса

Ипотечный кризис - это рост невозвратов или несвоевременных возвратов жилищных займов неблагонадежными заемщиками кредитным организациям, выдавшим ипотечные займы.

Тяжесть ипотечного кризисаТяжесть ипотечного кризиса

Ипотечный кризис - это ситуация, когда долг по ипотечному кредитованию существенно растёт, по отношению к объему выданных кредитов по ипотеке, является разновидностью. долгового кризиса, неспособностью или нежеланием большей части должников обслуживать свои займы или ростом опасений, что они не будут обслуживать займы.

Характеристики и особенности кризиса ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это ситуация, когда большая часть субъектов ипотечного кредитования, взявших в кредит денежные средства в кредитных организациях и банках, не могут или умышленно не хотят платить процентные начисления и денежные суммы в счет погашения задолженности, либо заемщики не испытывают уверенности в том, что эти платежи по задолженностям будут своевременно производиться. Подобные ситуации чаще всего возникают, когда суммы займов достаточно велики, процентные ставки растут, а экономика переживает спад. 

Невозврат ипотечных кредитовНевозврат ипотечных кредитов

Ипотечный кризис - это ситуация, когда субъекты ипотечного кредитования, заемщики денежных средств на приобретение жилья и другой недвижимости, не способны обслуживать, или своевременно обслуживать свои долговые обязательства.

Актуальная информация о развитии ипотечного кризиса

Ипотечный кризис - это нарушение баланса между объемами выданных кредитов на приобретение жилья и недвижимости и суммами своевременно возвращаемых должниками денежных средств по погашению кредитной задолженности.

Реальные риски ипотечного кредитованияРеальные риски ипотечного кредитования

Финансово-кредитные кризисы

Слово «кризис» происходит от греческого слова «crisis», которое означает «приговор, решение по какому-либо вопросу, или в сомнительной ситуации». Также может означать «выход, решение конфликта (к примеру, военного)». Но современное значение слова наиболее частое применение находит у Гиппократа и врачей: и кризис означает решающую фазу развития болезни. В этом смысле речь заходит о «crisis» тогда, когда болезнь усиливает интенсивность или переходит в другую болезнь или вообще заканчивается смертью.

КризисКризис

Кризисы возникают при наличии, по крайней мере, двух условий: во-первых, факторы, вызывающие организационный кризис, должны воздействовать на всю организацию как целостную систему; во-вторых, доминирующее в организации мировоззрение оказывается не способным правильно отразить причинно-следственные отношения, порождающие угрозу кризиса, или создает защитных механизм, препятствующий осознанию истинных причин кризиса.

Организационный кризисОрганизационный кризис

На основе изучения кризисных явлений можно выделить общие признаки кризиса:

- неопределенность причин и последствий;

Виды неопределенностиВиды неопределенности

- угроза целостности и существования организации;

Угроза целостности и существованияУгроза целостности и существования

- ограниченность времени на сбор информации и локализации последствий кризиса;

Ограниченность во времениОграниченность во времени

- необходимость быстрого принятия управленческих решений, имеющих важные последствия для организации;

Принятие управленческого решенияПринятие управленческого решения

- снижение контроля над событиями и влиянием на них.

Контроль над событиямиКонтроль над событиями

Так же все многообразие и количество кризисов мы можем разделить на группы по нескольким критериям, по масштабам нарушения равновесия в хозяйственных системах.

Общие кризисы охватывают все национальное хозяйство. Мировые кризисы определяются охватом как отдельных отраслей и сфер хозяйственной деятельности в мировом масштабе, так и всего мирового хозяйства.

Общий кризис

Частичные кризисы распространяются на какую-либо одну сферу или отрасль экономики. Частичные кризисы сопряжены с падением экономической активности в рамках крупных сфер деятельности. 

Виды финансовых кризисовВиды финансовых кризисов

    Сущность финансово-кредитных кризисов

Финансово-кредитный кризис - это потрясение финансово-кредитной системы. Происходит резкое сокращение коммерческого и банковского кредита, массовое изъятие вкладов и крах банков, погоня населения и предпринимателей за наличными деньгами, падение курсов акций и облигаций, а также снижение нормы банковского процента.

Кредитно-финансовый кризис

Кризисные явления в экономике могут охватывать отдельные, но взаимосвязанные сферы, это – конвергентные кризисы. В таком случае изменению подвергаются параметры, характеризующие раз конкретной сферы, отрасли экономики. 

Взаимосвязанные сферы экономикиВзаимосвязанные сферы экономики

В результате, эти кризисы способны усиливать друг друга и, в конце концов, превращаться в так называемый системный кризис, охватывающий экономику в целом, что выражается в соответствующем изменении макроэкономических агрегатов. Конвергентные кризисы могут существовать изолированно, не привлекая внимания, то есть в этом случае их присутствие в экономике выражается в снижении качество отдельных подсистем без существенного влияния на макроэкономические показатели.

Виды конвергентных кризисовВиды конвергентных кризисов

Структурные кризисы связаны с постепенным и длительным нарастание межотраслевых диспропорций в общественном производстве (однобокое и уродливое развитие одних отраслей в ущерб другим, ухудшение положения в отдельных видах производства) и характеризуются несоответствием сложившейся структуры общественного производства изменившимся условиям эффективного использования ресурсов. Они вызывают долговременные потрясения и требуют для своего разрешения относительно длительного периода адаптации к изменившимся условиям процесса общественного воспроизводства.

Структурный кризис

Отраслевые кризисы характеризуются спадами производства и свертыванием хозяйственной деятельности в одной из отраслей промышленности, народного хозяйства. История таких кризисов наиболее полно прослеживается в угольной, сталелитейной, текстильной, судостроительной промышленности.

Отраслевой кризисОтраслевой кризис

Обобщив и сопоставив экономические понятия «финансово-кредитного кризиса» мы можем дать более полное и общедоступное определение. Экономический кризис – это значительное нарушение равновесия в хозяйственной системе, часто сопровождающееся потерями и разрывом нормальных связей в производстве и рыночных отношениях, что, в конечном счете, ведет к дисбалансу функционирования экономической системы в целом. Так же это: высокие цены на продовольствие и недвижимость, рост увольнений в коммерческих и государственных структурах, неуверенность в завтрашнем дне каждого человека, изменение реалий окружающего мира, новые правила игры, условия и тенденции.

Нарушение равновесия хозяйственной системыНарушение равновесия хозяйственной системы

    Причины и предпосылки финансовых кризисов

Кризисы неизбежны: регулярные, закономерно повторяющиеся кризисы являются непременной фазой цикличного развития любой системы. Они начинаются тогда, когда потенциал развития главных элементов преобладающей системы уже в основном исчерпан и в то же время родились и начинают борьбу элементы новой системы, представляющей будущий цикл. В этот период надсистема, по классификации А.А. Богданова, становится дезорганизованной, эффективность ее резко падает, поскольку элементы старой и новой систем, противоборствуя друг с другом, погашают часть общей энергии. Кризис создает предпосылки для трансформации системы — либо перехода ее в новое качественное состояние, либо гибели, распада и замены новой, более эффективной системой.

Распад экономической системыРаспад экономической системы

Возникает вполне закономерный вопрос: «Какие существуют причины для возникновения кризиса?». На основе изучения материалов можно выделить несколько факторов способствующих появлению кризиса. Рассмотрим эти факторы.

Причины возникновения кризисовПричины возникновения кризисов

Капиталистический цикл представляет собой постоянно повторяющееся движение капиталистического производства от одного экономического кризиса к другому. Включает фазы: кризис, депрессия, оживление и подъём.

График капиталистического циклаГрафик капиталистического цикла

Карл Маркс отмечал, что до промышленной революции конца XVIII века не существовало никаких регулярно повторяющихся бумов и депрессий. Поскольку эти циклы возникают на исторической сцене примерно в то же самое время, что и современная промышленность, Маркс заключил, что деловые циклы являются неотъемлемой чертой капиталистической экономики. Причину кризисов Маркс видел в производстве товаров сверх платёжеспособного спроса. И дело не в ошибках оценки ёмкости рынка и даже не в желании владельцев капитала получить максимальную прибыль, а в самой природе и законах развития экономики, нацеленной на получение прибыли.

Причина кризиса – наращивание капиталистического неплатежеспособного спроса

Владелец капитала (бизнесмен, капиталист, корпорация) стремится к получению прибыли, которая является формой прибавочной стоимости. Прибыль отдельный владелец капитала получит, только распродав (обменяв) произведённые товары. И каждый из владельцев не видит принципиальных препятствий для этого. Значит, чтобы прибыль получили все владельцы нужно распродать все произведённые товары. Но при этом работники в форме заработной платы получают стоимость своей рабочей силы, которая суммарно всегда меньше, чем стоимость произведённых товаров. Работники тратят зарплату преимущественно на потребительские товары. Вторую часть совокупного спроса составит замещение выбывших средств производства. Но часть из произведённой в эквиваленте прибавочной стоимости так и останется не раскупленной. Она должна будет распределиться на личное потребление самих капиталистов и на расширение их бизнеса. При этом прибыль в денежной форме появляется в руках капиталиста лишь для того, чтобы воплотиться в новом товаре.

Дисбаланс между прибылью и производствомДисбаланс между прибылью и производством

Таким образом, с точки зрения движения стоимости, баланс может быть сведён, то есть все произведённые товары распределены и оплачены. Однако конкуренция для снижения затрат на единицу продукции вынуждает капиталиста наращивать объём производства, что создаёт спрос на дополнительные средства производства. Расширение производства неизбежно сталкивается с ограниченным размером спроса.

Наращивание производства при снижении потребленияНаращивание производства при снижении потребления

Из-за несогласованности действий производителей какой-то товар окажется в избытке, какой-то в дефиците. При этом каждый капиталист стремится максимизировать прибыль. Для этого предпринимаются специальные меры, чтобы искусственно расширить рамки ограниченного спроса: предлагаются всевозможные формы кредита, скидок, бонусов и т. п. Всё это создаёт дисбаланс между суммой зарплат (которая тратится преимущественно на потребление) и суммарной стоимостью потребительских товаров. Следствием этого является нарушение равновесия между спросом и предложением на товары и последующий резкий спад товарного производства, цепные банкротства и массовая безработица - то есть экономический кризис.

Несоответствие стоимости товаров и уровня зарплатНесоответствие стоимости товаров и уровня зарплат

В представлении капиталистов дело принимает форму нехватки денежных средств. Предпринимаются попытки увеличить денежную массу, которая лишь материализует прибыль, но не увеличивает совокупный спрос. Кризис растягивается в фазу депрессии, которая продолжается до тех пор, пока не будет распродан «избыток» товаров. Ситуация усугубляется тем, что предприятия производят дополнительные товары, хотя и в меньшем объёме, чем в период экономического роста.

Баланс между ценой и количеством товаровБаланс между ценой и количеством товаров

Общую сумму долгов формирует разрыв между общей стоимостью товаров и общей суммой зарплат, затрат на восстановление (расширение) производства и личного потребления капиталистов. Но стремление капиталистов к прибыли диктует необходимость снижения затрат (прежде всего зарплат) и ограничение их личного потребления. Создаётся разрыв платёжного баланса, спрос начинает снижаться. 

Дисбаланс рыночного спроса и предложения

Для стимулирования совокупного спроса активно применяется кредитование. Владельцы капитала вынуждены отпускать товар в долг или в кредит. Через несколько циклов производства долги накапливаются. Неизбежно наступает фаза, когда товары перестают отпускать в долг, поскольку размер долговых обязательств превышает разумные возможности их погашения. Кредитование прекращается, и спрос начинает уменьшаться очень быстрыми темпами.

Долги накапливаютсяДолги накапливаются

Но не следует кредит считать единственной причиной кризиса. Кредитная пирамида является вынужденной мерой для смягчения платёжного и производственного кризиса, то есть последующий кредитно-финансовый кризис сам является следствием общего кризиса.

Кредитная пирамида

С 1971 г., когда была отменена привязка доллара к золотому содержанию, обеспечивающемуся золотым запасом США, доллары стали печататься в неограниченных количествах. Покупательная способность доллара обеспечивалась не только ВВП, но и ВВП стран всего мира.

Выпуск долларовых купюрВыпуск долларовых купюр

Казалось бы, все так и могло быть, но те государства, экономики которых стали обеспечивать силу доллара, никогда не имели и не имеют контроля за объемом эмиссии доллара. Этого контроля реально не имеет и правительство США. Таким правом обладает только ФРС США.

Сила доллараСила доллара

Федеральная Резервная система США – это частная организация, принадлежащая 20-ти частным банкам США. Это их главный бизнес – печатать мировые деньги. Чтобы достичь этого, нынешние владельцы ФРС затратили много и времени – десятилетия, а точнее – столетия, и усилий. 

Мировые деньгиМировые деньги

Таким образом, группа частных лиц окончательно получила право выпускать в обращение доллары, определять объем, сроки выпуска и т.д. С 1971 г. по 2008 г. объем долларовой массы в мире вырос в десятки раз, превзойдя во много раз реальный объем товарной массы в мире.

Неконтролируемая эмиссия доллара и его кризис

Такое положение дел было исключительно выгодно, в первую очередь, владельцам ФРС как частной организации, во вторую очередь – самим США как государству. К числу выгод США относится возможность вообще с 1944 года, а особенно с 1971 года, жить не по средствам, т.е. в значительной мере за счет остального мира.

Америка живет не по средствам

Так ВВП США составляет 20% от мирового ВВП. Правда эта цифра не является полностью верной, т.к. в объем своего ВВП Соединенные Штаты засчитывают ряд показателей, например стоимость некоторых разновидностей услуг, которые другие страны в ВВП себе не засчитывают. Если пересчитать по общим правилам, то с 20% этот показатель уменьшится примерно до 15%. А потребляют США – 40% от ежегодно производимого в мире. 

Структура мирового ВВПСтруктура мирового ВВП

Тут мы задаемся вопросом: «если существует 20%, а потребляется40%, то кто за все это платит?» А платит за все это остальной мир, который отдает Америке свои товары в обмен на необеспеченные бумажки. При этом происходит огромное перераспределение мировых богатств в пользу США.

Откуда берутся необеспеченные деньги

В результате перечисленных условий и экономических факторов происходит перегрев кредитного рынка, и прямым и неизбежным его следствием является ипотечный кризис.

Перегрев кредитного рынкаПерегрев кредитного рынка

Непосредственным предшественником общего финансового и банковского кризиса в США был кризис высокорисковых ипотечных кредитов в 2007 году, то есть ипотечного кредитования лиц с низкими доходами и плохой кредитной историей. Вследствие 20%-го падения цен на недвижимость американские владельцы жилья обеднели почти на 5 триллионов долларов США.

Падение цен на недвижимостьПадение цен на недвижимость

    Последствия и пути преодоления финансового кризиса

В случае возникновения кризиса банковской системы и денежных сбережений граждан, можно предложить ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам, повышение ставок по вновь выдаваемым кредитам, свертывание многих ипотечных и потребительских программ (например, беззалоговых и беспроцентных кредитов). Государство сегодня всеми силами поддерживает сферу банковских услуг, понимая ее большую значимость для страны, но все же некоторым мелким региональным банкам не удастся избежать краха.

Государственная поддержка банковской системы

Основные силы правительства направлены на поддержание наиболее крупных и значимых кредитных организаций. Поэтому больным вопросом у россиян сегодня является сохранность их сбережений. На этот счет особых причин для беспокойства быть не должно, так как если банк входит в систему страхования вкладов, то, например, в России, все сбережения в сумме до 700 тыс. руб. гарантировано будут сохранены.

Обеспечение сохранности сбережений гражданОбеспечение сохранности сбережений граждан

В кризисной ситуации цены на землю и недвижимость также претерпевают изменение в сторону уменьшения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного роста.

Падение стоимости недвижимости

В то же время, кроме негативных последствий любой кризис имеет и определенные положительные результаты. На промышленном рынке происходит так называемый «естественный отбор». На плаву остаются только наиболее жизнеспособные предприятия, проводящие эффективную политику управления ресурсами. Неконкурентоспособные же компании уходят с рынка. 

Естественный отбор на рынке капиталаЕстественный отбор на рынке капитала

Но в борьбе предприятий за выживание, в условиях жесткой конкуренции может также произойти и снижение цен на некоторые товары и услуги, что, безусловно, тоже является положительным моментом. Пример тому - недвижимость. Кризис приводит рынки к естественному ценообразованию. Помимо этого происходит общее оздоровление экономики и выход на первый план отечественных производителей.

Послекризисное оздоровление американской экономики

Как преодолеть финансовый кризис? Рассмотрим несколько выходов из данной ситуации. Дать общую рекомендацию для различных направлений бизнеса достаточно сложно, но можно перечислить наиболее важные аспекты этого вопроса.

Факторы способствующие преодолению кризисаФакторы способствующие преодолению кризиса

Сокращение программ инвестиций в период финансового кризиса. В случае невозможности сокращения инвестиционной программы, целесообразно было бы привлечь дополнительные финансовые средства. Причем, чем выше будет прогнозируемая рентабельность этого бизнеса после финансового кризиса, тем проще будет найти инвестора. Данный шаг гораздо эффективней, чем привлечение инвестиций во время финансового кризиса в негативные сектора экономики с неясной пост кризисной перспективой.

Падение инвестиционных рынков США

Финансисты и психологи говорят, что возникновение непреодолимого желания мгновенных действий или резких движений означает то, что самое страшное, скорее всего, уже произошло. Сохранение спокойствия, среди клиентов, в период финансового кризиса. В особенности это актуально для банков или акционеров компании. 

Паника на финансовых рынкахПаника на финансовых рынках

Под влиянием паники, во время финансового кризиса, акции продаются по самым низким ценам. Из-за панических настроений в СМИ, соответственно, и в обществе, в условиях финансового кризиса имеет место массовый отток вкладов. Также ошибки, такие как привлечение невыгодных инвестиции, оформление кредитов или принятие ошибочных сиюминутных решений, под влиянием эмоций и паники в связи с финансовым кризисом, без анализа дальнейших действий.

Преодоление финансового кризиса

Мировой ипотечный кризис

Кризис ипотечного кредитования, начавшийся в 2006 году в Соединенных Штатах Америки, нанес ощутимый удар по всей кредитно-финансовой и экономической сфере американского государства. Серьезно повлиял на большинство макроэкономических показателей американской экономики, потряс ипотечные и другие финансовые рынки американских штатов, нарушил равновесное состояние финансовой и хозяйственной систем, привел к финансовым потерям и разрывам нормальных связей в рыночных отношениях государства, нестабильности потребительских цен, росту безработицы и увольнений в коммерческих и государственных структурах, нанес серьезный ущерб всей социальной системе США, способствовал снижению уровня жизни американских граждан.

Мировой ипотечный кризис берет свое начало в СШАМировой ипотечный кризис берет свое начало в США

Пройдясь по американской экономике, ипотечный кризис вышел за пределы Соединенных Штатов Америки, начал распространяться за их пределами, принял эпидемический характер, охватывая постепенно всё большее количество стран, государств и территорий, заражая и негативно воздействуя на их финансово экономические, хозяйственные и социальные сферы, и, наконец, охватил практически весь мир, приведя его к общему глобальному экономическому кризису.

Распространение ипотечного кризиса по планетеРаспространение ипотечного кризиса по планете

    Предпосылки мирового ипотечного кризиса

Весь западный мир давно живет в кредит: в долг покупаются автомобили, дома, бытовая техника. Хочет человек получить заем - обращается в банк, где проверяют платежеспособность заемщика, его кредитную историю и имущество, под залог которого берется кредит. Если банк доволен результатом проверки, он выдает деньги, если что-то не устраивает - отказывает. 

Беседы о кредитах и банковских вкладах

Заемщикам кредит брать выгодно, поскольку он дает возможность пользоваться теми благами, денег на которые люди еще не заработали. Но и банкам выгодно выдавать деньги в кредит, получая таким образом проценты. Значит, чем больше денег выдаст банк в виде займов, тем больше в итоге получит прибыли.

Вся жизнь в кредитВся жизнь в кредит

В середине 90-х годов банки в Америке решили расширить свою клиентскую базу за счет тех, кому прежде кредитов не давали. Но если один заемщик имеет прекрасную кредитную историю и большую часть собственных средств на первый взнос, а другой не имеет ничего, кроме желания получить кредит (да побольше), то как быть банку? Неужели выдавать кредит на одинаковых условиях и тому и другому?...

Структура системы ипотечного кредитованияСтруктура системы ипотечного кредитования

Что придумали банки? – Тем заемщикам, которые прошли проверку кредитоспособности на отлично, они стали выдавать кредит по «prime rate» - первоклассной ставке (5-6 % годовых), а заемщикам, которые не входили в категорию «prime», кредиты выдавали по «subprime rate» - под значительно более высокий процент (9-11% годовых).

Проверка кредитоспособности заемщикаПроверка кредитоспособности заемщика

Для определения того, к какой категории - «prime» или «subprime» - относится заемщик, использовался индивидуальный кредитный рейтинг FICO Credit Score, рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation). Он учитывал множество моментов: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке («prime rate»), ниже 620 баллов - по «subprime rate».

Различные виды ставок ипотечного кредитованияРазличные виды ставок ипотечного кредитования

Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта» и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед? То есть от того, что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории «subprime», число их клиентов выросло несильно.

Психология жизни в кредит

Тогда банки стали придумывать определенные схемы кредитования. И наиболее популярной стала схема «2-28»: кредит выдавался на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1-2%, а оставшиеся 28 лет - по ставке «subprime». Здорово придумали? Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с ним расставаться, и через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%.

Основы ипотечного кредитованияОсновы ипотечного кредитования

Но заемщики думали иначе. Через два года, вместо того чтобы платить по повышенной ставке, заемщик шел в другой банк, рефинансировал свой кредит и опять получал возможность платить по чисто символической ставке. Хитро?

Как правильно и безопасно пользоваться кредитами

Чем рискует банк? Пока цены растут – ничем: если заемщик перестает платить, его дом переходит кредитору, причем в США банк может забрать дом недобросовестного заемщика во внесудебном порядке. Банк продает дом, получает деньги и с лихвой компенсирует свои убытки. Чем рискует заемщик? В - только тем домом или недвижимым имуществом, который находится в залоге банка.

Жилой дом заложенный в банкеЖилой дом заложенный в банке

И все бы ничего, но с 2005 года Федеральная резервная система США (аналог нашего Центробанка) начала повышать учетную ставку. То есть ту ставку, по которой предоставляла кредиты коммерческим банкам. Так, например, 10 мая 2006 года ставка стала составлять 5% годовых, а 30 июня того же года - 5,25% годовых. Если учесть, что это повышение оказалось 17-м по счету, можно представить, как изменились условия финансирования банков за достаточно небольшой срок.

Условия финансирования ипотечного кредитованияУсловия финансирования ипотечного кредитования

Банк берет деньги под 5,25% годовых, а заемщикам выдаем под 2%: интересный «бизнес» получается. «Где деньги, Зин?» Неудивительно, что банки стали менять условия кредитования заемщиков, чтобы не работать в убыток. Подорожали кредиты - меньше стало заемщиков, меньше покупателей недвижимости. И многолетний рост цен на недвижимость прекратился...

Бизнес в убытокБизнес в убыток

Раньше в условиях роста цен заемщик мог рефинансировать кредит и под залог своего постоянно дорожающего жилья получить деньги не только для того, чтобы расплатиться с прежним банком-кредитором, но и получить наличные средства, чтобы выплачивать заем. (Заметьте: «высший пилотаж» при ипотеке - расплачиваться с банком по кредиту его же деньгами). Рост цен прекратился, а потому возможность получить дополнительную наличность под залог своего дома пропала. Часть заемщиков не смогла платить по кредиту, их жилье забрали банки. Эти дома были выставлены на продажу, в результате предложение на рынке недвижимости выросло, что привело к еще большему обвалу цен. Спрос на недвижимость заметно сократился. Стали останавливаться стройки, банкротиться фирмы, так или иначе связанные со строительством: производители кровли, окон, дверей... Безработица начала расти, а уровень жизни падать.

Проблемы ипотечного кредитования и жизни в кредит

Казалось бы, какое нам дело до Америки? Почему их проблемы стали проблемами других стран? Почему кризис, начавшийся за океаном, перекинулся в Европу и почему он затронул нашу страну? 

Ипотечный кризис перекинулся в ЕвропуИпотечный кризис перекинулся в Европу

Мировой ипотечный кризис, стартом которого стала патовая ситуация на ипотечном рынке США, подвергся тщательному изучению аналитиками, в частности, специалистами Института проблем глобализации (ИПРОГ). Далее — сокращенное изложение аналитического обзора по ипотечному кризису под редакцией М. Г. Делягина.

Ипотечный кризис – проблема глобализацииИпотечный кризис – проблема глобализации

    Начало мирового ипотечного кризиса

Ипотечный кризис начался в США в конце 2006 года и приобрел острые формы в августе 2007 года.

Распространено мнение, что он затронул исключительно рынка высокорискованных ипотечных кредитов и производных бумаг, фактически не имевших обеспечения, и потому не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики. Однако он уже затронул и глобальную банковскую систему, и мировые финансовые рынки.

Глобальная банковская системаГлобальная банковская система

Ипотечный кризис затронул три основные группы наиболее рискованных ипотечных кредитов:.

Subprime (смысл заключается в предоставлении ипотечных кредитов тем, кто заведомо не сможет их оплатить): сумма займа превышает 55% дохода потребителя или превышает 85% стоимости залога (при этом первоначальный взнос обычно равен нулю); усовершенствованием этой схемы стал Subprime-ARM - кредит с корректируемой процентной ставкой: первые месяцы (а в последнее время в основном - первые 2 года) кредит является беспроцентным.

Влияние ипотечного кризиса на риски в ипотечном кредитовании

Категория «А»: отношение займа к доходу или стоимости залога ниже, чем у subprime, но требуемые документы представлены заемщиком не полностью (так называемый «быстрый кредит»).

Существуют также, так называемые, большие ипотечные Jumbo-кредиты, когда сумма кредита превышает 417 тысяч долларов США.

Ипотечные Jumbo-кредитыИпотечные Jumbo-кредиты

Первые две категории, действительно, составляют относительно небольшую часть американского рынка ипотеки, — около 15%. Однако у субсидируемых государством ипотечных брокеров Fanny Mae и Freddie Mac их доля, по оценкам, составляет около 55% (действительно: опираясь на субсидии, можно и рисковать).

Механизм возникновения ипотечного кризиса

Однако эта доля была достигнута за счет исключительно быстрого роста. Subprime и другие «специальные» виды кредитов начали быстро увеличиваться в объемах с 1998 года, когда, по-видимому, кризис развивающихся стран болезненно задел и США. В 2001 году их объем составил 150 млрд. долл., в 2005 - 600 млрд., в первом квартале 2007 года - уже 1,3 трлн. долл.

Риски Subprime-кредитованияРиски Subprime-кредитования

Однако значимость высокорискованных ипотечных кредитов заключается даже не в темпах их роста, но в опоре этого роста на развитие системы деривативов, при которой последующий кредит использует в качестве обеспечения предыдущий. С другой стороны, происходит «покупка риска» у кредитора и эмитента ценных ипотечных бумаг, в том числе у кредитора ипотечных бумаг класса Subprime. Стоимость такой страховки для кредитора была невелика — до 0,5% годовых, а доходность работы с такими бумагами достигала 18-20%.

Система ипотечного кредитования Subprime

Для «покупки риска» выпускаются специальные бумаги (Credit Default Swaps, CDS), являющиеся деривативами. Однако на их основе тоже выпускаются ценные бумаги — деривативы от деривативов (Collateralized Debt Obligation, CDO), и даже деривативы от деривативов от деривативов (Collateralized Loan Obligation, CLO).

Схема кредитования по системе Credit Default SwapsСхема кредитования по системе Credit Default Swaps

В результате развития производных инструментов рост ипотечных ценных бумаг был стремителен. В 1998 году их еще практически не было; в 2004 году их объем составлял 8 трлн. долл., в 2005 – 17, 2006 – 34, в 2007, несмотря на ощутимые трудности, – 46 трлн. долл. В то же время необеспеченность деривативов может привести к краху всю их систему.

Система кредитования Credit Default Swaps

Банки и хеджинговые фонды выпускают и покупают ипотечные ценные бумаги через специальные компании (SPV), расположенные в оффшорных зонах и продающие ценные бумаги пакетами («корзинами»), объединенные в собственные финансовые инструменты. Переход в оффшоры отчасти стал реакцией на чрезмерно жесткие требования Базеля-2.

Оффшорная ЗонаОффшорная Зона

В Европе (даже Восточной) и в США законодательство строго обязывает точно описывать содержимое продаваемых корзин ценных бумаг. Однако в американских оффшорах (например, на Каймановых островах) такого правила не существует.

Особенности оффшорных зон

В результате многие банки и хеджевые фонды, приобретя корзины производных ипотечных ценных бумаг, просто не знают, что в них входит, — и, соответственно, не знают уровня собственных убытков. Это качественно новый, более высокий уровень неопределенности, весьма существенно дезорганизующий мировую финансовую систему.

Хедж-ФондХедж-Фонд

В частности, снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залогов и делает ипотечные кредиты необеспеченными, что автоматически «включает» в банках-кредиторах жесткие механизмы чрезвычайного реагирования, которые, поддерживая каждый банк в отдельности, дезорганизует в силу своей консервативности всю систему ипотеки, а с учетом ее масштабов — и всю экономику.

Особенности деятельности Хедж-Фондов

Доля задолженности домохозяев в ВВП США стремительно растет последние годы (при этом важно понимать, что, так как кредиты получают и люди, не имеющие собственного жилья, уровень задолженности населения США еще выше). С 1966 по 1976 годы доля задолженности домохозяйств оставалась примерно на одном уровне - 41-43% ВВП, в том числе задолженности по ипотеке - 28-30% (исключением был 1970 год, когда из-за кризиса доллара общий долг упал до 39, а ипотечный - до 26% ВВП).

Задолженность домовладельцев по ипотекеЗадолженность домовладельцев по ипотеке

    Распространение ипотечного кризиса по всему миру

В 1976 году начался умеренный рост задолженности по ипотечному кредитованию. Общий долг увеличился до 47% ВВП в 1979-1980 годах, ипотечный — до 33% ВВП в 1980 году. Стагфляция подкосила расширение кредита, и общий долг с 1981 по 1984 колебался на уровне 44-45% ВВП, а ипотечный медленно снижался до 31% ВВП. С 1985 года начался уверенный рост, закончившийся в 1991 году на уровне 58 и 45% ВВП соответственно. Долг по ипотечному кредитованию остался на этом уровне до 1997 года, а общая сумма задолженности подросла к 1996 и 1997 годам до 61% ВВП. 

Стагфляция в ипотечном кредитованииСтагфляция в ипотечном кредитовании

Затем начался рост: сначала относительно плавный (к 2000 году был достигнут уровень 67 и 49% ВВП), а с 2001 года стремительно нарастающий — до 92 и 74% ВВП в 2006 году. (Для сравнения: совокупный долг домохозяйств Франции сейчас — менее 40% ВВП). Интересно, что неипотечная задолженность домохозяйств в рассмотренном периоде увеличилась крайне незначительно: с 13 до 18% ВВП за 40 лет!

Задолженность по ипотекеЗадолженность по ипотеке

Основная причина роста выдачи необеспеченных ипотечных кредитов — спекуляции.

В значительной части случаев ипотечный кредит выдается для застрахованной перепродажи, но и конечный покупатель, и страховщик аффилированы с банком-кредитором.

Банк-КредиторБанк-Кредитор

Кроме того, до начала 90-х годов замедление темпов экономического роста было теснейшим образом связано с динамикой невозвратов ипотечных кредитов. Однако в 90-е годы ситуация изменилась: наращивание ипотечного кредитования стало одним из инструментов стимулирования экономики, от которого не смогли отказаться даже тогда, когда продолжение его использования стало опасным.

Наращивание ипотечного кредитованияНаращивание ипотечного кредитования

С другой стороны, ипотека стала в США замещением социальной помощи – и, по мере «размывания» среднего класса США, что означает, прежде всего, обеднение его представителей, потребность в ней именно как в инструменте социальной помощи неуклонно росла. В 2000-2006 годы средний доход американской семьи рос на 3% в год, однако доход средней американской семьи (медианная средняя) практически не увеличивался.

Ипотека как инструмент социальной помощиИпотека как инструмент социальной помощи

«Бедные становятся беднее, богатые — богаче»: с 1997 по 2004 годы реальные доходы 20% беднейших семей США сократились на 12%, в то время как 20% наиболее обеспеченных выросли на 10%. В современных США около 20% детей живут «за чертой бедности», в то время как в Англии этот показатель составляет 16%, а во Франции и Германии — лишь 7%. Во Франции и Германии 7% доходов населения принадлежат 2% наиболее богатых семей, а в США в силу качественно боле высокой концентрации доходов — лишь 0,1% семей.

Черта бедностиЧерта бедности

Беднеющий средний класс требует дополнительной ипотеки — в качестве социальной помощи. Между тем уже сейчас долг среднего домохозяйства составляет 120% его годовых доходов, а сбережения домохозяйств составили в 2006 году лишь 1,5% ВВП. 40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.

Беднеющий средний классБеднеющий средний класс

В силу этого последствия ипотечного кризиса уже проявляются не только в банковской системе (где резко сократились масштабы и доступность межбанковских кредитов), но и в повседневной жизни американцев. Ряд городов США (в частности, Сакраменто) в свое время инвестировал средства в значительные пакеты ипотечных ценных бумаг и в результате уже начал процедуру банкротства.

Процедура банкротстваПроцедура банкротства

Безрассудное поведение инвесторов, покупавших необеспеченные деривативы и их непрозрачные пакеты, аналогично их поведению в период вхождения в кризис 1997-2000 годов. Когда рынки рухнули, инвесторов спрашивали, как они могли вкладывать деньги (в том числе клиентов) в заведомо ничем не обеспеченные ценные бумаги (например, ГКО российского правительства), — и получали честный ответ: «Мы не можем отказываться от доходности в 40% годовых».

Показатели обеспеченности кредитованияПоказатели обеспеченности кредитования

За минувшие 10 лет они ничему не научились, еще раз доказав, что рынок не способен создавать даже категорически необходимых для его собственного существования инструментов. Практика в очередной раз подтвердила теоретические построения Стиглица, по которым рынки по своей природе являются неэффективными в информационном плане: на них постоянно существуют перекосы в информационном обеспечении, а имеющейся информации, как правило, недостаточно для рационального эффективного выбора.

Неэффективность рынковНеэффективность рынков

Неопределенность означает смерть кредита, так как участники рынка выходят из финансовых инструментов, предпочитая ликвидность прибыльности. Исследования доказали, что участники финансовых рынков ориентируются не на реальное положение дел, а на поведение друг друга (точнее, на свое понимание поведения других участников того же рынка).

Неопределенность финансовых рынковНеопределенность финансовых рынков

При этом топ-менеджеры финансового сектора получают свои доходы в зависимости не от реального положения их структур, но от их отношений с акционерами, что в ряде случаев полностью освобождает их от стремления повышать эффективность компаний, в которых они работают. В результате они выступают мощной дестабилизирующей силой, стремясь к максимизации текущей доходности, чтобы выглядеть лучше в глазах акционеров, и будучи совершенно равнодушными к долгосрочным последствиям своей деятельности.

Топ-менеджеры финансового сектораТоп-менеджеры финансового сектора

Кроме того, они понимают, что их отказ от спекуляций не изменит тенденции рынка и все равно приведет его к краху; в то же время он может привести к их дискредитации в компании и даже к увольнению. На высококонкурентных и при этом дерегулированных рынках (к которым относится и рынок ипотечных кредитов Subprime) «лучше ошибиться со всеми, чем быть правым в одиночестве».

Спекуляции на ипотечном рынкеСпекуляции на ипотечном рынке

По сути дела, такие рынки представляют собой аналог мощного и комфортного лимузина без тормозов, обреченного на катастрофу.

Лимузин без тормозовЛимузин без тормозов

Последствия ипотечного кризиса, проявившиеся уже в настоящее время:

– ипотечный кризис вышел за пределы высокорискованной части ипотечных кредитов и вообще за пределы, как ипотечного рынка, так и США, создав проблемы для банковских систем США и Европы;

Высокорискованный кредитВысокорискованный кредит

– произошло резкое сокращение межбанковского кредитования из-за потери доверия к банкам (в том числе со стороны других банков: никто не знает, у кого, сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе; 

Потеря доверия к кредитным организациямПотеря доверия к кредитным организациям

– наблюдается вынужденное кредитование страховых компаний государством для поддержания их ликвидности, возникает призрак масштабного банковского кризиса; ФРС и Евробанк предпринимают огромные усилия, но неизвестно, смогут ли они добиться успеха.

Государственное вынужденное кредитование страховых компанийГосударственное вынужденное кредитование страховых компаний

Кризис ипотечных кредитов Subprime достиг пика в марте-апреле 2008 года; максимальные трудности возникли после обнародования результатов I квартала 2008 года, когда стали понятны масштабы убытков, скрытых в настоящее время из-за непрозрачности производных инструментов. Ключевым фактором, поддерживающим сейчас доллар, являются усилия стран Юго-Восточной Азии — Китая, Японии, Гонконга, Тайваня, Сингапура. Смысл поддержки доллара заключается в поддержании конкурентоспособности товаров этих стран на рынке США: девальвация доллара снизит рентабельность их экспорта в США.

Страны Юго-Восточной АзииСтраны Юго-Восточной Азии

При этом Япония последовательно ведет политику девальвацию иены относительно евро для обеспечения конкурентоспособности своих товаров на рынке еврозоны. В этом, кстати, заключается одна из причин провала предложений, сделанных европейскими экспертами на последнем саммите АСЕАН, о привязке курсов евро и иены (с колебаниями не более чем на 0,5%) для создания универсального расчетного инструмента и форсированного вытеснения ненадежного доллара из расчетов.

Саммит государств Юго-Восточной Азии ASEANСаммит государств Юго-Восточной Азии ASEAN

В поддержании курса доллара этими странами (кроме Китая) сложился устойчивый цикл: пока они осуществляют скупку долларовых ценных бумаг, он держится. Но, достигнув установленного лимита, денежные власти этих стран прекращают скупку — и доллар падает, после чего лимит оказывается «невыбранным», и они вновь начинают скупку долларовых инструментов — до достижения лимита. По сути дела, эти страны сжигают свои активы ради поддержания доллара (при этом США на эмитируемые за счет этих стран доллары скупают их собственные активы).

Американский доллар падаетАмериканский доллар падает

США не могут позволить себе рецессии перед выборами, а с политической точки зрения девальвация, безусловно, предпочтительнее рецессии, тем более рецессии, связанной с проблемами для банковской системы; ФРС будет вынуждена выкупать американские банки (план Полсона по замораживанию ставок и выкупу проблемных ипотечных кредитов, то есть по поддержке заемщиков по ипотеке, сработал бы в 2006 году, но сейчас, когда кризис распространился уже и на банковскую систему, государству придется оказывать поддержку не только заемщикам, но и банкам, что существенно дороже), так как кризис банковской системы значительно опаснее девальвации, а это будет способствовать ослаблению доллара.

Последствия ипотечного кризиса для банковской системы

Основные уроки ипотечного кризиса на сегодняшний день таковы:

Центробанки должны не зацикливаться на одной цели (например, снижении инфляции), но видеть широкую гамму целей. При этом в кризисных условиях задача сохранения банковской системы является безусловным приоритетом перед снижением инфляции, стабилизацией валютного рынка, обеспечением экономического роста и т.д. Центробанки должны работать в тесной координации с правительством; полностью независимые центробанки в силу самой этой независимости не способны справляться со своими обязанностями.

Стабилизация валютных рынковСтабилизация валютных рынков

Финансовые рынки объективно требуют регулирования и надзора для достижения внешних целей; они не могут развиваться и даже существовать, исходя лишь из своих собственных интересов.

Финансовая система будет стабильной и эффективной лишь в том случае, когда она будет опираться на эффективный реальный сектор. Экономика США росла до 1997 года не за счет роста производительности, но за счет наращивания своего долга. Если при Рейгане Вольпер говорил развивающимся странам: «Доллар – наша валюта и ваша проблема», и это было верно и во время кризиса 1997-2000 годов, то сейчас соотношение сил изменилась: долг развитых стран втрое выше, чем развивающихся, и доллар стал проблемой и для самих США. Оффшоры – это «черные дыры», дестабилизирующие глобальную финансовую систему и постоянно угрожающие ей.

Наращивание государственного долгаНаращивание государственного долга

Последствия ипотечного кризиса оказались хуже, чем от краха «новой экономики» США в 2000 году, так как ситуация с долгом ухудшилась (долг домохозяйств драматически вырос после 2000 года). Простор для маневра США значительно меньше (как по экономическим причинам, так и в силу исчерпания возможностей стратегии «экспорта нестабильности»). Если раньше люди теряли сбережения, — а теперь они теряют жилье, что психологически гораздо болезненней.

Потеря сбережений домовладельцевПотеря сбережений домовладельцев

    Причины ипотечных кризисов

Сфера ипотечного кредитования выглядит очень прибыльной для многих банков и строительных компаний. Множество банков и компаний принялись осуществлять предоставление кредитов. Увеличивается спрос на жилье, что заставляет строительные компании брать кредиты в различных банках, чтобы построить и выставить на продажу ещё большие площади жилья. Банки, соревнуясь в количестве предоставленных ипотечных кредитов, предлагают все более выгодные условия кредитования гражданам. Соревнуясь, друг с другом, они постепенно перестают проверять платежеспособность людей, которым они предоставляют кредиты. В итоге множество ипотечных кредитов выдается людям, которые не в состоянии своевременно их погасить.

Банки заинтересованы в увеличении вкладов и кредитовБанки заинтересованы в увеличении вкладов и кредитов

Кроме этого, строительные компании выставляют на рынок все больше и больше жилья, что приводит к так называемому кризису перепроизводства. Кризис перепроизводства – это ситуация когда на рынке предложение товаров становиться больше чем спрос. В наше время капитализм заметно изменился. Оставшись, по сути, таким же, как при Марксе он изменился в своих формах и проявлениях. Поэтому изменились и причины кризисов.

Кризис перепроизводстваКризис перепроизводства

Золотые и серебряные деньги нельзя было чеканить бесконечно. Их количество ограничивалось естественными ресурсами. А вот когда появились медные деньги, произошла первая инфляция и именно потому, что ресурсы меди значительно больше, чем ресурсы золота и серебра и поэтому собственная стоимость металла в медной монете была значительно меньше ее стоимости как монеты.

Золотые и серебряные монетыЗолотые и серебряные монеты

Но такими деньгами давно никто не пользуется. В наше время деньги являются просто цифрой заложенной в банковский компьютер. Это количество очков, которые вы набрали в рыночных капиталистических играх. Банк выдает вам кредитку и позволяет тратить набранные очки и даже брать их в долг. Обесценить такие деньги можно нажатием одной кнопки, но доступ к этой кнопке сторожат на много сильнее, чем кнопки запуска ядерных ракет, потому что нажатие на нее приведет к не менее опасным последствиям, рухнет система.

Современные деньги – всего лишь цифры в банковском компьютереСовременные деньги – всего лишь цифры в банковском компьютере

Сегодняшняя модель капитализма - это банковский капитализм, силу которого составляет банковский капитал. Сегодня уже трудно встретить капиталиста-производственника, который ведет дело на собственные когда-то накопленные средства. Сейчас любой бизнес начинается с похода в банк и получения банковской ссуды под залог.

Банковское кредитованиеБанковское кредитование

Таким образом, быть новому бизнесу, или не быть - решает банк. Причем банку совершенно не важно, будет ли новый бизнес прибыльным, или нет. Банк выдает ссуду под залог уже имеющегося имущества, а не под предполагаемые прибыли бизнеса, так что банк ничем не рискует. Он свои проценты получит в любом случае. Господствующее положение банковского капитала породило сравнительно новое явление, такое, как финансовый, или ипотечный кризис.

Первый классический экономический кризис

Такие кризисы возникают тогда, когда по какой-то причине должники банков массово теряют способность выплачивать кредиты, а имущество, поставленное в залог, теряет цену и его продажа не может покрыть, ни процентов по ссуде банка, ни даже собственно базовой суммы выданной ссуды. Причина таких кризисов в чрезмерной жадности банков, которые выдают ссуды в размере хоть и меньшем стоимости залога, но настолько близком к нему, что при значительном падении цен залог перестает покрывать размер ссуды. 

Причины экономических кризисовПричины экономических кризисов

Средством против таких кризисов должно быть ограничение ссуд лишь небольшой частью от суммы залога, такой, чтобы практически при любом падении цен они все равно не упали бы ниже суммы кредита. Однако такое средство не может быть применено до тех пор, пока банковская система не стала всемирной, единой работающей по единым правилам.

Ипотечное кредитование – путь в никуда

Пока сохраняется конкуренция между банками, выигрывать ее будут те банки, которые дают ссуды побольше под залог поменьше. То есть причиной банковских кризисов является неоправданный риск банков в конкурентной межбанковской борьбе.

Межбанковская конкуренцияМежбанковская конкуренция

    Ипотечный кризис - причина глобального кризиса

Чтобы разобраться в причинах экономического кризиса 2011 года, необходимо сделать обстоятельный экскурс в историю, вернувшись в 2007-2008 годы, во время первой волны кризиса, когда актуальные сегодня экономические проблемы казались невероятно далекими.

Глобальный финансовый кризисГлобальный финансовый кризис

Экономический кризис 2008 года был результатом более частного явления – ипотечного кризиса в США, который начал развиваться в 2006 году, но серьезно влиять на рынок недвижимости, а потом и инвестиций начал в 2007. Среди экономистов существуют разные точки зрения относительно причин кризиса. Кто-то упорно говорит об экономических циклах, что ипотека просто попалась под колеса этих неминуемых процессов. Мы же рассмотрим более строгую теорию. Данная теория придерживается мнения относительно нескольких губительных для ипотечного рынка США причин.

Ипотечный кризис стал причиной обвала экономики

Первая причина – предоставление кредитов на 120%-130% стоимости жилья. В России, для примера, банки готовы профинансировать в среднем до 85% стоимости квартиры или дома. Для заемщика этот кредит очень перспективен – на деньги можно не только купить себе жилье, но и провести в новом доме или квартире ремонт. Для банка этот кредит был довольно рискованным. Если заемщик не вернет его, залог (купленный дом) получится продать на сумму меньше суммы кредита, то есть инвестиция в случае дефолта становилась убыточной. Тем не менее, число таких рискованных предложений росло – они были популярны среди заемщиков, банки с удовольствием их выдавали, а инвесторы не могли не обратить внимание на новый растущий рынок. В итоге ипотечные агентства и банки получали финансирование от инвестиционных банков.

Виды высокорискованных ипотечных кредитовВиды высокорискованных ипотечных кредитов

Второй причиной оказалось предоставление той же ипотеки по плавающим процентным ставкам, зависящим от показателя LIBOR, который был средним показателем по стране. Явная выгода такого предложения очевидна. Заемщики могут рассчитывать на то, что при улучшении ситуации ставка понизится (процентов, например, на 0,15 – это было еще терпимо) или, в лучшем случае, будет держаться на одном уровне. Кредиторы могут рассчитывать на ее небольшой рост, который немного увеличит проценты. В сущности, весь «пузырь» ипотечного кредитования США в 2006-2008 годах держался на расчёте о том, что ставка будет или снижаться, но немного, или чуть-чуть вырастет, или же, в идеальном для обеих сторон случае, будет такой же.

Плавающие процентные ставки по ипотечным кредитамПлавающие процентные ставки по ипотечным кредитам

На практике же ставка LIBOR довольно часто меняется, и значительно. С начала двухтысячных в показателе наблюдалась тенденция к снижению, который и повлиял на успех таких ипотечных кредитов. Но с 2004 года начался рост этого показателя. В 2006 году она составлял 4,29% годовых, а к концу 2007 года достигла 6% и продолжала неуклонно расти. Естественно, заемщики больше не смогли платить по кредитам. В итоге с начала 2007 года начало расти число дефолтных заемщиков, и все капиталовложения банков начали таять на глазах. Началом мировой волны кризиса ипотечного кредитования послужила ситуация на ипотечном рынке Соединенных Штатов Америки, сложившаяся к началу 2007 года.

Финансовый пузырь ипотечного кредитованияФинансовый пузырь ипотечного кредитования

    Последствия ипотечного кризиса для мировой экономики

На сегодняшний день, мировая экономика находится в стадии восстановления после последнего мирового финансового кризиса. Одной из причин последнего кризиса является бесконтрольная выдача низкокачественных кредитов в США. Важным аспектом  является изучение влияния ипотечного кредитования на экономику страны, изучение существующих проблем, перспектив развития в период восстановления после современного мирового финансово-экономического кризиса. В связи с этим, большое значение приобретает рассмотрение зарождения кризиса ипотечного кредитования в США и его последующие влияние на национальные экономики других стран.

Зарождение кризиса ипотечного кредитованияЗарождение кризиса ипотечного кредитования

После последнего мирового финансового кризиса, исследования экспертов и ученых концентрируются на рынках недвижимости, на которых преобладает тенденция галопирующего роста цен. Данная тенденция повышения цен на рынке недвижимости, как показывает последний кризис, влечет за собой обвал рынка. Для ликвидации подобных кризисов, актуальной задачей является исследование проблемных рынков недвижимости. На данный момент стоит задача сравнить предпосылки кризиса субстандартного ипотечного кредитования с предпосылками проблемных рынков недвижимости.

Причина возникновения кризиса на кредитном рынкеПричина возникновения кризиса на кредитном рынке

Зарождение кризиса низкокачественного ипотечного кредитования рассмотрено в работах Бленчарда, Ватчера, Каноззы, Зенга, Купера, Мэйера. В данных работах рассматриваются возможные причины зарождения кризиса ипотечного кредитования. Не возникает сомнений о важности вкладов данных ученых, однако масштабность последнего кризиса столь велика, что остается потребность в дальнейшем изучении данной проблемы.

Низкокачественное ипотечное кредитованиеНизкокачественное ипотечное кредитование

Низкокачественное ипотечное кредитование стало новым и быстро развивающимся сегментов рынка ипотечного кредитования. Изначально, значительная часть роста и успешности субстандартного рынка в первую очередь произошла из-за роста цен на недвижимость и смягчения стандартов, также за счет инноваций на рынке финансов. Однако спрос на низкокачественные ипотечные кредиты в США спровоцировал значительный приток иностранного капитала в страну. Подъем и спад низкокачественных кредитов следует классическому сценарию бума, в котором недопустимый рост ведет к разрушению рынка. Значительное снижение цен привело к увеличению задолженностей по кредиту и в итоге к мировому финансовому кризису.

Подводные камни ипотечного кредитования

Кризис субстандартного ипотечного кредитования негативно отразился на некоторых странах Европейского Союза. В 2008 году, В ЕС снизилось доверие среди заемщиков, ужесточились критерии выдачи ипотечных кредитов, ухудшилась экономическая ситуация в результате финансового кризиса. Предложение на ипотечном рынке снизилось из-за финансового кризиса и ужесточения критерий по выдаче кредитов. Спрос на ипотечные кредиты снизился из-за неуверенности в стабильности экономики. При снижении спроса на ипотечные кредиты, снизился спрос и на рынке жилья, что привело к падению цен на рынке жилья. 

Снижение активности на рынке жильяСнижение активности на рынке жилья

    Влияние ипотечного кризиса на экономику разных стран

В начале 2011 года, объемы кредитования снизились почти на всех рынках Европы, отображая ожидания ухудшения макроэкономической ситуации. Отрицательное влияние кризиса наиболее заметно в странах, которые сильно зависимы от ограниченных ресурсов для экономического роста. В период последнего мирового кризиса, страны ЕС пострадали в меньшей степени, чем США, однако снижение кредитование было обозначено и на данных рынках.

Списание просроченных кредитов

Самыми уязвимыми странами в период кризиса стали Италия, Испания, Греция и Венгрия. Наибольшее количество просроченных кредитов выпало на Испанию - 663 млрд. евро, Италию - 352 млрд. евро и Грецию - 80 млрд. евро. Рост ипотечного кредитования в данных странах произошел за счет быстрого роста доходов, доступного кредита, отсутствия контроля рынка, уверенности в будущем росте данного рынка. В посткризисный период, правительство Польши удерживает стабильность за счет контроля над ипотекой и снижением процентных ставок. Основной проблемой для данной страны также остается нехватка ликвидности и традиционная опора на плавающую валютную ставку по кредитам. В Венгрии образовалась проблема несоответствия стоимости заложенного имущества до начала кризиса и стоимостью после кризиса. Налоговая база данной страны несовершенна и требует пересмотра законов о залоговом имуществе. Из-за девальвации национальной валюты и резким обвалом цен на рынке недвижимости, на данный момент, оставшаяся сумма задолженности по просроченным кредитам превышает сумму залогового имущества. При такой ситуации на рынке недвижимости, ожидается рост просроченных кредитов в ближайшие годы.

Рост просроченной задолженности по различным видам кредитовРост просроченной задолженности по различным видам кредитов

После кризиса ипотечного кредитования США, эксперты опасаются кризиса на рынке недвижимости Китая. Экономика Китая является второй по величине после американской, 19% мирового экономического роста приходилось на данную страну в 2010 году. Стабильность экономики Китая важна, как для США, так и для Европы, при обвале рынка недвижимости последствия будут мировыми. Если рынок Китая взорвется, как рынок США, резко снизится уровень мировой торговли, что приведет к повышению уровня безработицы.

Воздействие финансового кризиса на экономику КитаяВоздействие финансового кризиса на экономику Китая

В современной экономической модели развития Китая, несмотря на значительный успех в достижение роста в прошлые декады, появились структурные проблемы, включая профицит баланса по текущим операциям, неравное распределение доходов, высокий уровень коррупции. Многие существующие проблемы усугубились в период мирового финансового кризиса в результате агрессивной фискальной и монетарной экспансии, внедренной для улучшения экономики страны. Эксперты, утверждающие, что жилищный кризис в Китае неизбежен, недооценивают степень контроля со стороны государства.

Годовые темпы роста экономики различных странГодовые темпы роста экономики различных стран

Рассматривая ситуацию на рынке кредитования в 2011 году, всего 13% от общих кредитных задолженностей выпадает на ипотечное кредитование, которые составляют меньше 20% ВВП. По данным Национального Бюро Статистики Китая, цены на жилье возрастают на 10% из года в год. Многие аналитики сравнивают происходящие с предпосылками последнего кризиса в США. Однако «жилищный пузырь» отличается по своей структуре от американского. Федеральная Резервная Система США начала снижать процентную ставку, когда цены на жилье росли, Китай же, наоборот, начал повышать процентную  ставку,  делая  кредитование  более  дорогим.  На  данный  момент  в  Китае  существует  4 сдерживающих фактора роста цен на недвижимость: высокий рост доходов, урбанизация, демографические изменения, отсутствие альтернатив инвестирования. Сдерживающим фактором в развитие «жилищного пузыря» является поддержание высокого уровня доходов, высокого уровня сбережений, ограниченность инвестиционных возможностей. Правительство Китая активно проводит мониторинг и иногда вмешивается в рынок жилья, в краткосрочном периоде такое вмешательство снижает риск дефолта.

Структура экономики КитаяСтруктура экономики Китая

В 2013 году, последствия кризиса субстандартного ипотечного кредитования в США могут также привести к обвалу рынка Канады. По мнению экономиста Дэвида Розенберга, цены на жилье в Канаде увеличились почти на 100% с 2000 года. Во многих населенных центрах Канады, соотношение цена - аренда достигла пика в 2011 году. Роберт Шиллер, который предугадал жилищный бум в США, предполагает развитие подобного жилищного пузыря в Канаде. Большинство факторов указывают на трудности на рынке жилья. Начиная с 1990, долги выросли с 75% до 150% по выплатам за жилье. Наибольшие опасения заключаются в том, что рост задолженности будет в скором времени превышать рост доходов. Рост цен на жилье не подкреплен ростом доходов, ВВП на душу населения, инфляцией.

Структура канадской экономикиСтруктура канадской экономики

Соотношение цены на жилье и аренды на данный момент является самым высоким в Канаде по сравнению с другими развитыми странами. Цены на жилье превышают доходы в 12 раз, что обозначает, что задолженность со стороны домашних хозяйств, как процент дохода поднялась на 153%, что по показателю достигает уровень задолженности США накануне кризиса. Также рынок жилья Канады обусловлен чрезмерным предложением. Жилищное финансирование, как процент ВВП достигло рекордной отметки в 2012 году. В конце января 2013 года, МВФ концентрирует свой отчет о стране на Канаде, из-за снижения активности в 2012 году. Рост экономики по сравнению с 2010-11 годами снизился в 2012 году.

Динамика канадской экономики за последние 10 летДинамика канадской экономики за последние 10 лет

Для малоразвитого ипотечного рынка Украины, последствия последнего мирового кризиса значимы и критичны. Рынок ипотеки Украины начал свое развитие в 2004 году и к началу кризиса в 2008 году только начал стремительно развиваться, однако сразу же произошло снижение уровня выдаваемых кредитовых и рост невыплаченных кредитов. В Украине, уровень просроченных кредитов возрос с 3,3% в 2008 году до 9,6% в 2009 году, а к концу 2009 года, уровень просроченных кредитов достиг 30% от общего количества выданных ипотечных кредитов. Высокий уровень просроченных кредитов объясняется частично за счет падения гривны на 40% по отношению к доллару США в 2008 году, а 60% всех кредитов выдавалось в иностранной валюте.

Рынок ипотечного кредитования на Украине

На апрель 2010 г. объем задолженности по ипотечным кредитам составил 101,1 млрд. грн. (12,7 млрд. долларов США), с начала года общий ипотечный портфель уменьшился на 3,6 млрд. грн. (451 млн. долларов США). Темпы прироста объемов задолженности по ипотечным кредитам составили: 13,9% , в 2008 году, в 2009 г. (- 3%), в 2010 г. (-3,5%) [17]. Доля жилищных ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышала 14,5% по состоянию на 2010 г., на кредиты в иностранной валюте приходилось 77% ипотечной задолженности, в национальной валюте – 23%. По итогам 2012 года, кредитный портфель физических лиц снизился на 11087,1 млн. гривен. Ограниченная ликвидность в банковской системе сводит кредитование в Украине до минимума. Основным фактором для развития украинского рынка ипотечного кредитования является стабильность, как внутренняя, так и внешняя. Особенную значимость в контексте мирового финансового кризиса приобретает одна из основных функций центрального банка — поддержание стабильности национальной валюты.

Надежность банковской системы УкраиныНадежность банковской системы Украины

В последствие последнего мирового финансового кризиса, задолженности по кредитам возросли в наибольшей мере в Испании, Греции и Италии. Польша испытывает нехватку ликвидности в посткризисный период. Основная проблема, выявленная для Венгрии — сумма задолженности по просроченным кредитам превышает сумму залогового имущества на текущий момент. Рост цен на рынках недвижимости Китая и Канады удается удерживать за счет стабилизационной политики правительства данных  стран.  Последний  мировой  кризис  негативно  отразился  на  ипотечном  рынке  кредитования ещё многих стран. Проведенный  анализ показывает отрицательное  влияние последнего  мирового  финансового кризиса на экономику упомянутых государств.

Экономический кризис и мировые цены на недвижимость

Ипотечный кризис в США

Ипотечный кризис впервые в полной мере проявил себя в Соединенных Штатах Америки и послужил причиной мирового ипотечного кризиса, а затем и спровоцировал глобальный экономический кризис во всём мире. Первыми характерными проявлениями ипотечного кризиса в США стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными. Этот кризис принято считать началом мирового финансового кризиса 2008 г.

Кризис ипотечного кредитования в США

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8 %; в 2004‒2006 гг. она выросла до приблизительно 20 % от общего числа выданных ипотечных кредитов (и даже выше в некоторых регионах США). Значительную часть (в 2006 г. более 90 %) составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. Увеличение доли субстандартных кредитов было одним из проявлений более общей тенденции снижения стандартов кредитования, а также вывода на рынок более рискованных ипотечных продуктов. При этом потребительское кредитование в США приобретало всё большую популярность: в конце 2007 г. доля долговых обязательств от общей суммы располагаемого личного дохода выросла до 127 % (в 1990 г. она составляла 90 %), что в значительной мере было вызвано широким распространением ипотечного кредитования. Пик общего числа выселений за неуплату по ипотеке пришёлся на 2009–2010 годы.

Ипотечное кредитование в СШАИпотечное кредитование в США

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные, в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились, а нежелание частных инвесторов вкладывать средства в рынок кредитования и сокращение количества инвестиционных возможностей привели к значительному сокращению объёма торговли ипотечными и другими ценными бумагами по всему миру. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономического роста, как в США, так и в Европе.

Купить недвижимость по ипотеке в США

    История развития ипотечного кризиса в США

Ипотечный кризис в США связан с событиями в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования - сегменте нестандартного кредитования. Нестандартное кредитование (subprime market) - это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т. е. кредиты, выдаваемые по стандартам «Фанни Мэй» и других агентств, поддерживаемых правительством США.

Зарождение ипотечного кризиса в США

У нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т. е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Либо такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, либо в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, так как они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

Последствия невозврата задолженности по кредитуПоследствия невозврата задолженности по кредиту

В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. - только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно начиная с 2003 года. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Краткосрочные банковские кредитыКраткосрочные банковские кредиты

В 2001-2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, «мягким» подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990-1995 гг.), под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд. долл. (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.

Низкие процентные ставки по жилищным кредитамНизкие процентные ставки по жилищным кредитам

Во второй половине 2005 г. на рынке цены на жилье стали падать и начали увеличиваться сроки экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья, т. е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья), близком к 100%, падение стоимости недвижимости - существенная причина для отказа платить по кредитам, особенно если учитывать тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточение условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок привели к дальнейшему падению цен на жилье.

Падение стоимости недвижимости в СШАПадение стоимости недвижимости в США

В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, вели конкурентную борьбу, снижая процентные ставки, что привело к улучшению качества их кредитных портфелей, поскольку низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 п. против 6 п. в 2003 г.). Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки, что, естественно, привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов. Ряд экономистов считают, что нестандартные кредиторы были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании, и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов.

Государственный контроль за системой кредитованияГосударственный контроль за системой кредитования

По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний. Таким образом, в конце 2005 г. произошло изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) они перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В условиях усиливающейся конкуренции на рынке нестандартных кредитов некоторые «молодые» кредиторы, не имеющие достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику без документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков S&P, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья. Усиление конкуренции привело также к сокращению спрэда между доходностью по низкорискованным 10-летним государственным облигациям и более рискованным 30-летним ипотечным ценным бумагам до 1,5‒1,7 п. п. Это означает, что риски ипотечных бумаг стали недооцениваться.

Развитие ипотечного кризиса в США

В отличие от традиционных банков, у кредиторов, работающих на рынке нестандартных кредитов, как правило, отсутствует возможность использовать средства депозитов для выдачи кредитов. Вместо этого кредиторы пользуются кредитной линией. В то же время все кредиты кредитор продает инвестору, который в случае просрочки платежей по кредиту имеет право вернуть его обратно первоначальному кредитору. Обратный выкуп просроченных кредитов осуществляется из средств кредитной линии. Пока просроченный кредит находится на балансе кредитора, взимаются проценты за пользование кредитной линией, поэтому кредитор вынужден зафиксировать свои убытки, получив назад просроченный кредит, а не дожидаться окончания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Кредитная линияКредитная линия

В условиях растущего рынка привлекательность рынка нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких процентных ставок по кредитам и более низкого уровня дефолта по сравнению с ожидаемым. Как следствие, кредиторы могли сравнительно легко получить банковскую кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно, у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных ресурсов, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей по нестандартным ипотечным кредитам.

Стагнация рынка жилья в СШАСтагнация рынка жилья в США

В 2007 г., по оценкам некоторых экспертов, в США произошло замедление роста потребительских расходов населения. До 2006 г. рост потребительского спроса поддерживался за счет дешевых и все более доступных кредитов и постоянного роста цен на все активы, в том числе на жилье. Только за 2005 г. рыночная стоимость активов населения выросла на 3,2 трлн. долл. Начиная с 2006 г. оба позитивных для потребителя фактора практически исчезли: стоимость денег поднялась, а цены на жилье стали снижаться, тогда как долги и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов по обслуживанию ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум -14,5%, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20%. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88% (с 2,4 млн. до 4,5 млн.).

Средства на обслуживание ипотекиСредства на обслуживание ипотеки

Ряд экспертов отмечают появление первых признаков сокращения прироста занятости, что обострит проблему кредитоспособности всей экономической системы и, возможно, уже начавшегося снижения доходов населения. В силу рассмотренной выше специфики деятельности нестандартных кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и организации, но и международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими, так как они уже не смогли передать все дефолтные кредиты их первоначальному кредитору, и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.

Проблемы кредитоспособностиПроблемы кредитоспособности

К середине 2007 года 25 американских кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов США, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков. При анализе последствий кризиса на ипотечном рынке следует учитывать, что он совпал с началом рецессии в экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости. На рынке акций индекс Доу-Джонса, достигший 19 июля 2007 г. рекорда в 14 тыс. пунктов, к 15 августа упал ниже 13 тыс. пунктов. Падение индекса отразилось и на рынках акций других стран, особенно Бразилии и Кореи. Международный валютный фонд уже объявил о том, что ему придется пересматривать прогноз темпов экономического роста в США в сторону снижения.

Индекс Доу-Джонса

Инвестиционные банки и другие финансовые институты также были серьезно затронуты кризисом: хеджевые и инвестиционные фонды крупнейших мировых банков серьезно пострадали в результате развернувшегося в США кризиса. Рыночная стоимость их активов - ипотечных бумаг, обеспеченных нестандартными ипотечными кредитами, сильно упала и во многих случаях просто не могла быть определена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, крупнейшая американская компания в области страхования ипотечных кредитных рисков, объявила о миллиардных убытках и приостановке сделки в 4,9 млрд. долл. по приобретению другой компании. Крупнейший ипотечный кредитор Countrywide Financial, активно работавший на рынке нестандартных кредитов, объявил о своем банкротстве.

Логотип ипотечной компании Countrywide FinancialЛоготип ипотечной компании Countrywide Financial

В середине 2007 г. ведущие компании розничной торговли США объявили о снижении своих прибылей во II кв. 2007 г. и прогнозируют дальнейшее снижение выручки по итогам года. Тем не менее, по оценкам экспертов S&P, существенного падения уровня потребления, вызванного жилищным и ипотечным кризисами, не произошло. Единственной категорией товаров, уровень продаж которых в середине 2007 г. снизился, была мебель и строительные материалы. По данным Министерства труда США, в августе в стране впервые за последние 4 года сократилась занятость населения. Больше всего рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в госучреждениях.

Кризис ипотечного кредитования в США стал причиной общего финансового кризиса

После начала кризиса на ипотечном рынке финансовые регуляторы США обратили внимание на проблемы этого сектора и выпустили рекомендации для ипотечных кредиторов и брокеров, работающих на рынке нестандартных кредитов, в целях стандартизации контроля за их деятельностью и защиты прав заемщиков. В сенате США запланирован ряд заседаний по вопросам регулирования рынка нестандартных ипотечных кредитов. Президент США пообещал оказать государственную поддержку «невинно пострадавшим» гражданам в рефинансировании займов через Федеральную жилищную администрацию США. По оценкам, предлагаемые президентом меры помогут сохранить дома 200-250 тыс. семей.

Вторая волна ипотечного кризиса в США

    Предпосылки ипотечного кризиса в США

Непосредственной причиной ипотечного кризиса стал прокол экономического пузыря на рынке недвижимости США, рост которого достиг наивысшей точки в 2005‒2006 гг. Вскоре после краха рынка недвижимости всё большее число заёмщиков было не в состоянии выполнять свои обязательства по субстандартным ипотечным кредитам и по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. В 2004‒2007 гг. кредиторы выдавали большое количество субстандартных кредитов, и именно заёмщики, получившие кредиты в этот период времени, были чаще всего неспособны производить выплаты по обязательствам. Поскольку они были уверены в долгосрочном росте цен на жилую недвижимость, они были склонны принимать на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам, рассчитывая на проведение рефинансирования на более благоприятных условиях, а также из-за наличия привлекательных инновационных предложений (например, кредитов с низкими первоначальными выплатами). 

Прокол экономического пузыря на ипотечном рынке СШАПрокол экономического пузыря на ипотечном рынке США

Кроме того, во многих случаях потребители, которые могли бы претендовать на стандартные условия кредитования, получили субстандартные ипотечные кредиты, хотя и соответствовали требованиям Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Это произошло из-за сокращения влияния предприятий с государственным участием (Freddie Mac, Fannie Mae) в сфере ипотечного кредитования и улучшения позиций частных компаний-кредиторов.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация Fannie MaeФедеральная национальная ипотечная ассоциация Fannie Mae

Секьюритизация ипотечных кредитов из группы самого высокого риска осуществлялась частными инвестиционными банками и, как правило, в отличие от предприятий с государственным участием, обладающих определённым влиянием и занимающих сильное положение на рынке, эти банки не могли воздействовать на инициаторов кредитов. В 2006‒2007 гг. во многих регионах США стало сложнее провести рефинансирование кредита из-за роста процентных ставок и умеренного падения цен на жилую недвижимость. Без рефинансирования многие заёмщики оказались не в состоянии выполнить свои обязательства: ставка для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой возросла, срок первоначальных низких выплат по ипотечным кредитам завершился, а цены на жилую недвижимость не выросли, как ожидалось, а упали. 

Условия приобретения жилья в кредит в США

Вышеперечисленные факторы привели к увеличению количества случаев отчуждения банками недвижимого имущества заёмщиков. К сентябрю 2007 г. из-за падения цен на недвижимость рыночная стоимость 23 % объектов жилой недвижимости в США оказалась ниже суммы выплат по ипотечному кредиту. Это стало для заёмщиков финансовым стимулом для отказа от выплат по кредиту и передачи недвижимости в собственность залогодержателей. Начавшееся в конце 2006 г. массовое отчуждение собственности за долги, в том числе по субстандартным кредитам, продолжается и в настоящее время и является одним из основных факторов мирового экономического кризиса, поскольку приводит к оттоку средств потребителей и уменьшает финансовую устойчивость банковских учреждений.

Динамика объемов субстандартного ипотечного кредитования в СШАДинамика объемов субстандартного ипотечного кредитования в США

В 2002‒2004 гг. доступность кредитов в США возросла благодаря значительным зарубежным инвестициям в первую очередь из азиатских стран с быстро развивающейся экономикой и стран-экспортёров нефти, а также благодаря низкому уровню процентных ставок в Америке. Это привело к росту пузырей на рынке недвижимости и кредитном рынке. Благодаря облегчённому доступу к различным видам кредитов (ипотека, кредитные карты и кредиты на покупку автомобилей), потребители приняли на себя ранее небывалый объём обязательств. При этом бумы на рынке недвижимости и кредитном рынке привели к увеличению объёмов выпуска ипотечных ценных бумаг ‒ производных финансовых продуктов, цена которых зависит от выплат по ипотечным кредитам и цен на жилую недвижимость. 

Структура рынка ипотечных ценных бумагСтруктура рынка ипотечных ценных бумаг

Эти инновационные ценные бумаги позволяли инвесторам со всего мира вкладывать средства в рынок недвижимости США. После того, как цены на недвижимость в США упали, крупные международные финансовые учреждения, инвестировавшие значительные заёмные средства в ипотечные ценные бумаги, понесли существенные убытки. Когда влияние кризиса распространилось за пределы рынка недвижимости, возросло число случаев невыполнения обязательств и по другим видам кредитов. Мировые финансовые потери, вызванные кризисом, оцениваются в триллионы долларов США.

Динамика выпуска ипотечных ценных бумаг в СШАДинамика выпуска ипотечных ценных бумаг в США

Одновременно с ростом пузырей на рынке недвижимости и кредитном рынке ряд факторов привёл к нарушению стабильности финансовой системы США. В частности, должностные лица высшего уровня не оценили должным образом опасность теневой банковской системы, образованной такими финансовыми организациями, как инвестиционные банки и хедж-фонды. Сложные забалансные методы секьюритизации и создания производных ценных бумаг позволяли «теневым» банкам скрывать долю заёмного капитала от инвесторов и контрольно-надзорных органов. 

Ипотечные ценные бумаги дают основную долю ВВП США

Инновационные финансовые инструменты также сделали практически невозможной реорганизацию компаний после банкротства, и тем самым способствовали принятию решения о выделении правительственной экстренной финансовой помощи. Некоторые эксперты указывают на то, что хотя «теневые» компании заняли ведущие позиции на рынке кредитования, при этом они не были обязаны подчиняться нормам регулирования, распространяющимся на коммерческие (депозитные) банки, которые традиционно оказывали услуги по предоставлению кредитов. Организации теневой банковской системы и некоторые банки, подлежащие государственному регулированию, приняли на себя значительные долговые обязательства и в то же время выдавали кредиты с высоким уровнем риска, не обеспечивая наличия финансовых резервов, достаточных для компенсации возможных потерь по кредитам или ипотечным ценным бумагам. 

Объемы теневых банковских операций в миреОбъемы теневых банковских операций в мире

После того, как из-за краха рынка недвижимости эти компании понесли финансовые потери, предоставление кредитов в прежнем объёме стало невозможным. Это привело замедлению деловой активности и возникновению сомнений в стабильности ключевых финансовых организаций. Необходимые для роста деловой активности средства для стимулирования рынка кредитования и укрепления доверия к рынку краткосрочных обязательств ‒ одному из ключевых источников финансирования компаний ‒ были предоставлены рядом центральных банков. Кроме того, правительства ряда стран оказали экстренную финансовую помощь многим финансовым организациям, что привело к значительному росту государственного долга.

Государственный долгГосударственный долг

Рецессия на рынке недвижимости и последовавший за ней кризис на финансовом рынке привели к тому, что рядом центральных банков было принято решение уменьшить процентную ставку, а многие правительства начали осуществлять программы стимулирования экономики. Кризис также оказал значительное воздействие на мировой рынок ценных бумаг: между 1 января и 11 октября 2008 г. держатели акций американских корпораций потерпели убытки в размере около 8 триллионов долларов США (общая стоимость акций упала с 20 трлн. долларов до 12 трлн. долларов). В других странах потери составили около 40 %. Потери на фондовых рынках и падение цен на жилую недвижимость привели к дальнейшему снижению экономической активности потребителей, которая является главной движущей силой развития экономики. В ноябре 2008 и марте 2009 г. прошли совещания лидеров крупных развитых и развивающихся стран, посвящённые выработке стратегий по борьбе с кризисом. Также с предложениями по борьбе с кризисом выступили представители госслужб, центральных банков, экономисты и руководители предприятий. В июле 2010 г. в США был принят Закон Додда ‒ Франка о реформе финансового сектора США (Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act), целью которого было устранение некоторых причин возникновения ипотечного кризиса.

Сущность Закона Додда-Франка в США

    Рынок ипотечного кредитования в США

Заёмщики из группы высокого риска, как правило, не всегда способны погасить кредит и имеют небезупречную кредитную историю; соответственно, риск невыплат по субстандартным кредитам выше, чем по кредитам, выданным первоклассным заёмщикам. В случае несвоевременных выплат по ипотечному кредиту сервисному агенту (банку или другой финансовой организации), кредитор имеет право провести изъятие заложенного имущества.

Плохая кредитная историяПлохая кредитная история

В марте 2007 г. общая стоимость субстандартных ипотечных займов в США оценивалась в 1,3 трлн. долларов, в том числе субстандартные займы с правом удержания первой очереди, по которым не была произведена оплата (более 7,5 млн. долларов). В 2004‒2006 гг. доля ипотечных займов с высоким уровнем риска составляла 19-21 % в общей сумме выданных кредитов, а в 2001‒2003 гг. и 2007 г. ‒ менее 10 %. В третьем квартале 2007 г. в 43 % случаев начала процесса отчуждения собственности, инициированных в начале квартала, причиной отчуждения были невыплаты по субстандартным ипотечным займам с плавающей процентной ставкой; при этом подобные кредиты составляли всего 6,8 % от общего объёма непогашенных ипотечных кредитов в США.

Ипотека по-американски

К октябрю 2007 г. приблизительно 16 % выданных субстандартных ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой или были просрочены на срок в более чем 90 дней, или кредитор начал процесс отчуждения недвижимости. Это почти в три раза больше, чем в 2005 г. К январю 2008 г. доля непогашенных в срок кредитов выросла до 21 %, а в мае 2008 г. она составляла 25 %. В конце 2006 г. в денежном отношении объём всех непогашенных ипотечных кредитов, выданных в США домохозяйствам на покупку жилой недвижимости, вмещающей до четырех семей, составил 9,9 трлн. долларов США, а на конец второго квартала 2008 г. ‒ 10,6 трлн. долларов США. В 2007 г. кредиторами был начат процесс отчуждения почти 1,3 млн. объектов жилой недвижимости, на 79 % выше, чем в 2006 г. В 2008 г. произошло отчуждение 2,3 млн. объектов, на 81 % больше, чем в 2007 г., а в 2009 г. ‒ 2,8 млн. объектов, на 21 % выше, чем в 2008 г.

Динамика параметров ипотечного кредитования в СШАДинамика параметров ипотечного кредитования в США

В августе 2008 г. 9,2 % американских заёмщиков с непогашенными ипотечными кредитами или признали свое банкротство, или передали недвижимость в собственность кредитора. К сентябрю 2009 г. их число увеличилась до 14,4 %. С августа 2007 г. по октябрь 2008 г. в США был завершен процесс отчуждения 936 439 объектов жилой недвижимости. В нескольких штатах, как общее количество, так и доля отчуждений имущества были значительно выше, чем в среднем по стране: в 2008 г. на десять штатов приходилось 74 % случаев передачи залогового имущества кредиторам, при этом в двух штатах (Калифорния и Флорида) произошёл 41 % всех отчуждений. В девяти штатах доля случаев отчуждения жилой недвижимости была выше, чем средняя по стране (1,84 % домохозяйств).

Динамика отчуждаемой недвижимости по ипотеке в СШАДинамика отчуждаемой недвижимости по ипотеке в США

    Причины ипотечного кризиса в США

Среди причин возникновения  ипотечного кризиса в Соединенных Штатах Америки можно назвать ряд факторов, характерных как для кредитного рынка, так и для рынка недвижимости, которые наблюдались в США течение ряда лет. Среди факторов, называемых экспертами, преобладают:

- неспособность домовладельцев выполнять обязательства по ипотечным кредитам (в первую очередь из-за изменения процентной ставки по кредитам с плавающей процентной ставкой, принятия на себя невыполнимых обязательств, хищнического кредитования и спекуляции);

Невыполнение обязательств по ипотекеНевыполнение обязательств по ипотеке

- избыточное строительство в период строительного бума;

Строительный бум в США

- выпуск ипотечных продуктов с высоким уровнем риска;

Классификация рисков ипотечного кредитованияКлассификация рисков ипотечного кредитования

- значительный рост уровня задолженности в сфере как личных, так и корпоративных финансов;

Динамика задолженности по кредитам в СШАДинамика задолженности по кредитам в США

- создание финансовых продуктов, рассредотачивающих и, возможно, скрывающих риски невыполнения обязательств по ипотечным кредитам;

Сокрытие рисков по невыполнению кредитных обязательствСокрытие рисков по невыполнению кредитных обязательств

- неудовлетворительные методы регулирования денежного рынка и рынка недвижимости;

Регулирование рынка недвижимостиРегулирование рынка недвижимости

- неуравновешенность внешнеторговых балансов;

Неуравновешенность рынка недвижимостиНеуравновешенность рынка недвижимости

- неадекватное государственное регулирование экономической сферы.

Государственное регулирование экономикиГосударственное регулирование экономики

Тремя главными катализаторами ипотечного кризиса выступили: приток денег частного сектора, выход банков на рынок ипотечных облигаций и хищническое кредитование, в частности, ипотечный кредит 2-28 (кредит с плавающей процентной ставкой, выдаваемый на 30 лет, где процентная ставка зафиксирована в первые 2 года), который ипотечные кредиторы продавали напрямую или через ипотечных брокеров. На финансовых рынках и на фондовом рынке ключевым фактором, приведшим к возникновению условий, способствовавших кризису, был моральный риск. В опубликованной 15 ноября 2008 г. декларации антикризисного саммита G-20 по финансовым рынкам и мировой экономике были перечислены следующие причины ипотечного кризиса:

Антикризисный саммит Большой Двадцатки

В существовавших ранее в текущем десятилетии условиях быстрого глобального роста, увеличивавшихся потоков капитала и длительной стабильности участники рынка, стремясь к получению высоких прибылей, не учитывали должным образом имеющихся рисков и действовали без надлежащего предварительного анализа. В то же время такие факторы, как слабые нормы в отношении гарантий, непродуманные методы управления рисками, растущая сложность и непрозрачность финансовых продуктов и вытекающее из этого чрезмерное использование кредитов для биржевой игры, в своей совокупности привели к появлению в этой системе уязвимых мест. Политики, а также регулирующие и контрольные инстанции в ряде развитых стран должным образом не учитывали и не боролись с нарастающими рисками на финансовых рынках, не шли в ногу с финансовыми инновациями и не принимали во внимание системных последствий мер регулирования, осуществляемых на национальном уровне.

Финансовые инновацииФинансовые инновации

В январе 2011 г. американская Комиссия по расследованию причин финансового кризиса (англ. Financial Crisis Inquiry Commission) опубликовала заключительный доклад, согласно которому кризиса можно было избежать, и он был вызван следующими причинами:

- несовершенством финансового регулирования, в том числе неспособностью Федеральной Резервной Системы препятствовать выдаче токсичных ипотечных кредитов;

Токсичные ипотечные кредитыТоксичные ипотечные кредиты

- значительными нарушениями в сфере корпоративного управления, в том числе опрометчивыми рискованными действиями ряда финансовых корпораций;

Схема корпоративного управленияСхема корпоративного управления

- опасным сочетанием избыточного кредитования и принятия на себя чрезмерных финансовых рисков, как домашними хозяйствами, так и игроками фондового рынка, что привело к кризису финансовой системы;

Избыточное кредитованиеИзбыточное кредитование

- неготовностью к кризису высших должностных лиц на ключевых регулирующих и контрольных постах и недостаточным пониманием принципов работы финансовой системы;

Кризис высших должностных лицКризис высших должностных лиц

- систематическим несоблюдением этических норм и нарушением принципов прозрачности на всех уровнях.

Прозрачность ипотечных сделокПрозрачность ипотечных сделок

        Предкризисное состояние рынка недвижимости США

За несколько лет до начала кризиса низкие процентные ставки, и значительный приток иностранного капитала привели к созданию благоприятных условий для роста рынка кредитования; в свою очередь, рост рынка кредитования способствовал быстрому росту рынка недвижимости и стимулировал финансирование потребления за счёт заёмных средств. В 2004 г. доля собственников жилой недвижимости в США достигла максимальной величины (69,2 %), при этом с 1980 по 1994 г. она находилась на уровне 64 %. Главной причиной увеличения доли собственников и роста спроса на недвижимость, вызвавшего дальнейший рост цен, стало распространение кредитования с высоким уровнем риска.

Процентные ставки на рынке ипотечного кредитованияПроцентные ставки на рынке ипотечного кредитования

С 1997 по 2006 г. стоимость типичного объекта жилой недвижимости в США выросла на 124 %. До 2001 г. в течение двух десятилетий средняя по стране стоимость объекта жилой недвижимости была в 2,9-3,1 раза выше дохода среднестатистического домашнего хозяйства; в 2006 г. это соотношение составило 4,0 раза, а в 2006 г. ‒ 4,6 раза. Рост пузыря на рынке недвижимости привел к тому, что многие домовладельцы смогли рефинансировать ипотечные кредиты по более низкой процентной ставке или получили вторичный ипотечный заём под прирост стоимости недвижимости для увеличения потребительских расходов. В конце 2007 г. процентное отношение общей суммы задолженностей американских домашних хозяйств к годовому личному располагаемому доходу составило 127 %, а в 1990 г. оно составляло 77 %.

Проблемы ипотеки и жизни в кредит в США

В то время как цены на жилую недвижимость росли, доля личных сбережений сокращалась, а величина кредитов и потребительские расходы росли. Если в конце 1974 г. общая сумма долговых обязательств домашних хозяйств составляла 705 миллиардов долларов (60 % личного располагаемого дохода), то в 2000 г. она составляла 7,4 триллионов долларов, а на конец второго квартала 2008 г. ‒ 14,5 триллионов долларов (134 % личного располагаемого дохода). В 2008 г. в США в собственности членов одного типичного домашнего хозяйства находилось 13 кредитных карт, при этом 40 % владельцев имели задолженности по картам; в 1970 г. таких домохозяйств было всего 6 %.

Динамика цен на жилую недвижимость в СШАДинамика цен на жилую недвижимость в США

С началом формирования пузыря на рынке недвижимости общая сумма полученных потребителями кредитов под залог увеличивавшейся стоимости домов выросла с 627 миллиардов долларов в 2001 г. до 1 428 миллиардов долларов в 2005 г., то есть почти на 5 триллионов долларов. Если в 1990-х гг. сумма задолженностей по ипотечным кредитам составляла в среднем около 46 % ВВП, то к 2008 г. она составляла 73 % (10,5 триллионов долларов в денежном выражении). С 2001 по 2007 г. сумма задолженностей по ипотечным кредитам в США выросла почти в два раза, а размер задолженностей по ипотечным кредитам в расчёте на одно домашнее хозяйство при практически неизменном уровне заработной платы вырос более чем на 63 % (с 91 500 до 149 500 долларов).

Динамика кредитования частного сектора в СШАДинамика кредитования частного сектора в США

Резкий рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования привели к строительному буму и, с течением времени, к избытку домов, выставленных на продажу, что в середине 2006 г. привело к прекращению роста цен на недвижимость и их последующему падению. Доступность кредитных продуктов, а также широко распространённая вера в то, что цены на недвижимость будут продолжать расти, заставили многих неблагонадёжных заёмщиков согласиться на условия кредитования с плавающей процентной ставкой. Согласно условиям таких кредитов, процентная ставка на протяжении определенного периода времени оставалась на привлекательно низком уровне, после чего на оставшийся срок выплаты кредита она поднималась до рыночного уровня. Заёмщики, которые знали, что будут не в состоянии производить более высокие выплаты после окончания первоначального льготного периода, планировали провести рефинансирование кредита, что было возможным благодаря постоянному росту цен на недвижимость. Но когда во многих регионах США цены на дома начали падать, проведение рефинансирования стало проблематичным и те заёмщики, которые не смогли добиться рефинансирования кредита, оказались не в состоянии производить выплаты по более высоким ежемесячным ставкам.

Рефинансирование ипотечного кредита

Поскольку число заёмщиков, не выполнявших долговые обязательства, стало расти и продолжает расти до сих пор, увеличилось число отчуждений жилой собственности и, соответственно, количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это привело к дальнейшему падению цен на дома для покупателей, а для домовладельцев ‒ стоимости домов за вычетом долгов. Кроме того, сокращение выплат по ипотечным кредитам приводит к падению цен на ипотечные ценные бумаги, что отрицательно влияет на величину собственного капитала банков и их финансовую стабильность. Этот порочный круг является ключевой причиной возникновения кризиса.

Порочный круг кризиса ипотечного кредитованияПорочный круг кризиса ипотечного кредитования

К сентябрю 2008 г. цены на жилую недвижимость в США упали в среднем на 20 % по сравнению с серединой 2006 г., когда они находились на самом высоком уровне. Вследствие 20%-го падения цен на недвижимость американские владельцы жилья обеднели почти на $5 триллионов. Это значительное и неожиданное падение также означало, что для многих заёмщиков разница между рыночной стоимостью недвижимости, приобретенной в кредит, и суммой выплат по кредиту стала нулевой или даже отрицательной. В марте 2008 г. число таких заёмщиков было оценено в 8,8 млн. человек, или 10,8 % всех домовладельцев. По некоторым оценкам, в ноябре 2008 г. число таких заёмщиков выросло до 12 млн. человек. К сентябрю 2010 г. 23 % всех объектов жилой недвижимости в США стоили меньше, чем сумма выплат по ипотечному кредиту, полученному для их приобретения. В подобной ситуации для заёмщиков выгоднее отказаться от исполнения обязательств, так как ипотечные кредиты, как правило, выдаются под залог недвижимости без права обращения взыскания на имущество заёмщика. Экономист Стэн Лейбовиц в статье, опубликованной в «Уолл стрит джорнал», утверждал, что во второй половине 2008 г. на объекты недвижимости с отрицательной стоимостью, составлявшие 12 % от общего числа залоговых объектов, приходилось 47 % случаев начала процесса отчуждения залоговой собственности. Он пришел к выводу, что принятие решения заёмщиком об отказе от недвижимости зависело в первую очередь от стоимости недвижимости, а не вида кредита, кредитоспособности или надёжности заёмщика.

Динамика предложений и продаж жилой недвижимости в СШАДинамика предложений и продаж жилой недвижимости в США

Передача объектов недвижимости кредиторам привела к увеличению общего числа домов, выставленных на продажу. Соответственно, количество новых жилищных объектов, проданных в 2007 г., было на 26,4 % ниже, чем в предшествующем году, а отношение числа непроданных новых объектов недвижимости в январе 2008 г. к числу проданных объектов недвижимости в декабре 2007 г. составило 9,8 ‒ самое высокое значение этого показателя с 1981 г. Более того, почти четыре миллиона объектов было выставлено на продажу на вторичном рынке недвижимости; из них почти 2,9 миллиона были незаселены. Избыточное предложение привело к падению цен на жилую недвижимость, которое, в свою очередь, поставило под угрозу способность всё большего числа заёмщиков производить выплаты по ипотечному кредиту. Предполагается, что цены на недвижимость будут продолжать падать, пока количество домов, выставленных на продажу (пример избыточного предложения), не упадет до более приемлемого уровня. Исследование, опубликованное в январе 2011 г., показало, что в США с июня 2006 г., когда цены на жилую недвижимость находились на высшем уровне, по ноябрь 2010 г. цены упали на 26 %, то есть больше, чем во время Великой депрессии с 1928 по 1933 г. (25,9 %).

Динамика рынка вторичного жилья в СШАДинамика рынка вторичного жилья в США

        Спекулятивные инвестиции на рынке жилья США

Ипотечные займы, получаемые с целью спекуляции жилой недвижимостью, были названы одним из факторов, способствовавших кризису. В 2006 г. 22 % проданных объектов жилой недвижимости были приобретены с целью инвестиций, а ещё 14 % объектов были приобретены в качестве домов для проведения отпуска. В 2005 г. доля таких объектов была 28 % и 12 % соответственно. Таким образом, в 2006 г. рекордное число проданных объектов жилой недвижимости (40 %) не становилось основным местом проживания покупателей. Дэвид Лири, занимавший в то время должность главного экономиста Национальной ассоциации торговцев недвижимостью США (National Association of Realtors, NAR), указал, что сокращение объёма спекулятивных инвестиций в жилую недвижимость после 2006 г. было ожидаемым: «Спекулянты покинули рынок в 2006 г., из-за чего объём инвестиционных продаж жилой недвижимости стал падать значительно быстрее, чем объём продаж на первичном рынке».

Спекулятивные факторы инвестиций на рынке жильяСпекулятивные факторы инвестиций на рынке жилья

В то время как исторически темпы роста цен на недвижимость примерно соответствовали темпам роста инфляции, между 2000 и 2006 г. цены на недвижимость выросли почти в два раза. Во время бума на рынке недвижимости традиционное отношение к домам как к виду долгосрочных инвестиций, не используемому для получения спекулятивной прибыли, изменилось. В СМИ часто появлялись репортажи о том, как в многоквартирных домах квартиры раскупались ещё во время строительства, а потом с большой прибылью распродавались владельцами, которые изначально не планировали там проживать. Ещё в 2005 г. несколько компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, распознали риски спекуляции недвижимостью, после того как они выявили ряд инвесторов, берущих на себя крайне высокие кредитные риски при покупке на заёмные средства многочисленных объектов.

Спекулятивные стратегии на рынке недвижимости

Специалист Манхэттенского института политических исследований (Manhattan Institute for Policy Research) Николь Джилайнас (Nicole Gelinas) описала отрицательные последствия, возникающие в том случае, если кредитно-налоговая политика не адаптируется к смене консервативного отношения потребителей к жилой недвижимости (страхование вкладов от инфляции) её восприятием как объекта спекулятивных инвестиций. Экономист Роберт Шиллер утверждает, что рост спекулятивных рыночных пузырей основан на «заразительном оптимизме, который часто становится преобладающим настроением при росте цен и не меняется вне зависимости от фактического положения дел. Рыночные пузыри ‒ в первую очередь социальный феномен. Пока мы не поймем, какие особенности психологии человека позволяют им расти, и не научимся управлять этими особенностями, рыночные пузыри будут продолжать появляться». Сторонник кейнсианской теории Хайман Мински описал, как займы, получаемые с целью спекуляции, приводят к росту задолженностей и, впоследствии, к обвалу стоимости активов.

Процесс развития  и схлопывания спекулятивных рыночных пузырейПроцесс развития и схлопывания спекулятивных рыночных пузырей

Уоррен Баффетт в своих показаниях Комиссии по расследованию причин финансового кризиса сообщил: «Этот был самый большой рыночный пузырь из всех виденных мною … Всё население США постепенно начало верить, что цены на жилую недвижимость не способны резко упасть».

Американский миллиардер Уоррен БаффеттАмериканский миллиардер Уоррен Баффетт

        Высокий уровень риска ипотеки в США

В годы, предшествовавшие кризису, поведение кредиторов кардинально изменилось: они были готовы предоставлять кредиты на всё более значительные суммы всё более неблагонадежным заёмщикам, в том числе иммигрантам, не имеющим документов на право проживания в стране. В особенности стандарты кредитования были ослаблены в 2004‒2007 гг., когда рыночная доля предприятий с государственным участием упала, а на долю частных компаний, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов, стало приходиться более чем половина рынка. В 1994 г. были выданы кредиты с высоким уровнем риска на сумму в 35 миллиардов долларов США (5 % от общей суммы выданных кредитов), в 1996 г. ‒ 9 %, в 1999 г. ‒ 13 % (160 миллиардов долларов США) и, наконец, в 2006 г. ‒ 20 % (600 миллиардов долларов США). Исследование, проведенное специалистами Федеральной резервной системы, показало, что в 2001‒2007 гг. средняя разница между процентной ставкой по стандартному и субстандартному ипотечным кредитам (то есть надбавка за более высокий риск) значительно уменьшилась. Именно такое сочетание уменьшения величины надбавок за риск и ослабления правил кредитования характерно для периода роста в рамках циклов кредитного рынка, после которого наступает период депрессии.

Схема кредитного циклаСхема кредитного цикла

Кредиторы не только начали рассматривать заявления потенциальных заёмщиков из групп более высокого риска, но стали привлекать потенциальных клиентов новыми привлекательными условиями кредитования, которые также становились всё более рискованными. В 2005 г., например, для покупателей первого объекта жилой недвижимости средняя величина первоначального взноса по ипотечному кредиту составляла 2 % от общей суммы кредита, а 43 % покупателей в этой категории получили кредиты, не требующие внесения первоначального взноса. Для сравнения, в Китае величина взноса превышает 20 % от общей суммы кредита и становится ещё выше при покупке последующих объектов недвижимости.

Нулевой первоначальный взнос по ипотекеНулевой первоначальный взнос по ипотеке

Выдача субстандартных ипотечных кредитов также была облегчена изменением принципов оценки кредитоспособности заёмщиков. Сначала появились кредиты для лиц с заявленным доходом и подтвержденным наличием активов (англ. stated income, verified assets, SIVA): доказательство наличия источника доходов перестало быть обязательным, заёмщикам было достаточно указать наличие дохода и подтвердить наличие денег на банковском счёте. Затем появились кредиты для лиц без источников доходов и с подтвержденным наличием активов (англ. no income, verified assets, NIVA): кредиторы больше не требовали подтверждения наличия работы, для получения ссуды было достаточно наличия денежных средств на банковском счете. Критерии оценки кредитоспособности заёмщиков продолжали становиться всё мягче, чтобы сделать возможной выдачу большего количества кредитов и выпуска большего числа ценных бумаг. Это привело к появлению кредитов для лиц без источников доходов и без активов (англ. no income, no assets, NINA, иногда также en:Ninja loans). По сути, они являются официальным кредитным продуктом, который позволяет получить кредит без необходимости доказать или даже указать наличие каких-либо собственных активов, только на основе кредитного рейтинга.

Методика оценки кредитоспособности заемщиковМетодика оценки кредитоспособности заемщиков

Другим примером новых видов кредитов, созданных для привлечения новых заёмщиков, является ипотечный кредит с плавающей ставкой (англ. adjustable-rate mortgage, ARM), по условиям которого в течение первоначального периода осуществляется выплата только процентов по кредиту (а не основной суммы долга). Ещё один пример ‒ кредит с «вариантами оплаты» (англ. "payment option" loan), когда заёмщик имеет право самостоятельно выбирать размер ежемесячных выплат, но если при этом ссудные проценты не покрываются, то разница прибавляется к основной сумме долга. В 2005‒2006 гг. многие заёмщики (почти один из десяти) воспользовались кредитами с такими условия. При этом вполне возможна ситуация, в которой величина остаточной задолженности по кредиту продолжала бы расти из-за того, что выплаты были слишком низкими. По некоторым оценкам, треть кредитов с плавающей процентной ставкой, выданных в 2004‒2006 гг., в течение первоначального срока предоставлялась с льготной процентной ставкой ниже 4 %, по завершении которого ставка значительно увеличивались, так что ежемесячные выплаты могли вырасти даже в два раза.

Варианты погашения ипотечного кредитаВарианты погашения ипотечного кредита

К 2006 г. доля заёмщиков, которые предпочли получить субстандартные кредиты, несмотря на то, что их кредитный рейтинг позволял претендовать на получение кредита на стандартных условиях, выросла с 41 % (2001 г.) до 61 %. Необходимо уточнить, что условия предоставления кредита определяются помимо кредитного рейтинга рядом других факторов. Тем не менее, в некоторых случаях кредиторы создавали систему поощрений, направленную на то, чтобы ипотечные брокеры предлагали субстандартные кредиты даже в тех случаях, когда потенциальный заёмщик мог рассчитывать на получение кредита по стандартным условиям.

Стандартные условия предоставления ипотечного кредитаСтандартные условия предоставления ипотечного кредита

Во время бума на рынке недвижимости резко ухудшились стандарты оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков. Использование автоматизированной системы оценки позволяло выдавать кредиты без надлежащего рассмотрения кредитной истории и запросов необходимой документации. В 2007 г. 40 % всех кредитов с высоким уровнем риска были выданы по итогам проверки заявлений системой автоматизированной оценки платёжеспособности. Согласно заявлению председателя Ассоциации ипотечных банков США (Mortgage Bankers Association), ипотечные брокеры не обеспечивают достаточного качества проверки платёжеспособности заёмщиков, поскольку не заинтересованы в потере высоких прибылей от проведения высокого числа операций на рынке ипотечного кредитования. Также в тот период времени на данном рынке значительно участились случаи мошенничества, как со стороны кредиторов, так и заёмщиков.

Ассоциация ипотечных банков США - логотипАссоциация ипотечных банков США - логотип

В отчете, опубликованном в январе 2011 г., Комиссия по расследованию причин финансового кризиса указала, что многие кредиторы не проверяли данные, предоставленные потенциальными заёмщиками, зачастую «сознательно игнорируя» их фактическую неплатежеспособность. Почти 25 % всех ипотечных кредитов, выданных в первой половине 2005 г., были кредитами «только с процентными выплатами». 68 % кредитов с плавающей процентной ставкой и предоставлением «вариантов оплаты», выданных компанией «Кантриуайд файнэншл» (Countrywide Financial) и банковским холдингом «Вашингтон мьючуал» в том же году, были кредитами без обязательств предоставления подтверждающей документации или с крайне низкими требованиями по документации.

Ипотечные кредиты только с процентными выплатамиИпотечные кредиты только с процентными выплатами

Что же привело к ослаблению стандартов предоставления кредитов? По меньшей мере, в одном исследовании предполагается, что оно было вызвано переходом от дуополии с чёткими регулирующими нормами на рынке секьюритизации ипотечных кредитов к конкурентному рынку, на котором наибольшим влиянием обладали кредиторы. Худшие годы для рынка ипотечного кредитования совпали с периодами, в которые предприятия с государственным участием были в наиболее ослабленном положении, а ипотечные кредиторы и частные компании, занимающиеся секьюритизацией, в наиболее сильном. Почему же существовал спрос на секьюритизацию ипотечных кредитов с высоким уровнем риска частными компаниями? Корреспонденты Национального государственного радио США в программе «Огромный денежный фонд», получившей премию Пибоди, утверждали, что в начале десятилетия владельцы «огромного фонда» (то есть мирового фонда инвестиций с фиксированным доходом, объём которого составлял 70 триллионов долларов США) искали возможность получать более высокую прибыль, чем от инвестиций в долгосрочные казначейские облигации. 

Долгосрочные казначейские облигации СШАДолгосрочные казначейские облигации США

Хотя мировой инвестиционный фонд с 2000 по 2007 г. вырос почти в два раза, темпы роста предложения прибыльных инвестиций с относительно низким уровнем риска оставались значительно ниже, поэтому для удовлетворения спроса на прибыльные инвестиции банки фондового рынка США создали ряд инновационных финансовых инструментов, таких как ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed security, MBS) и обеспеченные залогом долговые обязательства (CDO), которые были оценены рейтинговыми агентствами как бумаги с низким уровнем риска. На практике инвестиционные инновации фондового рынка позволили направить деньги инвесторов на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования США и, соответственно, позволить всем участникам ипотечной цепочки, от ипотечных брокеров, продающих кредиты, до небольших банков, предоставляющих кредиты, и огромных банковских корпораций, стоящих за ними, получать за счёт комиссионных огромные прибыли. 

Банковские корпорацииБанковские корпорации

Приблизительно к 2003 г. рынок кредитования по стандартным условиям был насыщен, но поскольку спрос на ипотечные ценные бумаги и обеспеченные залогом долговые обязательства оставался на высоком уровне, стандарты кредитования были изменены для того, чтобы продолжать осуществлять продажи бумаг, и, соответственно, получать прибыль. В конце концов, ускоренный спекуляциями недвижимостью рост пузыря на рынке ипотечного кредитования привел к нарушению стабильности рынка. Вот как это описали корреспонденты Национального государственного радио США.

Нарушение стабильности рынка жильяНарушение стабильности рынка жилья

Проблема состояла в том, что хотя цены на жилую недвижимость продолжали резко расти, заработная плата оставалась на том же уровне. С 2000 по 2007 г. средний доход домохозяйства не вырос. И чем больше поднимались цены, тем более шатким становилось положение на рынке недвижимости. Неважно, насколько слабыми становились стандарты кредитования, неважно, сколько создавалось инновационных ипотечных продуктов, предназначенных для привлечения людей, которые на самом деле не могли позволить себе займы на покупку домов, неважно, что ещё изобретали специалисты рынка ипотечного кредитования ‒ обычные заёмщики больше не могли выполнять обязательства по ипотечным кредитам. К концу 2006 г. средняя стоимость объекта жилой недвижимости была в четыре раза выше доходов среднестатистической семьи. В прошлом соотношение составляло два-три раза. Из-за этого ипотечные кредиторы столкнулись с совершенно новым феноменом: заёмщики заключали договор о покупке дома, подписывали закладную, и… объявляли о неспособности выполнять обязательства по кредиту в первый же месяц. Причиной были не серьёзные расходы из-за внезапной болезни и не потеря работы членами семьи ‒ они просто были не в состоянии осилить даже первый взнос. И это, возможно, стало моментом, когда один из самых больших спекулятивных рыночных пузырей неслышно лопнул.

Динамика личных доходов на душу населения в СШАДинамика личных доходов на душу населения в США

        Мошенничество на ипотечном рынке США

В 2004 г. Федеральное бюро расследований предупредило о начале «эпидемии» ипотечного мошенничества, которое является одним из главных кредитных рисков субстандартного кредитования. Согласно мнению специалистов ФБР, широкое распространение мошенничества могло привести «к осложнениям на рынке кредитования и таким же тяжелым последствиям, как после ссудо-сберегательного кризиса».

Мошенничество на кредитном рынкеМошенничество на кредитном рынке

В докладе, опубликованном в январе 2011 г., Комиссия по расследованию причин финансового кризиса отметила, что «ипотечное мошенничество процветало в условиях резкого ухудшения стандартов предоставления кредитов и незначительного рыночного регулирования. Количество отчетов о подозрительных финансовых сделках (отчетов о сделках, которые могут являться финансовыми преступлениями), предоставляемых депозитарными банками и связанными с ними организациями, выросло в 20 раз между 1996 г. и 2005 г., а между 2005 г. и 2009 г. снова увеличилось более чем в два раза. В одном из исследований размер убытков от ипотечного мошенничества в 2005‒2007 гг. оценивается в 112 миллиардов долларов США. Кредиторы предоставляли займы лицам, неплатежеспособность которых была заведомо известна, несмотря на то, что выдача этих кредитов могла привести к значительным убыткам держателей ипотечных ценных бумаг».

Теневая банковская система на рынке кредитования

Работники прокуратуры штата Нью-Йорк в настоящее время проводят расследование деятельности восьми банков по подозрениям в ведении в заблуждение рейтинговых агентств для завышения рейтинга ценных бумаг, производных от субстандартных кредитов. Комиссия по ценным бумагам и биржам США, Министерство юстиции США и федеральная прокуратура, а также другие госорганы США проводят расследование того, как банки создавали, оценивали и торговали ипотечными ценными бумагами, которые оказались одними из худших инвестиционных инструментов. В 2010 г. гражданские и уголовные дела находились на раннем этапе расследования.

Комиссия по ценным бумагам и биржам СШАКомиссия по ценным бумагам и биржам США

        Секьюритизация на ипотечном рынке в США

В традиционной модели ипотечного кредитования банки становились организаторами кредита для заёмщика (домовладельца) и несли риски невыполнения обязательств по кредиту. Секьюритизация ‒ это процесс объединения кредитов или других активов, приносящих прибыль, для создания ценных бумаг (то есть обязательств), которые затем продаются инвесторам. Секьюритизация ипотечных ценных бумаг в её современной форме была создана в США в начале 1980-х гг., когда предприятия с государственным участием вышли на этот рынок и стали создавать пулы традиционных стандартных ипотечных кредитов со сравнительно низким уровнем риска, продавать инвесторам ценные бумаги, обеспеченные закладными по кредитам, и предоставлять гарантии по бумагам в случае невыполнения обязательств по ипотечным кредитам. Также появилась и более рискованная версия секьюритизации: частные банки объединяли ипотечные кредиты из групп более высокого риска и, как правило, не предоставляли гарантий в случае невыполнения обязательств. 

Схема секьюритизации на ипотечном рынкеСхема секьюритизации на ипотечном рынке

Другими словами, в то время как предприятия с государственным участием перекладывали на инвесторов только процентный риск, частные банки (инвестиционные или коммерческие банки) перекладывали на инвесторов как процентный, так и кредитный риск. С развитием рынка секьюритизации традиционная модель была вытеснена новой моделью распределения кредитного риска между многочисленными инвесторами при помощи выпуска обеспеченных залогом долговых обязательств и ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными. Перекладывание риска на инвесторов привело к возникновению риска недобросовестности: приоритетным становилось осуществление как можно большего количества сделок ипотечного кредитования, а не обеспечение их качества.

Секьюритизация и крах ипотечных компаний США

К середине 2000-х гг. доля операций предприятий с государственным участием на рынке секьюритизации резко упала, а доля частных банков ‒ резко возросла. В большой степени рост последней был вызван операциями по секьюритизации ипотечных кредитов группы высокого риска и кредитов категории промежуточной группы риска «Alt-A». Рост доли рынка частных банков и сокращение рыночной доли предприятий с государственным участием привело к значительному ухудшению качества ипотечных кредитов. Частные банки занимались секьюритизацией самых рискованных ипотечных кредитов, в то время как ипотечные кредиты, которыми занимались предприятия с государственным участием, продолжали показывать наилучшие результаты, даже по сравнению с теми кредитами, которые были не секьюритизованы, а входили в инвестиционные портфели.

Способы финансирования ипотечных операцийСпособы финансирования ипотечных операций

К середине 1990-х гг. секьюритизация получила широкое распространение. Общая стоимость выпущенных в 1996‒2007 гг. ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными, выросла почти в три раза, до 7,3 трлн. долларов США. Доля секьюритизованных бумаг этого типа выросла с 54 % в 2001 г. до 75 % в 2006 г. Выборка из 735 сделок по обеспеченным залогом долговым обязательствам, совершенным между 1999 и 2007 г., показала, что доля субстандартных и прочих нестандартных ипотечных кредитов в данном классе обязательств продолжала расти ‒ в 2000 г. они составляли 5 %, а в 2007 г. ‒ 36 % сделок. В 2008 г. суммарный объём задолженностей американских домовладельцев, потребителей и организаций составлял приблизительно 25 триллионов долларов США. Из них 8 триллионов приходились на долю традиционных ипотечных кредитов, выдаваемых американскими банками, 7 триллионов долларов ‒ на задолженности по облигациям и прочим традиционным ценным бумагам, а оставшиеся 10 триллионов ‒ на рынки секьюритизации. Однако весной 2007 г. активность на рынках секьюритизации стала замедляться, а к осени 2008 г. практически прекратилась. Это привело к сокращению объёмов частного кредитования более чем на треть. В феврале 2009 г. Бен Бернанке констатировал, что фактически на рынках секьюритизации по-прежнему не наблюдается активности, за исключением рынка ипотечных кредитов, соответствующих критериям Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита и Федеральной национальной ипотечной ассоциации, на котором эти организации были готовы заключать сделки.

Результаты секьюритизации рыночных активов в США и ЕвропеРезультаты секьюритизации рыночных активов в США и Европе

Несовершенство процесса моделирования рисков по кредитам, входящим в пулы секьюритизации, используемого для оценки платежеспособности заёмщика, а также рейтинговыми агентствами и инвесторами для оценки риска, является одной из непосредственных причин ипотечного кризиса в США. Моделирование корреляций, то есть определение того, как риск невыполнения обязательств по одному кредиту, входящему в пул, статистически соотносится с риском невыполнения обязательств по другим кредитам, было основано на методе «копулы Гаусса», разработанном статистиком Дэвидом Ли (David X. Li). Как выяснилось позднее, в данном методе, широко используемом для оценки рисков, связанных с операциями по секьюритизации, применялся чрезмерно упрощенный подход к оценке корреляций. К сожалению, до того, как были выявлены недостатки этой модели, была осуществлена оценка и продажа субстандартных ценных бумаг с обеспечением активами и обеспеченных залогом долговых обязательств на сумму в несколько сотен миллиардов долларов. К тому времени, как инвесторы перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные субстандартными ипотечными кредитами, тем самым ограничив возможности кредиторов продолжать выдавать займы с высоким уровнем риска, кризис уже находился в начальной стадии.

Классическая схема секьюритизацииКлассическая схема секьюритизации

По мнению лауреата Нобелевской премии, доктора философии Майкла Спенса, «создается впечатление, что инновационные финансовые инструменты, предназначенные для перераспределения и уменьшения риска, в первую очередь способствовали его сокрытию. Для дальнейшего развития рынка необходимо решить важную задачу ‒ понять то, как эта динамика может улучшить аналитические возможности системы раннего реагирования на нарушение стабильности финансовой системы».

Секьюритизация ипотечных активовСекьюритизация ипотечных активов

        Неточная оценка кредитных рейтингов США

В настоящее время проводится ряд расследований того, почему рейтинговые агентства оценили ипотечные ценные бумаги, созданные на основе кредитов с высоким уровнем риска, как ценные бумаги инвестиционного класса. Финансирование бума на рынке недвижимости стало возможным именно благодаря привлекательному для инвесторов высокому рейтингу ипотечных ценных бумаг. Эти рейтинги считались обоснованными из-за применения компаниями методик уменьшения риска, таких как страхование от невыполнения обязательств по кредиту и перенос первоначальных потерь на покупателей ценных бумаг. Тем не менее, есть также свидетельства того, что некоторые участники процесса оценки субстандартных ипотечных ценных бумаг знали о том, что рейтинги не соответствовали действительности.

Инвестиционные рейтинговые агентстваИнвестиционные рейтинговые агентства

Критики рейтинговых агентств утверждают, что на объективность оценок влиял конфликт интересов, вызванный тем, что деятельность агентств оплачивалась инвестиционными банками и другими организациями, создающими и продающими структурированные ценные бумаги. 11 июня 2008 г. Комиссией по ценным бумагам и биржам США был предложен ряд правил, призванных смягчить конфликт интересов рейтинговых агентств и организаций, занимающихся продажей структурированных ценных бумаг. 3 ноября 2008 г., после проведения десятимесячного расследования, выявившего «значительное несовершенство методов оценки кредитного рейтинга», в том числе существование конфликтов интересов, Комиссия по ценным бумагам и биржам США одобрила меры по усилению надзора за деятельностью рейтинговых агентств.

Динамика индексов облигаций с ипотечным залогом в СШАДинамика индексов облигаций с ипотечным залогом в США

Между третьим кварталом 2007 г. и вторым кварталом 2008 г. в более низкую категорию кредитного рейтинга были переведены ипотечные ценные бумаги общей стоимостью в 1,9 триллионов долларов США. Во многих финансовых организациях для сохранения требуемого коэффициента покрытия капитала сочли необходимым снизить стоимость своих ипотечных ценных бумаг и приобрести дополнительный капитал. Если для этого осуществлялся выпуск дополнительных акций, то стоимость акций, уже находящихся в обращении, падала. Таким образом, понижение кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг привело к падению цен на акции многих финансовых корпораций.

Категории кредитного рейтингаКатегории кредитного рейтинга

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2011 г., указано, что «деятельность трех рейтинговых агентств в высшей степени способствовала началу финансового кризиса, так как только с их одобрения были возможны выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг, ставших его причиной. Инвесторы часто слепо верили в стабильность ценных бумаг, получивших определённый тип рейтинга. В некоторых случаях приобретение этого вида ценных бумаг было обязательным, а в некоторых случаях наличием ипотечных ценных бумаг определялась методика расчёта регулятивного капитала. Этот кризис произошёл исключительно в результате деятельности рейтинговых агентств. 

Понижение кредитного рейтинга ипотечных агентствПонижение кредитного рейтинга ипотечных агентств

Высокие кредитные рейтинги помогли рынку расти, а их снижение в 2007‒2008 гг. нанесло серьёзный ущерб многим рынкам и компаниям». Далее в отчете указывается, что рейтинги были необъективными из-за «несовершенных компьютерных моделей оценки; давления, оказываемого финансовыми компаниями, которые оплачивали проведение работ; неослабевающего стремления захватить большую долю рынка; отсутствия, несмотря на рекордные прибыли, ресурсов, необходимых для качественного выполнения работ; наконец, отсутствия эффективной системы общественного наблюдения».

Кредитные рейтинговые показателиКредитные рейтинговые показатели

        Непродуманная ипотечная политика Правительства США

Причинами кризиса называли и излишнее регламентирование деятельности кредитного рынка, и несостоятельность политики правительства по её регламентированию, и дерегуляцию кредитного рынка. В своих выступлениях перед конгрессом США Алан Гринспен и представители Комиссии по ценным бумагам и биржам признали неудачным решением предоставление полномочий по саморегулированию инвестиционным банкам.

Алан Гринспен – председатель Совета Управляющих ФРС СШААлан Гринспен – председатель Совета Управляющих ФРС США

В 1982 г. конгрессом США был принят закон «О паритете в альтернативном ипотечном кредитовании» (Alternative Mortgage Transaction Parity Act, AMTPA), который разрешил организациям-кредиторам, не являющимся федеральными банками, выдачу ипотечных займов с плавающей процентной ставкой. Среди новых видов кредитов, созданных и начавших становиться популярными в начале 1980-х гг., были кредиты с плавающей процентной ставкой (adjustable-rate mortgage), кредиты с предоставлением возможности выбора размера выплат (англ. option adjustable-rate mortgage), кредиты с погашением долга крупной суммой в момент истечения срока ссуды (англ. balloon-payment mortgage) и кредиты с выплатой только процентов в начальном периоде (англ. interest-only mortgage). Считается, что эти новые виды займов вытеснили традиционные для банков обычные виды ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой и погашением в рассрочку. Критики политики саморегулирования банковской отрасли, которая способствовала развитию ссудо-сберегательного кризиса (Savings and loan crisis), утверждают, что конгрессом США не было обеспечено наличие механизма правового регулирования, который остановил бы злоупотребление этими видами кредитов. Именно существование инновационных видов кредитов сделало возможным ставшее впоследствии широко распространённым хищническое кредитование. Из выданных в 2006 г. субстандартных кредитов приблизительно 90 % были кредитами с плавающей процентной ставкой.

Кредитная политика Правительства СШАКредитная политика Правительства США

Структура и организация ипотечного рынка США

Многие президенты, в том числе Рузвельт, Рейган, Клинтон и Джордж У. Буш, среди своих целей указывали увеличение в США количества домовладельцев. В 1995 г. рядом предприятий с государственным участием, таких как Fannie Mae, были получены налоговые льготы, направленные на стимулирование покупки ипотечных ценных бумаг, в том числе обеспеченных кредитами заёмщикам с низким уровнем доходов. Это стало началом выхода Fannie Mae и Freddie Mac на рынок субстандартного кредитования. В 1996 г. Министерством жилищного строительства и городского развития (англ. Department of Housing and Urban Development) Fannie Mae и Freddie Mac была задана квота покупки ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитами заёмщиков с доходом ниже среднего дохода по региону. Квота составила минимум 42 % от общего объёма покупок ипотечных ценных бумаг, в 2000 г. она поднялась до 50 %, а в 2005 г. ‒ до 52 %. С 2002 по 2006 г., в то время как рынок субстандартного ипотечного кредитования США вырос на 292 %, общая стоимость субстандартных ипотечных ценных бумаг (в том числе обеспеченных кредитами категории «Alt-A»), купленных агентствами, выросла с 38 миллиардов долларов в год до приблизительно 175 миллиардов долларов, а потом упала до 90 миллиардов долларов в год (ипотечная ассоциация Fannie Mae перестала покупать ценные бумаги, обеспеченные кредитами категории «Alt-A», из-за высокого риска невыполнения обязательств в начале 1990-х гг.). К 2008 г. в собственности Fannie Mae и Freddie Mac находились, напрямую или в ипотечных пулах, ипотечные ценные бумаги на сумму в 5,1 триллион долларов США, то есть почти половина суммарного объема рынка ипотечных ценных бумаг США. Доля заёмного капитала у этих ипотечных агентств всегда была очень высокой: на 30 июня 2008 г. их совокупная чистая стоимость составляла всего 114 миллиардов долларов США. Когда в сентябре 2008 г. возникли опасения, что Fannie Mae и Freddie Mac не смогут выполнить свои обязательства, правительство США было вынуждено принять на себя внешнее управление этими компаниями, что на практике означало их национализацию за счёт налогоплательщиков.

Государственная поддержка компаний Fannie Mae и Freddie Mac

В 2011 г. Комиссия по расследованию причин финансового кризиса признала, что деятельность Fannie Mae и Freddie Mac «способствовала кризису, но не является основной его причиной». В отличие от ипотечных бумаг большинства финансовых корпораций, ипотечные бумаги этих агентств во время кризиса в целом не обесценились и не привели к значительным финансовым потерям. В то время как Fannie Mae и Freddie Mac участвовали в развитии рынка субстандартных и других видов рисковых ипотечных кредитов, они следовали за игроками фондового рынка и другими кредиторами, задававшими направление развития рынка субстандартного кредитования. Банковский закон Гласса-Стиголла был принят в 1933 г. после окончания Великой депрессии для того, чтобы предотвратить конфликт интересов между кредитованием и оценкой ценных бумаг путём разграничения сфер деятельности коммерческих и инвестиционных банков. 

Великая Депрессия в СШАВеликая Депрессия в США

Экономист Джозеф Стиглиц выступал против его отмены, которую он назвал «кульминацией лоббистской кампании банков, и отрасли финансовых услуг … инициатором осуществления которой в конгрессе является сенатор Фил Грэмм». По его мнению, отмена закона способствовала кризису, так как из-за неё превалирующей корпоративной культурой стала не более консервативная культура коммерческих банков, а культура инвестиционных банков, в которой высокие риски являлись приемлемыми, из-за чего в период бума выросли как доля рискованных операций, так и доля заёмного капитала.

Структура заемного капиталаСтруктура заемного капитала

Консерваторы и последователи либертарианства также указывали на возможное влияние на развитие кризиса закона «О местных реинвестициях» 1977 г. (англ. Community Reinvestment Act); по их мнению, этот закон стимулировал выдачу кредитов недобросовестным заёмщикам. В то же время, как указывали их оппоненты, в течение предшествовавших кризису 30 лет увеличения риска кредитования не наблюдалось. Также противники закона «О местных реинвестициях» утверждают, что поправки к закону, принятые в середине 1990-х гг., привели к увеличению количества ипотечных кредитов, выдаваемых заёмщикам с низким уровнем доходов, которые ранее не могли бы рассчитывать на получение ссуды, и разрешили секьюритизацию ипотечных кредитов, регулируемых данным законом, несмотря на то, что многие из них были субстандартными.

Консерваторы и либералыКонсерваторы и либералы

Член правления Федеральной резервной системы Рэндалл Крознер (Randall Kroszner) и председатель Федеральной корпорации по страхованию вкладов Шейла Бэйр (Sheila Bair) выразили свою уверенность в том, что закон «О местных реинвестициях» не способствовал развитию кризиса.

РеинвестицииРеинвестиции

В январе 2010 г. экономист Пол Кругман указал, что одновременный рост пузырей на рынках жилищного и коммерческого строительства подрывает доводы тех, кто утверждает, что главными причинами кризиса стали Fannie Mae, Freddie Mac, закон «О местных реинвестициях» или хищническое кредитование, поскольку, несмотря на то, что вышеназванные возможные причины оказывали влияние только на деятельность на рынке жилищного строительства, пузыри развивались на обоих рынках.

Хищническое кредитованиеХищническое кредитование

В своём заключении, опубликованном в январе 2011 г., члены Комиссии по расследованию причин финансового кризиса указали, что «закон „О местных реинвестициях“ не оказывал значительного влияния на развитие рынка субстандартного кредитования или ипотечного кризиса. На большинство заёмщиков из группы риска действие закона не распространялось: согласно исследованиям, только 6 % выданных кредитов с высоким уровнем риска были выданы благодаря вступлению в действие закона. При этом в одном и том же регионе частота невыполнения обязательств по займам, выданным кредиторами, осуществляющими свою деятельность в регионе в соответствии с положениями закона, была в два раза ниже, чем по займам, выданным в тех же регионах независимыми кредиторами».

Группа риска потенциальных заемщиковГруппа риска потенциальных заемщиков

Некоторые СМИ обвиняли администрацию Джорджа У. Буша в остановке расследований случаев хищнического кредитования в период роста пузыря на рынке недвижимости. Однако, когда в 2003 г. Буш призвал к проведению расследований и усилению контроля за деятельностью Fannie Mae и Freddie Mac, член конгресса США Барни Фрэнк бурно протестовал против его предложений, утверждая, что «эти организации не находятся под угрозой какого бы то ни было финансового кризиса. Чем больше паникёров преувеличивает затруднительность их положения, тем большим становится давление на эти компании, тем сложнее будет для них предоставлять доступное жильё».

Финансовые нарушения компании Fannie Mae при покупке жилья

В декабре 2011 г. Комиссия по ценным бумагам и биржам США выдвинула обвинения против бывших руководителей Fannie Mae и Freddie Mac по предоставлению недостоверной информации о рисках субстандартных ипотечных кредитов. По словам одного аналитика, «Данные, предоставленные комиссией, показывают, что финансовые затруднения Fannie Mae и Freddie Mac были вызваны не идеалистическими правительственными требованиями, а одержимостью высшего звена руководства увеличением доли рынка. Её рост означал рост премиальных, из-за чего, осознанно или нет, руководство было готово идти на риски».

Последствия недостоверной финансовой информацииПоследствия недостоверной финансовой информации

        Неэффективная политика ФРС в сфере кредитования

Центральные банки осуществляют кредитно-денежную политику и могут c её помощью управлять темпами инфляции. Также центральные банки регулируют деятельность коммерческих банков и, в некоторых случаях, других финансовых учреждений. При этом предотвращение развития ценовых пузырей, таких как пузырь на рынке недвижимости и пузырь доткомов, не является одной из основных задач центральных банков. В прошлом традиционным подходом центральных банков была минимизация сопутствующего экономического ущерба после того, как ценовые пузыри лопались, а не попытки предотвратить развитие или остановить их рост. Данный подход был оправдан отсутствием единой неоспоримой методологии выявления рыночных пузырей и определения подходящих мер кредитно-денежной политики для их сдутия.

Центральные резервные банки ФРС СШАЦентральные резервные банки ФРС США

В США некоторые рыночные аналитики были обеспокоены возможными последствиями традиционной политики центральных банков по отношению к ценовым пузырям: по их мнению, действия Федеральной резервной системы могли привести к возникновению риска недобросовестности. Так, по мнению одного из сотрудников Счётной платы США, оказанная Федеральным резервным банком Нью-Йорка в 1998 г. финансовая помощь хедж-фонду «Лонг-тёрм кэпитал менеджмент» (Long-Term Capital Management) способствовала появлению у крупных финансовых учреждений убежденности в том, что они «слишком велики, чтобы обанкротиться», и потому в случае финансового краха, вызванного невыплатами по займам с высоким уровнем риска, управление Федеральной резервной системы также придёт к ним на помощь.

Что представляет собой Федеральная Резервная Система США

Снижение в 2000‒2003 гг. процентной ставки по федеральным фондам Федеральной резервной системы также содействовало росту цен на жилую недвижимость. Ставка была понижена с 6,5 % до 1,0 % чтобы смягчить последствия краха доткомов и террористических актов 11 сентября 2001 г., а также избежать риска возможной дефляции. Специалисты ФРС сочли, что снижение процентной ставки не повлечет за собой отрицательных последствий для экономики, в первую очередь из-за низких темпов инфляции; при этом они не приняли во внимание ряд других важных факторов. Так, Ричард У. Фишер (Richard W. Fisher), президент и директор Федерального резервного банка Далласа, заявил, что снижение ФРС процентной ставки в начале 2000-х гг. было ошибочным решением, потому что расчетный темп инфляции оказался ниже реального. Из-за неверной оценки темпов инфляции кредитно-денежная политика, осуществляемая ФРС, способствовала раздутию пузыря на рынке недвижимости. По мнению Бена Бернанке, в настоящее время занимающего должность председателя Федеральной резервной системы, не действия ФРС, а мировой избыток сбережений (англ. saving glut), который привел к крупным инвестициям в экономику США, обеспечил сохранение долгосрочных процентных ставок на низком уровне.

Бен Бернанке – председатель Федеральной Резервной СистемыБен Бернанке – председатель Федеральной Резервной Системы

В период с июля 2004 г. по июль 2006 г. ставка по федеральным фондам в США существенно выросла, что привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, согласно условиям которых процентная ставка оставалась на предварительно установленном уровне в течение первых пяти лет, а затем подлежала ежегодному изменению на протяжении всего оставшегося срока выплаты задолженности. Соответственно, рост процентных ставок по кредитам привел к росту задолженностей домовладельцев-заёмщиков. Не исключено, что увеличение процентной ставки по федеральным фондам ФРС также способствовало сдуванию пузыря на рынке недвижимости: спекулятивные инвестиции стали более рискованными; кроме того, как правило, изменение цен на активы обратно пропорционально изменениям процентной ставки.

Динамика банковских ставок по кредитам в СШАДинамика банковских ставок по кредитам в США

        Рост доли заёмных средств инвестиционных банков

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2007 г, было указано следующее: «С 1978 г. по 2007 г. общая сумма заёмного капитала компаний финансового сектора выросла с 3 триллионов до 36 триллионов долларов США, то есть его доля в валовом внутреннем продукте США увеличилась в более чем два раза. За это время характер деятельности многих фирм финансового сектора разительно изменился: открытые акционерные компании, склонные принимать на себя всё большие и всё более диверсифицированные риски, пришли на смену сравнительно консервативным частным партнерствам. К 2005 г. 55 % активов финансового сектора находились во владении 10 самых больших коммерческих банков США (более чем в 2 раза выше уровня 1990 г.). Незадолго до начала кризиса в 2006 г. прибыль финансового сектора составляла 27 % совокупной прибыли корпораций США (15 % в 1980 г.)».

Несовершенство банковской системы США

В 2004‒2007 гг. многие финансовые учреждения, в особенности инвестиционные банки, рассчитывавшие на то, что цены на жилую недвижимость будут продолжать расти, а домашние хозяйства будут продолжать производить выплаты по ипотечным кредитам, выпустили значительное количество долговых обязательств и инвестировали полученные средства в ипотечные ценные бумаги. Получение кредита с низкой процентной ставкой и инвестиция полученного капитала по более высокой процентной ставке для получения прибыли является одной из форм финансового левериджа. Точно так же частное лицо может взять под залог дома второй ипотечный кредит для того, чтобы приобрести на эти деньги ценные бумаги. Во время бума на рынке недвижимости эта стратегия обеспечивала получение прибыли, но когда цены на жилую недвижимость стали падать и домовладельцы перестали выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам, она привела к значительным потерям. С начала 2007 г. падение цен на ипотечные ценные бумаги из-за прекращения платежей по ипотечным кредитам привело к значительным потерям, как у финансовых учреждений, так и у отдельных инвесторов.

Получение прибыли за счет финансового левериджаПолучение прибыли за счет финансового левериджа

В 2004 г. Комиссией по ценным бумагам и биржам США было принято решение разрешить исключения из правил по объёму заёмного капитала, то есть изменить требования к допустимому объёму заёмного капитала инвестиционных банков США. Увеличение допустимых размеров заёмного капитала позволило банкам приобретать большее число ипотечных ценных бумаг. В период с 2004 по 2007 г. пять самых крупных инвестиционных банков США значительно увеличили долю заёмного капитала, то есть свой финансовый леверидж, что привело к росту уязвимости банков в случае падения цен на ипотечные ценные бумаги. Общая сумма долговых обязательств этих пяти учреждений за 2007 отчётный год составила более 4,1 триллиона долларов США, то есть около 30 % номинального ВВП США за 2007 г. Более того, доля субстандартных ипотечных займов в общей сумме выданных кредитов выросла с менее 10 % (2001‒2003 гг.) до 18-20 % (2004‒2006 гг.), в том числе из-за дополнительного финансирования рынка кредитования инвестиционными банками.

Эффект финансового рычагаЭффект финансового рычага

В 2008 г. три банка из пяти крупнейших инвестиционных банков США или обанкротились, как «Леман бразерз», или были проданы по сниженной цене другим банкам, как «Беар стернз» и «Меррилл линч». Крах этих компаний привел к дальнейшей дестабилизации мировой финансовой системы. Руководство двух оставшихся крупнейших инвестиционных банков, «Морган стэнли» и «Голдман сакс» предпочло перерегистрировать банки как коммерческие, то есть подлежащие более жесткому государственному регулированию.

Банк Морган СтэнлиБанк Морган Стэнли

По оценкам специалистов, в годы, предшествовавшие кризису, четыре крупнейших депозитных банка США осуществили перевод на забалансовое финансирование и в компании специального назначения или другие учреждения теневой банковской системы активов и пассивов на сумму в 5,2 триллиона долларов США. Это позволило им обойти требования к минимальному соотношению капитала и активов и увеличить долю заёмных средств, что во время экономического бума позволяло увеличить прибыль, но во время кризиса привело к значительному росту убытков. После вступления в силу новых требований к ведению банковского учета, в течение 2009 г. часть активов была возвращена на баланс, что значительно уменьшило соотношение капитала и активов. По оценкам одного информационного агентства, общая сумма возвращенных на баланс активов составила между 500 млрд. и 1 трлн. долларов США. Считается, что изменение требований к ведению банковского учёта было частью проведённой правительством США в 2009 г. проверки стрессоустойчивости экономики.

Эффективное ведение бизнеса с помощью финансового левериджа

По данным управления финансового инспектора штата Нью-Йорк, в 2006 г. общая сумма премий руководителей высшего звена составила 23,9 миллиарда долларов США: «Трейдеры с Уолл-Стрит заботились не о долгосрочном благосостоянии фирмы, а о величине ежегодной премии. Создавалось впечатление, что на всех уровнях финансовой системы, от ипотечных брокеров до специалистов по управлению рисками финансовых корпораций, поощрялось осуществление краткосрочных прибыльных рисковых операций, а необходимость выполнения долгосрочных обязательств во внимание не принималась. Главной изобличающей уликой является то, что большая часть руководителей банков не имела ни малейшего представления о том, как именно осуществляются эти инвестиции».

Уолл-Стрит в Нью-ЙоркеУолл-Стрит в Нью-Йорке

Размер премий специалистов финансового рынка определялся не долгосрочной прибылью компании или результативностью созданных ими финансовых продуктов, а размерами комиссии за их формирование. Бонусы, как правило, выдавались в форме денежного вознаграждения, а не акций, и не подлежали возврату в случае низкой результативности созданных специалистами ипотечных ценных бумаг или обеспеченных залогом долговых обязательств. При этом при расчете денежного вознаграждения руководителей высшего звена не учитывалось вызванное увеличением объёма заёмных средств увеличение рисков крупнейших инвестиционных банков.

Динамика объема заемных средств в СШАДинамика объема заемных средств в США

        Кредитно-дефолтные свопы в ипотечном кредитовании

Кредитно-дефолтные свопы ‒ это финансовые инструменты страхования убытков держателей долговых обязательств, в особенности ипотечных ценных бумаг. Также кредитно-дефолтные свопы могут приобретаться спекулянтами для получения прибыли в случае невыполнения долговых обязательств заёмщиками. Ситуация неопределённости, которая привела к замедлению активности на рынке, возникла из-за того, что инвесторам было неизвестно, каким именно страховым компаниям придется покрывать убытки от дефолтов по ипотечным кредитам, когда невыплаты по субстандартным ипотечным кредитам привели к росту убытков банков и других финансовых учреждений и стоимость их чистых активов уменьшилась, и выросла вероятность того, что страховым компаниям предстоит производить выплаты. 

Кредитно-дефолтный своп

Кредитно-дефолтные свопы, как все виды свопов и другие производные финансовые инструменты, могут использоваться или для страхования рисков (страхования кредиторов от убытков, вызванных невыполнением заёмщиками обязательств по кредиту), или для получения спекулятивных прибылей. С 1998 по 2008 г. объем выпуска кредитно-дефолтных свопов вырос в сто раз, при этом общая сумма долговых обязательств, покрываемых свопами, в ноябре 2008 г. была оценена в 3347 триллионов долларов США. При этом кредитно-дефолтные свопы не подлежат жёсткому регулированию, в первую очередь благодаря закону «О модернизации товарных фьючерсов» 2000 г. (Commodity Futures Modernization Act of 2000). Согласно данным, опубликованным в 2008 г., на тот момент не существовало и центральной клиринговой палаты, которая бы выполняла обязательства по свопу в том случае, если одна из сторон не в состоянии это сделать. При этом законодательные требования к публикации информации об облигациях, привязанных к кредитно-дефолтным свопам, были неоднократно раскритикованы как недостаточно эффективные.

Динамика рынка кредитно-дефолтных свопов в СШАДинамика рынка кредитно-дефолтных свопов в США

Когда в 2008 г. число невыплат по ипотечным кредитам начало резко возрастать, страховые компании, выступающие гарантами по свопам, например, «Америкен интернешнл груп», «Эм-би-ай-эй» (MBIA), и «Амбэк» (Ambac) оказались в уязвимом положении, что отрицательно отразилось на их рейтингах. Для стабилизации своего финансового положения страховые компании были вынуждены приобрести дополнительные активы. Компания «Америкен интернешнл груп», являвшаяся страховщиком ипотечных ценных бумаг на сумму 440 миллиардов долларов США, была вынуждена просить федеральное правительство о помощи, и получила её. 2008‒2009 гг. стали концом эпохи существования узкоспециализированных страховых компаний.

Страховая корпорация Америкен Интернешнл ГрупСтраховая корпорация Америкен Интернешнл Груп

После того, как в сентябре 2008 г. обанкротился инвестиционный банк «Леман бразерс», в течение долгого времени было неясно, какие именно финансовые компании будут производить выплаты по кредитно-дефолтным свопам, заключённым по выпущенным «Леман бразерс» облигациям на сумму 600 миллиардов долларов США. Кроме того, многие специалисты связывают значительные убытки банка «Меррилл линч» в 2008 г. и последующее его поглощение банком «Бэнк оф америка» с падением цен на портфолио обеспеченных залогом долговых обязательств, вызванным отказом «Америкен Интернэшнл груп» от продажи кредитно-дефолтных свопов на их основе: из-за этого торговые партнеры «Меррилл линч» потеряли уверенность в платежеспособности банка и его способности рефинансировать краткосрочные долговые обязательства.

Страхование ипотеки с помощью кредитно-дефолтных свопов

Вот как экономист Джозеф Стиглиц описывает то, как кредитно-дефолтные свопы привели к краху финансовой системы: «Из-за большого количества взаимозависимых сделок по свопам на огромные суммы никто не мог быть уверен в финансовом положении любого другого игрока кредитного рынка, или даже в стабильности собственного положения. Неудивительно, что деловая активность на кредитном рынке остановилась».

Крах финансово-кредитной системыКрах финансово-кредитной системы

Финансовый журналист Майкл Люис (Michael Lewis) писал, что кредитно-дефолтные свопы позволяли биржевым спекулянтам заключать несколько разных сделок по одним и тем же ипотечным облигациям и обеспеченным залогом долговым обязательствам, что можно сравнить с ситуацией, в которой многочисленным частным лицам позволяется застраховать один и тот же объект недвижимости. Спекулянты, приобретавшие свопы, делали ставку на то, что произойдет значительное количество банкротств, а компании, продававшие их, например, «Америкен Интернэшнл груп», были уверены, что этого не случится. Теоретически количество сделок по портфелю ипотечных ценных бумаг было ограничено только количеством покупателей и продавцов кредитно-дефолтных свопов. 

Биржевые спекуляцииБиржевые спекуляции

Кроме того, как сообщили в апреле 2010 г. общественное радио Чикаго, а также новостные сайты «Хаффингтон пост» и «ПроПублика» (ProPublica), многие участники рыночной деятельности, в том числе хедж-фонд «Магнетар кэпитал» (Magnetar Capital) шли на мошенничество при выпуске обеспеченных залогом долговых обязательств на основе рисковых ипотечных займов: они способствовали выпуску этих ценных бумаг, и в то же время делали ставку на невыполнение обязательств по займам в сделках по кредитно-дефолтным свопам. Согласно репортажам Национального общественного радио, фонд «Магнетар кэпитал» активно предлагал инвесторам обеспеченные залогом долговые обязательства, и одновременно тайно заключал сделки, по которым фонд получал прибыль в случае невыплат по обязательствам. В апреле 2008 г. обвинение в подобных махинациях на основе синтетических обеспеченных залогом долговых обязательств (портфелей кредитно-дефолтных свопов) было предъявлено Комиссией по ценным бумагам и биржам компании «Голдман сакс».

Хедж-фонд Magnetar CapitalХедж-фонд Magnetar Capital

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2011 г., было отмечено, что кредитно-дефолтные свопы в значительной степени способствовали развитию кризиса. Свопы позволяли компаниям предоставлять финансовые гарантии при покупке ипотечных ценных бумаг, что сделало возможным появление и рост рынка инновационных финансовых инструментов (например, обеспеченных залогом долговых обязательств), который вызвал ускорение роста пузыря на рынке недвижимости. Эти же финансовые инструменты сделали возможным заключение множества сделок по одним и тем же ценным бумагам. Значительное число участников финансовой системы было вовлечено в заключение сделок по свопам, из-за чего после того, как пузырь на рынке недвижимости лопнул, совокупные убытки стали существенно большими. При этом положение было ухудшено тем, что в тот момент, когда на рынке ипотечного кредитования значительно участились случаи невыплат от страховых компаний финансового рынка (например, «Америкен интернешнл груп») не требовалось создания адекватных фондов на покрытие страховых компенсаций. В то же время многие кредитно-дефолтные свопы не продавались на биржах ценных бумаг, и потому было невозможно оценить объём финансовых обязательств ключевых финансовых организаций, что и привело к возникновению на рынке ситуации неопределенности.

Обеспечение залогом долговых обязательствОбеспечение залогом долговых обязательств

        Дефицит платежного баланса США

В 2005 г. Бен Бернанке выступил с речью, посвящённой последствиям роста уже в то время высокого уровня дефицита платёжного баланса, вызванного превышением импорта товаров и услуг в США над экспортом, и превышением притока над оттоком капитала. Дефицит платёжного баланса США вырос с 1996 по 2004 г. на 650 миллиардов долларов, с 1,5 % до 5,8 % ВВП. В этот период экономика США привлекала значительные иностранные инвестиции, в основном азиатских стран с растущей экономикой и стран-экспортеров нефти. Согласно принципу равновесия торгового баланса, необходимо, чтобы дефицит торгового баланса уравновешивался притоком капитала, то есть инвестиций, на ту же сумму. Благодаря традиционно высокому уровню личных сбережений в стране (до 40 % дохода домашних хозяйств в Китае) или высоким ценам на нефть иностранные инвесторы могли предоставить США необходимые средства. Бернанке описал эту ситуацию как перенасыщение рынка сбережений (англ. saving glut), которое «направило» финансовый поток избыточного капитала в США. Эта точка зрения отличается от точки зрения других экономистов, которые считают, что высокий уровень потребления «привлёк» капитал в США. Другими словами, совокупное потребление населения страны может быть выше совокупного объёма доходов только за счёт экспорта товаров и услуг или за счёт займов у иностранного населения. Если же целью является увеличение объёма внутренних инвестиций в производственные средства, то для сохранения равновесия платёжного баланса (в том случае, если курс валюты страны является плавающим) необходимо увеличить объёмы экспорта.

Динамика текущего платежного баланса США 1996-2008 ггДинамика текущего платежного баланса США 1996-2008 гг

Вне зависимости от того, какой теории придерживаться ‒ «направления» или «привлечения» иностранных займов, приток капитальных и оборотных средств на финансовых рынках США был огромным. Иностранные правительства были затронуты кризисом в меньшей степени, поскольку приобретали долгосрочные казначейские облигации США. Американские финансовые организации, напротив, использовали иностранные средства для покупки ипотечных ценных бумаг, а домашние хозяйства США ‒ для увеличения объёмов потребления, в том числе для покупки объектов жилой недвижимости или финансовых активов, что привело к росту цен. Как было указано раньше, цены на жилую недвижимость и финансовые активы резко упали после того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости.

Динамика рынка финансовых активов СШАДинамика рынка финансовых активов США

В октябре 2011 г. экономист Джозеф Стиглиц писал, что период рецессии и высокого уровня безработицы 2009‒2011 гг. был вызван: нерациональным уровнем потребления; высокотехнологичным эффективным производством, объём которого превосходил спрос, тем самым увеличивая число безработных; неравенством распределения доходов, приведшим к накоплению средств (не приводящему к росту потребления) состоятельными лицами, и уменьшению размера располагаемых средств у среднего класса (представители которого, как правило, тратили их на потребление); и образованием на развивающихся рынках нерастраченных фондов (до 7,6 трлн. долларов США к 2011 г.). Все вышеперечисленные факторы развивались задолго до начала кризиса и привели к «колоссальному» уменьшению совокупного спроса, «скрытому» дополнительным спросом, вызванным ростом пузыря на рынке недвижимости.

Кризис ликвидности в СШАКризис ликвидности в США

        Развитие теневой банковской системы в США

В июне 2008 г. президент Федерального резервного банка Нью-Йорка Тимоти Гайтнер, который впоследствии занял пост министра финансов США, в своём выступлении, посвященном системным рискам финансовой системы, назвал одной из главных причин прекращения деятельности на рынке кредитования массовое изъятие активов из организаций «параллельной», или теневой, банковской системы. В то время как «теневые» финансовые организации занимали ключевые позиции на рынках кредитования, являющихся основой финансовой системы, на них не распространялись принципы нормативного регулирования деятельности депозитных банков. Поскольку эти организации приобретали долгосрочные, неликвидные и рисковые активы на краткосрочные заёмные средства, полученные на ликвидных рынках, они находились в уязвимом положении: в случае дестабилизации кредитных рынков они вынуждены продавать долгосрочные активы по пониженным ценам для снижения доли заёмных средств. 

Теневая банковская системаТеневая банковская система

Вот как Т. Гайтнер описал роль этих организаций: «В начале 2007 г. общая стоимость активов структурных инвестиционных компаний (англ. structured investment vehicles) в системе обращения корпоративных долговых обязательств, обеспеченных залогом, в том числе таких ценных бумаг, как привилегированные акции с аукционной ставкой (англ. auction-rate preferred securities), облигации с правом предъявления для погашения в определённые сроки (англ. tender option bonds), векселя с переменной процентной ставкой с оплатой по предъявлению (англ. variable rate demand notes), составляла приблизительно 2,2 триллиона долларов США. Объём краткосрочного финансирования при помощи сделок РЕПО с участием третьей стороны с совершением обратной сделки на следующий день вырос до 2,5 трлн. долларов. 

Схема операций РЕПОСхема операций РЕПО

Общая стоимость средств, размещённых в хедж-фондах, выросла до приблизительно 1,8 трлн. долларов. Согласно данным бухгалтерской отчётности, общая сумма активов пяти крупнейших инвестиционных банков составляла 4 триллиона долларов. Для сравнения, общая сумма активов пяти крупнейших банковских холдингов в США составляла всего немногим более 6 триллионов долларов, а объём активов всей банковской системы ‒ около 10 триллионов долларов». По словам Т. Гайтнера, «все вышеперечисленные факторы привели к созданию финансовой системы, которая не была защищена от формирования самовосстанавливающихся циклов: кредитного и цен на активы».

Условия совершения сделок РЕПО

Лауреат Нобелевской премии Пол Кругман назвал массовое изъятие активов из теневой банковской системы «поворотным моментом» на пути к ипотечному кризису: «Когда значение теневой банковской системы для экономики стало таким же, или даже большим, чем у традиционной банковской системы, политики и госслужащие должны были понять, что отсутствие норм регулирования теневой системы приведёт к уязвимости всей финансовой системы и сделает возможным повторение Великой депрессии. Они должны были отреагировать на эту угрозу реформой, как системы финансового регулирования, так и системы финансовой защиты населения. Должностные лица, занимающие соответствующие должности, должны были ввести в действие простейшее правило: любая организация, которая выполняет функции банка, любая компания, которая рассчитывает на помощь правительства в случае кризиса, как это делают банки, должна подчиняться нормам регулирования банков». Кругман охарактеризовал отсутствие системы регулирования теневой банковской системы «злостным невыполнением служебных обязанностей».

Уязвимость финансовой системыУязвимость финансовой системы

С изъятием активов из теневой банковской системы весной 2007 г. активность на рынках секьюритизации, преимущественно финансировавшихся «теневыми» финансовыми организациями, стала замедляться и осенью 2008 г. почти полностью прекратилась, из-за чего объём рынка частного кредитования сократился более чем на треть. Согласно данным Брукингского института на июнь 2009 г., традиционная банковская система была не в состоянии компенсировать эти потери: «Для того чтобы сделать возможным предоставление соответствующего дополнительного объёма средств для кредитования, банкам необходимо в течение долгого периода получать значительные прибыли». Авторы исследования также указали, что некоторые виды секьюритизации «скорее всего, исчезнут навсегда как пережиток периода чрезмерно ослабленных условий кредитования».

Теневая банковская система – аналог финансовой пирамиды

Как заявил экономист Марк Занди в своём выступлении перед Комиссией по расследованию причин финансового кризиса, «рынки секьюритизации всё ещё ослаблены: потенциальные инвесторы ожидают ухудшения ситуации на рынках из-за дальнейших убытков от невыплат по кредитам, и в то же время ждут завершения реформ финансовой системы и изменений законодательства и норм бухгалтерского учёта. В 2006 г. объёмы выпуска частным сектором облигаций по ипотечным ценным бумагам (под залог, как жилой, так и коммерческой недвижимости), ценных бумаг с обеспечением активами, а также обеспеченных залогом долговых обязательств достигли рекордного уровня в почти 2 триллиона долларов … В 2009 г. объёмы выпуска облигаций частным сектором упали до менее чем 150 миллиардов долларов США, причем почти все залоговые облигации были выпущены по программе Федеральной резервной системы по выпуску ценных бумаг с обеспечением активами, цель которой ‒ стимулирование потребительского кредитования, осуществляемого малыми кредитными компаниями, компаниями-продавцами автомобилей и банками, предлагающими кредитные карты. Выпуск ипотечных ценных бумаг (под залог коммерческой или жилой недвижимости) и обеспеченных залогом долговых обязательств всё ещё не осуществляется».

Роль потребительского кредитования в экономикеРоль потребительского кредитования в экономике

В марте 2010 г. в журнале «Экономист» в статье о финансовом регулировании было сказано следующее: «Небанковские кредитные организации „Беар стернз“ и „Леман бразерз“ стали жертвами массового перевода вкладов запаниковавшими организациями-кредиторами, специализирующимися на сделках РЕПО сроком до следующего дня; в большинстве случаев это были инвестиционные фонды, работавшие на рынке краткосрочного капитала, руководство которых было не уверено в качестве секьюритизованных залогов. Банкротство „Леман бразерз“ привело к массовым изъятиям средств из фондов, после чего для больших компаний краткосрочное кредитование стало невозможным».

Банкротство кредитных организаций США

Согласно докладу Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованному в январе 2011 г., «В начале XX в. правительством США была создана система банковского регулирования (Федеральная резервная система как кредитор последней инстанции, федеральное страхование банковских вкладов, достаточно полное нормативно-правовое регулирование), призванная защищать экономику от панических настроений, которые часто подвергали испытанию устойчивость американской банковской системы на протяжении XX в. И в то же время, за немногим более чем последние 30 лет правительство не остановило рост теневой банковской системы, которая своими размерами чуть ли не превосходила традиционную банковскую систему и в то же время оставалась непрозрачной и допускала формирование чрезмерного краткосрочного заёмного капитала. Ключевые элементы рынка (рынок РЕПО-кредитования ёмкостью во многие триллионы долларов; компании, созданные для осуществления забалансных операций; продажа производных денежных бумаг через дилерскую сеть) оставались непрозрачными и не попадали в сферу действия существующей системы защиты от финансовых кризисов. Защитные механизмы девятнадцатого века должны были обеспечить стабильность финансовой системы двадцать первого века».

Защитные механизмы финансово-кредитной системыЗащитные механизмы финансово-кредитной системы

    Воздействие ипотечного кризиса на экономику США

Ипотечный кризис в США оказывал существенное влияние на все сферы американской экономики, промышленного производства, финансово-банковской системы, социально-экономического положения населения. С июня 2007 г. по ноябрь 2008 г. чистая стоимость активов в США снизилась более чем на четверть. К началу ноября 2008 г фондовый индекс S&P 500, отражающий значение цен акций 500 американских корпораций, упал на 45 % по сравнению с рекордными показателями 2007 г.

        Влияние ипотечного кризиса на благосостояние людей

Цены на жилую недвижимость, достигшие высшей точки в 2006 г., упали на 20 %; при этом положение на рынке фьючерсов позволяло предположить дальнейшее падение цен на 30-35 %. Общая стоимость недвижимости в США, в период рекордных цен 2006 г. выросшая до величины в 13 трлн. долларов, в середине 2008 г. упала до уровня в 8,8 трлн. долларов и продолжала снижаться. Совокупная стоимость пенсионных накоплений (второе место по величине среди сбережений американских домашних хозяйств) упала на 22 %, с 10,3 трлн. долларов в 2006 г. до 8 трлн. долларов в середине 2008 г. В тот же период объём сбережений и инвестиций (без учёта пенсионных накоплений) упал на 1,2 трлн. долларов, а пенсионные сбережения населения уменьшились на 1,3 трлн. долларов. Общая сумма убытков от кризиса составила 8,3 трлн. долларов. Поскольку большую часть субстандартных кредитов получили представители национальных меньшинств, количество отчуждений собственности в этих группах также было велико. В 2008 году в США насчитывалось от 664 тыс. до 1,6 млн. бездомных человек, по сравнению с 2007 годом отмечен рост количества бездомных семей на 9 %, что явилось следствием экономического кризиса. Кризис субстандартного кредитования также тяжелейшим образом отразился на автомобильной промышленности США: объём продаж новых машин, поднявшийся в 2005 г. до рекордного уровня в 17 млн., к 2010 г. вернулся всего лишь к 12 млн. 

Показатели благосостояния населения СШАПоказатели благосостояния населения США

По данным на весну 2011 г., в США за невыплаты по кредитам было отчуждёно свыше миллиона домов, для ещё нескольких миллионов объектов жилой недвижимости была инициирована процедура отчуждения, а в собственности банков находилось 872 тысячи отчужденных объектов. Уровень продаж остался низким; по оценкам экономистов, на продажу всех домов, выставленных на рынке, уйдет не менее трёх лет. Согласно мнению Марка Занди, специалиста компании «Мудис аналитикс», стоило ожидать продолжения падения цен на жилую недвижимость и в течение 2011 г. В то же время доля новых заёмщиков, неспособных осуществлять своевременные выплаты по ипотечным кредитам, стала падать.

Отчуждение недвижимости за невыплаты по кредитамОтчуждение недвижимости за невыплаты по кредитам

        Влияние ипотечного кризиса на финансовые рынки

Воздействие кризиса на финансовый сектор стало очевидным в феврале 2007 г., когда крупнейший банк мира (на 2008 г.) «Эйч-эс-би-си» был вынужден списать ипотечные ценные бумаги общей стоимостью в 10,5 млрд. долларов, обеспеченные, в том числе субстандартными кредитами; это принято считать первой крупной потерей, вызванной ипотечным кризисом. Согласно другой точке зрения, первой жертвой кризиса стала ипотечная компания New Century Financial Corporation, схожая участь постигла компанию American Home Mortgage Investment Corp. Компании перестали выдавать кредиты, сократили штат своих сотрудников, а их акции существенно упали в цене. Постепенно кризис охватил и банковскую сферу в целом, в том числе Deutsche Bank, который имел ценные бумаги в американских ипотечных компаниях. В течение 2007 г., по меньшей мере, 100 компаний по операциям с ипотеками приостановили или полностью прекратили свою деятельность, или были проданы. Высшее руководство компаний финансового сектора также было затронуто кризисом: в конце 2007 г. с разрывом в одну неделю главные исполнительные директора банков «Меррилл линч» и «Ситигруп» подписали заявления об увольнении. Последующее ухудшение экономической конъюнктуры привело к тому, что многие финансовые компании были вынуждены или провести слияния, или объявить о поиске заинтересованных в слиянии партнеров.

Ипотечная компания New Century Financial CorporationИпотечная компания New Century Financial Corporation

В 2007 г. кризис вызвал панику на финансовых рынках: многие инвесторы предпочли продать рисковые ипотечные облигации и нестабильные акции и вложить деньги в товары, служащие средствами сохранения капитала. Спекуляция товарными фьючерсами на финансовом рынке после краха рынка финансовых производных ценных бумаг привела к началу сырьевого суперцикла, и, как следствие, к мировому продовольственному кризису и росту цен на нефть. Финансовые инвесторы, получившие благодаря спекуляции залоговыми и ипотечными облигациями прибыли, исчисляемые в триллионах долларов, вложили некоторую часть этих средств в продовольственные и сырьевые товары.

Спекуляция товарными фьючерсамиСпекуляция товарными фьючерсами

Из-за невыполнения обязательств по ипотечным кредитам и необходимости страхования от подобных убытков в будущем, прибыль 8 533 депозитных учреждений, застрахованных Федеральной корпорацией по страхованию вкладов, упала с 35,2 трлн. долларов США в четвёртом квартале 2006 г. до 646 миллионов в четвёртом квартале 2007 г., то есть на 98 %. Показатели деятельности банков и ссудо-сберегательных ассоциаций в четвёртом квартале 2007 г. были худшими за весь период с 1990 г. В 2007 г. застрахованные депозитные учреждения получили прибыль в размере приблизительно 100 млрд. долларов, на 31 % меньше по сравнению с рекордными показателями 2006 г. (145 млрд. долларов). С первого квартала 2007 г. по первый квартал 2008 г. их прибыль упала на 46 % ‒ с 35,6 миллиардов до 19,3 миллиардов соответственно.

Спред ти-и-ди показатель кредитного рискаСпред ти-и-ди показатель кредитного риска

На август 2008 г. общая стоимость привязанных к субстандартным ипотечным кредитам ценных бумаг, списанных финансовыми компаниями по всему миру, составила 501 миллиард долларов США. По оценкам МВФ, в дальнейшем сумма списанных ценных бумаг, обеспеченных закладными по субстандартным ипотечным кредитам, может составить 1,5 трлн. долларов. На ноябрь 2008 г. по этому типу ценных бумаг были зафиксированы убытки в размере 750 миллиардов долларов, что фактически привело к потере большей части мирового банковского капитала. Банки, головные офисы которых расположены в одной из стран-участниц Базельского соглашения, обязаны выполнять требования по достаточности основного банковского капитала, что означает значительное сокращение возможных объёмов кредитования предприятий и частных лиц.

Базельское соглашение

Ключевым моментом развития кризиса стало банкротство «Леман бразерс» и ряда других финансовых организаций в сентябре 2008 г.: за два дня из американских инвестиционных фондов рынка краткосрочного капитала со средним объёмом денежного потока в 5 млрд. долларов были выведены 150 млрд. долларов. По сути, это являлось массовым выводом средств с рынка краткосрочного капитала, который ранее был ключевым источником кредитных средств для банков (на основе депозитных сертификатов) и небанковских предприятий (на основе коммерческих бумаг). Вскоре после банкротства «Леман бразерс» спред «ти-и-ди» (см. диаграмму), отражающий степень рискованности межбанковского кредитования, вырос в четыре раза, что привело к прекращению кредитных операций и, как следствие, поставило мировую финансовую систему на грань краха. 

Прекращение деятельности кредитных организацийПрекращение деятельности кредитных организаций

Федеральная резервная система США и европейские центральные банки немедленно отреагировали проведением решительных мер по стабилизации ситуации: за последний квартал 2008 г. центральные банки выкупили у банков проблемные активы и государственные долговые обязательства на сумму 2,5 трлн. долларов США. Это стало крупнейшим вливанием наличных средств в рынок кредитования и крупнейшей операцией кредитно-денежной политики за всю историю. Правительства европейских стран и США также увеличили капитал национальных банковских систем на 1,5 трлн. долларов за счёт покупки специально выпущенных привилегированных акций крупнейших банков страны.

Что такое привилегированные акции

По оценкам МВФ, с января 2007 г. по сентябрь 2009 г. крупные американские и европейские банки из-за проблемных активов и невозвратных кредитов потерпели убытки в более чем 1 трлн. долларов. Ожидается, что совокупная сумма таких убытков за 2007‒2010 гг. составит более 2,8 трлн. долларов. Согласно прогнозам, потери банков США составят около 1 трлн. долларов, а европейских банков ‒ до 1,6 трлн. долларов. По оценкам МВФ, к сентябрю 2009 г. банки США понесли около 60 % от общей величины потерь, а английские банки и банки еврозоны ‒ только 40 %.

Некоторые прогнозы развития экономики США на ближайшее время

    Меры Правительства США по выходу из кризиса

Меры по выходу из кризиса были приняты немедленно после признания развития ипотечного кризиса в августе 2007 г. Тем не менее, значительная неустойчивость мировых финансовых рынков привлекла внимание общественности к кризису только в сентябре 2008 г., после чего различные правительственные учреждения, контрольно-надзорные органы и политические деятели начали осуществлять дополнительные, более комплексные меры по выходу из кризиса.

Программа вывода страны из кризисаПрограмма вывода страны из кризиса

        Антикризисные меры ЦБ и ФРС США

Федеральная резервная система США совместно с центральными банками по всему миру осуществила ряд мер по выходу из кризиса. Как указал в начале 2008 г. председатель Совета управляющих ФРС Бен Бернанке, «Реакцию ФРС на кризис можно, в общем, разделить на две составляющие: попытки поддержать ликвидность и активность рынков, а также использование инструментов кредитно-денежной политики для достижения макроэкономических целей». 

Оценка методов работы ФРС США по предотвращению ипотечного кризиса

Среди антикризисных действий ФРС США следует отметить:

Осуществление совместно с другими центральными банками операций на открытом рынке для обеспечения ликвидности банков, входящих в состав ФРС. По сути, речь идёт о выдаче обеспеченных государственными облигациями краткосрочных кредитов банкам-членам ФРС. Кроме того, была снижена ставка по краткосрочным займам, предоставляемым ФРС этим банкам.

Обеспечение ликвидности банковОбеспечение ликвидности банков

Учреждение ряда программ по предоставлению кредитов непосредственно банкам и небанковским кредитным организациями при предоставлении определенных видов залогов различного качества, в том числе программы Федеральной резервной системы по выпуску ценных бумаг с обеспечением активами (англ. Term Asset-Backed Securities Loan Facility, TALF) и временного кредитного аукциона (англ. Term Auction Facility, TAF).

Временный кредитный аукционВременный кредитный аукцион

Программа выкупа ипотечных ценных бумаг у предприятий с государственным участием для снижения ставок по ипотечным кредитам с финансированием в 600 млрд. долларов, (ноябрь 2008 г.).

Динамика выкупа ипотечных ценных бумаг СШАДинамика выкупа ипотечных ценных бумаг США

Дополнительный выкуп ипотечных ценных бумаг у предприятий с государственным участием на сумму 750 млрд. долларов, согласно решению Федерального комитета по операциям на открытом рынке, принятому в марте 2009 г. Общая стоимость выкупленных ипотечных ценных бумаг в этом году составила 1,25 триллионов долларов. Кроме того, было принято решение увеличить объём фонда выкупа долговых обязательств государственных организаций на сумму до 100 миллиардов долларов, тем самым увеличивая общую сумму до 200 млрд. долларов. Также члены комитета приняли решение о выкупе в 2009 г. долгосрочных казначейских облигаций на сумму до 300 млрд. долларов США для улучшения конъюнктуры на рынке частного кредитования.

Рынок частного кредитования СШАРынок частного кредитования США

Бен Бернанке утверждал, что увеличение баланса ФРС, влекущее за собой создание «электронных» денег является необходимым, «поскольку наша экономика ослаблена и инфляция находится на низком уровне. Когда экономическая конъюнктура начнёт улучшаться, придёт время прекратить действие программ льготного кредитования, увеличить процентные ставки, уменьшить объём денежной массы и сделать всё возможное для того, чтобы восстановление экономики не сопровождалось увеличением темпов инфляции».

Создание электронных денег

        Стимулирование экономики США

13 февраля 2008 г. президент США Джордж У. Буш подписал законопроект, согласно которому государство выделяло 168 миллиардов долларов США на стимулирование экономики, в первую очередь посредством возврата выплаченного налога на имущество. Возвраты начали осуществляться с 28 апреля 2008 г. в форме чеков, высылаемых по почте непосредственно налогоплательщикам. В то же время неожиданно резко возросли цены на бензин и продовольственные товары, что заставило многих специалистов усомниться в эффективности мер, поскольку, скорее всего, налоговые возвраты не стимулировали экономику, а компенсировали рост цен. 

Динамика ценового индекса на продовольствиеДинамика ценового индекса на продовольствие

17 февраля 2009 г. президент США Барак Обама подписал закон «О восстановлении и реинвестировании американской экономики», в котором предусматривалось как сокращение налогового бремени населения, так и увеличение размеров госрасходов до 787 миллиардов долларов США, из них более 75 миллиардов были направлены на финансирование программы содействия домовладельцам, испытывающим финансовые затруднения, т. н. План по обеспечению доступности и стабильности домовладения (Homeowners Affordability and Stability Plan).

Сокращение налогового бремени населенияСокращение налогового бремени населения

        Повышение финансовой устойчивости банков США

Убытки, вызванные падением стоимости ипотечных ценных бумаг и других активов, приобретённых на средства акционеров, привели к резкому падению величины первичного капитала многих финансовых организаций; во многих случаях они были вынуждены объявить о банкротстве или значительно сократить объёмы кредитования. Средства, необходимые для обеспечения функционирования банковского сектора, были предоставлены правительствами различных стран, некоторые банки также предприняли значительные усилия по привлечению частного финансирования.

Банкротства финансово-кредитных организаций СШАБанкротства финансово-кредитных организаций США

Для помощи банковскому сектору правительство США в октябре 2008 г. утвердило закон «О неотложных мерах стабилизации экономики», согласно которому в рамках программы выкупа проблемных активов (англ. Troubled Assets Relief Program, TARP) 700 млрд. долларов США выделялись на предоставление банкам займов в обмен на привилегированные акции, приносящие дивиденды.

Дивиденды по привилегированным акциямДивиденды по привилегированным акциям

Другим способом рекапитализации банков является покупка за наличные деньги государством или частными лицами активов, привязанных к ипотечным кредитам, то есть токсичных (или наследственных) активов. Это позволяет одновременно улучшить банковский капитал и уменьшить неуверенность в стабильности финансового положения банков. В марте 2009 г. министр финансов США Тимоти Гайтнер объявил о плане покупки токсичных активов у банков. Для стимулирования выкупа частными лицами токсичных активов у банков правительство в рамках частно-государственной инвестиционной программы выкупа проблемных активов (Public-Private Partnership Investment Program) предоставляет кредиты и гарантии по выплатам дивидендов.

Проблемные активыПроблемные активы

        Банкротства финансовых компаний США

Кризис привел к банкротству, вынужденному или добровольному слиянию многих финансовых организаций, а также к выделению государственной финансовой помощи. Как правило, падение стоимости ипотечных ценных бумаг, находящихся в собственности компаний, приводило или к банкротству (в том случае, если инвесторы массово изымали свои вклады), или делало невозможным получение новых займов на рынке кредитования. Как правило, заёмные средства, за счет которых финансовые организации осуществляли инвестиционную деятельность, значительно превышали величину денежных активов или собственного капитала, и потому эти финансовые организации не были защищены от непредвиденных спадов активности на кредитном рынке.

Слияния и поглощения кредитно-финансовых компанийСлияния и поглощения кредитно-финансовых компаний

В 2008 г. пять крупнейших инвестиционных банков США, общая сумма задолженностей которых составляла 4 трлн. долларов США, или обанкротились, как «Леман бразерз», или были поглощены другими банками («Беар стернз» и «Меррилл линч»), или получили экстренное финансирование от правительства США («Морган стэнли» и «Голдман сакс»). Также в сентябре 2008 г. Fannie Mae и Freddie Mac перешли в государственное управление: задолженности этих компаний и гарантии по ипотечным обязательствам составляли почти 5 трлн. долларов, при этом соотношение собственного и заёмного капитала было не лучше, чем у инвестиционных банков. Для сравнения: в сентябре 2008 г. ВВП США составлял 14 трлн. долларов, госдолг ‒ 10 трлн. долларов, а общий объём задолженностей вышеперечисленных семи финансовых организаций с высочайшим уровнем заёмного капитала ‒ 9 трлн. долларов.

Государственное управление компаниями Fannie Mae и Freddie Mac

Крупные депозитные банки по всему миру также использовали инновационные финансовые инструменты, например, структурные инвестиционные пулы, для того, чтобы обойти требования к обеспеченности собственными средствами. Одним из крупнейших банкротств за пределами США стало банкротство банка «Нортерн рок»; по некоторым оценкам, стоимость национализации этого банка составила около 87 миллиардов фунтов стерлингов (около 150 миллиардов долларов США). В США в сентябре 2008 г. решением Управления по надзору за сберегательными учреждениями (англ. Office of Thrift Supervision) банк «Вашингтон мьючуал» перешёл в государственную собственность. Десятки американских банков получили государственное финансирование в рамках программы выкупа проблемных активов. Распределение фондов программы вызвало критику после того, как компания «Пи-эн-си файнэншл сервисиз» (англ. PNC Financial Services) использовала полученные средства для покупки корпорации «Нэшнл сити», также потерпевшей крупные убытки вследствие кризиса.

Банкротство банка «Нортерн рок»Банкротство банка «Нортерн рок»

В 2008 г. финансовый кризис привёл к банкротству 25 американских банков, которые перешли в собственность Федеральной корпорации по страхованию вкладов. По данным на 14 августа 2009 г., за последующие семь месяцев обанкротилось ещё 77 банков, что выше, чем за весь 1993 г. (50 банков), но гораздо ниже, чем в 1992, 1991 и 1990 г.. С начала экономического спада в декабре 2007 г. более 6 млн. человек потеряли работу. Величина страхового фонда Федеральной корпорации по страхованию вкладов, формируемого из страховых взносов банков, в первом квартале 2009 г. упала до 13 миллиардов долларов ‒ самый низкий показатель с сентября 1993 г.

Федеральная корпорация по страхованию вкладов США – логотипФедеральная корпорация по страхованию вкладов США – логотип

По мнению некоторых специалистов, оказание экстренной финансовой помощи банкам непосредственно связано с попытками Алана Гринспена стимулировать рынок ценных бумаг и экономику после краха акций технологических компаний: в своём выступлении 23 февраля 2004 г. перед Ассоциацией ипотечных банков США Гринспен заявил, что пришло время более активно привлекать рядовых заёмщиков к приобретению более нестандартных типов кредитов, то есть кредитов с плавающей процентной ставкой или с отсроченными процентными выплатами. 

Отсроченные процентные выплатыОтсроченные процентные выплаты

Это позволяет предположить, что А. Гринспен призывал банки увеличить как объём своего заёмного капитала, так и объём выдачи кредитов, что привело бы к стимулированию роста цен на активы, гарантируя то, что Федеральная резервная система и министерство финансов США компенсируют возможные потери. Некоторые обозреватели ещё в марте 2007 г. предрекали, что государство будет вынужденно оказать банкам финансовую помощь величиной более чем 1 трлн. долларов США; в то же время Бен Бернанке, Алан Гринспен и Генри Полсон утверждали, что ипотечный кризис затрагивает только рынок субстандартного кредитования и что финансовому сектору не понадобится помощь государства. 

Помощь финансовому секторуПомощь финансовому сектору

        Содействие домовладельцам в погашении ипотеки

Отчуждение собственности ‒ долгий и дорогостоящий процесс, потому избежание отчуждения залогового имущества может быть выгодно как кредиторам, так и заёмщикам. Многие кредиторы призывали заёмщиков, испытывающих финансовые затруднения, к обсуждению возможных альтернатив по выплатам, а некоторые кредиторы предлагали более благоприятные условия (рефинансирование, реструктуризация кредита или смягчение потерь).

101 способ погашения ипотеки101 способ погашения ипотеки

В статье журнала «Экономист» положение дел было описано следующим образом: «Из всех последствий финансового кризиса именно огромное количество отчуждений объектов жилой недвижимости в Америке получило наиболее полное освещение в СМИ, при том, что эффективность мероприятий, направленных на уменьшение числа отчуждений, была самой низкой. Это касается как государственных программ, так и частных инициатив». Согласно прогнозам, число отчуждённых домов в 2009‒2011 гг. может составить до 9 миллионов, в то время как в среднем оно составляет 1 миллион. 9 миллионов отчужденных домов ‒ это убытки в размере 450 миллиардов долларов: согласно исследованию Федерального резервного банка Чикаго, проведенному в 2006 г., стоимость отчуждения одного объекта жилой недвижимости составляет 50 тыс. долларов.

Случаи отчуждения имущества без воли собственникаСлучаи отчуждения имущества без воли собственника

В 2007‒2009 гг. для уменьшения небывалого количества отчуждений в США был создан ряд государственных и частных добровольческих программ, в рамках которых домовладельцам, испытывающим финансовые затруднения, оказывалась индивидуальная помощь. В частности, агентство по предотвращению отчуждения жилой недвижимости «Хоуп нау элайенс» (Hope Now Alliance), объединяющее усилия правительства США и частного сектора, оказывает помощь отдельным группам заёмщиков высокого уровня риска. Согласно докладу агентства, опубликованному в феврале 2008 г., за второе полугодие 2007 г. была оказана помощь 545 тыс. заёмщиков из группы высокого риска, то есть помощь получили 7,7 % из 7,1 млн. заёмщиков, продолжавших осуществлять выплаты по субстандартным кредитам на сентябрь 2007 г. Представители агентства признали, что требуется осуществление гораздо большего объёма помощи.

Агентство Hope Now Alliance – логотипАгентство Hope Now Alliance – логотип

В конце 2008 г. основные банки США, а также Fannie Mae и Freddie Mac объявляли о проведении мораториев на отчуждение жилой недвижимости, чтобы дать возможность домовладельцам провести рефинансирование кредитов.

Рефинансирование ипотечных кредитовРефинансирование ипотечных кредитов

Многие критики указывали на то, что индивидуальный подход неэффективен, поскольку число домовладельцев, которым оказывается помощь, остаётся слишком низким по сравнению с количеством случаев отчуждения домов, а почти 40 % домовладельцев, получивших помощь в рамках подобных программ, вновь оказываются неспособны выполнять свои обязательства уже через 8 месяцев. Согласно докладу Федеральной корпорации по страхованию вкладов, опубликованному в декабре 2008 г., среди заёмщиков, у которых условия кредитов были пересмотрены в первой половине 2008 г., больше, чем 50 % были не в состоянии производить выплаты по кредиту, часто из-за того, что величина ежемесячных выплат не уменьшилась, а задолженности по кредиту не были прощены. Это ещё одно доказательство того, что индивидуальный подход к реструктуризации кредитов оказался неэффективным инструментом экономической политики.

Банкротства заемщиков ипотечного кредитования

В феврале 2009 г. экономисты Нуриель Рубини и Марк Занди рекомендовали уменьшение остатка основной суммы долга на 20-30 % по всем ипотечным кредитам. Уменьшение суммы задолженности позволит уменьшить размер ежемесячных выплат, а также лишить 20 миллионов домовладельцев, стоимость домов которых опустилась ниже суммы задолженности по ипотечному кредиту, финансового стимула добровольно начать процесс отчуждения собственности.

Правила отчуждения имущества собственникаПравила отчуждения имущества собственника

Исследование Федерального резервного банка Бостона показало, что банки неохотно идут на реструктуризацию кредитов. Так, в 2008 г. выплаты по ипотечным кредитам были снижены только для 3 % всех домовладельцев, испытывавших серьёзные финансовые затруднения. Кроме того, оказалось, что инвесторы-владельцы ипотечных ценных бумаг, участвующие в обсуждении возможности реструктуризации кредита, не стремятся препятствовать проведению реструктуризации ‒ частота оказания помощи заёмщикам не зависело от участия в процессе инвесторов. На основе исследования экономисты Дин Бейкер (Dean Baker) и Пол Уиллен (Paul Willen) рекомендовали предоставление финансовой помощи самим домовладельцам, а не банкам.

Перекредитование ипотеки

Согласно результатам исследования газеты «Эл-эй таймс», вероятность того, что заёмщик предпочтёт прекратить производить выплаты по ипотечному кредиту и откажется от дома, выше на 50 % для заёмщиков с высоким рейтингом кредитоспособности на момент получения кредита по сравнению с заёмщиками с низким рейтингом. Подобные стратегические дефолты чаще всего встречались в регионах с наиболее значительным падением цен на недвижимость. Согласно некоторым оценкам, в 2008 г. в США число стратегических дефолтов составило 558 тыс., что более чем в два раза выше, чем в 2007 г. В четвёртом квартале 2008 г. на стратегические невыплаты приходилось 18 % всех кредитов со значительными объёмами задолженности и сроком невыплат, превышающим 60 дней.

Стратегический дефолтСтратегический дефолт

18 февраля 2009 г. президент США Барак Обама объявил о вступлении в действие Плана по обеспечению доступности и стабильности домовладения (Homeowners Affordability and Stability Plan), целью которого было оказание содействия девяти миллионам домовладельцев. Объём финансирования программы составил 73 миллиарда долларов; кроме того, Fannie Mae and Freddie Mac были выделены дополнительные средства в размере 200 миллиардов долларов на покупку ипотечных кредитов и облегчение их рефинансирования. Большая часть средств программы выделена из фонда экстренной финансовой помощи, располагающего средствами в 700 миллиардов долларов. Согласно плану, кредиторы будут обязаны уменьшить размер ежемесячных выплат по ипотечным кредитам до не более чем 38 % месячного дохода домашнего хозяйства, причём выплаты по кредиту из правительственных средств позволят снизить объём выплат заёмщиков до 31 % дохода. Также предполагается прощение части задолженности и введение для компаний, обслуживающих ипотечные кредиты, стимулов для проведения реструктуризации кредитов и создания для домовладельцев благоприятных условий, позволяющих им продолжать осуществлять выплаты.

План по обеспечению стабильности и доступности домовладенияПлан по обеспечению стабильности и доступности домовладения

    Меры по регулированию и стабилизации экономики США

В июне 2009 г. президент США Барак Обама и его главные советники опубликовали ряд предложений по изменению системы финансового регулирования, в том числе по защите прав потребителей, размерам оплаты труда членов руководства компаний, требованиям по уровню ликвидности и размерам страховых резервов банков, а также о необходимости внедрения мер регулирования теневой банковской системы и рынка производных ценных бумаг и расширения полномочий Федеральной резервной системы для обеспечения постепенной безопасной ликвидации системообразующих организаций. В июле 2010 г. для устранения некоторых из причин ипотечного кризиса был принят Закон Додда‒Франка «О реформе финансового сектора США» (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act).

Закон о финансовой реформе США принят

Министр финансов США Тимоти Гайтнер выступил перед Конгрессом США 29 октября 2009 г. В своём выступлении он перечислил следующие пять ключевых элементов эффективной реформы системы финансового регулирования:

- включение в полномочия Федеральной корпорации по страхованию вкладов регулирования деятельности небанковских финансовых организаций;

Отличия небанковских финансовых организаций от банковОтличия небанковских финансовых организаций от банков

- отказ от оказания компаниям экстренной финансовой помощи, предпочтительность организованного объявления банкротства;

Искусственное объявление банкротстваИскусственное объявление банкротства

- отказ от использования денег налогоплательщиков для оказания финансовой помощи компаниям, перенос потерь, вызванных банкротством, на инвесторов компаний, и создание денежного пула за счёт средств крупнейших финансовых организаций;

Перераспределение денежных средств и потерь при банкротствеПерераспределение денежных средств и потерь при банкротстве

- создание системы сдерживания и уравновешивания для контроля принятия решений по банкротству и оказанию финансовой помощи Федеральной корпорацией по страхованию вкладов и ФРС;

Система сдерживания банкротстваСистема сдерживания банкротства

Повышение требуемых уровня ликвидности и величины собственного капитала финансовых организаций и усиление соответствующих полномочий органов госрегулирования.

Источники увеличения уровня собственного капиталаИсточники увеличения уровня собственного капитала

    Судебная практика по ипотечным искам в США

Ипотечный кризис привел к началу значительного числа расследований и судебных дел. Федеральное бюро расследований США инициировало ряд расследований возможных случаев мошенничества компаний, финансировавших ипотечные кредиты, среди которых Fannie Mae, Freddie Mac, «Леман бразерз» и страховая компания «Америкен интернешнл груп». Главный прокурор штата Нью-Йорк Эндрю Куомо (Andrew Cuomo) возбудил дело о мошенничестве против корпорации «Америмод», зарегистрированной на острове Лонг-Айленд, и являвшейся одной из крупнейших компаний Америки, занимавшихся реструктуризацией ипотечных кредитов, а также издал 14 приказов о вызове в суд представителей подобных компаний. Кроме того, ФБР увеличило число сотрудников, занятых преступлениями, связанными с ипотечным кредитованием, поскольку число расследуемых дел значительно увеличилось. В марте 2008 г. ФБР начало расследование деятельности «Кантриуайд Файнэншл» в связи с возможным мошенничеством при выдаче кредитов и с ценными бумагами.

Федеральное Бюро Расследований СШАФедеральное Бюро Расследований США

В 2007 г. в федеральные суды США поступило более 300 гражданских исков, связанных с ипотечным кризисом. Оценки количества исков в судах штатов не проводилось, однако предполагается, что оно также является значительным.

Судебные иски по ипотечному кредитованиюСудебные иски по ипотечному кредитованию

    Экономические последствия ипотечного кризиса в США

Последствия ипотечного кризиса в США привели к громадным экономическим потерям во всем мире, которые оцениваются всё более высоко: в апреле 2008 г. Международный валютный фонд указал величину возможных суммарных мировых потерь финансовых организаций в приблизительно 1 миллиард долларов. В прогнозе МВФ, опубликованном годом позже, суммарные мировые потери банков и других финансовых организаций оцениваются более чем в 4 миллиарда долларов.

Экономический ущерб от ипотечного кризисаЭкономический ущерб от ипотечного кризиса

Попытки правительства США обеспечить стабильность мировой финансовой системы привели к новым значительным финансовых расходов, величина которых к ноябрю 2008 г. составила 7 триллионов долларов США. В то же время следует воспринимать их не как прямые расходы, а как инвестиции, займы и гарантии по займам. Во многих случаях правительство выкупало финансовые активы, такие как коммерческие бумаги, ипотечные ценные бумаги, или другие бумаги с обеспечением залогами, для того, чтобы повысить ликвидность рынков, на которых резко упала деловая активность. Поскольку экономическое положение продолжало ухудшаться, правительством США было принято решение осуществлять выдачу кредитов в случае предоставления залогов и заёмщикам из групп ранее неприемлемо высокого риска.

Дополнительные финансовые расходы СШАДополнительные финансовые расходы США

Согласно статье, опубликованной в журнале «Экономист» в мае 2009 г., «правительства западных стран потратили огромные средства на то, чтобы оказать банкам экстренную финансовую помощь; теперь им придётся платить за это повышением налогов, необходимым для выплаты процентов по возникшим из-за этого задолженностям. В странах (таких, как Великобритания или США) с дефицитом, как торгового баланса, так и бюджета, это повышение будет необходимым для выплат процентов по кредитам иностранных инвесторов. Возможные политические последствия подобного вынужденного сокращения потребления ставят правительства перед соблазном нарушить свои обязательства, незаметно позволив валюте страны обесцениться. Всё большее количество инвесторов осознаёт существование этой опасности…».

Экстренная финансовая помощь иностранным инвесторамЭкстренная финансовая помощь иностранным инвесторам

Ипотечный кризис в Еврозоне

Кризис ипотечного кредитования в Европе впервые проявился в конце 2009г. - 2010 года и обострился в середине 2011 г. Непосредственным событием, заставившим заговорить о нем, послужила угроза проведения дефолта Греции, вошедшей в еврозону еще в 2001 году и имевшей государственный долг на уровне 130% ВВП.

Карта ЕврозоныКарта Еврозоны

В настоящий момент не существует единой точки зрения на причины современных кризисных явлений в экономике ЕС. По мнению большинства отечественных и зарубежных исследователей, текущие негативные тенденции в экономике ЕС стали последствием и развитием мирового финансово-экономического кризиса, начавшегося в 2008 году. Иногда долговой кризис в еврозоне определяют как «вторую волну» только прошедшего.

Бездумная раздача кредитов – причина ипотечного кризиса во всем мире

Ипотечный кризис все еще продолжает шагать по миру. Благополучно подзабытый за счет крупных обвалов в других областях, переключения внимания на наиболее насущные проблемы в виде цен на сырьевые активы и инфляцию, кризис ипотеки ушел в тень. Однако это совершенно не означает того, что он закончился. 

Кризис шагает по ЕвропеКризис шагает по Европе

Ипотечный кризис шагает по миру семимильными шагами. В очередной раз напомнил он о себе в старушке-Европе. Спустя год после начавшихся проблем в Соединенных Штатах, о дефолтах по своим долговым обязательствам начали объявлять европейские компании. Впрочем, процент корпоративных заемщиков Европы, которые не смогут погасить долги вовремя в следующем году, не столь велик и составляет всего 6-7. Однако, согласно данным Moody's Investors Service, этот показатель будет самым значительным с июля 2003 года. "Оказалось, что компании, которые год назад могли бы спокойно рефинансировать кредиты, сейчас не могут сделать этого", - отметил Bloomberg Энди Стоунман из MCR Corporate Restructuring в Лондоне. 

Начало ипотечного кризиса в ЕвропеНачало ипотечного кризиса в Европе

Причина вновь накатившей волны - в ужесточении условий кредитования. Есть, разумеется, и вторая сторона проблемы в виде возросших цен на сырье. Однако в данном случае - инфляция - вполне прогнозируемое явление, как правило закладываемое в планы компаний. 

Ужесточение условий кредитованияУжесточение условий кредитования

Согласно данным Bloomberg, с начала текущего года объем кредитов, выданных европейским компаниям, снизился почти на 50 проц. по сравнению с тем же периодом прошлого года - до 590 млрд долл. Европейские банки и финансовые компании на данный момент уже зафиксировали убытки и списания, связанные с рынком subprime-ипотеки, в размере 221 млрд долл. Среди тех, кто уже объявил о дефолте - испанская компания Martinza-Fadesa SA (дефолт по долгу 5,2 млрд евро). Число британских компаний, столкнувшихся с "критической" нехваткой финансирования, подскочило в прошлом году в восемь раз. 

Информационно-аналитическое агентство БлумбергИнформационно-аналитическое агентство Блумберг

При этом эксперты отмечают, что это только начало серьезного влияния финансового кризиса на европейскую экономику. Как отмечает экономист Moody's в Лондоне Кристин Ли, ужесточение условий кредитования уже в скором времени почувствуют на себе и более крупные компании. 

Распространение кризиса в европейских странах

Проблемы, возникшие в Европе, вполне ожидаемое явление. Возможно и потому, что власти государств пошли по проторенной Штатами дорожке ужесточения выдачи кредитов, совершенно не стимулируя бизнес к развитию. Получается парадоксальная ситуация, когда в условиях роста числа дефолтов по ипотечным кредитам банки предоставляют заемщикам все меньше возможностей привлечения средств без страхования ипотечного кредита. То есть средств для развития, погашения текущих платежей и решения возникших трудностей ни у кредитных организаций, ни у граждан просто нет. Отсюда и миллиардные просрочки. 

Воздействие ипотечного кризиса на рынок недвижимостиВоздействие ипотечного кризиса на рынок недвижимости

Одновременно с этим европейские страны подвержены возросшему инфляционному давлению, что вынуждает ЕЦБ повышать процентные ставки, делая деньги, а, соответственно, и кредиты, еще дороже. В свою очередь, кредит жизненно необходим экономической активности, а в случае сохранения нынешней ситуации с трудностями его получения она неизбежно скажется на всей экономике региона. 

Антикризисные встречи руководителей крупнейших мировых банков

    Предпосылки ипотечного кризиса в Еврозоне

Ниже мы приводим основные характеристики проблемных стран периферии, Греция, Португалия, Испания, Ирландия непосредственно перед кризисом 2008 года:

Отрицательное сальдо счета текущих операций, как результат бурного роста частного потребления и/или инвестиций в строительство, финансируемых за счет притока капитала. В Испании дефицит достиг в 2008 году 11% ВВП, в Португалии 10%, в Греции 15%. При этом, совокупное отрицательное сальдо группы проблемных стран ГИИИП по своей величине % от ВВП всей еврозоны почти совпадало с положительным сальдо по текущему счету Германии. Рост дефицита стран периферии финансировался притоком капитала из ядра. 

Сальдо счета текущих операций в Португалии и ЕврозонеСальдо счета текущих операций в Португалии и Еврозоне

Бум на рынке недвижимости, за исключением Португалии. Из пяти проблемных стран, четырех, рассматриваемых нами в периферии, и Италии, только в Португалии не наблюдалось существенного роста цен на рынке недвижимости. Особенно выделяется Испания своим двукратным ростом цен всего за пять лет. В основе этого роста лежал бурный рост ипотечного кредитования и кредитования строительных компаний. Законченное строительство жилых домов в 2001-2007 гг там росло со средним темпом 9% в год. 

Динамика кредитования частного сектора в ЕврозонеДинамика кредитования частного сектора в Еврозоне

Экономический рост на фоне стагнирующей производительности труда требовал увеличения количества занятых. Уровень безработицы среди молодежи в Испании снизился с 30% в 1999 до 17% в 2007 году. Примечательно, что из рассматриваемых стран молодежная безработица в 2000-е росла только в Португалии. Те же закономерности были характерны и для общей безработицы: безработица в Испании стабильно снижалась - с 15% в конце 1998 года до минимума в 7,9% в мае 2007 года, в Греции - с 11% в 2000 году до 7,3% в мае 2008 года, но повышалась в Португалии - с 4,8% в 2000-м до 8,5% в конце 2007 года и была стабильно низкой на уровне близком к 4,5% в Ирландии. 

Уровень безработицы в странах ЕврозоныУровень безработицы в странах Еврозоны

Закредитованность частного сектора, в Греции наименьшая. Долги частного сектора росли во время кризиса во всех проблемных странах, чего не наблюдалось в Германии. При этом в Испании, Ирландии и Португалии долги стартовали с более высокого уровня, чем в Греции и Италии, в Испании со 125% ВВП, но росли с опережающим ВВП темпом и к 2008 году достигли 220% ВВП. В Португалии к 2008 году долг вырос до 230% ВВП со 170% в 2000 году. Особенно сильно в Испании росла ипотека, на пике по 35% в год. В конце 2007 года задолженность домохозяйств по ипотечным кредитам составляла 600 млрд. евро или 60% ВВП 2007 года.

Динамика цен на недвижимость в ЕврозонеДинамика цен на недвижимость в Еврозоне

Быстрый рост госрасходов, как в абсолютном выражении, так и относительно ВВП, за исключением Испании и Ирландии. Действительно Испания, в отличие от Греции или Португалии с абсолютной динамикой государственного долга, не вела «безответственную политику» госрасходов и госзаимствований. Проблемы с государственным долгом у Испании возникли уже после кризиса, скорее как ответ на него. До кризиса же относительная величина долга в процентах к ВВП даже снижалась. В Ирландии в 2007 году уровень государственного долга был равен 24,8% ВВП и так же, как в Испании, снизился с 35,1% в 2000 году. 

Динамика ВВП в европейских государствахДинамика ВВП в европейских государствах

Итак, среди стран «периферии» еврозоны при общей схожести макроэкономической динамики, приведшей к кризису, условно выделяются четыре группы: по источникам роста дисбалансов, госсектор или частный сектор и по направлению использования притока капитала, инвестиции на рынке недвижимости, потребление:

Первая группа - страны, в которых драйвером экономического бума и накопления дисбалансов являлся частный сектор, активно инвестировавший в недвижимость. Это такие страны как Испания и Ирландия. 

Частные инвестиции в недвижимость в Европе

Вторая группа представлена Португалией. В ней накопление долга частного сектора, а так же госдолга финансировало преимущественно потребительский бум. Импорт рос в среднем за рассматриваемый период по 4% в год, рост потребления частного сектора опережал рост ВВП на 1пп. Высокий стартовый долг частного сектора в 1999 году, на уровне 160% ВВП, достиг в 2007 году 230% ВВП. Банки Португалии имели наивысшее отношение кредитов к депозитам в еврозоне, достигшее пика в 2009 году на уровне 160,8%, в 2007 году было 155,7%. 

Параметры экономических показателей в странах ЕврозоныПараметры экономических показателей в странах Еврозоны

Третья и четвертая группа представлены Грецией - страной, в которой драйвером роста выступал преимущественно государственный сектор. При этом в Греции наблюдался как инвестиционный, так и потребительский бум. 

Инвестиционный бум в некоторых странахИнвестиционный бум в некоторых странах

Пока существовал приток капитала, еврозона вполне уживалась с существующими и накапливающимися дисбалансами. Как только приток капитала прекратился, «замкнутый круг» расширения экономической активности на периферии превратился в «замкнутый круг» её сжатия.

Приток-отток капиталаПриток-отток капитала

    Причины возникновения кредитного кризиса в Европе

Развитие европейского кредитного кризиса стало возможным из-за одновременного воздействия ряда сложных факторов, среди которых: глобализация финансового рынка; лёгкость доступа к кредитам в 2002—2008 гг., которая привела к выдаче значительного количества кредитов с высоким уровнем риска; мировой финансовый кризис 2007—2012 г.; дефицит торговых балансов ряда стран; впоследствии лопнувшие пузыри на рынках недвижимости; низкие темпы экономического роста с 2008 г. по настоящее время; провал мер налогово-бюджетной политики, направленных на регулирование величины государственных доходов и расходов; широкое распространение практики оказания государственной экстренной финансовой помощи банковским отраслям и частным держателям облигаций, выкуп долгов или перенос убытков частного сектора на налогоплательщиков.

Бюджетный баланс США, Великобритании и ЕврозоныБюджетный баланс США, Великобритании и Еврозоны

По одной из теорий, причиной кризиса стал существенный рост ёмкости инвестиционного фонда в 2000‒2007 гг. за счёт сбережений частного сектора. К 2007 г. ёмкость мирового фонда долговых обязательств с фиксированной процентной ставкой увеличилась с примерно $36 триллионов в 2000 г. до $70 триллионов. Рост этого «огромного денежного фонда» был вызван выходом на мировые капитальные рынки инвесторов развивающихся стран с высокими темпами экономического роста. 

Валовая сумма государственного долга стран ЕврозоныВаловая сумма государственного долга стран Еврозоны

Появление новых инвесторов привело к возникновению на мировом рынке ценных бумаг спроса на бумаги с более высокой прибыльностью, чем у казначейских облигаций США. Желая привлечь эти инвестиционные средства, многие страны перестали соблюдать нормы регулирования капитальных рынков и принципы внутренней экономической политики, что привело к росту рыночных пузырей по всему миру. Хотя эти пузыри уже лопнули (и привели к падению цен на активы, например, жилую и коммерческую недвижимость), долговые обязательства стран перед инвесторами мирового рынка остались на прежнем уровне, из-за чего у многих инвесторов возникают сомнения в платежеспособности, как правительств, так и банковского сектора стран-должников.

Ценовые индексы на недвижимость в государствах ЕврозоныЦеновые индексы на недвижимость в государствах Еврозоны

Ипотечный кризис начался из-за того, что многие банки перепродали обязательства по выданным ими ипотечным кредитам другим финансовым организациям по всему миру, что сделало кредитный рынок менее прозрачным. В дальнейшем, когда многие должники оказались не способны расплатиться, банкам пришлось списать сотни миллиардов долларов своих активов, и теперь они крайне осторожно предоставляют ссуды друг другу. В итоге, властям многих стран пришлось направить миллиарды долларов на свои финансовые рынки в попытках преодолеть финансовый кризис.

Межгосударственные денежные ссудыМежгосударственные денежные ссуды

Правительства европейских стран, затронутых кризисом, привлекали и использовали заёмные средства по-разному. В Ирландии, например, значительное количество банковских кредитов, полученных застройщиками, привело к росту огромного пузыря на рынке недвижимости. Когда он лопнул, правительство Ирландии (то есть, в конечном счете, налогоплательщики) приняло на себя обязательства по выплатам. В Греции правительство направляло привлечённые средства на выплаты государственным служащим, в форме как чрезвычайно высокой заработной платы, так и высоких пенсий. В Исландии приток мировых инвестиций привёл к диспропорциональному росту банковского сектора страны, задолженность которого перед иностранными инвесторами в несколько раз превышала ВВП страны.

Финансовое положение заемщиковФинансовое положение заемщиков

Взаимосвязь стран в рамках глобальной финансовой системы приводит к тому, что если одна страна не выполняет обязательства по выплатам, или если из-за начала экономического спада частный сектор страны не в состоянии произвести выплаты по части внешних долговых обязательств, то это приводит к убыткам банковской системы страны-кредитора. Например, в октябре 2011 г. объём чистой задолженности итальянских заёмщиков перед французскими банками составлял 366 млрд. долларов. Если они не смогут выполнить свои обязательства, то это негативно повлияет на положение французской экономики и банковской системы страны, что приведёт к убыткам кредиторов Франции, и так далее. Это называется финансовой цепной реакцией. Усилению взаимосвязи финансовых рынков также способствовало заключение контрактов по защите от кредитного риска, т. н. кредитно-дефолтных свопов, согласно условиям которых выплаты производятся в случае невыполнения обязательств по определённому виду ценных бумаг (в том числе и по государственным облигациям). Поскольку количество сделок, которые можно заключить по одной ценной бумаге, не ограничено, оценить то, как сделки по кредитно-дефолтным свопам могут повлиять на банковскую систему каждой страны, невозможно.

Страхование ипотечных рисков с помощью кредитно-дефолтных свопов

Греции удалось скрыть рост госдолга и ввести в заблуждение ответственных должностных лиц ЕС благодаря использованию производных ценных бумаг, которые были разработаны несколькими крупными банками. Хотя и очевидно, что некоторые финансовые организации в краткосрочной перспективе получили определённые доходы от роста долговых обязательств правительства Греции, европейский кредитный кризис назревал в течение долгого времени.

Назревание европейского ипотечного кризисаНазревание европейского ипотечного кризиса

В 2010 гг. во многом благодаря проведению активной антикризисной политики Евросоюза большинство его экономик вышло на положительную траекторию. Так, если в 2009 году, по данным Евростата, темпы роста ВВП 27 стран-членов ЕС, так же, как и зоны евро сократились до -4.3%, то по итогам 2010 г. – выросли на 2.0% (в зоне евро темпы роста составили 1.9%). В целом, в ЕС не наблюдалось серьезных экономических потрясений с весны 2010 г. до весны 2011 г. Большинство макроэкономических показателей свидетельствовали об оживлении деловой активности не только в крупных развитых странах, но и во многих более слабых государствах ЕС. Основной причиной такой перемены являлась реализация крупномасштабных мер по преодолению кризиса. Беспрецедентная поддержка ликвидностью и кредитами, введение новых европейских механизмов финансирования, а также принятие значительных бюджетных мер в пострадавших странах позволили остановить финансовые потрясения и смягчить отрицательные последствия.

Финансовые потрясенияФинансовые потрясения

Несмотря на продолжающийся спад ВВП в Ирландии, Греции и Румынии на фоне динамичного роста в Германии и Словакии, европейские политики и международные экономисты обострения текущих проблем в еврозоне в 2011 году, по всей вероятности, просто не ожидали. К замедлению темпов экономического роста ВВП в 2010-2011 гг. привели, прежде всего, финансовые и вышедшие на первый план бюджетные проблемы почти всех стран–членов ЕС.

Кризис вышел на передний планКризис вышел на передний план

    Последствия ипотечного кризиса в странах Еврозоны

Сегодня ипотечный кризис в США, начавшийся в конце 2006 года, уже затронул глобальную банковскую систему и мировые финансовые рынки. Ошибочно распространенное мнение, что американский кризис повлиял исключительно на рынок высокорискованных ипотечных кредитов и производных бумаг, фактически не имевших обеспечения, и потому не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики.

Центральные банки государств ЕврозоныЦентральные банки государств Еврозоны

Как все происходило? Снижение стоимости недвижимости в США снизило цену залогов, и ипотечные кредиты стали необеспеченными, что отразилось на банках-кредиторах, которые автоматически включили жесткие механизмы чрезвычайного реагирования. Так они, поддерживая каждый банк в отдельности, дезорганизовали в силу своей консервативности всю систему ипотеки, а с учетом ее масштабов – и всю экономику.

Стоимость залога на ипотечное кредитованиеСтоимость залога на ипотечное кредитование

Доля задолженности домохозяев в ВВП США стремительно растет в последние годы (при этом важно понимать, что, так как кредиты получают и люди, не имеющие собственного жилья, уровень задолженности населения США еще выше). Интересно, что неипотечная задолженность домохозяйств увеличилась крайне незначительно: с 13 до 18% ВВП за 40 лет.

Доля ипотечной задолженности в странах ЕврозоныДоля ипотечной задолженности в странах Еврозоны

С другой стороны, ипотека стала в США замещением социальной помощи – и по мере «размывания» среднего класса, что означает, прежде всего, обеднение его представителей, потребность в ней именно как в инструменте социальной помощи неуклонно росла. В 2000–2006 годах средний доход американской семьи рос на 3% в год, однако фактически доход средней американской семьи (медианная средняя) практически не увеличивался. Бедные становятся беднее, богатые – богаче: с 1997 по 2004 годы реальные доходы 20% беднейших семей США сократились на 12%, в то время как 20% наиболее обеспеченных выросли на 10%.

Ипотека – это замещение социальной помощиИпотека – это замещение социальной помощи

Беднеющий средний класс требует дополнительной ипотеки – в качестве социальной помощи. Между тем уже сейчас долг среднего домохозяйства составляет 120% его годовых доходов. 40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.

Совокупная задолженность домашних хозяйств в ЕвропеСовокупная задолженность домашних хозяйств в Европе

Последствия ипотечного кризиса, проявившиеся уже в настоящее время:

- кризис вышел за пределы высокорискованной части ипотечных кредитов и вообще за пределы, как ипотечного рынка, так и границ США, создав проблемы для банковских систем Европы;

Ипотечный кризис создал финансовые проблемы в ЕвропеИпотечный кризис создал финансовые проблемы в Европе

- произошло резкое сокращение межбанковского кредитования из-за потери доверия к банкам (в том числе со стороны других банков: никто не знает, у кого, сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе;

Схема межбанковского кредитованияСхема межбанковского кредитования

- наблюдается вынужденное кредитование страховых компаний государством для поддержания их ликвидности;

Вынужденное государственное кредитование страховых компанийВынужденное государственное кредитование страховых компаний

- потери финансовых институтов от кризиса уже превзошли самые пессимистичные прогнозы аналитиков; начиная с ноября прошлого года, банки списали около 125 млрд. долларов, инвестированных в ценные бумаги, связанные с ипотечными займами низкой надежности. А по прогнозам международного рейтингового агентства Standard & Poor's, общий объем списаний может достичь отметки 285 млрд. долларов.

Размеры кредитно-дефолтных свопов европейских банковРазмеры кредитно-дефолтных свопов европейских банков

Ипотечный кризис в США получил дальнейшее развитие в Западной Европе. Зарубежные аналитики сходятся во мнении, что вне зависимости от того, понизятся процентные ставки или нет, убытков от невыплат по кредитам не избежать.

Динамика банковских ставок по кредитам в Зоне ЕвроДинамика банковских ставок по кредитам в Зоне Евро

По словам президента Германии, у капиталистической экономики есть будущее, только если она готова к выполнению своих социальных обязательств. Кёлер добавил, что имеющаяся у банков возможность брать огромные займы при минимальных собственных запасах таит в себе огромную опасность. Он также заявил, что одной из причин ипотечного кризиса стали излишне высокие оклады исполнительного руководства банков. Проблемой окладов топ-менеджеров заинтересовались также и в Евросоюзе – там министры финансов еврогруппы осудили "чрезмерный" уровень зарплат топ-менеджеров ведущих европейских компаний.

Чрезмерные аппетиты топ-менеджеров ведущих европейских банковЧрезмерные аппетиты топ-менеджеров ведущих европейских банков

Участники проходившей в Брюсселе министерской встречи 15 государств зоны евро признали, что уровень их зарплат является "скандально высоким", и пригрозили принять "жёсткие налоговые меры" для борьбы с этим феноменом. "Непропорциональное раздувание зарплат, которое мы наблюдаем у высших исполнительных лиц ряда компаний, является возмутительным, и мы намерены рассмотреть меры, которые можно противопоставить этим излишествам", - заявил председатель еврогруппы, премьер-министр Люксембурга Жан-Клод Юнкер. В частности, еврогруппа готовится ввести новые налоги, которыми будут облагаться выходные пособия увольняющихся топ-менеджеров, поскольку в настоящее время размеры этих премий исчисляются в миллионах евро, при этом, они фактически не облагаются налогами.

Увеличение налогообложения топ-менеджеровУвеличение налогообложения топ-менеджеров

    Снижение последствий ипотечного кризиса в Европе

Кризис кредитного рынка США продолжает оказывать разрушительное воздействие на мировой фондовый рынок. Новыми жертвами стали европейские банки: из-за их проблем с ликвидностью индексы крупнейших бирж дружно упали, что негативно отразилось и на российских торговых площадках. В результате центробанкам пришлось потратить более 350 млрд. долл. для поддержания ликвидности в финансовой системе.

Разрушительное воздействие на мировой рынокРазрушительное воздействие на мировой рынок

Мнения специалистов о масштабах и длительности кризиса разнятся. Главной проблемой остается риск неопределенности. В обстановке кризиса инвесторы больше поверили доллару - он начал дорожать. Финансовые неприятности начались, когда проблемы на рынке ипотечного кредитования США эхом отозвались на финансовых рынках Европы. Тогда индексы рухнули почти на 3%. Затем они продолжили снижение вслед за европейским и азиатским рынками. Индекс Dow Jones упал на 0,7%.

Падение европейских фондовых индексовПадение европейских фондовых индексов

Для улучшения ситуации с банковской ликвидностью ЕЦБ совершил крупнейшее в истории вливание кредитов в рамках однодневного тендера с фиксированной процентной ставкой 4%. Дабы сгладить эффект резкого падения ликвидности, примеру ЕЦБ последовали Федеральная резервная система США, а также Банк Канады, Банк Японии и Резервной банк Австралии. Общая сумма вливаний составила как минимум 326,3 млрд. долл. В пятницу ФРС США предоставила банкам 38 млрд. долл. Это самое масштабное вливание средств со времени паники из-за терактов 11 сентября 2001 года. Тогда ФРС предоставила банковской системе 50,35 млрд. долл. Американский регулятор распространил сообщение, согласно которому он готов «обеспечивать ликвидность для облегчения упорядоченного функционирования финансовых рынков».

Выход из кризисаВыход из кризиса

Крупнейший французский банк BNP Paribas заявил о приостановке выплат по долговым обязательствам и расчета чистой номинальной стоимости трех своих инвестиционных фондов, инвестировавших средства на рынке subprime США. «Ликвидность полностью испарилась в некоторых сегментах рынка секьюритизированных ценных бумаг США, что делает невозможной справедливую оценку стоимости некоторых активов, вне зависимости от их качества или кредитного рейтинга», - говорится в заявлении BNP Paribas.

Приостановка выплат по долговым обязательствамПриостановка выплат по долговым обязательствам

Немецкий Deutsche Postbank отразил на своем балансе дебиторскую задолженность в размере 600 млн. евро (821,8 млн. долл.), связанную с двумя инвестиционными компаниями, подконтрольными немецкому банку IKB. Банк IKB, кредитор малого и среднего бизнеса, стал одной из крупнейших жертв кризиса в секторе ипотеки subprime в США среди европейских компаний, а его убытки, связанные с этим сектором, могут составить несколько миллиардов долларов. Немецкие банки объединили усилия по спасению IKB, планируя предоставить ему финансирование в объеме 3,5 млрд. евро. В субботу государственный немецкий банк WestLB сообщил, что его позиции, связанные с сектором ипотеки subprime в США, оцениваются в 1,25 млрд. евро. 

Немецкий Deutsche PostbankНемецкий Deutsche Postbank

Кризис на ипотечном рынке США уже привел к резкому падению цен на облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Так, два американских хедж-фонда под управлением инвестбанка Bear Stearns потеряли 1,6 млрд. долл. Сопоставимые потери понесли инвестиционные фонды и банки из других стран: немецкие IKB, Union Investment Management, Frankfurt Trust, а также австралийский банк Macquarie.

Падение цен на ипотечные облигацииПадение цен на ипотечные облигации

«Массовый вывод средств западных инвесторов из фондов, инвестировавших средства на кредитном рынке США, вызвал обвал на мировых фондовых площадках, - рассказывает начальник аналитического управления ИК «Антанта-Капитал» Александр Потавин. - Это в свою очередь обострило проблемы на денежном рынке еврозоны, что вызвало сильный рост ставок однодневных кредитов на долговом рынке в странах Западной Европы, поскольку банки не хотят одалживать деньги. В конце концов, на западных финансовых рынках возник налицо кризис ликвидности и доверия в сегменте межбанковского кредитования». 

Кризис ликвидности в странах ЕврозоныКризис ликвидности в странах Еврозоны

Фондовые индексы США, снижавшиеся в начале торгов, начали стремительно восстанавливаться после вливаний, однако затем вновь продолжили падение. Рыночная ставка по федеральным фондам, составлявшая 6%, снизилась после действий ФРС до 5,25%, а затем постепенно и до 1%. Аналитики полагают, что она нормализуется и приблизится к уровню ключевой ставки федерального финансирования ФРС, которая составляет 5,25% годовых. Мнения специалистов по поводу дальнейшего влияния кредитного кризиса на финансовую систему неоднозначны.

Кризис европейской финансовой системыКризис европейской финансовой системы

Многие эксперты сектора недвижимости считают, что проблемы будут продолжаться еще и еще, причем их масштаб может прогрессировать. Особенное беспокойство вызывает так ипотека с плавающей ставкой. «Эти кредиты готовы взорваться, что свидетельствует о наличии настоящего финансового кризиса», - считает глава компании Beacon Economics Кристофер Торнберг. 

Кризис мировой финансовой системы

Специалисты сходятся во мнении, что самое неприятное в данной ситуации - отсутствие какой-либо определенности и предсказуемости. «Участники рынка хотели бы видеть, насколько глубоки эти ипотечные потери и как много кредиторов задето, - отмечает председатель американской инвестиционно-консалтинговой компании Kanaly Trust Co. Эндрю Кэнэли. -- Вспомните старую мудрость: рынки могут не придавать особого значения хорошим новостям и плохим новостям, но они не могут спокойно относиться к тому, чего не знают».

Плохие новостиПлохие новости

Ипотечный кризис в России

Актуальность и значимость становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного строительства современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях.

Ипотечное кредитование в России

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей:

- социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности;

Потребность в жилье - одна из важнейших потребностей человекаПотребность в жилье - одна из важнейших потребностей человека

- потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов;

Потребность банков в свободных финансовых ресурсахПотребность банков в свободных финансовых ресурсах

- потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Потребность жилищно-строительного комплекса в производственной загрузкеПотребность жилищно-строительного комплекса в производственной загрузке

    Предпосылки возникновения ипотечного кризиса в России

Бизнес в России сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как «естественный отбор» в теории эволюции, в живых оставляет самых сильных и приспособленных. Однако «времена не выбирают» и для тех, кто смело смотрит вперед, задачи остаются теми же самыми, что и всегда, просто решаются они в других условиях. Кредитование недвижимости в России всегда было дорого, а в связи с последними событиями, и рядовому заемщику, и банковским экспертам понятно, что дешевой ипотеки в нашей стране еще долго не будет.

Кредитование недвижимости в России – дорогое удовольствие

Однако для малого и среднего бизнеса интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что ожидать от кризиса в этой сфере. «Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время финансового кризиса, то можно сделать вывод о неготовности российской банковской системы к тем событиям, что сейчас происходят в мире и в России –комментирует сложившуюся ситуацию Альберт Еремеев, руководитель службы по работе с корпоративными клиентами КБ «МИА» (ОАО). – При этом, финансовый кризис по сути в нашей стране и за рубежом имеет разные отражения: в России –это кризис ликвидности предприятий, а в Америке – ипотечный кризис.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в России

Зарубежный опыт – отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека – это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

Жилье по ипотекеЖилье по ипотеке

В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Ипотека в Российской Федерации может стать доступнее

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.

Ипотечные программы в РоссииИпотечные программы в России

Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

Не требуется огромное количество справокНе требуется огромное количество справок

В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

Разные процентные ставкиРазные процентные ставки

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки – неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

Спасение ипотечных заемщиков от неплатежеспособности

Мировой финансовый кризис (global economic crisis) – устойчивый финансовый кризис стран, которые входят в глобальную финансовую систему, основанную на доминировании американской финансовой системы над другими системами.

Доминирование американской финансовой системыДоминирование американской финансовой системы

Начавшись с проблем крупнейших компаний США, кризис быстро перерос в мировой финансовый кризис, здесь сработал «принцип домино». Одним из символов мирового финансового кризиса стал крах американского банка Lehman Brothers. В Европе первой ласточкой мирового финансового кризиса в 2008 году стал скандал вокруг банка Société Générale (Сосьете женераль), который в результате мошенничества своего трейдера потерял 5 млрд. евро на биржевых торгах.

Первая ласточка ипотечного кризисаПервая ласточка ипотечного кризиса

С чего начался мировой финансовый кризис, самый, пожалуй, мощный за последние восемьдесят лет? Одни скажут – с ипотечного кризиса, другие – с падения фондовых бирж, третьи – с массовой доступности потребительских кредитов. И все они, пожалуй, будут правы.

С чего начался экономический кризис

    Начало ипотечного кризиса в России

Ипотечный кризис subprime на ипотечном рынке США в 2007 и 2008 году, стал толчком к началу мирового финансового кризиса. Высокие цены на нефть и как следствие, снижение спроса на определенные товары (например, автомобили). После падение потребительского спроса последовало сокращение производства и рост безработицы во многих экономиках мира. Рекордные цены на нефть, достигнув своего максимума, после резко пошли вниз и упали больше, чем в 3 раза. Это резкое изменение цены на энергоносители стало одним из основных причин мирового финансового кризиса 2008 года.

Цены на нефть упалиЦены на нефть упали

Перепроизводство и потребительский бум, сменившийся ростом цен и резким падением спроса. Перегрев фондового рынка и рост числа виртуальных финансовых инструментов, не имеющих под собой реальной основы (деривативы). Зависимость мировой экономики от одной резервной валюты – доллара. Низкие ставки по кредитам и перегрев кредитного рынка. В совокупности эти причины дополняют картину и являются взаимосвязанными причинами мирового финансового кризиса 2009 года.

Зависимость мировой экономики от доллараЗависимость мировой экономики от доллара

В России подавляющая часть ипотечных кредитов выдается с фиксированной ставкой – аналитики советуют отталкиваться именно от этого факта. Кроме того, «ипотечный разврат» в виде отсутствия первого взноса, финансирования более 100% стоимости жилья и срока возврата более 30 лет в России почти не практикуется. А именно эти факторы подтолкнули банковский кризис в Штатах. Суровые условия ипотечного кредитования в России, а также то, что сам по себе этот механизм пока не особенно развит – все это затормозило у нас проявления кризиса. Операторы рынка недвижимости и банки пока не пострадали. Юлия Вербицкая, консультант Генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке заявила на прошедшей 4-5 февраля Второй ежегодной конференции "Секьюритизация в России и СНГ".

Условия ипотечного кредитования в России

"Оценивая ситуацию с ипотекой на сегодняшний день, могу сказать, что кризис ликвидности на развитие ипотеки в России не отразился, - отметила в ходе дискуссии Юлия Вербицкая. - По данным нашей компании, количество сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20%. В разных регионах этот показатель составляет от 5% до 20% рынка. Мы проходим этап активного становления рынка ипотеки". Означает ли это, что Россия застрахована от кризисных явлений? Далеко не все в этом уверены: ведь оптимистичные заявления особенно часто звучат накануне острых событий. Некоторые аналитики предсказывают: «Да, кризис будет».

Кризис в России будет!Кризис в России будет!

Логично предположить, что он выразится как в Америке, повышением ставок по текущим кредитам. Едва ли кто-нибудь из экспертов возьмется точно предположить, что будет с нашими «фиксированными» ставками через два года. Например, Герман Греф загадывал в декабре не далее второго квартала 2008 году, обещая небольшое повышение. «Есть инвестор, который покупает ипотечные ценные бумаги», - объясняет Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования в Центре ипотечного консультирования. – «В нашей стране это государственные организации. Так Пенсионный фонд не получил по этим бумагам ожидаемой прибыли.

Ставки по ипотечным кредитам в России выше зарубежных

Теперь он предъявит по ним свои требования, а ведь бумаги-то обеспечиваются деньгами заемщиков. Следовательно, и ставки по ипотечным кредитам могут в ближайшее время подрасти». Кроме того, кредитный бизнес строится далеко не на одной возможности получить проценты с заемщиков. Наращивая ипотечные портфели для последующей перепродажи, первичные кредиторы зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья.

Динамика доходов населения и банковских кредитовДинамика доходов населения и банковских кредитов

Рано или поздно жилье перестанет дорожать с такой скоростью, и «рискованные» заемщики не смогут вернуть свои кредиты. Увеличение просроченной задолженности вызовет у первичных кредиторов сложности с рефинансированием ипотечных требований. А это, в свою очередь, может вызвать конфликты с рефинансирующими организациями и прочими кредиторами, разрыв связей с ними. Когда крупные банки говорят: «Ипотечный кризис России не грозит», они подразумевают: «Мы останемся при своих показателях и не обанкротимся». В первую очередь неприятности коснутся местных, региональных ипотечных операторов, которые работают с нарождающимся средним классом. Конечно, кризисные явления затронут и самих заемщиков и всю инфраструктуру, которая обеспечивает связь всех слоев общества с кредитными организациями.

Динамика просроченной задолженности по кредитам в РоссииДинамика просроченной задолженности по кредитам в России

Слой «неблагонадежных» заемщиков, обладателей серых зарплат и большого количества иждивенцев станет для банков неинтересной клиентурой. Кредитные брокеры потеряют значительную часть своих подопечных, а значит, сами окажутся в уязвимом положении. Что бы там ни говорили представители отечественных банков, российская модель ипотечного рынка очень похожа на американскую. На нем выдаются как прямые ипотечные кредиты, так и проводится их секьюритизация, то есть работает рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Это значит, что и беды американского ипотечного рынка могут быть заимствованы нами. Ведь и в России в нескольких банках были открыты программы с минимальным первым взносом по кредиту, а ВТБ24, например, пусть в рекламных целях – но открыл кредитную линию на 50 лет.

Причины возникновения просроченной задолженности в России

Чему верить и на какие прогнозы опираться? Возможно, обе точки зрения верны наполовину. То есть кризис затронет Россию, как и весь мир, просто несколько позже – в течение 3-5 ближайших лет. Есть вероятность, что последствия этого кризиса будут для России мягче: уверенность в этом власть предержащих основывается на том, что проявления кризиса можно будет быстро компенсировать за счет специальных государственных программ. Правительство РФ давно обещает разработать инструменты по предупреждению в России ипотечного кризиса. Остается надеяться, что меры эти будут эффективными, и применить их успеют еще до того, как региональные операторы начнут заявлять о банкротствах.

Банкротства региональных операторовБанкротства региональных операторов

    Развитие ипотечного кризиса в России

В конце января 2008 Центральный Банк Российской Федерации наконец признал, что американский ипотечный кризис все же сказался на отечественном кредитном рынке. Первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев, выступая на закрытом совещании, отметил, что в российском банковском секторе существуют определенные проблемы с ликвидностью. Кризисом сложившуюся ситуацию чиновники стараются не называть, но и без этого понятно, что проблемы американской ипотеки не обошли нас стороной. 

Российский кредитный рынок

"Если одна из голов пьянствует, а остальные ведут здоровый образ жизни, последствия почувствуют все три головы, ведь финансовая система одна", – прокомментировал влияние американского ипотечного кризиса на отечественный банковский сектор экс-министр экономического развития, а ныне председатель правления Сбербанка Герман Греф. "Мы часть мировой экономики, в определенной степени все, что происходит в мире, имеет влияние на экономику России. 

Три головы российской экономикиТри головы российской экономики

Влияние начало ощущаться в октябре-ноябре прошлого года, когда возникли проблемы с долгосрочным фондированием у банков: сначала в валюте, а потом и в рублях", – отмечает управляющий директор блока "Розничный бизнес" ОАО "Банк Москвы" Алла Цытович. 

Ипотечное кредитование в России может стать финансовым рабством

В первую очередь кризис ликвидности затронул отрасль долгосрочного кредитования, прежде всего ипотечного. "Ситуация с ограниченной ликвидностью на рынке США сказывается прежде всего на доступности традиционно западного длинного фондирования для российских банков, в частности работающих на рынке ипотеки", – подтверждает старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк Елена Шилина. Когда аналогичная проблема возникла в США, американская Федеральная резервная система (ФРС) приняла решение выделить средства банкам для повышения ликвидности, в общей сложности было выдано кредитов на почти полтриллиона долларов. 

Кредиты для банковКредиты для банков

Для закрепления "лечебного эффекта" монетарные власти США пошли на беспрецедентный шаг: в течение десяти дней ФРС дважды понижала учетную ставку, делая заемные средства для кредитных организаций более дешевыми. В общей сложности за полгода ставка была понижена на 2,5%. Такими темпами стоимость денег снижалась лишь после финансового кризиса конца 1990-х годов. 

Понижение учетной ставки ФРС СШАПонижение учетной ставки ФРС США

Российские чиновники от ЦБ, как и их американские коллеги, признав существование проблем в кредитной отрасли, тем не менее, пошли по совершенно иному пути: Банк России принял решение повысить с 4 февраля 2008 года ставку рефинансирования с 10% до 10,25% годовых. Тем самым он отказал коммерческим банкам в дешевом фондировании, отмечают участники рынка, и сделал ставку на борьбу с инфляцией. В этих условиях эксперты не исключают дальнейшего роста ставок по кредитам, которые (по ипотеке) за последние полгода увеличились в среднем по рынку на 1-2%. Если ЦБ пойдет на дальнейшее ужесточение монетарной политики, то кризис ликвидности с ипотечной отрасли может перекинуться уже на автокредиты и потребительское кредитование, признают участники рынка.

Повышение процентной ставки ЦБ России может привести к подорожанию ипотеки

Новая ставка рефинансирования ЦБ подталкивает к повышению стоимости обслуживания кредитов в коммерческих банках, заявил на встрече с журналистами, проходившей в первых числах февраля, член правления "ВТБ 24" Анатолий Печатников. Большинству средних и мелких российских банков западное фондирование недоступно, поэтому они вынуждены будут повышать ставку по ипотечным кредитам вслед за решениями ЦБ и удорожанием денег от частных клиентов (ставки по вкладам выросли на 2-3% за последние полгода), признают участники рынка. Тем же, кто может себе позволить перекредитовываться на иностранных площадках, также не стоит ожидать скорого удешевления займов: если до начала кризиса, летом 2007 года, банки могли занять под LIBOR + 1,5%, то к осени уже не дешевле LIBOR + 2,5-3%. 

Стоимость обслуживания кредитовСтоимость обслуживания кредитов

Эксперты не ожидают, что в ближайшее время этот показатель снизится, поэтому ставки, по прогнозам, будут неуклонно расти. Если еще летом прошлого года ипотечный кредит на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе со ставкой 9% годовых в долларах предлагали сразу несколько десятков банков, то сейчас такие дешевые предложения (из крупных банков) можно найти только у пяти кредитных организаций: Абсолют Банка, Городского ипотечного банка, ОргрэсБанка, ММБ и "ВТБ 24". Скоро к ним присоединится и "ДельтаКредит". "В основном это (проблемы с ликвидностью – "Профиль") коснулось региональных и небольших банков. У них отказов стало больше на 15%. Примерно такому же числу потенциальных клиентов здесь уменьшают запрашиваемую сумму кредита, – рассказывает Алла Цытович. – В Банке Москвы в этом смысле ничего не изменилось... В этом году у крупных игроков рынка ипотеки будет расти и объем, и количество выданных кредитов, а вот мелкие и средние банки, скорее всего, свернут программы или притормозят их". 

Вторая волна ипотечного кризиса в России

"Условия предоставления ипотечных кредитов и требования к заемщикам банком не менялись", – утверждает директор департамента розничного кредитования банка "Союз" Алексей Любченко. Правда, он признает, что в наступившем году его кредитная организация все же планирует незначительный пересмотр процентных ставок по отдельным продуктам программы ипотечного кредитования. "В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами", – отмечает эксперт.

Прекращение выдачи кредитовПрекращение выдачи кредитов

"Ставки на рынке ипотеки изменились неоднородно – так, ряд крупных российских банков удерживают ставки на уровне начала года, в то время как ряд западных банков и банков, фондирующих или планирующих фондировать свои портфели за счет секьюритизации, повысили ставки в связи с увеличившейся стоимостью фондирования", – резюмирует Елена Шилина. По ее словам, Ипотекбанк в ближайшее время планирует лишь "незначительно увеличить требования по первоначальному взносу". 

Выдача кредитов по ипотеке

Было бы неправильно говорить, что все без исключения российские банки повысили требования к заемщикам либо ставку по ипотечным кредитам. Есть и исключения: на фоне повсеместной истерии, связанной с кризисом банковской ликвидности, банк "ДельтаКредит" объявил о снижении стоимости ипотечных кредитов на 0,5 процентного пункта. По программе "Delta стандарт" при "белом" доходе ставки снизятся с 9,5-10,5% до 9-10%.

Проблемы развития ипотеки в Российской ФедерацииПроблемы развития ипотеки в Российской Федерации

По предложению с плавающей ставкой "Delta вариант" – с LIBOR + 5% до LIBOR + 4,5% (при сроке кредита 10 лет) и с LIBOR + 5,5% до LIBOR + 5% (срок – 20 лет). Снижение не столь существенное, но оно вносит определенный диссонанс. В банке объясняют это решение тем, что удалось привлечь крупный иностранный заем под "привлекательную" ставку. При этом ни размер кредита, ни стоимость его обслуживания не раскрывают. 

Крупный иностранный заемКрупный иностранный заем

Остальные участники рынка были удивлены решением банка "ДельтаКредит", хотя, если обратить внимание на динамику изменения ставки LIBOR за последние дни, становится очевидно, что стоимость заемных средств на мировых рынках серьезно снизилась: если еще в середине января ставка LIBOR составляла 3,8%, то уже в конце января она была равна 2,8%. Отчасти этому способствовало резкое снижение учетной ставки в США и ожидания аналогичных действий со стороны европейских монетарных властей, отмечают участники рынка. "Вряд ли бы ФРС США пошла на подобные меры, если бы считала, что не может таким образом переломить негативную тенденцию. Однако сколько потребуется для этого времени, сказать сейчас достаточно сложно, поскольку масштаб возникших проблем все еще до конца не ясен", – отмечает аналитик Промсвязьбанка Олег Шагов. Некоторые наблюдатели полагают, что уже к лету ФРС может снизить ставку до 2%, но опять же никто с достаточной долей вероятности не может спрогнозировать, как это скажется на ситуации с банковской ликвидностью. 

Ипотечный банк ДельтаКредитИпотечный банк ДельтаКредит

Что касается российского рынка, то многим мелким и средним банкам, не имеющим достаточных рейтингов надежности для выхода на западные рынки, помочь может лишь отечественный ЦБ, который, похоже, решил дистанцироваться от этой ситуации. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих, решили отечественные чиновники, тем более что уход с рынка целого ряда мелких игроков укладывается в общую концепцию сокращения количества кредитных организаций в России. 

Спасение утопающих – дело рук самих утопающихСпасение утопающих – дело рук самих утопающих

    Прогнозы ипотечного кредитования в России

Эксперты не исключают, что со временем, если ситуация с банковской ликвидностью будет ухудшаться, могут возникнуть проблемы с другими видами кредитования, в первую очередь под удар попадут автокредиты. Кстати, в США проблемы в этом секторе начались уже в декабре прошлого года: банки стараются минимизировать свои риски по дорогим кредитам, к которым относится и автокредитование. Они увеличивают требования к заемщику, к первоначальному взносу и к срокам кредитования. Официальных данных по американскому рынку пока нет, но некоторые эксперты полагают, что общий объем средств, выданных в рамках автокредитования за последние три месяца, сократился как минимум на 15-20%. Те же самые проблемы ожидают в ближайшем будущем и Россию. Проблемы связаны не с кредитным риском конкретного продукта, а с доступностью фондирования, они могут затронуть все продукты, фондируемые не с баланса банков. Это, прежде всего более длинные продукты, такие как ипотека и потенциально длинные автокредиты. 

Условия автокредитования в РоссииУсловия автокредитования в России

Вслед за автокредитованием под ударом окажется и потребительское кредитование. Кстати, вследствие значительной доли, так называемых плохих долгов в этом секторе, многие кредитные организации еще с середины прошлого года начали ужесточать требования к потенциальным заемщикам. "Конечно, все будет зависеть от того, как будет развиваться макроэкономическая ситуация в стране. Мы будем следовать этой ситуации. Но сокращение объемов кредитования и темпов роста потребительских кредитов в следующем году мы предполагаем", – сказал Герман Греф. Основной тенденцией рынка потребительского кредитования в ближайшем будущем, по мнению председателя правления банка "Русский стандарт" Дмитрия Левина, станет постепенное сокращение доходности, притом, что ставки по кредитам будут незначительно расти, также характерным для этого сектора станет и более взвешенный подход банков к оценке финансовых рисков.

Сравнение объемов потребительского кредитования в РоссииСравнение объемов потребительского кредитования в России

Заграница не поможет "Я не специалист в фондовых рынках, но нужно приготовиться к тому, что ситуация не стабилизируется до лета", – констатирует Алла Цытович. С ней согласна и Елена Шилина: "Я считаю, что ситуация должны стабилизироваться в пределах 6-9 месяцев, и ставки по фондированию вернутся к уровню, близкому к началу 2007 года, в конце 2008 года". Однако далеко не все так оптимистичны в своих прогнозах: многие западные эксперты ожидают наступления рецессии в американской экономике. В этом случае ожидать скорого выздоровления кредитного рынка, как в России, так и в США не приходится. 

Возможности потребительского и ипотечного кредитования в РоссииВозможности потребительского и ипотечного кредитования в России

Так стоит ли в таких условиях "связываться" с ипотекой? Некоторые потенциальные заемщики полагают, что в России может повториться ситуация, аналогичная той, которая была в США после начала ипотечного кризиса: к концу прошлого года стоимость недвижимости из-за сокращения спроса снизилась в Америке в среднем на 10-15%. Ждать не имеет смысла, надо брать ипотеку, как только вы дозрели до решения этой проблемы. Иначе или цены на недвижимость вырастут, или ставки поднимутся. Возможно, что заемщикам, желающим взять ипотечный кредит, надо его брать тогда, когда этого требуют их жизненные обстоятельства. Мнение экспертов подтверждает и статистика: по данным аналитического центра IRN.RU, в январе индекс стоимости жилья в Москве вырос почти на 4%, а в рублях это увеличение оказалось еще выше. По итогам года квартиры могут в среднем подорожать на 15-20%, считают аналитики.

Динамика стоимости жилья в Российской ФедерацииДинамика стоимости жилья в Российской Федерации

Некоторые российские компании ипотечной отрасли, предлагавшие финансирование ипотечных кредитов не из собственных, а из заемных средств, столкнулись с проблемами рефинансирования старых займов, а также привлечения новых, необходимых для обеспечения их деятельности.

Рефинансирование старых и привлечение новых займовРефинансирование старых и привлечение новых займов

Объем российского рынка ипотеки на данный момент значительно ниже, чем в США (в России объем ипотечных активов на конец 2007 года составил около 3-4% от ВВП, в то время как в США этот показатель составил 50-55% от ВВП). И уровень просрочки на российском рынке ипотеки сейчас несравнимо ниже мирового уровня. Эта тенденция, на мой взгляд, сохранится. Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов".

Сравнительные объемы задолженности по ипотеке в разных странахСравнительные объемы задолженности по ипотеке в разных странах

Ипотечные кредиты в Российской Федерации предоставляют более 520 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов только за 2006 г. превзошел объем 2005 г. в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2006 г. составила около 1%, в 3 раза увеличившись по сравнению с 2005 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе - более 20%.

Доля ипотечных кредитов к ВВП в России Европе и СШАДоля ипотечных кредитов к ВВП в России Европе и США

В конце 2006 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2007 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или под 11,2% в иностранной валюте на средний срок 16,3 и 15,5 года соответственно.

Динамика банковских ставок по кредитам в РоссииДинамика банковских ставок по кредитам в России

    Американский сценарий ипотечного кризиса в России

На российском ипотечном рынке возможно повторение американского сценария, когда большинство заемщиков оказались не в состоянии платить за квартиру. Такие опасения высказывает ряд ипотечных банкиров. О приближающемся кризисе свидетельствуют упрощение условий кредитования и рост невозвратов.

Как взять ипотеку и не попасть в финансовую пирамиду

На российском рынке кредитования может разразиться кризис, вызванный массовым невозвратом ипотечных кредитов. Такие опасения высказал Игорь Кузин, председатель правления банка «ДельтаКредит» – одного из лидеров в сфере ипотечного кредитования. В погоне за клиентами банки сегодня часто выдают рискованные кредиты, считает он. Наиболее опасно, по мнению банкира, получившее сегодня распространение кредитование без первоначального взноса. При этом маржа, которую получают финансовые учреждения по ипотечных продуктам, намного ниже, чем по потребительским, говорит Кузин. В ставку по ипотечным кредитам банки закладывают 0,5% прибыли от ставки, а при потребительском кредитовании – до 40%.

Структура прибыли банковского учрежденияСтруктура прибыли банковского учреждения

Таким образом, Россия рискует повторить американский сценарий. Разразившийся зимой 2007 года кризис неплатежеспособности на ипотечном рынке в США был вызван тем, что в погоне за клиентами банки упрощали условия кредитования и выдавали кредиты без первоначального взноса даже людям без кредитной истории и с низкими доходами.

Жизнь с ипотекой - радость или проблемы

До 2006 года, когда цены на недвижимость были высокими, многие американцы брали кредиты, так как любые проценты можно было окупить, перепродав потом квартиру. В 2005 году дома часто находили покупателя через несколько дней после появления на рынке и по сильно завышенной цене. 

Перепродажа жилой недвижимостиПерепродажа жилой недвижимости

К лету 2006 года предложение, как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось, однако спрос упал. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а процентные ставки по кредиту выросли. В результате, по оценкам экспертов, около 1,5 млн. американцев оказались не в состоянии платить по кредиту, а объем непогашенной рисковой ипотеки достиг $1,3 трлн.

Состояние ипотечного рынка в России

Россия идет по тому же пути. Потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным. Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ситуация на рынке ипотечного кредитования в России сегодня действительно во многом напоминает то, что было несколько лет назад в США. Он тоже считает, что о надвигающемся кризисе свидетельствует широкое распространение программ с нулевым первоначальным взносом. 

Ипотечные программы с нулевым первоначальным взносомИпотечные программы с нулевым первоначальным взносом

Требования к заемщикам минимальны, подтверждение доходов не требуют даже крупные игроки рынка. О своем беспокойстве, вызванном высокорисковыми кредитами, заявляет и генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. За тот период, пока заемщик платит кредит, рынок недвижимости может «просесть» процентов на 20%, то есть квартира, которую приобрел в кредит заемщик, может подешеветь на этот процент. Если по каким-то причинам заемщик отказывается в дальнейшем платить по кредиту, банк, реализуя ее, не окупит своих издержек.

Рискованные кредиты

Есть и еще одна причина для беспокойства. Люди, взявшие кредит без первоначального взноса, являются, по сути, не заемщиками, а арендаторами, которые просто платят банку ежемесячную арендную плату за квартиру. По оценке президента CreditStar Сергея Севрюгина, сегодня, если взять кредит на 30 лет на $200 тыс. на покупку двухкомнатной квартиры, то ежемесячно придется платить по кредиту примерно 1000$. А это примерно сопоставимо с тем, что придется платить за съемную двушку.

Арендная плата за съемную квартируАрендная плата за съемную квартиру

Ипотечные ставки банки снижают, тогда как арендные ставки, особенно в сегменте эконом-класса, наоборот, все время растут. Все это создает предпосылки для появления заемщиков, которым выгодней взять ипотечный кредит, чем снять квартиру в аренду. Но в этом случае они могут в любой миг отказаться от этой квартиры, перестав выплачивать кредит.

Динамика стоимости ипотечных кредитов и задолженности по нимДинамика стоимости ипотечных кредитов и задолженности по ним

Впрочем, не все банкиры разделяют эти пессимистические настроения. Заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов не видит предпосылок для критической ситуации. Падения цен на рынке недвижимости не наблюдается, скорее, речь идет о коррекции рынка недвижимости, спрос на недвижимость не падает, уровень благосостояния растет, волатильность на фондовом рынке также не отразилась на платежеспособности населения. Например, у банка Абсолют сегодняшняя просрочка по ипотеке составляет меньше 1% от объема портфеля, поэтому предрекать кризис преждевременно.

Динамика платежеспособности населения по кредитам в России и СШАДинамика платежеспособности населения по кредитам в России и США

Однако особых причин для беспокойства в этой ситуации не просматривается. Никакого роста просроченной задолженности по ипотеке его кредитное учреждение не наблюдает. Опасная ситуация могла бы возникнуть, если бы резко ухудшилась экономическая ситуация в стране и тогда заемщики не смогли бы выполнить свои обязательства. Но в настоящее время оснований для резкого, обвального ухудшения экономической ситуации нет. Сегодня практически все игроки рынка придерживаются строгой кредитной политики в отношении заемщиков. 

Ипотечный рынок в России может достичь рекордных значений

Но даже если начнутся дефолты, то максимум к чему это приведет – это к увеличению единичных случаев возникновения просроченной задолженности. С учетом достаточно небольших объемов ипотечного рынка России, системный кризис просто невозможен. Однако если ипотека станет более массовым явлением или цены на недвижимость продолжат сползать вниз, в рядах пессимистов может быть существенное пополнение.

Цены на жилье сползают внизЦены на жилье сползают вниз

    Мнения экспертов об ипотечном кризисе в России

В связи с угрозой ипотечного кризиса в России обратимся к ведущим отечественным экспертам с извечным русским вопросом, – Что делать? Первым собеседником был Игорь Далаксакуашвили, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области.

Игорь Далаксакуашвили - зам министра градостроительства Ростовской областиИгорь Далаксакуашвили - зам министра градостроительства Ростовской области

По его мнению, в то время, когда большинство экспертов были уверены, что ипотечный кризис, бушующий в Америке, нас не коснется, мы говорили о том, что это неверно, и он, скорее всего, окажет негативное воздействие на наш рынок ипотечного кредитования. Согласно прогнозу, ипотечный кризис должен был отразиться на социальной составляющей в виде невозвращенных населением кредитов в банки и, соответственно, проблем с гражданами, лишившимися жилья.

Сравнение российской и зарубежной ипотеки

Очевидны были и экономические последствия, вызванные тем, что у нас значительная часть банков фондируется на международном рынке заимствований. Мы говорили о том, что если на Западе упадет спрос на облигации, обеспеченные ипотекой или займами, предназначенными на развитие ипотечного кредитования, то это сразу же отразится на нашем рынке. По счастью, социальная составляющая пока не проявила себя, но мы и прогнозировали, что это случится не сегодня, а позднее, хотя рыночные механизмы уже сработали строго по тому, как было рассчитано.

Международный рынок заимствованийМеждународный рынок заимствований

А произошло следующее: в начале сентября целая группа российских банков не смогла разместить свои облигационные займы. В результате, как и прогнозировалось, денег стало меньше, деньги стали дороже. И сегодня все уже говорят о том, что кризис непосредственно влияет на российский рынок.

Структура облигационных займов Российской ФедерацииСтруктура облигационных займов Российской Федерации

В России примерно 40% банков фондировались на Западе, теперь они вынуждены повысить процентную ставку и уменьшить количество выдаваемых кредитов. При считается, что эта ниша пустой не останется, так как спрос на ипотеку по-прежнему довольно высок. В первую очередь речь идет о трех-четырех крупных банках, в числе которых Сбербанк и ВТБ. 

Банк ВТБ 24Банк ВТБ 24

Кроме того, ипотекой, по-прежнему, будет заниматься агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Другое дело, что это все равно отразится на населении, доступность кредита будет снижена. Более того, банки сегодня, как и предполагалось, ужесточают свои требования к заемщикам. Это, безусловно, положительный момент, так как позволяет снизить потенциал социальной угрозы, но с другой стороны – это снижает количество выданных ипотечных кредитов, что, собственно, и прогнозировалось. Делая предыдущий прогноз, я ошибся только в одном, предлагая усилить надзор государства над ипотечным кредитованием. Этого делать не пришлось, рынок сам все отрегулировал. Отсутствие длинных дешевых денег заставило банки повысить ответственность своей деятельности и требовательность к клиентам. 

Длинные дешевые деньгиДлинные дешевые деньги

Кроме того, и АИЖК повысило требования к банкам-партнерам. Сегодня вводится беспрецедентная мера по солидарной ответственности по дефолту заемщика. Ведь раньше банк продавал закладную через регионального оператора или напрямую, если он был аккредитован АИЖК, то вся дальнейшая ответственность была на владельце закладной. Сегодня по предложению АИЖК ответственность будет делиться 50 на 50 между держателем закладной и банком-партнером. Это также снизит привлекательность продуктов АИЖК для небольших региональных банков, хотя до сих пор они были наиболее активными потребителями данного продукта, так как не могли самостоятельно выйти на рынок заимствований и делали это через АИЖК. Но агентство занимает на рынке примерно 20%. Проблема в том, что крупные банки и АИЖК, вероятно, не смогут заполнить полностью нишу ипотечного кредитования, поэтому можно ожидать периода падения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Это может произойти уже в первом квартале следующего года. 

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖКАгентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК

В результате, сегодня многие эксперты говорят о том, что кризис все же существует, но о его социальных последствиях, по-прежнему, ни слова. Хотя уже нужно не говорить, а кричать, ведь когда происходит стагнация цен и от продажи заложенной квартиры нельзя будет вернуть кредит банку, многие люди окажутся без крыши над головой. Весь 2006 год и первую половину 2007 наблюдалась тенденция, что 70% жилищных кредитов стали ипотечными. До этого было наоборот, то есть, заработал механизм ипотеки. Средний размер кредита с 400-600 тысяч вырос до 1,2 млн. рублей. Безусловно, сыграл роль рост цен на жилье. Но в большей степени, это связано с тем, что доля заимствованных денег при покупке квартиры с 25-40% выросла до 80%, а в некоторых случаях составила все 100%. Покупателей, у которых были собственные средства, стало значительно меньше.

Собственные средства покупателей жильяСобственные средства покупателей жилья

По идее, цены на жилье должны снизиться, но закладывается база кризиса. Рассмотрим пример Америки, где люди покупали жилье под 7-8% годовых, и видели, что оно дорожает на 12-15%. Строительные компании закладывали свои прибыли и расчеты на перспективу роста цен. У нас в данный момент происходит то же самое. 

Бюджетная структура доходов и расходов строительной компанииБюджетная структура доходов и расходов строительной компании

Наши застройщики приобретали земельные участки на аукционах по очень высоким ценам. И цены на стройматериалы выросли. Теперь, когда спрос упадет за счет снижения ипотеки, причем, даже если он упадет на 10%, это будет уже существенной подвижкой на рынке. Цены должны были бы снизиться, но этого не произойдет, так как им некуда снижаться, в связи с тем, что на волне подъема цен и роста спроса люди покупали дорогие земельные участки, брали кредиты в банках, чтобы строить дома и дороже их продавать. Значительно снизить цены они не могут. 

Динамика жилищного строительства в Российской ФедерацииДинамика жилищного строительства в Российской Федерации

Таким образом, возможен кризис, когда один не сможет купить, а другой не сможет продать. У одного не хватает денег, потому что он теперь свою серую зарплату в банке не покажет, ему никто не даст 100%-й кредит или кредит без андеррайтинга, а некоторые банки и вовсе откажутся от этих программ, так как не захотят нести 50%-е риски. Мало того, что это финансовый риск, это еще и риск потери лицензии в случае дефолта, дополнительные усилия и траты банка на поддержание взаимодействия с АИЖК. Все вышеперечисленное будет способствовать развитию классического кризиса. В каких масштабах он будет – предсказать затруднительно.

Динамика цен на бетонные стройматериалы по федеральным округамДинамика цен на бетонные стройматериалы по федеральным округам

В качестве мер по предотвращению кризиса предлагается увеличение госгарантий Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) для привлечения средств, чтобы агентство могло заместить рыночную нишу своими кредитами, пусть более дорогими и жесткими. Рынок пустым быть не может. Когда облигации обеспечены ипотекой – с одной стороны, и суверенными гарантиями России – с другой, это можно продать, под это можно привлечь ресурсы. Поэтому самый первый шаг – это увеличение доли государственных гарантий.

Укрепление государственных кредитных гарантий

Второе: крупным банками нужно поставить задачу за счет имеющейся ликвидности занять большую долю на рыке, чтобы не допустить снижения объемов кредитования. Данные финансовые механизмы позволили бы нам решить проблемы, связанные с развитием ипотечного кризиса.

Динамика объемов кредитования различными участникамиДинамика объемов кредитования различными участниками

Есть и третий вариант – это создание строительно-сберегательной кассы (ССК).

Строительно-сберегательная кассаСтроительно-сберегательная касса

Предполагается, что системы стройсбережений позволит заемщику заранее учитывать, что ставка по кредитам для него не изменится, так как система стройсбережений закрыта от воздействия внешнего рынка и зависит только от условий договора между стройсберкассой и заемщиком. Как правило, это заранее оговоренная ставка, прибавляемая к ставке по депозиту, т.е., если заемщик размещает свои деньги в стройсберкассе под 5% годовых, то кредит он получит под 8%. 

Схема накопления стройсбереженийСхема накопления стройсбережений

При этом следует учитывать, что низкие ставки обычно компенсируются госпремиями на сумму стройсбережений. Например, проектом закона предусмотрены премии до 20% вклада, но не более 14 тыс. рублей в год. Вместе с тем, допускается использование средств бюджетов субъектов РФ и средств муниципалитетов для увеличения суммы данной премии. 

Может ли подешеветь ипотека в России?

Далее проблемы ипотечного кредитования в России комментирует директор по ипотечному кредитованию филиала ОАО «Альфа-Банк» Елена Жак.

Альфа-БанкАльфа-Банк

Основной причиной американского кризиса явилось формирование банками и ипотечными компаниями портфелей рискованных кредитов, выданных малообеспеченным группам населения. Затем – выпуск под их залог ипотечных ценных бумаг, которые продавались инвесторам, готовым рисковать ради высоких доходов. 

Портфель рискованных ипотечных кредитовПортфель рискованных ипотечных кредитов

Такие бумаги и их финансовые производные оказались практически в портфелях всех игроков международного финансового рынка. Все было радужно, пока в Америке не начал расти уровень дефолтов по таким кредитам и кризис на рынке недвижимости. Поэтому кризис однозначно повлиял на мировую и российскую экономики, сделав ипотеку более сложной. Это связано с влиянием кризиса на повышение стоимости финансовых ресурсов на внешних рынках, которые банки уже привлекли по плавающей ставке, и которые будут привлекать в ближайшем будущем для выдачи ипотечных кредитов. Теперь банкам будет намного сложнее проводить секьюритизацию своих ипотечных портфелей, особенно тем, кто применял слишком либеральный андеррайтинг заемщика и выдавал кредиты без подтверждения доходов, без первоначального взноса и т.д. Ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами, больше не пользуются популярностью среди зарубежных инвесторов. Все эти последствия могут привести к сокращению маржи банков для некоторых кредитных организаций – к повышению ставок, для других – замедления темпов снижения процентных ставок, а также к недостатку ресурсной базы.

Секьюритизация ипотечных портфелей

Что касается мер по предотвращению кризиса, то в дополнительных государственных гарантиях рынок ипотеки не нуждается, а ставить задачу крупным банкам занять большую долю на рынке нет необходимости, так как при наличии финансовых ресурсов – все банки стремятся к этому, т.е. действует конкуренция и рыночные механизмы регулирования экономики. В отношении прогноза, как будет развиваться ипотечный кризис, следует отметить, что некоторые банки уже или повысили ставки, или частично приостановили выдачу ипотечных кредитов. Другие наоборот, пользуясь моментом, объявили о снижении ставок и улучшении условий с целью занять более высокую долю рынка. Это зависит от финансовых ресурсов, которыми банки обладают в настоящий момент и источниками которых являются заимствования до кризиса или собственные средства. Но рано или поздно, это должно коснуться каждого игрока рынка.

Виды андеррайтинга заемщикаВиды андеррайтинга заемщика

Также это приведет к ужесточению андеррайтинга заемщиков, т.е. отмене кредитов без подтверждения доходов, без первоначального взноса и особенно внимательное отношение к крупным кредитам с целью оздоровления кредитных портфелей для возможности их дальнейшей секьюритизации.

Андеррайтинг ипотечного заемщика

Для заемщиков, взявших кредит с фиксированной процентной ставкой, все условия оговаривает кредитный договор, содержание которого, как правило, не меняются в течение срока кредитования. Тем, кто только собирается получить ипотечный кредит стоит поторопиться с получением кредита на недвижимость или под ее залог, принимая во внимание тот факт, что из-за нехватки финансовых ресурсов, многие банки могут испытывать трудности с выдачей кредитов, а также ужесточением оценки платежеспособности заемщика. Сейчас Россия имеет прекрасные условия ипотечного кредитования и поэтому всем, кому это интересно, я рекомендую ничего не опасаться. Основные условия кредитования практически не изменятся, даже если часть банков приостановят кредитование, остальные будут продолжать активную работу. Конкуренция в банковской сфере высока и для клиентов банков это хорошо!

Конкуренция в банковской сфереКонкуренция в банковской сфере

Ипотечный брокер АН «Талисман» Сергей Шишкин прокомментировал, что американский кризис непосредственно отразится на России, было очевидно. Хотя долгое время многие эксперты, особенно работники банков, утверждали, что в нашей стране подобная ситуация возникнуть не может. Сейчас, когда уже очевидны первые его признаки, те же банки, по-прежнему, твердят, что никакого кризиса нет, и не будет. Их в какой-то мере понять можно: во-первых, не хотят сеять панику, во-вторых, закладывать сомнения в умы людей, решивших взять ипотечный кредит.

Сомнения в умах клиентовСомнения в умах клиентов

Хотя можно утверждать, что цены на рынке недвижимости стагнируют. За последний месяц они увеличились на 1, максимум 2%. Тем не менее, число людей, желающих купить квартиру, как с помощью ипотеки, так и за наличный расчет, снизилось. В последнем случае потенциальные покупатели, скорее всего, заняли позицию выжидания, хотят посмотреть, что же дальше будет с ценами на рынке недвижимости. Снижение числа желающих купить жилье по ипотеке обусловлено тем, что многие банки уже сейчас стали предъявлять больше требований к клиенту, в части предоставления необходимой документации, к уровню зарплат и прочее. 

Усиление требований к клиентам банкаУсиление требований к клиентам банка

Что касается мер борьбы с кризисом и, соответственно, мероприятий по реализации нацпроекта, который должен сделать жилье доступным и комфортным, отмечу, что строительно-сберегательные кассы – реальный выход из сложившейся ситуации. Их модель напоминает модель кооперативного жилья, с помощью которого многие семьи в свое время смогли решить квартирный вопрос. Главное, чтобы закон был принят на федеральном уровне, а местным чиновникам не пришлось бы изобретать велосипед, создавая ССК на территории регионов.

Национальные меры по борьбе с кризисомНациональные меры по борьбе с кризисом

    Деятельность ипотечных агентств в условиях кризиса

В целях проведения государственного регулирования и снижения кризисных последствий в сфере ипотечного кредитования в России, Правительством  Российской Федерации были созданы государственные финансово-кредитные структуры – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Государственное регулирование в сфере ипотечного кредитованияГосударственное регулирование в сфере ипотечного кредитования

        Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом РФФедеральное агентство по управлению государственным имуществом РФ

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Доступность жилья в регионах РоссииДоступность жилья в регионах России

Агентством АИЖК создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки – первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Схема двухуровневого рефинансирования ипотечных кредитовСхема двухуровневого рефинансирования ипотечных кредитов

Основные функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК:

- заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

Перспективы развития ипотечного рынка в России

- внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

Внедрение инновационных финансовых инструментов в ипотекуВнедрение инновационных финансовых инструментов в ипотеку

- привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

Выпуск ипотечных ценных бумаг агентством по жилищному кредитованию

- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

Стандартизация ипотечного жилищного кредитованияСтандартизация ипотечного жилищного кредитования

- предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

Привлечение ипотечных клиентов в агентство по недвижимости

Ещё в 2002 году Агентство АИЖК разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК) (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Параметры ипотечных кредитных сделокПараметры ипотечных кредитных сделок

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК вносит изменения и дополнения в Стандарты в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования. Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

Представители администрации Президента Российской ФедерацииПредставители администрации Президента Российской Федерации

        Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов

В декабре 2008 года в условиях реальной угрозы кризиса ипотечного кредитования в России по решению правительства Российской Федерации было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Многим ли удается воспользоваться услугами агентства? Кому отказывают в поддержке? На что нужно заемщикам обратить внимание? На некоторые вопросы дал разъяснения генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖКАгентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК

Ипотека в России плохо развивалась и до кризиса. Так, стоило ли выделять госсредства на поддержку тех, кто воспользовался ипотекой? Не преувеличена ли проблема? Ключевая задача Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов – социальная защита населения. Оно занимается ипотечными заемщиками, которые являются гражданами России, имеют единственное жилье для проживания и не могут сегодня обслуживать свой кредит из-за существенного роста расходов по кредиту или значительного снижения своего дохода. Задолженность – это не всегда личная проблема гражданина. Он не может обслуживать свой ипотечный кредит в связи с общим ухудшением экономической ситуации в стране. Именно поэтому государство решило оказать поддержку такой категории заемщиков. По оценкам экономистов, из 740 тысяч ипотечных заемщиков в стране, в АРИЖК могут обратиться около 100 тысяч. Цифра немаленькая, но следует подчеркнуть, что это предельное число заемщиков, которые могут обратиться за помощью. На сегодня благодаря эффективным антикризисным мерам правительства РФ число заемщиков, обратившихся в АРИЖК, значительно меньше.

АРИЖК оказывает поддержку ипотечным заемщикам

В мире существуют разные модели поддержки участников ипотечного рынка в условиях кризиса. В большинстве стран основа ипотеки – долгосрочный финансовый ресурс от инвестора. У нас его нет. Например, в Китае все проблемные кредиты были собраны в одной госкомпании, а она их продала с аукциона инвесторам. Государство взяло на себя убытки и решило проблему заемщиков. В Чехии инвесторы предложили скупить кредиты за половину от номинала. И потом реструктурировали – у нас это невозможно из-за низкой капитализации банков. В американской модели активно участвуют инвесторы, потому что у них есть деньги для покупки проблемных кредитов.

Динамика капитализации российской банковской системыДинамика капитализации российской банковской системы

В России нет таких крупных инвесторов и инвестиционных фондов, как в США. Единственный, кто может оказать реальную поддержку российским заемщикам и снизить на них долговую нагрузку, – это государство.

Снижение кредитной нагрузки на заемщиков через АРИЖК

В правительстве России шла долгая дискуссия: помогать банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, или напрямую заемщикам? Что касается банков, то для них ипотечные заемщики – не самая большая сегодня проблема, поэтому правительство решило оказывать поддержку заемщикам напрямую. Главный риск для владельца единственного жилья – это угроза оказаться на улице, если он не сумеет вовремя погашать банковский кредит. Представьте, чем может обернуться выселение для человека в условиях российской зимы. В качестве оператора государственной программы было выбрано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Однако наблюдательный совет директоров АИЖК посчитал совмещение на одном балансе проблемных и качественных активов нецелесообразным, поскольку это может существенно уронить рейтинги АИЖК. А рейтинги АИЖК – это будущая дешевая ипотека. Кризис завтра кончится, а проблемные активы будут висеть на балансе агентства достаточно долго. В результате решили обособить проблемные активы. Для этого и была создана 100-процентная дочка АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Реструктуризация ипотечного кредита через АРИЖКРеструктуризация ипотечного кредита через АРИЖК

Обратившихся за помощью потенциальных клиентов АРИЖК не так много, как планировалось изначально. Такой вывод возникает, судя по несоответствию количества консультаций и количеству фактически поступивших заявок. Многим заемщикам помогли банки. По некоторым оценкам, они уже реструктурировали около 5% ипотечных кредитов.

Схема действия стабилизационного займа для помощи заемщикуСхема действия стабилизационного займа для помощи заемщику

Достоинство АРИЖК в том, что у заемщика теперь есть выбор: если банк предлагает неприемлемые для него условия, он всегда может обратиться в это агентство. Фактически оно повлияло на ментальность банков. В январе-феврале у банков было очень жесткое отношение к тем, кто не мог погашать ипотечный кредит. Однако когда появилось АРИЖК, банкиры поняли, что позиция у государства совсем иная: оно будет защищать заемщиков, никого не позволит выселять на улицу.

Государство не позволит выселять должников на улицуГосударство не позволит выселять должников на улицу

За время работы агентства АРИЖК стандарт реструктуризации менялся три раза. В первой, декабрьской версии правила были действительно очень жесткие, отказы получили около 90% обратившихся заемщиков. Дело в том, что разрабатывая стандарт, учитывался только ипотечный портфель АИЖК. Но как оказалось, он существенным образом отличается от средних показателей по стране. Кроме этого, декабрьский стандарт был тестовым. После этого было предложено всем участникам рынка дать свои предложения. За январь 2009-го поступило около 250 предложений от банков и заемщиков. Поэтому вторая версия стандарта была уже больше приближена к реальности, и процент отказов сократился до 45, а затем, когда с 1 мая была введена новая версия стандарта, количество отказов сократилось до 19%. Надо сказать, что третья версия самая лояльная и на сегодняшний момент считается, что это хороший сбалансированный документ. При этом следует отметить, что процент отказов никогда не будет равен нулю, поскольку нашим агентам приходится принимать все заявления от заемщиков, даже те, которые заведомо не проходят по требованиям реструктуризации.

Банки не против реструктуризации ипотечных долгов

Выдавая стабилизационный заем, банк предупреждает клиента, что период, когда заемщик выплачивает агентству только проценты за использование этих денег, ограничивается 12 месяцами. Двенадцать месяцев – это удвоенный средний срок поиска работы. По мнению экспертов, 6 месяцев – это даже не средний, а максимальный срок поиска работы для тех, кто ищет ее. В Америке сейчас средний срок поиска работы вырос до 4 месяцев. И американцы говорят, что это очень плохо, слишком много и неблаготворно сказывается на экономике. Мы предположили, что в России это будет полгода, и удвоили этот срок.

Сроки поиска работы в Российской ФедерацииСроки поиска работы в Российской Федерации

Если заемщик хочет улучшить свое положение, прилагает усилия к этому, то он найдет работу и не одну. И восстановит, пусть и не в полном объеме, свою платежеспособность. Мы стараемся объяснить это всем заемщикам, которые берут поддержку: после окончания льготного периода платить придется чуть больше. Поэтому постарайтесь найти работу. Для россиян наша поддержка – как запасной парашют.

Постарайтесь найти работу

Существует проблема, если заемщики живут в депрессивном районе, где просто нет работы для всех. Для России это первый ипотечный кризис и у нас нет готовых рецептов решения проблемы, поэтому сейчас изучается опыт других стран. Например, в Канаде в 80-е годы XX века остановился один из крупных металлургических заводов, из-за этого целый городок, где жили металлурги, оказался неплатежеспособным. И тогда канадская ипотечная жилищная корпорация приняла решение взять к себе на баланс этот городок. Они выкупили там жилье, сдали в коммерческую аренду, но предупредили, что через три года выставят его на продажу с преимущественным правом выкупа для его владельцев. Через некоторое время спрос на продукцию предприятий вырос, и большинство жителей сумели восстановить свою платежеспособность и выкупить жилье.

Нет работы для всехНет работы для всех

Мы понимаем, что в условиях кризиса новая работа может быть нестабильной, поэтому прерываем поддержку только на основании заявления заемщика. Кстати, уже несколько заемщиков восстановились и прислали нам заявления с просьбой прекратить поддержку. 12 месяцев – это достаточный срок для поиска работы и восстановления своей платежеспособности. И работу найти обязательно нужно. Во-вторых, нередко должники начинают прятаться от кредиторов, вместо того чтобы решать проблему с нами или с банком. Поэтому если возникли сложности с оплатой кредита, лучше сразу обратиться за консультацией в свой банк или к нам в агентство.

Работу нужно найти обязательноРаботу нужно найти обязательно

    Уроки ипотечного кризиса для России

События, схожие с происшедшими на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России. Несомненно, масштабы будут другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.

Ипотечный кризис США может повториться в России

В 2005-2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с высоким коэффициентом ипотечной задолженности LTV (90-100%), т. е. продукты, предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентами пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Упрощение условий кредитованияУпрощение условий кредитования

Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США, как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются в основном универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране - единицы. Соответственно, источниками финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, так как первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.

Депозиты ипотечных банковДепозиты ипотечных банков

Кроме того, большая часть выданных в России кредитов - это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в Российской Федерации еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США.

Государственная власть Российской Федерации не может заставить банки снизить ставку по ипотеке

В этой связи необходимо также отметить, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование об уровне коэффициента ипотечной задолженности LTV или LVR (Loan-To-Value Ratio) не менее 70% для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами.

Формула расчета коэффициента ипотечной задолженности LTVФормула расчета коэффициента ипотечной задолженности LTV

Масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России в рублях и валютеДинамика выдачи ипотечных кредитов в России в рублях и валюте

Таким образом, возникновение проблем можно ожидать в первую очередь у небольших банков, не имеющих достаточного опыта ипотечного кредитования, которые проводили агрессивную политику по привлечению клиентов, предлагая кредиты с высоким LTV или не требуя документального подтверждения доходов.

Динамика высоких уровней кредитной задолженностиДинамика высоких уровней кредитной задолженности

Также можно ожидать возникновения трудностей с привлечением средств иностранных инвесторов у коммерческих банков вследствие возросшей осторожности инвесторов в отношении ипотечного кредитования в целом. В связи с ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2-4 п. п.) банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 г., в частности ВТБ-24 и Городской ипотечный банк, уже вынуждены скорректировать свои планы.

Ипотечный кризис в России - не причина для паники

Сложности с рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности, к ним можно отнести продажу пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования.

Операции с ипотечными закладнымиОперации с ипотечными закладными

Скорее всего, доля крупных банков на рынке ипотечного кредитования увеличится, поскольку они обладают преимуществами в привлечении дешевых источников финансирования. В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей развитие событий в России по американскому сценарию, можно предложить следующее.

Кризис 2008 года маловероятен в России

Банк России может ввести градацию надежности ипотечных кредитов в зависимости от LTV (соотношения кредит/залог). Это повлечет за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет жесткой запретительной мерой. Аналогичный подход может быть применен и для кредитов, выданных заемщикам с неподтвержденными доходами. Кроме того, Банк России может организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования. 

Градация рисков ипотечно-жилищного кредитованияГрадация рисков ипотечно-жилищного кредитования

    Совершенствование ипотеки в РФ в период кризиса

Сегодня российские банки на разразившийся финансовый кризис отреагировали четырьмя сценариями поведения по отношению к ипотечным займам. Одни полностью прекратили их выдачу, другие повысили процентные ставки для новых заемщиков, третьи – собираются повысить ставки и по уже выданным кредитам, а четвертые просят погасить задолженность досрочно.

Изменение процентных ставок российских банков до и после кризисаИзменение процентных ставок российских банков до и после кризиса

Фондирование сделок на ипотечном рынке в основном проходило либо от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), покупавшего закладные на российском рынке, либо путем внешней секьюритизации. Как объясняют эксперты, сегодня банки повышают ставки (и для новых заемщиков, и по уже выданным займам) не только из-за финансового кризиса, но и чтобы компенсировать возможные потери при рефинансировании ипотечного портфеля со стороны АИЖК. Дело в том, что агентство решило выкупать кредиты, выданные банками по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом. По полной стоимости АИЖК готово выкупать лишь кредиты, выданные под 16% в регионах и 17,5% в Москве. Отсюда – чтобы не понести убытки, неизбежные при продаже кредитов с дисконтом, – банки должны начать повышение процентных ставок по уже выданным займам. Так, по сведениям «Коммерсанта», собирается поступить пермский Камабанк, приостановивший две недели назад выдачу новых ипотечных кредитов. Руководство банка обещает уведомить клиентов об этом заранее. До последнего времени Камабанк выдавал ипотеку по ставке 16% годовых.

Назрела необходимость снижения процентной ставки по ипотечным кредитам

И хотя типовые договоры кредитования по стандартам не предусматривают изменения ставки в одностороннем порядке, такое право предусмотрено у многих банков. Например, у Сбербанка и Оргрэсбанка. Банк «Уралсиб» тоже может воспользоваться подобной прерогативой, если уведомит заемщика о повышении процентных ставок за 30 дней. Ипотечные договоры Банка Москвы предусматривают изменение ставки через три года после подписания договора. Недавно внесли соответствующие пункты во все кредитные договоры в ВТБ 24 и Юникредитбанк, и собираются внести в банке «Возрождение».

Офис ЮникредитбанкаОфис Юникредитбанка

Если же заемщик не соглашается подписать дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту (а его подпись необходима в любом случае), банк может изменить соглашение через суд с требованием или вовсе расторгнуть его. Правда, в случае удовлетворения иска о расторжении договора банк потеряет право на залог.

Расторжение договора об ипотекеРасторжение договора об ипотеке

Сегодня из-за «затрудненного доступа к заемным ресурсам» вынужден был полностью отказаться от ипотеки один из лидеров потребительского кредитования – «Хоум Кредит энд Финанс Банк». Аналогичным образом поступили «Русский стандарт» и «Ренессанс Кредит». ЗАО «ВТБ 24» с 4 октября 2008 года ввел мораторий на прием заявлений по кредитам на покупку строящегося жилья. Свое решение банк объяснил тем, что такие кредиты не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации. Его примеру последовал и «Абсолют банк», также отказавшийся от кредитования строящегося жилья, считая этот сегмент высокорисковым.

Хоум Кредит энд Финанс БанкХоум Кредит энд Финанс Банк

Во второй половине сентября основные игроки повысили ставки по жилищным кредитам на 1,5–2%. За год кредиты на жилье подорожали более чем в полтора раза. Увеличил процентные ставки по ипотеке для новых кредитов тот же «ВТБ 24». И в Альфа-Банке средняя ставка по рублевой ипотеке превысит 20% годовых, по долларовой –,5% годовых. О готовящемся повышении ставок по ипотеке на 1–2% годовых «Коммерсанту» сообщили в ФК «Уралсиб». Первым российским банком, который обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, стал Росевробанк. Свою просьбу банк аргументировал скорым обвалом рынка недвижимости и снижением стоимости залога. Росевробанк предлагает погасить как минимум 30% задолженности не позднее 15 ноября 2008 года. В противном случае руководство банка угрожает потребовать досрочного возврата кредита целиком и начислить проценты. А при неисполнении и этого требования – забрать предмет залога.

Досрочное погашение задолженностиДосрочное погашение задолженности

Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности ипотечных заемщиков по кредитам, которые находятся на сопровождении в агентстве, снизилась в III квартале на 0,4 процентного пункта до 12,1%, до сих пор этот показатель только рос. Сопровождаемые АИЖК кредиты лишь вершина айсберга,  они составили 92,4 млрд. руб. По данным ЦБ, объем задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам на ту же дату составлял 974,5 млрд. руб.

Сопровождение кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованиюСопровождение кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию

Начиная со II квартала, АИЖК отмечает и улучшение качества портфеля: во II квартале у агентства впервые сократилась короткая просрочка – 30–90 дней – на 0,8 п. п. до 2,6%. АИЖК еще в 2008 г. ужесточило требования к заемщикам. Предполагалось, что это даст эффект к началу 2009 г. Но из-за кризиса ситуация улучшилась только сейчас. По кратко- и среднесрочным долгам агентство работает над улучшением платежеспособности заемщиков, в том числе предлагая им реструктуризацию кредитов, отмечается в отчете АИЖК. Благодаря этому часть заемщиков возвращаются к обычному графику платежей, и кредит перестает быть проблемным. Правда, негативной стороной снижения краткосрочной задолженности стало ее старение: часть долгов перешли в хроническую стадию. Доля долгов сроком от 180 дней и выше у АИЖК только растет – с 4,9% по результатам I квартала 2009 г. до 8,5% по итогам III квартала, объясняет это тем, что с неплательщиками этой категории предстоит длительная процедура судебного урегулирования.

Ипотечные стандарты АИЖКИпотечные стандарты АИЖК

По данным за первый квартал, объем выданной в России ипотеки уже сократился в пять раз, по сравнению с первым кварталом 2008 года. Это связано в первую очередь с тем, что из-за финансового кризиса большинство банков практически свернули свои ипотечные программы. При этом, по прогнозу экспертов, из 800 тысяч российских семей, которые должны в 2010 году стать получателями базового материнского капитала, примерно 320 тысяч семей планируют направить средства материнского капитала на оплату ипотеки. Как сообщил глава АИЖК, в связи с этим агентство готовит специальные программы, рассчитанные на эту категорию населения.

Материнский капитал можно использовать на ипотеку

По данным ЦБ РФ на 1 апреля 2009 года, в России было выдано ипотечных кредитов на 24,438 миллиарда рублей (рублевые кредиты составили 22,969 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте – 1,469 миллиарда рублей). В свою очередь годом ранее, в январе – апреле 2008 года, объем ипотечных кредитов достигал 150,759 миллиарда рублей (рублевые кредиты – 129,206 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте – 21,553 миллиарда рублей). Таким образом, в первом квартале, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов в целом снизился более чем в 6 раз, объем рублевых кредитов – более чем в 5,6 раза, а объем валютных кредитов – более чем в 14 раз.

Динамика кредитования частного сектора в РоссииДинамика кредитования частного сектора в России

В августе – сентябре резко снизились темпы роста просрочки, и в октябре ухудшения портфеля не отмечается. Можно назвать это тенденцией восстановления платежеспособности. Ипотечный портфель банка составляет около $1 млрд. Если в феврале – апреле наблюдался самый высокий прирост просроченных платежей – до 1% портфеля в месяц, то сейчас это лишь десятые доли процентного пункта. «Провал» платежеспособности заемщиков зимой-весной был связан не столько с ухудшением их финансового положения, сколько с ожиданиями дальнейшего ухудшения в экономике и надеждой на помощь государства. Как только заемщики поняли, что даже самая хорошая реструктуризация кредита заметно увеличит их долг перед банком, многие вернулись к обычному графику погашения кредитов.

Меры по восстановлению платежеспособностиМеры по восстановлению платежеспособности

Разработка среднесрочной стратегии развития АИЖК находится на заключительной стадии. Однако для сохранения выдачи ипотечных кредитов нужна долгосрочная стратегия. Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.

Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имуществоОбращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество

АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и внести соответствующие изменения в федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ». Кроме того, обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖК поддерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введения депозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон «Об ипотеке», направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделок с недвижимым имуществом.

Реальности обратной ипотеки в России

Агентство планирует внедрить механизм ипотечного страхования, он уже обсуждается с банками и страховыми компаниями. Кроме того, планируется выпуск биржевых облигаций АИЖК. В первой половине 2008 года несколько снизились темпы роста выдачи ипотечных кредитов баками, и было выдано кредитов на сумму около 340 млрд. рублей. Вместе с тем он отметил снижение уровня конкуренции у банков по выдаче ипотечных кредитов. Если в 2006 году 48% банков были крупнейшими из 600 банков выдающих ипотечные кредиты, то в 2008 году доля крупнейших банков составила 88%. По данным АИЖК, в 2008 году объемы выдачи ипотечных кредитов банками не превысят показателей 2007 года и составят не более 500 млрд. рублей, а в 2009 году эти объемы будут еще меньше.

Выпуск биржевых облигаций АИЖКВыпуск биржевых облигаций АИЖК

По оценкам застройщиков строительных компаний, объемы ввода жилья эконом-класса составят не более 30–35 млн. квадратных метров, а именно жилье этого уровня пользуется большим спросом у людей, желающих взять ипотечный кредит, говоря о необходимости неснижения объема вводимого жилья и о необходимости 250–300 млрд. рублей для строительства количества этого жилья. В связи с этим возникает необходимость скорейшего принятия изменений в законодательство об ипотечном кредитовании.

Особенности ипотечного кредитования в России

Совет Федерации рекомендует правительству Российской Федерации скорректировать правила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешенной доли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а также внести изменения в постановление правительства «Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений», предусмотрев возможность инвестирования в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги. Совфед рекомендует правительству координировать работу министерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищного страхования в Российской Федерации.

Координация работы министерств и ведомствКоординация работы министерств и ведомств

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило восстановить рынок за счет снижения первоначального взноса по жилищным кредитам. Для этого агентство хочет до конца года создать государственную страховую компанию: первые сделки по проекту планируются в конце года. Однако участники рынка, опрошенные РБК daily, опасаются, что нововведения спровоцируют дополнительный рост «плохих» кредитов по ипотеке, что может сделать создаваемую страховую компанию финансово неустойчивой. 

Динамика доли плохих кредитов в Российской ФедерацииДинамика доли плохих кредитов в Российской Федерации

В конце лета правлением агентства была одобрена концепция развития системы ипотечного страхования, предполагавщая создание страховой компании АИЖК до конца 2009 года. В эти же сроки вновь образованная СК «АИЖК» подготовила и направила в ФССН пакет документов для получения лицензии страховщика. Проведение пилотных сделок по ипотечному кредитованию по новой схеме проведено в апреле–июне 2010 года.

Развитие системы ипотечного страхования в России

По замыслу разработчиков концепции внедрение системы ипотечного страхования должно решить проблему нехватки у населения денег на первоначальный взнос и повысить доступность ипотечного кредита (о прогнозах рынка на 2010–2015 годы). СК «АИЖК» будет предоставлять услуги заемщикам, кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликта интересов между АИЖК и ее страховой «дочкой», авторы концепции предложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров и страховщиков. Появление нового игрока станет несомненным плюсом в первую очередь для населения. Где страховаться, выбирают заемщики, а не банки. Поэтому если размер страхового покрытия СК «АИЖК» будет не ниже, а тарифы – не выше, чем у других страховщиков, клиенты потянутся и к ней.

Виды перестрахования на ипотечном рынкеВиды перестрахования на ипотечном рынке

СК «АИЖК» собирается удерживать у себя большую часть рисков – и риски заемщика, и риски кредитора, еще будет и услуга по страхованию риска непогашения кредита, которая будет способствовать возрождению кредитов subprime. Предложенная модель СК «АИЖК» высокорискованна и финансово неустойчива.

Так же разработаны основные условия реализации открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.

Программа использования материнского капитала для улучшения жилищных условий

Основные условия программы разработаны во исполнение Протокола заседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики от 28 апреля 2009 года №12 в части поручения о разработке новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» принимает на себя обязательства по настоящим Основным условиям программы при реализации пилотных проектов исходя из утвержденной суммы в размере до 1,2 млрд. рублей. Основные условия программы могут быть скорректированы по результатам реализации пилотных проектов.

Строительства жилья экономического классаСтроительства жилья экономического класса

Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.

Последствия взыскания на жилое имущество заложенное по ипотеке

Экономика, как и любая сфера, развивается циклически, по синусоиде, но если в разговоре о кредитовании жилищного фонда банковские аналитики прогнозируют улучшение положения к весне – лету будущего года, то о коммерческой недвижимости все размышляют весьма осторожно. «О перспективах развития говорить пока рано, т. к. не ясно когда закончится кризис и какие банки останутся на этом рынке – объясняет сдержанность в прогнозах аналитиков Альберт Еремеев. – Но уже сейчас понятно, что быстрого восстановления ипотечного кредитования не произойдет. Многие компании сворачивают инвестиционную деятельность, рынок коммерческой и жилой недвижимости переживает не лучшие свои времена в связи с падением спроса.

Ипотечный бум в России может сойти на нет

Поэтому наибольшие перспективы сейчас наблюдаются в кредитовании на покупку коммерческой недвижимости под залог имеющейся недвижимости. Даже если стараться увидеть, что «стакан наполовину полон», то есть сосредоточить внимание на существенных плюсах положения, и рассуждать, что в условиях развивающегося капитализма в нашей стране предприятиям малого и среднего бизнеса всегда будет требоваться недвижимость, то есть какой-никакой, а спрос на этот сегмент кредитования обеспечен. Вопрос о сроках остается открытым. Перспективы развития кредитования на покупку коммерческой недвижимости, несомненно, есть, вопрос в том, что приобретение дорогостоящих объектов недвижимости требует возможности кредитования на длительные сроки, которые на текущий момент осложнены.

Перспективы ипотечного кредитованияПерспективы ипотечного кредитования

В условиях глобального экономического кризиса современным предпринимателям приходится нелегко. Количество банков, которые выдают подобные кредиты, резко сократилось. А те флагманы ипотечного кредитования, что удержались на плаву, в срочном порядке меняют условия предоставления этой услуги.

Флагманы ипотечного кредитования в РоссииФлагманы ипотечного кредитования в России

Ипотечный кризис в Испании

Экономика Испании классифицируется как смешанная капиталистическая экономика. По объему ВВП Испания занимает 13-ое место в мире, а доход на душу населения примерно соответствует аналогичному показателю в Германии и Франции. Однако, после почти 15 лет экономического роста, темпы роста ВВП Испании начали замедляться в конце 2007 года, а во втором квартале 2008 года экономика страны вошла в период рецессии. В 2009 году ВВП Испании сократился на 3,7%, а в 2010 году - еще на 0,2% в 2010 году. Таким образом, Испания стала последней крупной промышленно-развитой страной, преодолевшей мировой финансовый кризис 2008-2009 годов. 

Географическая карта ИспанииГеографическая карта Испании

Прекращение экономического роста в Испании повлекло за собой существенное снижение объемов строительства на фоне переизбытка жилья и уменьшения потребительских расходов, в то время как экспорт фактически стал расти. Усилия правительства, направленные на стабилизацию экономического положения в Испании посредством стимулирующих государственных расходов, расширенных пособий по безработице и поручительств по кредитам, не предотвратили резкого повышения уровня безработицы, который вырос с приблизительно от 8% в 2007 году до 20% в 2010 году. 

Падение экономического роста в Испании в 2006-2009 годахПадение экономического роста в Испании в 2006-2009 годах

Высокая зависимость испанских банков от строительного сектора и рынка недвижимости свидетельствует о долгосрочном риске для финансового сектора. Правительство наблюдало за реструктуризацией сектора сберегательных банков в 2010 году и обеспечило участие в капитале различных финансовых учреждений приблизительно на $15 миллиардов. Инвесторы заинтересованы в том, чтобы правительство поддержало наиболее проблемные банки. Банк Испании, однако, стремится повысить доверие к финансовому сектору, оказывая давление на банки, чтобы те раскрыли данные о потерях и объединились в более сильные группы.

Динамика строительного сектора ИспанииДинамика строительного сектора Испании

Ипотечный кризис в Испании (Crisis inmobiliaria española 2008-2013) начался в стране в 2008 году и продолжается до сих пор, став основой общего экономического кризиса экономики страны. По сути, он представляет собой "лопнувший пузырь" перегретого рынка недвижимости, который долгое время развивался за счёт финансово-экономических спекуляций. 

    Предпосылки ипотечного кризиса в Испании

Начало ипотечного кризиса в Испании спровоцировали несколько факторов внешнего и внутреннего происхождения. Среди внешних факторов главным является вступление Испании в еврозону, что привело к притоку в страну дешёвых евроденоминированных кредитов из немецких банков. В этот период сектор строительства стал основным толчком к росту испанской экономики, отличающейся слабой конкурентоспособностью в остальных отраслях. 

Испания вступила в ЕвросоюзИспания вступила в Евросоюз

На пике строительного бума в 2000-2007 года в стране ежегодно вводилось в строй свыше 1 миллиона единиц жилья. Часть этого роста не была спекулятивной и имела естественную, демографическую составляющую: в период между 1999 и 2008 годами население Испании ежегодно увеличивалось (в основном за счёт иммиграции из третьих стран) на 500 000 человек. Значительная часть прибывших, однако, была нелегальными иммигрантами, прибывшими для работы в раздувающемся строительном секторе и других секторах теневой экономики страны. Ипотечный пузырь постепенно привёл к искажению рынка труда страны, который обнаружил сильный перекос в сторону строительного сектора. После того как перегрев экономики в условиях еврозоны оказался очевиден, страна вступила в полосу дефляционной спирали: увеличивающееся число безработных оказалось не в состоянии платить по ипотечным кредита, что в свою очередь привело к росту числа самоубийств в стране, а также к разорению и/или национализации многих банков и строительных компаний.

Ипотечный пузырь в ИспанииИпотечный пузырь в Испании

Ипотечный пузырь постепенно привёл к искажению рынка труда страны, который обнаружил сильный перекос в сторону строительного сектора. После того как перегрев экономики в условиях еврозоны оказался очевиден, страна вступила в полосу дефляционной спирали – увеличивающееся число безработных оказалось не в состоянии платить по ипотечным кредитам, что в свою очередь привело к росту числа самоубийств в стране, а также к разорению и/или национализации многих банков и строительных кампаний.

Рынок труда в Испании в глубокой депрессии

В условиях экономического кризиса, как во всей Европе, так и в Испании в частности, на рынок поступают так называемые оферты, т. е. горящие предложения. В конце 2007 года банками были пересмотрены условия кредитования, но нововведения были направлены, прежде всего, на ужесточение требований при выдаче кредитов, а впоследствии и снижению процентного содержания от стоимости объекта (падение с 80% до 50%). То есть, если раньше кредитовали на 80% (они это называют «наполнением»), то сейчас, максимум на 50%. Многие этого не выдерживают.

Изменение условий кредитованияИзменение условий кредитования

Это объясняется, тем, что в связи с ростом евроставки, а соответственно и ставки кредитования (01.2007- 2, 75% годовых до 01.2008- 5,80%) возрастает количество невыплат, что ведёт к конфискации имущества. Но, в связи с низкой потребительской способностью рынка, эти предложения не могут быть реализованы, компании на грани, что заставляет выставлять объекты по цене намного ниже себестоимости. Прежде всего, необходимо отметить, что испанский рынок только что вышел из времён, когда низкие банковские интересы, позволили сложиться достаточно сложной ситуации.

Падение цен на жилье в ИспанииПадение цен на жилье в Испании

Произошло увеличение потребительской способности частных лиц, выступающих с вложениями, на короткий период времени. Тот сегмент населения, который при нормальных условиях не мог позволить себе приобретение в собственность жилья, воспользовался ситуацией. Банки и другие финансовые структуры, проводя активно операции по финансированию, не могли предложить высоких интересов по вкладам, что привело к отзыву средств и снизило приток новых, так как инвесторы, предпочли вкладывать в недвижимость. Повышение спроса на недвижимость привело к росту цен, так как спрос намного превышал предложение. На рынок стали стремиться новые компании, принимая к расчетам завышенные расходы и вводя колоссальные инвестиции, которые были профинансированы банком под очень низкий интерес.

Динамика цен на недвижимость в ИспанииДинамика цен на недвижимость в Испании

В результате изменение ситуации на испанском ипотечном рынке интересы, то есть ставки повышаются. Центральный Европейский банк диктует нормы, по которым ужесточаются санкции к неплательщикам. Банки Испании ужесточают контроль над всеми операциями, предчувствуя кризис. Как последствия кризиса в США, роста евроставки, повышаются интересы и ужесточаются требования при выдаче ипотечного займа. Что приводит к затормаживанию каких-либо процессов на рынке недвижимости. Это ведёт к тому, что лица, которые могли раньше получить ипотечный займ, лишились такой возможности, продажи снизились, застройщики не могут получить расчетной прибыли и, учитывая рост банковских интересов (ставок), несут потери.

Ужесточение санкций к неплательщикамУжесточение санкций к неплательщикам

В настоящее время ситуация на ипотечном рынке Испании такова, что излишек предложения осложняется более высоким процентом финансирования операций. Финансовые компании не рефинансируют операции и всё более усложняют свои условия. Цены снизились, едва покрывают, а в некоторых случаях ниже себестоимости строительства. Контроль со стороны финансовых учреждений за невыплатами и просроченными платежами настолько ужесточен, что заставляет строительные компании, агентства и частных лиц продавать недвижимость, чтобы покрывать долги и иметь возможность избежать банкротства.

Состояние рынка недвижимости в Испании

Сейчас, по данным оценочного агентства Tinsa коэффициент падения составил 10% годовых, в то время как двумя месяцами ранее показатель превышал текущий на 1,6%. С 2007 года стоимость жилья опустилась на 36%. Метрополии продемонстрировали снижение стоимости на 14,3%, столицы и большие города – 13,7%. Самое лучшее положение дел показала курортная недвижимость морских побережий, которая остается в традиционно самом высоком ценовом диапазоне, что неудивительно: большинство заемщиков ипотеки – испанские работники, занятые в производственном секторе и сфере услуг. Они приобретали бюджетное малогабаритное или не в престижных районах жилье – поближе к работе и подальше от шума и праздности курортов – зачастую и в спальных районах. Для собственного проживания, и никак не в качестве инвестиции. Это жилье массового потребления и сформировало тот негативный тренд, с которым борются все ведомства страны и банковский сектор.

Оценка рынка жилья в Испании агентством TinsaОценка рынка жилья в Испании агентством Tinsa

    Причины ипотечного кризиса в Испании

О том, что дела в Еврозоне с каждым днем все хуже и хуже, не говорит только ленивый. Очередной страной, обратившейся за помощью к МВФ и ЕЦБ после Греции, Португалии и Ирландии, стала Испания. Экономические проблемы еврозоны напоминают эффект «домино». Как только начало лихорадить греческую экономику, кризис постепенно наступил и во всей Еврозоне. Греция, Португалия, Ирландия, Испания, следующий Кипр. Дальше будет Венгрия. А там не за горами и Италия. Но не будем о грустном. Давайте все-таки вернемся к Испании.

Испания обратилась за помощью в МВФ и ЕЦБИспания обратилась за помощью в МВФ и ЕЦБ

Почему Испании понадобилась финансовая помощь? Ответ прост. Страна жила не по средствам. То плачевное состояние экономики Испании, которое мы наблюдаем сейчас, является следствием ипотечного кризиса. Однако ипотечный кризис в Испании хоть и имеет одинаковое название с ипотечным кризисом в Америке, имеет разные причины. Американский бум строительства превратился в кризис лишь после того, как финансовые институты ослабили контроль и стали выдавать кредиты всем подряд. В Испании изначально не было такого спроса на недвижимость, который наблюдался в Америке. То есть в надежде на будущий спрос в Испании шла грандиозная стройка. Другими словами, росло предложение. Однако надежды на будущий спрос не оправдались. И как вы понимаете огромное количество домов и квартир остались невостребованными. По разным оценкам на сегодняшний момент в Испании 1,5 млн. квадратных метров незавершенных строек, а еще 5 млн. квартир пустует.

Невостребованное жилье в ИспанииНевостребованное жилье в Испании

По причине отсутствия спроса испанские банки активные занимавшиеся выдачей ипотечных кредитов испытывают огромные финансовые трудности. На сегодняшний момент третий по величине испанский банк Bankia уже получил от правительства около 5 млрд. евро. Однако по оценкам экспертов общая сумма, которая может потребоваться составляет порядка 20 млрд. евро.

Испанский банк BankiaИспанский банк Bankia

Но если бы ипотечный кризис в Испании был единственной проблемой. Добавьте сюда низкую производительность труда, слабый внутренний спрос и, конечно, безработицу, которая составляет больше 20%, и вариантов у Испании остается не много. Безработица это вообще отдельная тема. Среди молодежи (возраст от 18 до 25 лет) количество безработных составляет 45%.

Динамика безработицы в ИспанииДинамика безработицы в Испании

Подводя итог всему вышесказанному, хочется сказать, что кризис в Испании в очередной раз подтверждает, что за ошибки своего правительства расплачивается народ. А МВФ и ЕЦБ ничего не остается, как снова давать деньги. Иначе крах всей еврозоны. Германия уже сегодня задумывается о действенности выбранной политики Евросоюза в отношении стран, испытывающих финансовые трудности. Но эта тема для отдельного разговора.

МВФ и ЕЦБ дают Испании деньгиМВФ и ЕЦБ дают Испании деньги

    Особенности ипотечного кризиса в Испании

В Испании, в отличие от Соединенных Штатов Америки, где надзор за банковской системой осуществляет Центральный банк, ипотечное кредитование развивается по другому сценарию, и на данный момент отсутствуют веские причины, для того, чтобы назвать ситуацию кризисной.

Центральный Банк ИспанииЦентральный Банк Испании

Процент неуплаты по кредитам в Испании составляет 0,706 %, тогда как для того чтобы говорить о кризисе, он должен составлять более 3,5 %. 

Динамика неуплаты по ипотечным кредитам в ИспанииДинамика неуплаты по ипотечным кредитам в Испании

Для Испании не характерны ипотеки subprime, предоставляемые без залога и по более высокой процентной ставке. Большинство ипотечных кредитов предоставляется при наличии залога помимо приобретаемого имущества, и в случае неуплаты банк может потребовать вернуть не только приобретенное жилье, но и залог. 

Залог на ипотечный кредитЗалог на ипотечный кредит

По большинству ипотечных кредитов процентная ставка «плавающая». Она зависит от показателя EURIBOR (европейская межбанковская ставка предложения, на сегодняшний день - 4,772 %), который в последние месяцы незначительно, но все-таки падал. Основные испанские кредиты – ипотечные: в отличие от Англии и США для Испании не характерно приобретение товаров и услуг в кредит. 

Показатели EURIBORПоказатели EURIBOR

Согласно последним цифрам, опубликованным Центральным банком Испании, каждый испанец в среднем должен банку 29308 евро и располагает сбережениями в количестве 22715 евро. Средняя стоимость ипотеки, согласно данным Национального института статистики, составляет 148622 евро. Данные кредиты в среднем предоставлены по процентной ставке 4,48 % годовых на 26 лет. Средние выплаты по ипотеке не превышают 1200 евро. 

Динамика банковских ставок по кредитам в ИспанииДинамика банковских ставок по кредитам в Испании

Согласно исследованиям, проведенным «IESE Business School», средняя зарплата в Испании составляет 1600 евро. Тем не менее, стоит отметить, что ее величина зависит от провинции: в Мадриде – столице Испании – она составляет 1900 евро, в Стране басков 1800 евро, а в Каталонии 1600 евро. На севере, в Галисии, средний уровень – 1300 евро. Таким образом, средняя испанская семья тратит около 40 % своего месячного дохода на оплату ипотечного кредита на протяжении 30 лет. Для сравнения: во Франции на погашение кредита тратится лишь 27 % семейного бюджета в течение 13 лет. Конечно же, недвижимость во Франции гораздо дороже, но именно в Испании 87 % населения предпочитают покупать, а не арендовать жилье (по данным испанского подразделения «TNS Gallup Media»). Соответственно и семей, прибегнувших к ипотечному кредитованию, гораздо больше. 

Динамика средней заработной платы в ИспанииДинамика средней заработной платы в Испании

В Испании многие семьи вынуждены просить до 120 % от стоимости приобретаемой недвижимости в связи с многочисленными тратами, которые сопровождают покупку. Если покупатель приобретает новую квартиру, то ему придется заплатить НДС: для недвижимости он составляет 7 %. Если речь идет о вторичном рынке, то необходимо оплатить налог на переход собственности, который также составляет 7 %. От 0, 5% до 1 % от стоимости приобретаемой недвижимости составляет налог на юридические задокументированные акты; нотариусу, который является гарантом сделки, придется заплатить около 1 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Остальные траты: оценка недвижимости банком (около 600 евро), комиссия за открытие счета (0,5-2 % от стоимости приобретаемой недвижимости), страхование недвижимости, прежде всего, от «повреждения в результате пожара».

Динамика кредитования частного сектора в ИспанииДинамика кредитования частного сектора в Испании

Некоторые банки предоставляют ипотеку, чем-то похожую на subprime, но их количество незначительно. Например, испанское отделение английского банка «Barclays» предлагает услуги по ипотечному кредитованию иностранцам, проживающим в Испании на специальных условиях. Кредит, суммой не более 70 % от стоимости приобретаемой недвижимости выдается на срок, не превышающий 15 лет, с «плавающей» процентной ставкой, рассчитываемой как EURIBOR + 0.75 %. Данные условия несравнимы с условиями, предоставляемыми для испанцев: финансирование до 120 % от стоимости приобретаемой недвижимости, предоставление кредита на срок до 40 лет и процентная ставка в размере EURIBOR + 0,35 %. 

Ипотечное кредитование и продажа жилья иностранцам в ИспанииИпотечное кредитование и продажа жилья иностранцам в Испании

Несмотря на то, что многие семьи в Испании с трудом сводят каждый месяц концы с концами, об ипотечном кризисе говорить пока преждевременно. Налоговое законодательство построено таким образом, что при подаче налоговой декларации есть возможность вернуть до 15 % средств, уплаченных банку за кредит. Также практически все компании выплачивают своим служащим двойную зарплату в декабре и в июле. Показателем стабильности служит и тот факт, что банки наперебой зазывают новых клиентов: «BBVA», например, дарит новым заемщикам 1 % от ипотеки.

Доступная ипотека в ИспанииДоступная ипотека в Испании

Как отмечает Национальное статистическое бюро, мировой банковский кризис очень сильно ударил по рынку недвижимости Испании. Вследствие значительного уменьшения спроса на недвижимость и повышения процентной ставки по ипотечным кредитам с 3% до 6,5%,более 5 тыс. агентств по всей стране вынуждены были закрыться. Это почти 40% всех риэлторских компаний Испании. Только крепкостоящие фирмы продолжают работать в этом секторе. Причем при массовом уменьшении спроса, цены на жилье не спешат падать, хотя и их активного роста также не наблюдается. Аналитики объясняют это временным характером кризиса. Продавцы прекрасно осознают, что за стагнацией, по мере выхода Европы из ипотечной депрессии, последует оживление рынка и повышение цен. НА фоне снижения спроса на недвижимость среди испанцев, наблюдается активизация интереса к недвижимости со стороны граждан некоторых стран бывшего Советского Союза. Это, в первую очередь, Россия, Украина и, в последнее время, Казахстан. Все это не остается незамеченным среди риэлторов, и многие компании по возможности русифицируют свой бизнес. "Русские", с характерной для них напористостью достаточно быстро скупают недвижимость, особенно в курортных зонах Испании, в таких как Коста дель Соль, Коста Брава, Коста Дорада и Канарские острова, в первую очередь, на о.Тенерифе. Эти страны, благодаря их быстрому экономическому росту и еще слабой интеграции в мировую банковскую систему, кризис не задел, и они, пользуясь европейским затишьем, могут себе сегодня позволить активно вкладывать средства в перспективную курортную собственность Испании. Если данная тенденция будет продолжаться, то в недалеком будущем вторым основным языком на южном побережье Испании станет русский, а остров Тенерифе будет главной отпускной резиденцией многих "русских" богачей.

Ипотечный кризис в регионах ИспанииИпотечный кризис в регионах Испании

В связи с ипотечный кризис в Испании, эксперты признали испанский рынок недвижимости банкротом. Ипотечные кредиторы Испании считают, что рынок недвижимости страны находится в плачевном состоянии. Об этом заявил президент Испанской ипотечной ассоциации Сантос Гонсалес Санчес.

Испанский ипотечный рынок в плачевном состоянииИспанский ипотечный рынок в плачевном состоянии

По его словам, рынок недвижимости является банкротом, так как совокупный долг испанских застройщиков в третьем квартале 2009 года достиг €324 млрд., что, согласно данным Банка Испании, эквивалентно примерно 30% испанского ВВП. При этом одни только проценты по займам составляют около €15 млрд. в год, передает propertywire.com. 

Банкротство рынка недвижимости в ИспанииБанкротство рынка недвижимости в Испании

Более 50% долга, по словам президента Испанской ипотечной ассоциации, было использовано для покупки земли, для которой сейчас нет рынка. Пока эти земельные участки не будут иметь имущественной ценности, финансовая система не сможет восстановиться и будет не в состоянии финансировать строительство новых домов.

Покупка земли в ИспанииПокупка земли в Испании

По словам Гонсалеса, ситуация с застройщиками ведет к увеличению стоимости кредитов для всей экономики Испании. Долги застройщиков также оказывают влияние на кредитные рейтинги финансовых институтов. Для решения этой проблемы правительство и Банк Испании должны срочно предпринять радикальные меры, считает он. В свою очередь испанские банки, считают специалисты рынка, могут столкнуться с небывалым наплывом недвижимости, изъятой у должников по кредитам. Ранее это не было для банков проблемой, так как такие объекты недвижимости с легкостью распродавались на аукционах. Но кредитный кризис уменьшил количество желающих приобрести жилье подобным путем.

Продажа жилья в ИспанииПродажа жилья в Испании

Прогнозируемое количество объектов недвижимости, изъятых за невозможность выплаты по ипотечным кредитам, может достичь 180000 против 114958 объектов в прошлом году. С учетом небольшого количества покупателей недвижимости на аукционах, банки будут вынуждены взять эту недвижимость обратно, но уже по заниженной цене (50% от оценочной стоимости). В итоге, эта недвижимость может быть выброшена на рынок по заниженным ценам, что существенно снизит ее стоимость в целом по стране. Из-за ужесточения бюджетной политики и нестабильности на рынке недвижимости в Испания будет отставать по экономическим показателям от еврозоны в целом.

Нестабильность рынка недвижимости в Испании

Изъятия залоговой недвижимости в Испании достигли рекордного уровня. Новый доклад инвестиционного отдела Moody проливает свет на рекордный рост числа отчуждений испанских домов за неплатежи. Кредитный кризис и растущая безработица привели к небывалому уровню изъятий, отмечается в докладе. Только в первом квартале этого года прошло 27’561 процедур отчуждения, поставив исторический рекорд для Испании. В сравнении с 2008 годом количество увеличилось на 126% и на 59% – по сравнению с 2009 г.

Отчуждение жилья в ИспанииОтчуждение жилья в Испании

Число изъятой недвижимости, скорее всего, значительно выше, поскольку процедура отчуждения может включать в себя больше, чем один объект недвижимости. Когда к банку переходит залоговая недвижимость от застройщика, то один переход может включать в себя десятки домов. На банковских балансах сейчас насчитывается изъятой недвижимости на € 20.5 млрд.

Банки Испании выселяют должников из жилых помещенийБанки Испании выселяют должников из жилых помещений

В ряде районов Испании рост изъятий вызвал переполнение судов, приводя к тому, что процесс банкротства может длиться до 2 лет на фоне падающих цен на недвижимость. Это создает дополнительные проблемы банковской ликвидности и стоимости обеспеченных ипотекой активов. И на основании всего этого можно предположить, что количество залоговой недвижимости, поступающей на рынок, будет расти, в то время как цены на нее будут падать.

В Испании происходит массовое изъятие жилья у должников по ипотеке

Легко понять, почему любой, кто следит за рынком недвижимости Испании, чувствует себя в эти дни сбитым с толку. С одной стороны, по официальным данным, цены падают, хотя и не так сильно, как того можно было ожидать, учитывая экономические проблемы Испании. С другой стороны, продажи августа при годовом сравнении скакнули вверх почти на 30%, имея позади 8 месяцев непрерывного роста. Одна новость противоречит другой. Так что же происходит? 

Экономические проблемы ИспанииЭкономические проблемы Испании

Новая статья, опубликованная Fotocasa, одним из крупнейших порталов недвижимости в Испании, возможно, проясняет это видимое противоречие. Они собирают данные и мнения из различных источников, чтобы увидеть, действительно ли идет восстановление или это всего лишь мираж. По некоторым источникам, восстановление продаж началось в конце 2009 года и продолжалось всю первую половину года, вызванное отменой налоговой льготы по ипотеке и ростом НДС в этом году, плюс низкими процентными ставками и усилиями, предпринимаемые банками по избавлению от своей залоговой недвижимости. У самой Fotocasa число предложений в базе выросло за год на 103%, а запросы на поиск недвижимости – на 55%. Все это может говорить о том, что рынок достиг своего дна.

Интернет-агентство по продаже недвижимости в Испании FotocasaИнтернет-агентство по продаже недвижимости в Испании Fotocasa

Но затем приводится мнение испанского эксперта по недвижимости Борха Матео (BorjaMateo), который дает правдоподобную причину того, почему это восстановление продаж может оказаться всего лишь иллюзией. На взгляд Матео, который несколько лет проработал в испанских банках и может немного знать о том, как они действуют, то он считает, что растущие данные по продажам – это отражение «гигантской слабости испанских банков и рынка недвижимости».

Банкротство испанских девелоперов

Прелесть таких зачетов для банков в том, что они, а не рынок, решают, какой будет стоимость их портфеля недвижимости. «Если бы им приходилось принимать реальную стоимость их активов на рынке, то они были бы весьма близки к состоянию банкротства, поскольку рыночная стоимость активов гораздо ниже балансовых величин кредитов по ним», – заявляет Матео, который видит множество причин, чтобы подозревать в содействии этому и Банк Испании.

Показатели строительной отрасли в ИспанииПоказатели строительной отрасли в Испании

Проблема в том, что в официальные данные продаж включается то, что известно в Испании как «dacionesenpago», передача залоговой недвижимости в зачет долга (банк забирает собственность и аннулирует кредит). Матео заявляет, что банки используют эти зачеты во избежание признания убытков, которые им предстояли бы при процедуре изъятия и продажи на открытом аукционе.

Залоговая недвижимость в Испании

Хуже того, банки также поддерживают на плаву неплатежеспособных клиентов путем предоставления им новых кредитов и во избежание регистрации «плохого» долга, Реальный уровень плохих долгов в системе превышает 11%, в то время как официально он 5,5 %. Признание реальных потерь поставило бы их (банки) в очень, очень трудную ситуацию. Прогнозируется, что продажи существенно сократятся в ближайшем будущем, отчасти благодаря прекращению ипотечной налоговой льготы в 2011 г. Продавцы снова начинают уменьшать запрашиваемые цены, потому что «многие люди сознают, что если они не продадут в этом году, то им будет гораздо труднее сделать это в следующем году». И как вывод, – цены на дома и стоимость аренды продолжат снижение в последующие годы. Это непреодолимый процесс.

Ипотечные налоговые льготы в ИспанииИпотечные налоговые льготы в Испании

Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают себя. «Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимости составили в июне € 181 млрд., объявил Банк Испании. Когда Банк Испании называет инвестицию «проблемная», то, вероятно, следует читать это как «токсичная». Согласно его последнему докладу по финансовой стабильности Испании, «потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость на конец июня возросли у испанских банков до € 181 млрд., за полгода поднявшись на 9% – в конце 2009 года они равнялись € 166 млрд. Для сравнения масштабов, € 181 млрд. – это больше 10% ВВП Испании.

Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают ожиданияИнвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают ожидания

Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость? Что это? Главным образом, это залоговая недвижимость и плохие кредиты. Хорошие новости в том, что под них есть обеспечение, но оно покрывает только 26% от их объема, поднявшись за полгода всего на 1%. Банк Испании информирует также о том, что темпы, с которыми инвестиции переходят в разряд плохих, слегка замедляются, что тоже является своего рода хорошими новостями. Что все это может означать для владельцев и потенциальных инвесторов? Просто то, что у банков имеется массивный запас недвижимости на продажу, и он все еще растет, хотя и меньшими темпами.

Структура продаж недвижимости в Испании по категориям клиентовСтруктура продаж недвижимости в Испании по категориям клиентов

Банк Испании также рекомендует банкам шире делиться с общественностью информацией о степени их завязанности на сектор недвижимости и как они планируют с этим управиться. Во времена коррекции сектора недвижимости недостаток информации может создавать впечатление, что ситуация хуже, чем она есть на самом деле.

Информация от банков по вопросам недвижимостиИнформация от банков по вопросам недвижимости

    Еврибор и проблемы испанской ипотеки

Что будет с процентными ставками в ближайшей перспективе? По всей видимости будет дальнейший рост, поскольку наступает переход в следующую стадию кредитного кризиса, вероятными раскладами которого станут неуправляемые бюджетные дефициты и государственные дефолты. И если ото оправдается, то это окажет еще большее понижательное давление на средние цены недвижимости.

Европейская межбанковская ставка предложения по кредитам ЕвриборЕвропейская межбанковская ставка предложения по кредитам Еврибор

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, завершил октябрь на уровне 1.495%, что в сравнении с сентябрьскими 1.42% дало 5%-й прыжок за месяц. При сопоставлении за год, еврибор стал на 20.3% больше, чем в октябре прошлого года. Как можно видеть из графика выше, он продолжает расти. Это влечет за собой более высокие ежемесячные платежи по ипотекам в Испании. Как итог последнего повышения выплаты по типичной ипотеке (на сумму € 121’000, на 26 лет, по ставке Еврибор +0.8%) поднимутся на € 15/мес., или на € 180 за год.

Изменения предельной ставки ЕвриборИзменения предельной ставки Еврибор

Ипотечное кредитование в августе снова сократилось на 3.4%, следуя за июльскими -6.8%. Другими словами, ипотеку берет меньше людей, чем в том году, что неизбежно ослабляет спрос на недвижимость. Август стал четвертым месяцем непрерывного уменьшения нового ипотечного кредитования. Все это плохо согласовывается с недавними новостями о том, что испанский рынок недвижимости вырос в августе двузначными темпами. Очень немногое число людей в Испании могут позволить себе покупку без взятия ипотеки.

Купить жилье в Испании без ипотекиКупить жилье в Испании без ипотеки

Средняя сумма ипотеки на приобретение жилья в Испании равнялась в августе € 121’381, поднявшись в сравнении с прошлогодней на 8.5%, но понизившись на 0.7% относительно июля. То есть, банки выдают большие кредиты меньшему количеству людей, что может привести к тому, что верхние и нижние сегменты рынка недвижимости пойдут в разных направлениях. Общий объем ипотечного кредитования жилья был € 6.1 млрд., ниже июльского на 10%, но выше прошлогоднего на 5%. Средняя ставка по ипотеке в августе была 3.69%, что меньше июльской на 2.2% и что имеет смысл, если банки кредитуют меньше людей большими суммами и по лучшим условиям.

Как приобрести недвижимость в Испании

Много шума в Испании вызвало недавнее решение судьи в Севилье (Sevilla), что положения ипотечных договоров о «пороговых» процентных ставках являются неравноправными статьями и потому незаконными. Статья о минимальном пороге позволяет кредиторам устанавливать нижний лимит процентной ставки, который начинает действовать, если Еврибор уходит ниже него. Он защищает кредиторов от сверхнизких ставок еврибора, как и «потолочные» положения договоров защищают заемщиков от сверхвысоких ставок.

Нижний предел ставки по ипотечным кредитамНижний предел ставки по ипотечным кредитам

Судья отметил, что «потолочные» ставки обычно используют нереалистичные значения, зачастую в районе 10-15%, в то время как минимальные пороги достижимы намного вероятнее, будучи в пределах 2.75-3.25%. Еврибор находится ниже этого диапазона с 2009 года. Такие статьи работают непропорционально, по мнению судьи, и в пользу кредиторов. Решение принято в суде низшей инстанции Андалусии, и банки, в данном случае BBVA, намерены подать апелляцию. Принятие итогового решения может занять несколько лет. Но, по крайней мере, это дает проблеск надежды тем заемщикам, которые обнаружили минимальные «пороги» в своих ипотечных договорах, набранные мелким шрифтом.

Банк BBVA в ИспанииБанк BBVA в Испании

Ведущий застройщик объектов недвижимости в Испании Noriega запросил защиты от кредиторов. Noriega, один из крупнейших строителей жилья в Андалусии, добровольно перешел под конкурсное управление, имея долгов на сумму в € 1.1 млрд. и напоминая всем о том, насколько все еще сложна ситуация на рынке недвижимости Испании. 

Дешевая недвижимость от застройщика в Испании

По испанскому законодательству, компания, которой не удается управиться со своими долгами, может запросить судебной защиты от своих кредиторов и продолжить затем деятельность, параллельно договариваясь о новых условиях выплаты задолженности, хотя и под присмотром назначенной судом администрации. Во многих случаях (но не во всех) конкурсное управление – это симптом гибели фирмы, который в итоге заканчивается банкротством, ликвидацией бизнеса и распродажей активов для погашения долгов.

Распродажа активов для погашения долговРаспродажа активов для погашения долгов

Noriega была основана в 60-х, пережила многие прошлые экономические кризисы, является одним из самых видных застройщиков Андалусии и принадлежит почтенной группе Sanchez-Ramade, второй по размеру коммерческой структуре региона.

Застройщики в ИспанииЗастройщики в Испании

Как и некоторым другим крупным испанским компаниям по недвижимости Noriega удалось реструктуризовать с банками свое финансирование 2 года назад в надежде, что это даст спасительную передышку для преодоления кризиса. Но длительность и суровость этого кризиса разрушила этот план. По сообщениям испанской прессы, долги Noriega равняются € 1.1 млрд., включая товарный кредит на € 68 миллионов от 900 организаций. Застройщик работал по ряду незавершенных объектов. По 40% своего долга он договорился с поставщиками, но в итоге не смог получить согласия от кредиторов-банков – BBVA, CajaMadrid и BancoSabadell.

Испанский банк CajaMadridИспанский банк CajaMadrid

Рынок недвижимости Испании в результате кризисных явлений сократился. Главный удар по боевому настрою и эйфории августа, когда рынок скакнул на 27%, нанес сентябрь, упав на 4.5% и закончив 8-месячную череду непрерывного роста. За исключением муниципального жилья, в сентябре было продано 31’763 дома, что меньше на 19% чем в августе и на 4.5% – чем год назад, по новым данным Национального Института Статистики.

Национальный Институт Статистики Испании - логотипНациональный Институт Статистики Испании - логотип

Сентябрь положил конец каким-либо разговорам о восстановлении рынка недвижимости в Испании. Продажи скатились до своего низшего на протяжении многих лет уровня сразу после достижения двухлетнего максимума в августе. При сравнении с прошлым годом, сентябрьские продажи упали на 28% в Эстремадуре (Extremadura), на 27% в Кастельоне, побережье Коста Асаар (Castellon, CostaAzahar), на 25% в Гранаде, побережье Коста Тропикаль (Granada, CostaTropical) и на 25% в Кадисе, побережье Коста де ла Лус (Cadiz, CostadelaLuz). С другой стороны, они выросли на 49% в Теруэле (Teruel), на 25% в Уэльве (Huelva) и на 18% в Таррагоне, побережье Коста Дорада (Tarragona, CostaDorada).

Структура продаж недвижимости в Испании по регионамСтруктура продаж недвижимости в Испании по регионам

Плохой месяц был и по новостройкам, и по вторичной недвижимости, но по новостройкам – в особенности, где произошел спад на 10% от прошлого года. Тем не менее, с начала этого года количество сделок еще на 10.3% превышает 2009 год, и надо подождать пару месяцев, чтобы увидеть, представляет ли собой сентябрь единичный случай или является началом новой тенденции вниз. И в заключение, следующая таблица показывает изменения по выборке региональных рынков с начала года. Барселона преуспевает: +38% к тому же периоду прошлого года, а хуже всего дела у Лас Пальмас на Канарских островах, -14%.

Жилье в БарселонеЖилье в Барселоне

    Прогнозы развития ипотечного кризиса в Испании

Стоимость испанской недвижимости в результате кризиса может снизиться на 15-20%, а самой стране угрожает ипотечный кризис. Такие данные содержатся в материалах Гдеэтотдом.ру со ссылкой на исследования испанских риэлторов. Последние указывают, что до начала финансового кризиса испанские банки активно вкладывались в рынок недвижимости, кредитуя как застройщиков, так и покупателей домов и квартир.

Стоимость недвижимости в Испании может упасть

Общее количество накопленных банками проблемных долгов в недвижимости уже составляет по оценкам испанских риэлторов более 60 млрд. евро. Ситуация усугубляется тем, констатируют специалисты, что в текущем году испанские банки практически лишились возможности получения кредитов на международных финансовых рынках. Инвесторы больше не доверяют локальным механизмам. Возможности открытия кредитной линии Испании до 250 млрд. евро сейчас рассматривают только Международный валютный фонд (МВФ), Европейский союз (ЕС) и Министерство финансов США (US Department of Treasury).

Будет ли кредитная линия банкам Испании от МВФ и ЕС?

В данный момент общий уровень безработицы в стране превысил 20%, что оказывает дополнительное давление на состояние ипотеки. Покупатели практически ушли с испанского рынка недвижимости, а большинство ипотечных заемщиков, которые приобрели недвижимость до 2007 года, уже не в состоянии обеспечивать кредиты. Падение спроса на недвижимость в стране достигает в некоторых регионах страны 90% пиковых показателей в 2005 году. В настоящее время общее количество нераспроданных домов и квартир составляет около 1,5 млн. Самое большое количество нереализованных новых квартир располагается в Мадриде, в провинциях Валенсия, Кастилья-ла-Манча, Мурсия, Барселона и Малага.

Падение спроса на недвижимость в ИспанииПадение спроса на недвижимость в Испании

В 2009 году в местечке Коста-дель-Соль почти полностью остановился поток иностранцев, которые предпочитают покупать жилье по месту отдыха. Ассоциация строителей и промоутеров Малаги (ACP) сообщила Гдеэтотдом.ру, что в прошлом году было заключено всего 100 сделок, то есть вдвое меньше, чем четыре года тому назад. Отток покупателей приводит к постоянному снижению стоимости жилья в самых популярных до кризиса регионах страны, отмечают риэлторы. Падение цен на квадратные метры уже составило 28%.

Покупка недвижимости в Коста дель Соль

По данным специалистов, за последние 10 лет покупатели из России приобрели в Испании более 78 тыс. объектов недвижимости, из них более половины были приобретены с использованием ипотечных средств.

Российские покупатели недвижимости в ИспанииРоссийские покупатели недвижимости в Испании

В данный момент минимальная стоимость квадратного метра в прибрежных районах Испании опустилась ниже отметки в 600 евро. Рынок наводнили дешевые предложения от банков, которые торопятся распродать проблемные активы. Дисконты в этом случае достигают 50%. С ними соревнуются и частные инвесторы, которые приобрели недвижимость в докризисный период. Квартиры в Аликанте, Торревьехе, Мурсии и Малаге теперь можно приобрести от 40 тыс. евро.

На испанском рынке недвижимости прогнозируется подъем

Ипотечный кризис в Германии

Экономика Федеративной Республики Германия является крупнейшей экономикой Европы. В 2011 году в рейтинге стран по общему объёму ВВП Германия занимала четвёртое место, и пятое место в рейтинге по объёму ВВП по паритету покупательной способности. До 2007 года Германия занимала соответственно третье и четвёртое место. Германия является постиндустриальной страной, где основу экономики (от 70% до 78% в разные годы) составляют услуги, 23%-28% - производство и агробизнес - 0.5-1.5%, в котором занято такое же количество экономически активного населения.

Географическая карта ГерманииГеографическая карта Германии

С уровнем валового национального продукта, превышающим 2,7 триллиона евро, Германия находится на третьем месте в мире по общему объёму производства и промышленному производству. , ФРГ стоит на первом месте в мире по объёмам экспорта. Экспортируемая продукция известна во всем мире под маркой Made in Germany.

Экономика Федеративной Республики Германия

    Предпосылки ипотечного кризиса в Германии

Кризис ипотечного рынка, возникнув и развившись в Соединенных Штатах Америки, отразился и на Германии. Правительство Саксонии 26 августа объявило о срочной продаже своего земельного банка Sachsen LB, пострадавшего от рискованных операций на американском рынке жилья. Новым владельцем стал банк Баден-Вюртемберга LBBW. Хотя окончательная сумма сделки будет названа в конце текущего года, эксперты оценивают ее в 300 миллионов евро. В ближайшее время Sachsen LB получит от LBBW срочную финансовую помощь в размере 250 миллионов евро. 

Параметры ипотечного кредитования в ГерманииПараметры ипотечного кредитования в Германии

Ранее объединение земельных банков и сберкасс Sparkassen-Finanzgruppe выделило саксонскому банку кредит на сумму 17,3 миллиарда евро. Однако это не решило трудностей, которые Sachsen LB начал испытывать неделей ранее. Кроме того, как пишет Times, ситуация с банком правительства Саксонии обеспокоила руководство Barclays, поскольку Sachsen LB является одним из крупнейших клиентов британского банка. 

Структура объединения сберкасс и земельных банков в ГерманииСтруктура объединения сберкасс и земельных банков в Германии

Напомним, что американский жилищный кризис усилился с марта 2007 года. В июне он добрался до Великобритании, когда лондонская компания Cambridge Place закрыла свой инвестфонд, распоряжающийся средствами в 908 миллионов долларов. В июле стало известно о том, что кризис США повлиял на российские ценные бумаги. Вкладчики стали активно переводить деньги из развивающихся рынков в низкорисковые казначейские облигации США.

Экономика Германии пытается справиться с кризисомЭкономика Германии пытается справиться с кризисом

Ипотечный кризис США в 2007 году - одна из составляющей крушения мировой экономики. Банки США без разбора выдавали ипотечные кредиты людям, которые имели плохую заработную плату или плохую кредитную историю. Вследствие чего, люди не смогли вовремя выплатить ипотеку, и большинство банков потерпело фиаско. Тем более, стоимость жилья резко возросла. Это была проблема сугубо Америки, но как мы знаем, все страны в экономическом отношении тесно связаны друг с другом  и получается, что проблема США стала проблемой всего мира. Произошла цепная экономическая реакция, которая стала потихоньку затягивать все страны мира, включая Германию, в долговую яму.

ЕЦБ намерен проверить деятельность банков европейских государств

Немецкие кредитные институты принимали активное участие в деятельности американских рынков недвижимости и ценных бумаг, поэтому, с наступлением мирового финансового кризиса она стали нести огромные убытки. От этого фактора пострадали такие крупные банки Германии как IKB, Commerzbank и Hypo Real Estate? В которые государству пришлось вложить немалые деньги для их спасения и даже прийти к вынужденной мере как национализация. Так банки IKB и Hypo Real Estate были приватизированы государством за их многомиллиардные долги, а также был частично национализирован Commerzbank.

Антикризисные меры по национализации банков ГерманииАнтикризисные меры по национализации банков Германии

Президент Германии Хорст Кёлер выступил с резкой критикой в адрес банкиров, возложив на них ответственность за масштабное списание активов.

Федеральный Президент Германии Хорст КёлерФедеральный Президент Германии Хорст Кёлер

Как сообщает Би-би-си, в интервью журналу "Штерн" Х.Кёлер - бывший глава Международного валютного фонда - призвал к более жесткому регулированию и восстановлению европейской банковской культуры. Он назвал глобальный финансовый рынок монстром, которого необходимо обуздать. Он, в частности, заявил, что одной из причин ипотечного кризиса стали излишне высокие оклады исполнительного руководства банков.

Глобальный финансовый монстрГлобальный финансовый монстр

По словам Президента Германии, у капиталистической экономики есть будущее, только если она готова к выполнению своих социальных обязательств. Х.Кёлер добавил, что имеющаяся у банков возможность брать огромные займы при минимальных собственных запасах таит в себе огромную опасность.

Опасность огромных займовОпасность огромных займов

Многие банки перепродали обязательства по выданным ими ипотечным кредитам другим финансовым организациям по всему миру, что сделало кредитный рынок менее прозрачным. В дальнейшем, когда многие должники оказались не способны расплатиться, многим банкам пришлось списать сотни миллиардов долларов своих активов, и теперь они крайне осторожно предоставляют ссуды друг другу. В итоге, властям многих стран пришлось направить миллиарды долларов на свои финансовые рынки в попытках преодолеть финансовый кризис. Председатель Федеральной резервной системы США Бен Бернанке заявил, что в результате этих действий ситуация немного улучшилась, но говорить о ее нормализации пока рано.

Банки продают свои кредитные обязательстваБанки продают свои кредитные обязательства

    Развитие ипотечного кризиса в Германии

Не смотря на финансовый кризис, в Германии продолжают выдаваться ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на тех же условиях, как и до кризиса.

Потребительское кредитование в Германии

Немецким банкам не важна национальная принадлежность клиента, пытающегося взять ссуду под покупку или строительство жилья. Так, если у иностранца есть собственность, которую банк сочтет достаточной для залогового обеспечения, или же постоянная высокооплачиваемая работа на территории Западной Европы и собственный капитал для первого взноса – проблем не будет ни у россиянина, ни у жителя любого другого иностранного государства. 

Рынок недвижимости ГерманииРынок недвижимости Германии

Сегодня процентная ставка по ипотечным кредитам для нерезидентов в Германии составляет – от 4,5 до 5,3% годовых; срок действия ипотечного кредита – до 20 лет, при этом возможно досрочное погашение кредита. При необходимости широкий выбор возможностей по рефинансированию ипотечного кредита другими банками, единоразовые комиссионные банка-кредитора за предоставления кредита – 2% от суммы фактически полученного кредита. По мнению экспертов, даже последствия ипотечного кризиса не напугают российских граждан. В странах Центральной Европы ставки по ипотеке после кризиса повысились в среднем на 1-1,5%, базовая ставка теперь составляет 5-6%. В будущем ставки в Европе не понизятся точно, но даже в случае повышения останутся намного ниже российских.

Динамика банковских ставок по кредитам в ГерманииДинамика банковских ставок по кредитам в Германии

Сегодня процентная ставка по ипотечным кредитам для нерезидентов Германии составляет от 4% до 5.5% годовых; срок действия ипотечного кредита - до 25 лет, при этом возможно досрочное погашение кредита. Банки в Германии выдают ипотечный кредит в размере не более 50 - 60% от стоимости объекта недвижимости.

Немецкий рынок недвижимости достаточно стабилен

Долговой кризис, из-за которого значительно снизились ставки ипотечных кредитов, привел к тому, что все больше немцев отдают предпочтение не арендованному, а собственному жилью. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного вторым по величине в Германии кредитно-финансовым институтом Commerzbank. В первую очередь на покупку жилья немцев толкают опасения, что их сбережения могут обесцениться в нестабильные времена кризиса. 

Стоимость жилья в регионах ГерманииСтоимость жилья в регионах Германии

Вторая, более приятная причина – рекордно низкие процентные ставки кредитования. По данным Бундесбанка, средняя ставка по ипотечным кредитам сроком на десять лет упала в Германии до 3,4% годовых. Стоимость же квадратного метра в крупных немецких городах колеблется весьма существенно: от 1200 до 6300 евро за метр. Цена квадратного метра в новых квартирах среднего уровня, к примеру, в традиционно дорогом Мюнхене составляет около 3750 евро.

Стоимость жилья в Германии

Но заманчивые условия ипотеки не ограничиваются только выгодными процентными ставками. У немцев есть возможность, оплатив 20–30% стоимости жилья из собственного капитала, а 50–60% – взяв ипотечный кредит, оставшиеся 20–30% покрыть за счёт займа в строительной сберегательной кассе. Строительные сберегательные кассы существуют в Германии еще с двадцатых годов прошлого века и придуманы были для того, чтобы облегчить гражданам накопление средств на покупку собственного жилья. Вкладчик в течение какого-то периода времени ежемесячно вносит на счет ССК деньги, а после того, как сумма, оговоренная в контракте, собрана, касса предоставляет клиенту ссуду, увеличивая, таким образом, его собственный капитал. Как правило, строительные сберкассы не так придирчивы к уровню дохода, возрасту и социальному положению своих клиентов, как коммерческие банки.

Расходы на приобретение жилья в ГерманииРасходы на приобретение жилья в Германии

Отметим, что иностранец также может получить ипотечный кредит в немецком банке, если внесет 50% собственных средств от стоимости квартиры. Но имеется в виду 50% не от той цены, которую просит продавец, а от реальной. Поэтому перед тем, как выдать кредит, банк сам оценивает стоимость недвижимости. Справедливости ради надо сказать, что случаи, когда участвующие в ипотеке люди, потеряв работу, теряют и приобретённое с помощью кредита жильё, в сегодняшней Германии не редкость. При этом теряется не только приобретённая в долг недвижимость, но и все уже выплаченные взносы. Мало того, на протяжении нескольких последующих лет государство оставляет банкроту лишь минимальный прожиточный минимум, а все доходы сверх этого минимума изымаются в пользу кредитора. 

Прожиточный минимумПрожиточный минимум

    Последствия ипотечного кризиса в Германии

Цены на жилую недвижимость в Германии быстро вырастают, сначала в больших городках и промышленных центрах. Бум на этом рынке разъясняется политикой ЕЦБ и дешевенькими кредитами банков. Но готовность рисковать со стороны покупателей, риэлторов и домовладельцев ускоряет надувание ипотечного пузыря, предупреждают аналитики.

Центральный Банк Федеративной Республики ГерманияЦентральный Банк Федеративной Республики Германия

Закачивание дешевеньких средств в рынок ипотеки, объем предложений на котором и без того уже очень невелик, подобно тушению пожара при помощи канистры бензина, пишет Handelsblatt. Примером может служить не только лишь Германия, да и Норвегия со Швейцарией. Там рост цен на жилую недвижимость не прекращается вот уже в течение многих лет. Что все-таки касается ФРГ, то, к примеру, в Берлине цена личных квартир после кризиса выросла более чем на 40%. За последнее же время скорость, с которой они дорожают, возрастает. Так, по данным Бундесбанка, исключительно в 2012 году цены на квартиры в 7 огромнейших городках Германии подпрыгнули на 11%.

Динамика кредитования частного сектора в ГерманииДинамика кредитования частного сектора в Германии

«Низкие издержки на финансирование – принципиальная причина того, что в Германии цены на недвижимость будут продолжать расти и в наиближайшие годы», – отмечает в собственном исследовании экономист Commerzbank г-жа Ульрике Рондорф. «Мы прогнозируем непрерывный рост цен на жилую недвижимость порядка 3-5% в год», — пишет эксперт. Меж тем аналитики в правительстве ФРГ с таким подходом не согласны: никакого ипотечного пузыря в экономике страны не предвидится, говорится в каждогоднем отчете кабинета министров. Если брать средние по всей Германии характеристики, то это вправду так. В ряде сельских регионов никаким ипотечным бумом и не пахнет, напротив – там отмечается отток населения. Типично это и для неких маленьких городов, в особенности в Восточной Германии.

Динамика численности населения ГерманииДинамика численности населения Германии

В то же время рынки недвижимости многих районов с высочайшей плотностью населения уже на данный момент раскалены до максимума. И поделать с этим ничего нельзя до того времени, пока средства так дешевы. За всю послевоенную историю Германии нельзя было получить кредит на таких прибыльных критериях. В течение последних 5 лет европейские центробанки стремятся всячески снизить цена средств. ЕЦБ в мае понизил основную учетную ставку до рекордно малого уровня – 0,5%. Таким методом он старается посодействовать государствам и компаниям на юге Европы выдержать в процессе долгового кризиса.

Средняя заработная плата в ГерманииСредняя заработная плата в Германии

Но для Германии таковой уровень учетной ставки очень низок. Объем сбережений людей ФРГ достигнул на данный момент рекордно высочайшего уровня (4,939 трлн евро), и люди иногда просто не знают, куда их вложить, чтоб сберечь накопленное. Немцы обычно не очень охотно приобретают акции, считая это дело очень рискованным. Им требуется что-то более приличное и надежное. Вот поэтому поток личных инвестиций в недвижимость повсевременно усиливается. В докладе Германского института экономических исследовательских работ в Берлине отмечается: «В критериях экспансивной валютной политики при низкой ставке реального процента растет возможность образования спекулятивного ценового пузыря на рынке недвижимости — конкретно этот процесс мы и смотрим в текущее время. Еще более обостряет данный тренд рост спроса ввиду «бегства в недвижимость» из-за долгового евро кризиса».

Личные сбережения граждан в ГерманииЛичные сбережения граждан в Германии

Долговой кризис, приведший к понижению ставок ипотечных кредитов, привел к тому, что все больше немцев предпочитают не арендованное, а собственное жилье. Об этом говорят данные опроса, проводил второй по величине в Германии кредитно-финансовый институт Commerzbank. Прежде всего на покупку жилья немцев толкают опасения, что их сбережения могут обесцениться в кризис. Второй причиной являются рекордно низкие процентные ставки кредитования. 

Потребительское кредитование в ГерманииПотребительское кредитование в Германии

По информации Бундесбанка, средняя ставка по ипотечным кредитам сроком на 10 лет упала в Германии до 3,4% годовых. Цена 1 кв. метра в крупных немецких городах колеблется весьма сильно: от 1200 до 6300 евро за метр. Цена 1 кв. метра в новых квартирах среднего уровня, скажем, в традиционно дорогом Мюнхене равна около 3750 евро. Иностранец также может получить ипотеку в немецком банке, если внесет 50% собственных средств от цены квартиры. 

Недвижимость для иностранцев в ГерманииНедвижимость для иностранцев в Германии

Ипотечный кризис в Великобритании

Великобритания на сегодняшний день представляет собой страну с высокоразвитой, сильной и независимой экономикой. Экономика Великобритании – 8-я экономика мира по объёму валового внутреннего продукта по ППС (на 2012 год). Ведущим сектором британской экономики является сфера услуг (74 % ВВП), темпы роста которой в 2006 г. (3,6 %) превышали темпы роста ВВП в целом (2,8 %).

Географическая карта ВеликобританииГеографическая карта Великобритании

Лидирующее положение в британской экономике занимает её финансовая составляющая (27,7 % ВВП), определяющая специализацию страны в системе международных экономических отношений. С 2001 по 2007 год среднемесячная зарплата в Великобритании повысилась с 2840 до 3220 евро. К 2009 году она снизилась до 2640 евро. По данным, приводимым Би-би-си на 2009 год, неравенство в стране выросло на 40 % по сравнению с 1974 годом.

Экономика Великобритании

Главными пунктами экономической политики правительства стали регулирование и частая перемена процентных ставок, постепенное снижение прямого налогообложения, снижение роли и влияния профессиональных объединений, поощрение недвижимой собственности среди населения, увеличение доли физических лиц - держателей акций компаний, повышение уровня фактической подготовки учащихся образовательных заведений к работе в реальном мире. Значительные усилия предпринимаются для того, чтобы улучшить производительность труда и конкурентоспособность товаров и услуг.

Работоспособное население составляет почти половину всего населения Великобритании. Внутри этой группы небольшая доля человек занята собственным делом, другие заняты в военном секторе и правительстве. Более двух третей наемных работников занято в сфере услуг, причем наибольшее их количество работает в финансовом секторе. Производство, хотя и уменьшившееся за последние полвека, занимает одну пятую всех работников. Меньшие доли наемных работников заняты в строительстве, энергодобывающих отраслях, сельском хозяйстве. Значительно увеличилось количество работников, занятых неполный рабочий день.

Динамика ВВП ВеликобританииДинамика ВВП Великобритании

    Предпосылки ипотечного кризиса в Великобритании

Ипотека в Соединенном Королевстве - основной механизм приобретения жилья. Сейчас совокупный рынок ипотечного кредитования составляет 11,4 млн. займов на сумму 1,2 трлн. фунтов стерлингов. Почти 80% всех выданных ипотечных кредитов приходилось на банки, около 15% - на строительные сберегательные кассы, остальное распределено между другими профессиональными участниками рынка.

Ипотечное кредитование в Великобритании

До кризиса банки были готовы выдавать ипотеку с первоначальным взносом 5-10% от стоимости жилья, а то и без взноса. Сейчас от потенциальных заемщиков требуют внести как минимум 25-30% собственных средств при покупке недвижимости. Банки предлагают ипотеку на 25-30 лет. Средняя стоимость жилья составляет в Великобритании около 170 тыс. фунтов. Самые низкие ставки по кредитам с фиксированной доходностью на пять лет - 4-5%, на два года – в районе 3%. Плавающая ставка находится в пределах 2-2,5%, то есть в два раза ниже фиксированной на пять лет.

Динамика банковских ставок по кредитам в ВеликобританииДинамика банковских ставок по кредитам в Великобритании

Для получения «резидентской» ипотеки необходимо иметь трехлетнюю историю проживания в Великобритании. Вторая главная составляющая - подтверждение дохода. Подтверждением дохода для наемных работников может быть письмо от работодателя с указанием заработной платы или квитанции  о получении заработной платы как минимум за три последних месяца и справка P60 (выдается работодателем с указанием всех доходов и отчислений сотрудника за один год). Кроме того, кредитор потребует выписки с банковского счета тоже не менее чем за три месяца – в расчет принимаются не только доходы, но и расходы заемщика.

Условия получения ипотеки в Великобритании

Для тех, кто «работает на себя» или предпочитает не работать вообще, список документов гораздо шире – кредитор потребует как минимум финансовую отчетность за последние два года и выписки по счету за последние 12 месяцев, а также налоговую декларацию. В качестве  дохода рассматриваются дивиденды, прибыль, доход от аренды недвижимости либо другой собственности.

Документы для получения ипотеки в ВеликобританииДокументы для получения ипотеки в Великобритании

Получить кредит можно было и без доказательств текущего дохода, если заемщик владеет  свободными средствами или активами на сумму от 1 млн. фунтов. В этом случае нужно предоставить документы о владении недвижимостью, выписки по банковским вкладам или счетам ценных бумаг и т.д. Кроме того, кредитор потребует подтверждение наличия первоначального взноса и его происхождение в случае неожиданного появления на счете.

Один миллион британских фунтовОдин миллион британских фунтов

    Причины ипотечного кризиса в Великобритании

Ипотечный кризис перекинулся из США на Великобританию, подобно тому, как с чаем, кофе и беженцами триста лет тому назад с континента на континент переходили чума и лихорадка. Теперь лихорадит английский рынок недвижимости...

Лихорадка на рынке недвижимости ВеликобританииЛихорадка на рынке недвижимости Великобритании

Мировой финансовый кризис существенно повлиял на рынок недвижимости Великобритании. Причем кризис ударил не только по отдельным домовладельцам или кредиторам, а буквально поставил на грань гибели весь рынок. В первый же месяц 2009 года цена на жилую недвижимость в Великобритании понизилась на 1,6 процента. Так, если в декабре 2008 года средняя стоимость дома составляла 153048 фунтов стерлингов (218,3 тысячи долларов), то в январе цена на жилье упала до 150501 фунтов стерлингов. За последние 12 месяцев недвижимость в Великобритании потеряла в цене 16,6 процентов. Об этом сообщается в отчете Nationwide Building Society. 

Продажа домов в Великобритании за символические цены

Аналитики отмечают, что в начале 2009 года темпы удешевления квартир замедлились - для сравнения, в период с ноября по декабрь 2008 года дома в Великобритании подешевели на 2,5 процента. Участники рынка полагают, что сегодня еще рано говорить о стабилизации на рынке - несмотря на замедление темпов снижения цен, сейчас дома в стране дешевеет быстрее, чем в октябре прошлого года, когда цена дома снизилась на 0,4 процента. По прогнозам британского Исследовательского центра в области экономики и бизнеса, в течение 2009 года цены на жилую недвижимость в Великобритании снизятся на 25 процентов. 

Динамика стоимости жилья в ВеликобританииДинамика стоимости жилья в Великобритании

Также, возможности для выравнивания цен на квартиры в ближайшее время не дает снижение возможности получить кредит в Великобритании - традиционно доступность и популярность покупки недвижимости в кредит служила реальным рычагом стабилизации рынка. Так как банковские кредиты были главным методом покупки жилой недвижимости в Великобритании, именно доступность ипотеки играла основную роль в определении спроса и, как следствие, спроса на недвижимость и динамики формирования цен. 

Особенности ипотечного кредитования в Великобритании

Недавно, как сообщают различные источники в отечественной и зарубежной прессе, совет ипотечных кредитных организаций Великобритании объявил о серьезном ухудшении ситуации в сфере ипотечного кредитования. Это связано с высоким количеством дефолтов по кредитам. Исправить ситуацию пообещало новое правительство Гордона Брауна, создав для британцев свою программу доступного жилья. 

Британская программа доступного жильяБританская программа доступного жилья

Вестником кризиса стал также и тот факт, что лондонская компания Cambridge Place объявила о закрытии своего фонда Caliber Global Investment, управляющего средствами на сумму в 908 миллионов долларов, о чем сообщила газета The Times. Причиной закрытия стал ипотечный кризис в США, основательно проредивший рынок организаций, предоставляющих кредиты неблагонадежным заемщикам. В фонде Caliber Global Investment, потерявшем за первый квартал 2007 года 8,8 миллиона долларов, 60 процентов средств приходилось на США. Большая часть этих денег была помещена в ипотечные облигации с рейтингом BBB и ниже, то есть в ипотечные пулы заемщиков с плохой кредитной историей или ее отсутствием. Теперь активы фонда будут распроданы. Кроме того, будет сокращен объем акций фонда, которые предполагалось разместить в ближайшее время на бирже Амстердама, а их стартовая стоимость будет снижена. 

Вестник экономического кризисаВестник экономического кризиса

По данным Совета, размер первого ипотечного кредита британского заемщика почти в четыре раза превышает его годовой доход. Помимо этого, цены на недвижимость так не поднимались со времен, предшествовавших кризису 16-летней давности. По данным CML, в 1977 году на ипотечные платежи приходилось всего 13,3 процента доходов британцев до налогообложения. В 1991 году этот показатель достиг рекордных 21,8 процента, а теперь составляет 19,1 процента. 

Инвестиции в британскую недвижимость

Также экспертам внушает опасения тот факт, что учетная ставка поднялась на самую высокую отметку за последние 6 лет. Сейчас она составляет рекордные 5,75% годовых. Получается, что за последние 16 лет сумма займа выросла почти в три раза, а зарплата – меньше, чем в два. Новое правительство Великобритании уже объявило о разработке комплекса мер по предложению заемщикам особых ипотечных кредитов с фиксированными условиями погашения. 

Заработная плата в ВеликобританииЗаработная плата в Великобритании

Сами британцы среди причин ипотечного кризиса также называют непомерный рост цен и рост учетной ставки, от которой зависят проценты по кредиту. Среднестатистическому заемщику приходится ежемесячно тратить на взносы около 1100 фунтов стерлингов, что достигает 75% среднего заработка после уплаты налогов. 

Ипотечные предложения по продаже британской недвижимостиИпотечные предложения по продаже британской недвижимости

По данным Британской банковской ассоциации, с 1994 года средний размер ипотечного кредита вырос с 50 тыс. до 152,8 тыс. фунтов. За прошедшие 12 месяцев он поднялся еще на 12,5 тыс. фунтов. В последние три года примерно 40% покупателей недвижимости в возрасте до 30 лет пришлось прибегнуть к помощи родителей, отмечают члены совета ипотечных кредиторов. Этот показатель растет. Нормальной ситуацией считается, когда лишь один из четырех заемщиков использует средства родителей. 

Британская Банковская Ассоциация ВВАБританская Банковская Ассоциация ВВА

Наконец, как отмечают британские эксперты, в стране увеличивается число граждан, которые завышают свои реальные доходы в надежде получить ипотеку. А ипотечные брокеры и банки попросту закрывают глаза на этот факт, полагая, что даже если заемщик не погасит кредит, эту недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Отметим, что именно такая «игра на повышение» стала одной из причин ипотечного кризиса в США. Там тоже не слишком обеспеченные американцы брали почти бесплатную ипотеку, рассчитывая на рост цен на недвижимость. 

Количество выданных ипотечных кредитов в ВеликобританииКоличество выданных ипотечных кредитов в Великобритании

Что касается новой программы правительства, то для начала в рамках этой программы намечено активизировать выдачу долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированным ставкам сроком до 25 лет. Также чиновники намерены упростить систему выделения земельных участков под дома и увеличить предложение жилья на рынке. В 2006 году было построено только 160 тыс. новых домов, а рынку необходимо 223 тысячи.

Земельные участки под жилую застройку в ВеликобританииЗемельные участки под жилую застройку в Великобритании

    Развитие ипотечного кризиса в Великобритании

Уже через несколько месяцев после начала кризиса число заявок на получение ипотечного кредита в стране снизилось до рекордно низкого показателя за все время наблюдения - за этот период по всей Великобритании было подано меньше тридцати тысяч заявок на кредит под покупку жилья. До конца 2008-го года этот показатель остался на низком уровне. В то же самое время нереалистичные нормы отбора потенциальных заемщиков, предъявляемые банками, на фоне общемирового спада на рынке недвижимости делают перспективы на исправление сложившейся ситуации маловероятными. 

Динамика кредитования частного сектора ВеликобританииДинамика кредитования частного сектора Великобритании

Таким образом, аналитики приходят к выводу, что стабилизация цен на дома может быть достигнута в случае, если правительством будут сделаны реальные шаги по повышению доступности ипотечного кредитования. На данный момент перспективы на текущий год не предвещают улучшения положения на рынке. 

Доступность ипотечного кредитования в ВеликобританииДоступность ипотечного кредитования в Великобритании

Следует отметить, что из-за увеличения безработицы в Европе резко возросло количество случаев изъятия недвижимости в счет погашения ипотечного долга. Однако, изъятие недвижимости не решает проблемы, так как в результате британцы не только теряют квартиру, но и при этом не могут до конца погасить кредит. В прошлом году число случаев изъятия домов поднялось на 90%. По данным исследований, высокую вероятность остаться без жилья из-за невозможности платить по кредитам в 2009 году имеют 75 тысяч британцев.

Погашение ипотечного долга в ВеликобританииПогашение ипотечного долга в Великобритании

Совет ипотечных кредитных организаций Великобритании  объявил о серьезном ухудшении ситуации на рынке жилищного кредитования страны. Размер первого ипотечного кредита британского заемщика в среднем в 3,37 раза превышает его годовой доход. Кроме того, цены на недвижимость достигли самого высокого показателя со времен кризиса 16-летней давности. 

Рынок жилищного кредитования ВеликобританииРынок жилищного кредитования Великобритании

По данным CML, в 1977 году на ипотечные платежи приходилось всего 13,3 процента доходов британцев до налогообложения. В 1991 году этот показатель достиг рекордных 21,8 процента, а теперь составляет 19,1 процента. Кроме того, за 16 лет сумма займа выросла почти в три раза, в то время как зарплаты - меньше чем в два раза. 

Доходы британцевДоходы британцев

Исправлению ситуации не способствует налог на недвижимость, с повышенной ставкой которого столкнулось в мае 60 процентов британцев, впервые покупающих жилье. Еще год назад аналогичный показатель составлял 52 процента, однако в апреле 2007 года средняя стоимость британского дома превысила 100 тысяч фунтов стерлингов.  Согласно налоговым нормам Великобритании, при стоимости недвижимости от 125 до 250 тысяч фунтов стерлингов ставка налога составляет 1 процент. Покупка более дорогого жилья облагается трех- и четырехпроцентной ставкой. Всего налог заплатило рекордное число британцев - 86 процентов. 

Вопросы ипотечного кредитования в Великобритании

Кроме того, не способствует ипотечным выплатам и самое высокое за последние шесть лет значение учетной ставки в Великобритании. Новое правительство Великобритании уже объявило о разработке комплекса мер по предложению заемщикам особых ипотечных кредитов с фиксированными условиями погашения.

Центральный банк Англии пытается облегчит финансовое бремя

    Последствия ипотечного кризиса в Великобритании

Несмотря на мировой экономический кризис, обваливший, в том числе и британский ипотечный рынок, ипотечное кредитование в Соединенном Королевстве является основным механизмом приобретения жилья, а предлагаемые на рынке ипотечные кредитные продукты остаются одними из самых интересных и многообразных на мировом ипотечном рынке.

Объемы жилищного строительства в Великобритании растут

Кризис в Великобритании, которая входит в число стран с наиболее развитой ипотечной системой, проявил себя обвалом ипотечного рынка, который по основным показателям вернулся на уровень весны 2001 г. По данным британского Совета ипотечных кредиторов, в январе 2009 г. объем выданных ипотечных кредитов составил £12,4 млрд., тогда как в январе 2008 г. этот показатель был вдвое больше. Кроме того, цены на недвижимость Королевства продемонстрировали такое рекордное падение, какого не было в течение последних 30 лет. На фоне всего этого за 2008 г. почти в два раза выросло количество случаев отчуждения недвижимости в счет уплаты по кредитам из-за просрочек по платежам. Главная причина такого положения дел, на которую указывают эксперты, – рост количества безработных, число которых к декабрю 2008 г. достигло 1,07 миллиона человек.

Динамика безработицы в ВеликобританииДинамика безработицы в Великобритании

Жилье в Англии, возможно, ждет судьба американского собрата, возможен ипотечный кризис. Стоимость жилья в Великобритании снизилась в сентябре четвертый месяц подряд на фоне усиления кредитного кризиса, что привело к продаже крупнейшей ипотечной компании страны, говорится в отчете Rightmove Plc. "Рынок жилья на коленях и не поднимется с них до тех пор, пока финансовые институты не обратят внимания на бедственную ситуацию с ипотечным кредитованием, - приводит агентство Bloomberg слова коммерческого директора Rightmove Майлза Шипсайда. - Этот рынок сулит выгоду, но для того, чтобы торговать на нем, необходимо обладать определенной степенью храбрости".

Рынок жилья на коленяхРынок жилья на коленях

Средняя стоимость дома упала в сентябре по сравнению с августом, на 1 проц., до 227,438 тыс. фунтов стерлингов. По сравнению с сентябрем 2007 года падение составило 3,3 проц. По мнению ведущего экономиста Банка Англии Спенсера Дейла, рынок может столкнуться с дальнейшим снижением спроса в последующие месяцы. Ипотечный банк HBOS Plc был куплен Lloyds TSB Group Plc после того, как снижение спроса на жилье и кредитный кризис привели к существенному уменьшению рыночной стоимости финансовой компании.

Центральный Банк АнглииЦентральный Банк Англии

    Антикризисные меры по ипотеке в Великобритании

К решению проблемы ипотечного кредитования власти Великобритании приступили незамедлительно, разработав пакет предложений по стабилизации ситуации.

Во-первых, Управление по финансовому регулированию и надзору (FSA) централизованно запретило выдавать ипотечные кредиты на тех условиях, которые были популярны ранее и которые повлекли за собой столь масштабный кризис (под запретом оказались кредиты без первоначального взноса — минимальный взнос составил 5%, а также была зафиксирована максимальная сумма кредита на уровне трехкратного годового дохода вместо шестикратного).

Ограничения ипотечного кредитования в Великобритании

Во-вторых, государство выделило около $100 млрд. Банку Англии на выкуп ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, путем обмена их на казначейские облигации, тем самым предоставляя банкам дополнительное финансирование, в котором они нуждались. Кроме того, правительство страны полностью либо частично национализировало четыре банка, у которых были проблемы.

Государственные ценные бумаги ВеликобританииГосударственные ценные бумаги Великобритании

В-третьих, около $280 млн. (£200 млн.) было выделено на специальную программу поддержки ипотечного кредитования (The Homeowner Mortgage Support Scheme). Программа была обнародована 3 декабря 2008 г., и ее одобрили восемь крупнейших банков, которые охватывают 70% ипотечного рынка. Ее цель – помочь заемщикам с временными проблемами в доходах сохранить свое жилье, взятое в кредит, причем в первую очередь речь идет о тех семьях, все члены которых остались без работы. Основной посыл — отсрочка платежей по кредиту сроком до двух лет за счет того, что часть платежей вносит государство. Но для этого заемщик должен соответствовать определенным условиям.

Условия ипотечного кредитования в ВеликобританииУсловия ипотечного кредитования в Великобритании

Сумма ипотечного кредита не должна превышать £400 тыс. (около $560 тыс.), а жилье должно быть у заемщика единственным; заемщик должен регулярно вносить определенную сумму в счет задолженности по кредиту и идти на переговоры с банком; у заемщика должны быть сбережения до £16 тыс.; заемщик имеет возможность ежемесячно вносить определенную сумму в погашение кредита в дальнейшем.

Ипотечный заемщик в Англии вносит ежемесячно большую сумму денегИпотечный заемщик в Англии вносит ежемесячно большую сумму денег

Если вышеуказанные условия соблюдаются, заемщик проходит оценку на предмет соответствия требованиям для участия в программе и получает своеобразную гарантию — если он полностью утратит возможность оплачивать кредит, то за него это будет делать государство.

Государство оплатит вашу ипотекуГосударство оплатит вашу ипотеку

Однако, несмотря на все предпринятые меры, к концу 2010 г., по мнению аналитической компании IHS Global Insight, рынок ипотечного кредитования Великобритании вернулся в глубокую кризисную фазу, продемонстрировав самые низкие показатели с марта 2009 г., и, скорее всего, такие же негативные тенденции будут наблюдаться и в 2011 г. Одной из причин такого прогноза экономисты называют относительно низкие для Великобритании цены на недвижимость. Рынок недвижимости Великобритании неоднороден по своей ценовой структуре и по территориальному принципу делится на три обособленные части – Англию, Шотландию и Северную Ирландию.

Карта ИрландииКарта Ирландии

Недвижимость Англии до кризиса была одним из самых эффективных инструментов инвестирования, прибавляя по 10 и более процентов в год в цене. С приходом кризиса цены снизились в сегменте экономкласса, а элитное жилье удерживает докризисный уровень цен. Например, таунхаус с пятью спальнями в элитном районе Мayfair в Лондоне стоит около £6,5 млн. (более 300 млн. руб.), а квартира с двумя спальнями площадью 64 кв. м на окраине Лондона — около £250 тыс. (около 12 млн. руб.).

Стоимость жилья в Великобритании начала увеличиваться

Недвижимость в Шотландии не столь популярна в качестве инвестиции, цены значительно ниже, чем в Англии, при этом еще и снизились во время кризиса. В настоящее время квартиру с двумя спальнями в Эдинбурге можно приобрести за £85 тыс. (около 4 млн. руб.), а дом с пятью спальнями — за £400 тыс. (около 19 млн. руб.). 

Рынок жилья в ШотландииРынок жилья в Шотландии

Рынок недвижимости Северной Ирландии никогда не отличался особой стабильностью, в результате кризиса цены упали более чем на 20%, и восстановления пока не предвидится. Сегодня квартиру с двумя спальнями в хорошем районе Белфаста можно купить за £150 тыс. (около 7 млн. руб.).

Рынок жилья в Северной ИрландииРынок жилья в Северной Ирландии

Ипотечный кризис во Франции

Франция – высокоразвитая страна, ядерная и космическая держава. По общему объёму экономики страна занимает второе место в Европейском союзе (после Германии) и стабильно входит в первую мировую десятку. Тем не менее, к традиционно слабым сторонам французской экономики относятся: относительно высокая безработица, особенно среди молодёжи и в заморских департаментах; хронический дефицит бюджета с 1981 года; зависимость экономики от госсектора; большой размер внешнего долга (свыше 90% ВВП в 2013 году); относительно низкий уровень внедрения технологий в промышленность; слабая экспортная база и, как следствие, отрицательное сальдо торгового баланса (с 2001 года). Слабые стороны экономики Франции стало более очевидны после вступления страны в Еврозону, в рамках которой Франция продолжает терять конкурентоспособность из-за дорогого, относительно качества её продукции, евро.

Географическая карта ФранцииГеографическая карта Франции

Максимальный уровень ВВП в абсолютных величинах (1 801,1 млн. евро) был достигнут в предкризисном 2007 году. По состоянию на 2013 год Франция пока не может достичь предкризисного уровня, поскольку ВВП страны стагнирует на уровне около 1 800 млн. евро. Если учесть то, что население страны за период 2007-2013 гг. увеличилось более чем на 2 млн. человек, уровень доходов на душу населения заметно снизился. В результате, государство вынуждено повышать налоговые ставки. Последнее вызывает всё большее количество стачек и забастовок в стране, а также отток наиболее состоятельных граждан (среди них отмечаются и такие известные личности как Жерар Депардье) заграницу. Ситуацию также осложняют быстрорастущие долговые обязательства Франции, а также рекордно высокие уровень и количество безработных в 2013 году.

Динамика долговых обязательств ФранцииДинамика долговых обязательств Франции

Францию не обошла печальная статистика разразившегося ипотечного кризиса. Уже в первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года эта страна сдала свои позиции. Так, по данным исследований банка BNP Paribas, инвестирование во французскую коммерческую недвижимость уменьшилось на половину, что было вызвано повышением кредитных ставок и ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов.

Динамика банковских ставок по кредитам во ФранцииДинамика банковских ставок по кредитам во Франции

А это также негативно сказалось на объёме ипотечного рынка Франции – по данным Observatoire Credit Logement/CSA он уменьшился на 11%. Общая сумма заключённых кредитных договоров снизилась до цифры 145,71 млрд. евро, при 153,38 млрд. евро прошлого года.

Динамика кредитования частного сектора во ФранцииДинамика кредитования частного сектора во Франции

  Условия ипотечного кредитования во Франции

Как показывает практика ипотечного кредитования за рубежом, Франция – одна из тех дружественных стран, где к иностранным заемщикам относятся крайне положительно. Дело в том, что как в сфере кредитования, так и в других сферах правоотношений за иностранными физическими и юридическими лицами на территории Франции закреплен принцип национального режима.

Ипотечное кредитовании во Франции для иностранцев

Это означает, что и иностранцы, и французы имеют практически равные права и обязанности, за исключением некоторых моментов. Ограничения могут составлять лишь право голоса на выборах, служба в армии и пр.

Некоторые права и обязанности граждан во ФранцииНекоторые права и обязанности граждан во Франции

До начала финансового кризиса, приобрести во Франции недвижимость в кредит могли только граждане этого государства, либо проживающие и работающие здесь иностранцы. Теперь ипотека выдается и жителям других стран, желающим вложить свободные средства в покупку французских квартир и коттеджей.

Ипотека во ФранцииИпотека во Франции

Получить ипотеку во Франции можно как при непосредственном посещении этой страны, так и не выезжая из России. Второй вариант осуществим при помощи любой кредитной организации, представляющей интересы Франции в нашей стране. Такое оформление кредита будет намного проще, плюсом является экономия на поездке во Францию. Минусом - процентные ставки по ипотеке, равные российским.

Кредитные организации представляющие интересы ФранцииКредитные организации представляющие интересы Франции

Ипотечное кредитование в самой Франции лучше всего доверить специализированной компании либо частному брокеру. Осуществляется оно на следующих условиях: средняя процентная ставка по кредиту – 4% годовых, валюта кредита – евро, в других валютах кредиты во Франции не выдаются, так как являются экономически невыгодными, срок кредитования – от 7 до 25 лет, максимальный возраст заемщика – 75 лет, максимальная сумма кредита – до 80% стоимости недвижимости для местного населения и 50-70% стоимости недвижимости – для иностранцев, ежемесячные кредитные выплаты не должны превышать 40% от вашего дохода, период рассмотрения кредитной заявки – не более 1 месяца.

Специализированная компания по продаже жилья во ФранцииСпециализированная компания по продаже жилья во Франции

На первом этапе в течение месяца банк рассматривает пакет документов на ипотечное кредитование. При положительном исходе дела заявителю банк-кредитор выдает документ под названием «offer preable du credit», который является предварительным разрешением на выдачу и одновременно памяткой, в которой еще раз подробно изложены условия кредитования. Тут же четко расписаны дополнительные расходы, которые понесет заемщик в случае совершения сделки.

Документы на ипотеку во ФранцииДокументы на ипотеку во Франции

Согласно Потребительскому кодексу Франции и французскому банковскому праву, каждый заемщик имеет право в течение 10 дней отказаться от кредита. Срок в размере 10 дней исчисляется со дня получения займа, причем право на такой «охладительный период» имеют и резиденты и нерезиденты. Кстати последним не мешало бы знать, что налогообложение на приобретаемую недвижимость у них будет несколько иным, чем у резидентов, а именно – выше.

Аренда и приобретение жилья во ФранцииАренда и приобретение жилья во Франции

    Особенности ипотечного кредитования во Франции

Изменение условий кредитования во Франции, как то – разрешение брать ипотеку иностранцам, было введено по ряду причин. Первая причина – это необходимость иностранных финансовых вливаний в экономику страны для восстановления ее после экономического кризиса. Вторая – отсутствие спроса на местном рынке на дорогое элитное жилье, большую часть которого составляли и продолжают составлять старинные дворцы и замки.

Финансовые вливания в экономику ФранцииФинансовые вливания в экономику Франции

Известно, что собственник недвижимости во Франции, стоимостью более 800 тыс. евро, ежегодно уплачивается налог на роскошь за данный объект. Это при том, что содержание памятников истории, коими являются старинные дворцы, уже влетают их владельцам в копеечку. Если же покупать дорогую недвижимость в ипотеку, то налог на роскошь существенно сокращается, так как взимается только с имущества, на которое не наложено обременение.

Налог на роскошь во ФранцииНалог на роскошь во Франции

Сократить налог на роскошь можно и другим способом. Существует предложение банков, называемое «in fine». Оно заключается в том, что на приобретение элитной недвижимости банк выдает заемщику ипотечный кредит. Заемщик берет деньги банка и уплачивает их за приобретаемую недвижимость. При этом он размещается депозит в банке-кредиторе, размер которого равен 50-100% сумме выданного ипотечного кредита. Этот способ позволяет полностью либо частично избавиться от уплаты налога на роскошь, ежегодная выплата которого составляла бы порядка 25 тыс. евро.

Заполнение налоговой декларации во ФранцииЗаполнение налоговой декларации во Франции

Помимо налога на роскошь во Франции существуют и другие ежегодные налоги, касающиеся обычной недвижимости. К ним, в первую очередь, относится налог на недвижимость (taxe foncière), который рассчитывается исходя из типа недвижимости, ее местонахождения и находящейся рядом благоустроенной инфраструктуры. В среднем этот налог составляет 0,5 % от стоимости объекта.

Налог на роскошь по-французски

Налог на проживание (taxe d'habitation) уплачивается с проживающих в приобретенной недвижимости жильцов независимо от того, являются ли они ее собственниками или нет. Если недвижимость сдана в аренду, то налог на проживание взимается с арендаторов и равняется примерно 1,5 - 2 тыс. евро в год, в зависимости от квадратуры объекта. За проживание в вилле в доход государства уйдет порядка 4 тысяч евро в год.

Виды налогов на недвижимость во ФранцииВиды налогов на недвижимость во Франции

Налог на прибыль с перепродажи недвижимости уплачивается во Франции продавцом объекта, исходя из разницы в цене при его перепродаже. Если объект продается дороже, чем был некогда приобретен, то образующаяся при этом прибыль подлежит налогообложению по ставке от 16 до 33,3%. Ставка зависит от того, является ли владелец недвижимости резидентом Европейского Союза или нет.

Система налогообложения во Франции

В наши дни Франция отличается наличием нескольких типов жилищных сберегательных счетов. Здесь функционируют накопительные вклады - сберегательные книжки, на которых можно копить средства (до 100 тыс. евро), после  чего можно претендовать  на получение  ипотечного кредита в размере 150 тыс. евро. Ставка годовых - 3,75%. Есть система поощрения за своевременную уплату – специальная правительственная премия в размере (7,5 тысяч евро).  Еще один способ получить ипотечный кредит – зарегистрировать план жилищных сбережений PEL, депозит может достигать 400 тыс. евро, затем можно подать заявку на получение  ипотечного кредита в размере до 600 тыс. евро, процент годовой - 4,8%. Во Франции годовые ставки по ипотечному кредитованию намного ниже рыночных на 4-5 %. На рынке работают несколько наиболее крупных и надежных банков -  Крупнейший земельный банк и Контора предпринимателей.  Выдаются ипотечные кредиты  владельцам земельных участков, застройщикам. Выдача ипотечных кредитов определяется выдачей среднесрочных и долгосрочных залогов наиболее значимым застройщикам, а также владельцам территорий. На строительство недвижимости ссуды выдаются на срок от 3 до 20 лет.

Виды и объемы сбережений граждан ФранцииВиды и объемы сбережений граждан Франции

Ипотека во Франции обладает своей спецификой:

Способы погашения: заемщик может выплачивать каждый месяц (традиционная схема-выплата части задолженности проценты), а также по «схеме» - только проценты. Вторая схема предполагает на протяжении предоставления кредита нужно платить лишь проценты, а занятая сумма возвращается в объеме 100% по окончании срока.

Схемы погашения ипотечных кредитовСхемы погашения ипотечных кредитов

Оценка заемщика: Основная проблема для вероятных клиентов состоит в том, что во французской республике не функционирует принцип по учету совокупного дохода, и банковские кредиторы будут рассматривать как доход или прибыль от предпринимательской деятельности, или Вашу заработную плату. Ссуду предоставляют при условии, что платеж каждый месяц не превысит 33 % от заработков заемщика.

Оценка заемщикаОценка заемщика

Погашение раньше срока: Если клиент решил возвратить кредит на все 100%, то при этом надо будет внести плату до 3% от сальдо задолженности. Исключением здесь являются обстоятельства форс-мажора, когда ипотека погашается в связи со сменой места жительства или с вынужденным погашением ипотеки.

Погашение ипотеки раньше срокаПогашение ипотеки раньше срока

Страхование. Во Франции предусмотрена практика по оформлению полиса, компенсирующего риски такого плана, как уход из жизни, нетрудоспособность (временная) и инвалидность. Страхование ипотеки обязательно. Иначе иностранцам получить ипотеку не представляется возможным.

Страхование ипотеки во ФранцииСтрахование ипотеки во Франции

Если так случилось, что заемщик не может оплачивать кредит. Французские законы относятся с пониманием к клиентам, которые по тем или иным причинам не могут вовремя оплачивать кредиты. Кредиторы предлагают им новые, более поздние сроки возврата задолженности по ипотеке. Плюс к этому закон не позволяет выселять должников из квартиры (дома), если это жилье является единственным.

Во Франции действует запрет на выселениеВо Франции действует запрет на выселение

    Предпосылки ипотечного кризиса во Франции

Рынок недвижимости Франции является одним из самых стабильных среди европейских стран. В кризис цены на жилье практически не снизились. Однако было отмечено снижение объема сделок, что во многом связано с увеличением налогов при продаже жилья. Также в целом по стране было зафиксировано небольшое снижение цен на 1,5% (по данным за третий квартал 2012 года).

Стоимость недвижимости во Франции

Французское законодательство не ограничивает покупку недвижимости нерезидентами – иностранцы могут свободно приобрести любую недвижимость в стране, как на физическое, так и на юридическое лицо. При этом иностранцы могут рассчитывать на получение ипотечного кредита, ставки по которым во Франции одни из самых низких в Европе. Однако для нерезидентов, сумма первоначального взноса должна составлять не менее 50%.

Динамика стоимости жилой недвижимости во ФранцииДинамика стоимости жилой недвижимости во Франции

Сумма расходов при покупке на вторичном рынке составляет около 6-7% с НДС и включают регистрационные налоги и сборы, а также стоимость услуг нотариуса. При покупке новостройки выплачивается НДС в размере 19,6%, который, как правило, входит в стоимость объекта. Сумма ежегодного налога рассчитывается каждый год индивидуально, исходя из кадастровой стоимости жилья. Налог на доход от сдачи в аренду для иностранцев составляет около 20%.

Цены на вторичном рынке жилья во ФранцииЦены на вторичном рынке жилья во Франции

Французский рынок жилья может стать следующим пузырем, который лопнет, если ЦБ поднимет ставки или если рынок начнет осознавать те фундаментально слабые стороны экономики Франции, которые сейчас инвесторы видят в Испании, такое мнение высказывают аналитики Danske Bank.

Пузырь французского рынка недвижимости может лопнуть

Но цены на жилье в стране испытали лишь незначительное снижение в разгар финансового кризиса, а в 2009 г.они начали снова расти, достигнув новых исторических максимумов в III квартале 2011 г. - прирост в 121% с 2000 г. Самый быстрый рост наблюдался в Париже, такие данные приводят в своем исследовании аналитики Danske. Мы видим признаки пузыря на французском рынке жилья, и я не удивлюсь, если мы увидим снижение на 10-20% в ближайшие годы, - пишет аналитик Danske Bank Фрэнк Оланд Хансен. Цены на жилье в Париже стабилизировались и несколько снизились в остальной части Франции, в городах с населением более 10 тыс. Эксперты рассуждают, может ли это означать начало разворотной тенденции?! В Dаnske Bank считают, что, скорее, да, чем нет.

Банк Danske BankБанк Danske Bank

Среди признаков, подтверждающих это мнение, называют резкое падение спроса на кредиты на покупку домов, снижение контрактов на строительство нового жилья, а также снижение выданных разрешений на строительство. Дополнительным фактором служат ужесточение требований по ипотечным кредитам и рост плохих долгов в этом сегменте. Впрочем, пока он остается на приемлемом уровне. В связи с этим аналитики делают вывод, что рынок жилья на данном этапе очень уязвим к повышению ставок. Подводя итог, специалисты Danske Bank считают, что долговой кризис в Европе находится в развивающейся стадии и в случае, если фокус внимания переместится из Испании на Францию, кризис получит новый виток, причем более мощный.

Новый виток ипотечного кризисаНовый виток ипотечного кризиса

    Развитие ипотечного кризиса во Франции

Ипотечный кризис докатился до Франции. Но банки страны решили противопоставить ему свою солидарность. Banque Populaire и Caisse d'Epargne, специализирующиеся на ипотеке, предложили страховщику облигаций $1,5 млрд. финансовой поддержки.

Банки Франции Banque Populaire и Caisse d'Epargne объединились, чтобы помочь страховой компании CIFG, пишет издание Times.

Финансовый кризис добрался до Франции

Причина их щедрости понятна. Проблемы страховщика связаны с банком Natixis, который на 69% принадлежит вышеназванным банкам. Он стал испытывать финансовые затруднения из-за кризиса ликвидности. И Banque Populaire и Caisse d'Epargne обеспокоились, что это приведет к понижению рейтингов кредитоспособности CIFG, застраховавшей его облигационные обязательства.

Французский банк Banque PopulaireФранцузский банк Banque Populaire

Сейчас CIFG имеет самый высокий рейтинг – AAA. Если он снизится, инвесторы начнут сомневаться в финансовой устойчивости страховщика и тогда привлечь ресурсы для перекредитования он сможет только под крайне высокий процент.

Понижение кредитного рейтинга Франции

Это не первый случай проявления солидарности европейских финансистов в ситуации кризиса. Самую крупную помощь в размере $5,2 млрд. летом предоставил консорциум немецких банков кредитной организации IKB. Правда, попытка спасения была неудачной: объема кредитной линии оказалось недостаточно. И консорциум объявил о том, что больше не станет поддерживать IKB. Единственной альтернативой такому решению может быть лишь обращение за помощью к Центробанку своей страны. Однако сделать это значит признать наличие у себя проблем. Хотя Центробанки постоянно кредитуют обычные банки – под залог ценных бумаг, например, все-таки его целью не является предоставление долгосрочного финансирования.

Центральный банк ФранцииЦентральный банк Франции

Справедливость этого мнения подтверждает ситуация с британским ипотечным банком Northern Rock. Когда он пал жертвой кризиса ликвидности и его акции в сентябре в течение одной недели потеряли более половины своей стоимости, английский Центробанк выделил ему срочный кредит в 23 млрд. фунтов стерлингов для решения проблем. Но поддержка регулятора навела вкладчиков Northern Rock на мысль о том, что дела у банка совсем плохи, и они поспешили забрать из него свои деньги.

Вкладчики забирают деньги из банка Northern RockВкладчики забирают деньги из банка Northern Rock

Впрочем, банковская солидарность не может считаться универсальным средством спасения, считают эксперты. Схемы взаимодействия кредитных организаций с регулятивными органами зависят от конкретного государства и от их финансовых особенностей, сложившихся исторически. И то, что подходит одному, не подходит остальным. К примеру, в англосаксонских странах часто превалирует принцип невмешательства государства, взаимодействие строится на вере, что банки сами справятся с проблемами, поясняет эксперт. В Америке традиция иная. Там законы бизнеса отличаются жестокостью. Считается более правильным потопить конкурента, нежели протянуть ему руку помощи. Логика такова: если компания испытывает финансовые проблемы, значит, ее руководители просчитались в результате некачественного ведения бизнеса.

Утопить конкурентаУтопить конкурента

А зачем спасать плохой бизнес? И иногда банкротство воспринимается с позитивной точки зрения – ведь в этом случае лакомые активы обанкротившейся организации достанутся кредиторам. Для того чтобы лидеры рынка стали оказывать помощь ослабевшему игроку, они должны видеть в его положении общенациональную угрозу или получить весьма однозначный сигнал от федеральных банков или ФРС. Не может быть единой модели выхода из кризиса для каждой страны. Большую роль здесь играет уровень консолидации рынка. Во Франции преобладают несколько крупных игроков, которые сумели договориться между собой.

Рука помощи конкурентуРука помощи конкуренту

    Выход рынка недвижимости Франции из кризиса

Рынок недвижимости Франции после официального выхода страны из рецессии пошел вверх. Цены на парижские дома и квартиры показали рост, но дешевеющая недвижимость в отдельных районах страны вновь стала привлекать иностранных инвесторов, особенно из Великобритании. Все говорит о том, что французская экономика миновала дно кризиса.

Экономика Франции выходит из рецессии

Рынок недвижимости Франции после официального выхода страны из рецессии пошел вверх. Цены на парижские дома и квартиры показали рост, но дешевеющая недвижимость в отдельных районах страны вновь стала привлекать иностранных инвесторов, особенно из Великобритании. Все говорит о том, что французская экономика миновала дно кризиса. Согласно отчету Национальной ассоциации агентов по недвижимости Франции, цены на жилье во втором квартале текущего года выросли по сравнению с аналогичным показателем 2008-го на 3,9%. С поправкой на инфляцию рост составил 2,97% – наибольшее квартальное увеличение, начиная со второго квартала 2004-го года. 

Элитное жилье во ФранцииЭлитное жилье во Франции

Весомый вклад в этот рост внесла дорожающая недвижимость в Париже. Так, согласно подсчетам аналитиков, средняя цена на столичные французские квартиры в реальном выражении выросла на 3,6%. Таким образом, стоимость квадратного метра в парижских апартаментах во втором квартале составила 2972 евро. Что касается особняков, то их цена возросла на 3%, и квадратный метр в доме стоит чуть больше 2000 евро. 

Рынок жилья в Париже

Эксперты объясняют рост цен общей стабилизацией экономики Франции: не так давно страна официально вышла из состояния рецессии, в котором пребывала с прошлого года. В 2008-м ВВП Франции вырос всего на 0,3%, однако начиная с третьего квартала, экономика пребывала в рецессии. Многие аналитики предполагали, что в текущем году французский ВВП снизится еще на 3,3%, однако ко всеобщему удивлению уже во втором квартале 2009-го этот показатель вырос на 0,3%, что позволило Франции в числе первых европейских стран официально заявить о том, что рецессия закончилась. Рост ВВП во многом был обусловлен увеличением потребительских расходов и экспорта. Помимо этого, рост цен на недвижимость во Франции был спровоцирован снижением процентных ставок по ипотечным кредитам. И, несмотря на то, что французские банки, как и большинство финансовых институтов мира, ужесточили требования к заемщикам, низкие ставки привлекли покупателей. 

Динамика потребительских расходов во ФранцииДинамика потребительских расходов во Франции

Ипотечный рынок Франции, являющийся одним из крупнейших в Европе, вообще отличается стабильностью. 80% всех занятых единиц жилья в этой стране приобретены по ипотеке. В период с 2004 по 2007 годы общее число выдаваемых во Франции ипотечных кредитов росло на 14% ежегодно. Несмотря на мировой финансовый кризис, с начала 2009-го местный ипотечный рынок, по подсчетам Global Property Guide, вырос на 8,7% и достиг 710 млрд. евро. Для сравнения: в 2000 году этот показатель составлял 305 млрд. евро. За последние 8 лет вклад рынка ипотеки во французскую экономику ощутимо вырос. В 2000 году этот вид кредитования составлял 21% от ВВП, а уже в 2008-м достиг 37,5% от ВВП. Что касается собственно процентной ставки, то в июне текущего года она была установлена на уровне 4,33% годовых – на 0,8% ниже декабрьской 2008 года. 

Исследовательский Центр Global Property Guide - логотипИсследовательский Центр Global Property Guide - логотип

Кстати, немаловажную роль в восстановлении рынка недвижимости сыграло и французское правительство. Объем субсидий на жилищное строительство в прошлом году достиг 34 млрд. евро, или 2% от ВВП. Около 40% всех новых жилых объектов получили разного рода субсидии. 

Заседание Правительства ФранцииЗаседание Правительства Франции

Стоит упомянуть и еще об одном факторе, благодаря которому французский рынок недвижимости взял курс на восстановление. Падение цен, которое наблюдалось в конце прошлого года и весь первый квартал текущего (а в некоторых регионах страны недвижимость подешевела на 20-25%), спровоцировало привлечение иностранцев, которые раньше откладывали покупку жилья во Франции по причине дороговизны. Это касается, в первую очередь, граждан Великобритании, которые составляют около половины всех иностранцев, приобретающих французскую недвижимость. В текущем году увеличилось количество рейсов из Великобритании во Францию, в том числе на юг и юго-восток страны – регион, традиционно привлекающий желающих приобрести "второй дом". Так, по подсчетам Notaires de France и FNAIM, 64% покупателей недвижимости на морском курорте Сен-Жан-Кап-Ферра на Лазурном Берегу – это иностранцы. Заграничные покупатели также традиционно любят Ниццу, Канны и другие прибрежные города, а также горные Шамони, Валь д`Изер и Ле-Же. 

Морские курорты ФранцииМорские курорты Франции

Кстати, собственно о покупке недвижимости во Франции – ее могут совершить граждане любого государства. Причем, приобретая французский домик или квартиру, приезжий получает статус иностранного резидента. И как только он становится обладателем документов о собственности, у него появляется возможность подавать документы в посольство Франции на получение многократной визы. Также существует возможность получения вида на жительство. Сам процесс покупки занимает от одного до трех месяцев. За это время приобретаемая недвижимость будет проверена на предмет юридической чистоты, а новый собственник будет зарегистрирован в специальном бюро. Иностранец также может обратиться во французские банки за ипотечным кредитом. Обычно ставка по кредиту для нерезидентов составляет около 4% годовых, а размер выдаваемого кредита составит в среднем 30% от цены приобретаемого объекта. 

Статус иностранного резидента во ФранцииСтатус иностранного резидента во Франции

Для тех людей, которые уже владеют недвижимостью во Франции и сдают ее внаем, будет интересна и статистика по рынку аренды жилья. С 2000 по 2008 годы индекс аренды в среднем по стране рос на 28% в год. Причем в Париже стоимость арендованной квартиры могла увеличиваться на 126% ежегодно. Но из-за финансового кризиса доход от аренды резко снизился. По данным Global Property Guide, в июле текущего года доход от аренды квартир в Париже варьировался в пределах от 3,6% до 5,3%. Причем, по мнению экспертов, чем меньше сдаваемые апартаменты, тем доход выше. 

Аренда жилья во Франции

Отдельный пакет мер направлен на поддержку рынка недвижимости и строительной отрасли. Помимо госзаказа на 800 млн. евро план Саркози включает меры, направленные на поддержку цен на недвижимость, стабилизацию финансового положения девелоперов, а также стимулирование потребительского спроса на жилье. Правительство объявило о выкупе (с дисконтом) у девелоперских компаний 40 тыс. новых зданий. Кроме того, 600 млн. евро власти выделили на поддержку ипотечного кредитования – граждане, впервые покупающие новое жилье, смогут получить ипотечный кредит по нулевой ставке на сумму до 30 тыс. евро. В качестве меры поддержки потребительского спроса французское правительство также запланировало раздачу денег малоимущим гражданам (3,8 млн. человек).

Поддержка рынка недвижимостиПоддержка рынка недвижимости

Последнее время, рынок жилья во Франции в основном стабилен, но бывали и такие времена, когда рынок жилья во Франции был изменчив. Так, например, зарубежные покупатели жилья во Франции в Париже в течение очень длительного периода времени были заинтересованы в покупке жилья во Франции в Париже в квартале Рив Гош. Однако, вслед за растущим спросом на жилье во Франции в Париже неотъемлемо росли и цены на это самое жилье во Франции в Париже, так что в один прекрасный день более популярным стало жилье во Франции в Париже в квартале Марэ. Что же касается ситуации с жильем во Франции в Париже сегодняшнего дня, то когда цены на жилье во Франции в Париже и там превышают 9 000 евро за квадратный метр, иностранцы все чаще интересуются жильем во Франции в Париже в других районах, в том числе жильем во Франции в Париже в 10-м округе, где жилье во Франции в Париже еще остается вполне на доступном уровне.

Жилье в Париже – дорогое удовольствие

По данным парижской нотариальной палаты, средняя стоимость жилья во Франции в Париже составляет 7 000 за квадратный метр. Стоит обратить внимание на жилье во Франции в Париже в 18-м округе. Цены на жилье во Франции в Париже в этом районе еще не достигли потолка, и перед Вами открывается отличная возможность найти выгодный вариант приобретения жилья во Франции в Париже за разумные деньги. Этот район славится в первую очередь тем, что здесь находится Монмартр, традиционно привлекательный для туристов. Но, в связи с тем, что исторически сложилось так, что данный округ был местом проживания рабочего класса, цены на жилье во Франции в Париже здесь не так высоки, как могли бы быть - в среднем 5000 – 6000 за 1 метр квадратный.

Цены на жилье в ПарижеЦены на жилье в Париже

Впрочем, нет большого смысла размышлять о перспективах жилья во Франции в Париже в отдельных районах, потому как весь Париж в любом случае весьма привлекателен, и в том числе, с точки зрения покупки жилья во Франции в Париже. Привлекательность покупки жилья во Франции в Париже обеспечивает плавный рост цен, а также популярности принятия решения о покупке жилья во Франции в Париже, безусловно, способствует отсутствие ограничений на покупку жилья во Франции в Париже иностранцами. Процесс покупки жилья во Франции в Париже, значительно облегчает и доступность ипотечных кредитов, которые можно получить всего под 4,45 фиксированных годовых процентов. Но если Вы склонны к некоторым компромиссам и хотите найти оптимальное сочетание характеристик жилья во Франции в Париже, то предпочтительнее всего приобретение жилья во Франции в Париже 15-м округе, расположенном недалеко от центра Парижа, где цены еще не превышают 6 000 евро за 1 квадратный метр. Покупка жилья во Франции в Париже в этом районе, и вправду весьма перспективна, так как местные власти уже вложили немалые средства в реконструкцию района, а впереди предстоит еще немало новых проектов.

Элитная квартира в столице Франции

Но даже, если обстоятельства после покупки жилья во Франции в Париже сложатся так, что Вам будет накладно его содержание, то стоит иметь в виду, что обладание жильем во Франции в Париже весьма перспективно с точки зрения получения прибыли от сдачи жилья в Париже в аренду.

Квартира в ПарижеКвартира в Париже

Ипотечный кризис в Китае

Экономика Китайской Народной Республики  занимает второе место в мире по объёму годового ВВП и паритету покупательной способности после США. По росту экономики Китай в 2011 году занимал пятое место (9,5%), средний рост за последние 30 лет составляет 10%, иногда достигая 15%. К 2020 году Китай может обогнать по ВВП США. Китай является крупнейшим в мире экспортёром, и вторым по объёмам импортёром после США. По объёму ВВП на душу населения Китай занимает 91-е место в мире. Экономическое благосостояние неоднородно, прибрежные провинции более богаты, а в глубине континента менее развиты.

Карта Китайской Народной РеспубликиКарта Китайской Народной Республики

За последние несколько лет Китай обогнал весь мир по темпам жилищного строительства. Страна демонстрирует весьма успешное решение "квартирного вопроса". Если бы можно было собрать все строящиеся в КНР жилые объекты в каком-либо отдельно выбранном месте, то за сутки там вырос бы целый город с населением в 100 тысяч человек.

Современное жилищное строительство в Китае

Китайская народная республика идет впереди всех стран в плане темпов и объемов строительства. И это несмотря на осторожные прогнозы и не самые благоприятные вести с мировых рынков строительства и продаж жилой недвижимости. Самая многонаселенная страна в мире продолжает успешно решать исключительно важный для каждого человека и каждой семьи квартирный вопрос.

Объемы жилищного строительства в КитаеОбъемы жилищного строительства в Китае

Инвестиции в Китай являются чрезвычайно эффективными, поскольку китайская экономика стремительно развивается, причем это развитие обеспечивается страной самостоятельно. Действительно, трудно найти другую страну как Китай, который благодаря невиданным размерам экспорта и мощной конкурентоспособности, стал второй мировой экономикой после США. Более того, как считают специалисты, те темпы, которыми развивается Китай, а это впечатляющие показатели роста, составляющие, в частности, 11% в 2010 году, способны вывести, по всей вероятности, страну Восходящего Солнца в мировые лидеры к 2020 году. Количество небоскребов и другой недвижимости, как следствие динамично увеличивается, цены непереставая растут, благоприятствуя самым дальновидным инвесторам.

Динамика иностранных инвестиций в Китайскую экономикуДинамика иностранных инвестиций в Китайскую экономику

Ипотечное кредитование в Поднебесной стало одним из наиболее развитых в мире. Тому причиной является огромная численность населения. Многие молодые семьи нуждается в личном жилье, которое является малодоступным. Современный первичный фонд отличается высокой стоимостью, в то время как вторичный не соответствует требуемым условиям проживания цивилизованного человека - 45% домов не могут похвастаться наличием собственной кухни и санузла в доме.

Динамика численности населения КитаяДинамика численности населения Китая

Кредит на приобретение недвижимости предоставляется в китайских юанях (CNY). В Китае применяется фиксированная процентная ставка, которая варьируется в зависимости от кредитного дела потенциального заемщика. Ограничений для получения кредита в Китае нет, достаточно обладать легальным статусом для проживания в Китае и средства для погашения ссуды и процентов. Впрочем, судьбу китайской недвижимости в послеолимпийский период не берется предсказать ни один аналитик.

Динамика банковских ставок по кредитам в КитаеДинамика банковских ставок по кредитам в Китае

Иностранные граждане, имеющие действительные документы, подтверждающие право проживания в Китае (рабочая виза и разрешение на работу) и доказательства источников капитала для погашения займов по кредитам (справка о доходах с места работы), могут подать в банк заявление о получении ипотечного кредита на покупку жилья.

Недвижимость в Китае для иностранцев

Чтобы получить кредит банка по ипотеке на покупку недвижимости в Китае, иностранцы должны удовлетворять следующим условиям: обладать легальным статусом; иметь стабильный доход и возможность погашения займа и уплаты процентов; не иметь нежелательного паблисити; обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже недвижимости, которая имеет четкий правовой статус собственности и может обращаться на риэлтерском рынке; иметь собственный капитал в размере не менее 20% от стоимости недвижимости; может предоставить эффективную гарантию, признанную банком, выдающим ссуду. Следует отметить, что банки предъявляют неодинаковые условия иностранцам для выдачи им конкретные требования. По правилу, срок полного погашения кредита не должен превышать 30 лет.

Банковский кредит по ипотеке в КитаеБанковский кредит по ипотеке в Китае

    Предпосылки ипотечного кризиса в Китае

Относительно дороговизны жилья и низких доходов граждан, в 1996 года  цена комфортабельной квартиры с удобствами была в 12 раз выше годового дохода семьи со средним заработком в столице. Известны также улучшения на поприще строительства и реализации жилья после экономической реформы 1979 года, когда жильем и его распределением стало управлять не государство, а предприятия, которые передавали жилье работникам. Также жилье можно было свободно продать или приобрести физическим лицам.  Еще одна реформа снижения стоимости приобретения жилья  в 90-х годах дала свои плоды.

Динамика стоимости жилья на вторичном рынке в КитаеДинамика стоимости жилья на вторичном рынке в Китае

С 1992 года Всемирный Банк вкладывает средства в такую систему: формирование жилищных акционерных обществ, которые являются прибыльными организациями, правительству они не подвластны, забирают в свое ведомство жилье предприятий. Таким образом, правительство убрало с плеч предприятия груз проблем и затрат, связанных с обеспечением жилого фонда. Теперь жилые площади можно было сдать в аренду, продавать – затраты на строительство возмещались. Затем система столкнулась с острой проблемой нехватки средств для повышения заработной платы рабочим, которые входят в ЖАО. Весьма малая часть китайцев смогла принимать участие в расширении жилого фонда.

Цены на недвижимость в крупных городах Китая растут

В Китае с 1995 года начинает  функционировать жилищная программа — «Национальный проект удобного жилья» для мегаполисов. Жилье обеспечивало государство. Целевая аудитория программы - населения со средними и низкими доходами. Привлекались вклады китайцев в строительство жилья. Затем создали еще одну программу - «Фонды жилищных сбережений», куда с каждой заработной платы отчислялось 5%, накопленные средства шли на приобретение квартиры. Вследствие экономической реформы увеличилась разница в уровне жизни населения.  Для людей с высоким уровнем дохода субсидии на снижение стоимости жилья не выдавались.

Строительство жилья для мегаполисов КитаяСтроительство жилья для мегаполисов Китая

Международный Валютный Фонд обнародовал доклад, в котором речь идёт о том, что в Китае назревает ипотечный кризис, в связи с недавно имевшим место кредитным бумом и в результате образовавшимся пузырём на рынке недвижимости. Такие выводы представители МВФ сделали на основании проведённых так называемых «стресс тестов» в отношении 17-ти крупнейших банков Китая.

Международный Валютный ФондМеждународный Валютный Фонд

Китай может столкнуться с ситуацией аналогичной той, что недавно имела место в США, когда огромное количество международных финансовых учреждений массово осуществляли инвестиции в рынок недвижимости Америки, в результате чего кредит на жильё мог получить практически каждый житель США, даже при условии, что не всегда имел для этого адекватные финансовые возможности. Возник «пузырь». Результаты политики накачивания «пузыря» известны. Обвал рынка (ипотеки) недвижимости в США и невозможность вернуть вложенные средства кредиторами привёло к острому дефициту наличных и оборотных средств у финансовых учреждений в мировом масштабе. В результате, по принципу домино, ипотечный кризис США привёл к мировому финансовому кризису.

Рост количества невозвратных ипотечных кредитов в Китае

Отличие китайской ситуации от американской состоит в том, что функции ипотеки всецело взяли на себя банки Китая, а не международные финансовые институты. Тем не менее, по мнению МВФ, кризис на рынке недвижимости в Китае может привести к кредитному и валютному кризису.

Банковская система Китайской Народной РеспубликиБанковская система Китайской Народной Республики

Банковская система Китая, опираясь на свою ресурсную базу, способна справится с потенциальными проблемами, если они будут возникать поэтапно, а не разом. Если ипотечная проблема обнажит себя повсеместно в короткий промежуток времени, то проблем (считай краха) китайским кредитным организациям и институтам не миновать.

Влияние кризиса на финансовую систему КитаяВлияние кризиса на финансовую систему Китая

Помимо анализа, МВФ предложил Китаю пакет из 29-ти рекомендаций предупреждения нежелательных сценариев. В частности сделать рынок недвижимости Китая более открытым и доступным для стороннего (а не жёстко централизованного) инвестирования. Несмотря на рекомендации МВФ, официальный Пекин придерживается политики ужесточения государственного регулирования иностранных инвестиций в рынок недвижимости Китая.

Государственное регулирование ипотечного кредитования в КитаеГосударственное регулирование ипотечного кредитования в Китае

    Причины ипотечного кризиса в Китае

Основным побудительным мотивом ипотечного кризиса в Китайской Народной Республике стали прошлые долгосрочные причины кредитного кризиса в Китае, которые связаны и с долгами местных администраций, и теневой банковской деятельностью. На теневую банковскую систему, которая вызывает высокий интерес главным образом у частных предприятий, приходится более 40% кредитной активности в Китае. Такое кредитование таит в себе довольно высокие риски.

Теневая банковская деятельность в сфере кредитования Китая

Местные власти также оказывают дополнительное давление на финансовую систему. Постоянно пытаясь повысить предполагаемые достижения, местные чиновники непрерывно инвестируют государственные и муниципальные средства в различные сомнительные проекты. Это привело к огромным долгам муниципалитетов.

Государственные инвестиции Китая в сомнительные проектыГосударственные инвестиции Китая в сомнительные проекты

Большая часть кредитов для новых инвестиционных проектов тратится на погашение старых долгов, образуется гигантская финансовая пирамида. Например, если инвестиции, которые предположительно должны были принести высокую прибыль, не дали дохода, то разрабатывается новый проект. Пока кто-то инвестирует в новый проект, эти деньги используются для оплаты старых кредитов.

Объемы инвестиций в недвижимость в КНРОбъемы инвестиций в недвижимость в КНР

Муниципальные долги в Китае составляют около 20 трлн. юаней (3,3 триллиона долл. США), или примерно 30% от ВВП. После финансового кризиса в 2008 году центральные власти вложили 4 трлн. юаней (US $ 656 млрд.) в местные проекты. Долги муниципалитетов с тех пор значительно выросли.

Государственные и муниципальные долги КитаяГосударственные и муниципальные долги Китая

В марте глава китайского Центрального банка Чжоу Сяочуань сказал: «20% долгов местных властей – это довольно опасно, потому что эти проекты не окупились». Больше 1/3 всех новых местных кредитов используются для покрытия старых долгов. Резкое увеличение новых кредитов в июне, безусловно, связано с распухшими долгами муниципалитетов. Сегодняшний кредитный кризис не случаен. В банковской системе Китая уже давно существуют структурные проблемы. Кроме того, есть проблема чрезмерных инвестиций в инфраструктуру, пузырь на рынке жилья и так далее.

Структурные проблемы чрезмерного кредитования в Китае

Кризис ипотечного кредитования грозит крахом фондового рынка. Сначала китайский Центральный банк, казалось, проигнорировал кредитный кризис и не обеспечил ликвидность. Потом стало понятно, что если ситуацию не исправлять, фондовый рынок, скорее всего, рухнет. Индекс Шанхайской биржи снизился с 2300 до 1849 пунктов, или на 19%. Это огромный спад. Он сначала упал на 5,3%, а затем снизился ещё на 5,8%. Центральный банк предоставил ликвидность, а потом 3 раза в тот день заявлял о своей готовности вмешаться, и фондовый рынок, наконец, немного отыграл позиции. Многие акции стали дешеветь, банковские в том числе. Поскольку начались проблемы в банковской сфере, стоимость акций банков неизбежно снижается.

Шанхайские биржевые индексы падаютШанхайские биржевые индексы падают

Акции в других отраслях также испытали резкое падение. Всё производство полагается на банковские кредиты, без кредитов большинство компаний не может работать в нормальном режиме. Их денежные потоки будут разрушаться, что может даже привести к банкротству.

Ужесточение кредитной политики породило риски и оказало большое влияние на всю экономику. Ликвидность, обеспеченная Центральным банком, может только временно облегчить нехватку денег. Это не решит основных проблем, стоящих сегодня перед финансовой системой Китая.

Центробанк Китая пытается облегчить нехватку денегЦентробанк Китая пытается облегчить нехватку денег

Сможет ли Китай спасти мировую экономику, как это было в 2009 году? В условиях слабости экономик США и Европы взоры вновь обращаются в сторону Поднебесной. В период кризиса 2008–2009 именно Китай своим впечатляющим ростом поддержал глобальную экономику. Но сейчас Китаю не до Запада, похоже, в самой Поднебесной разгорается ипотечный кризис. 

Экономический рост Китая поддержал глобальную экономикуЭкономический рост Китая поддержал глобальную экономику

Взрывной рост кредитования экономики, организованный китайским правительством в ответ на кризис в конце 2008 (всего объем стимулирующих мер оценивается гонконгской консалтинговой компанией GaveKal в чудовищные 20% ВВП в 2009 и 10% в 2010 – больше, чем в любой другой стране мира!), привел к существенному перегреву рынка жилья – дешевая ликвидность от государственных банков потекла в ипотечные кредиты и девелопмент. Испугавшись неконтролируемого роста цен на недвижимость, власти еще в 2010 попытались выпустить лишний воздух из надувшегося пузыря: на 10% был повышен объем первоначального взноса по ипотеке для покупки второго дома (с 40% до 50%), подняты ипотечные ставки, а в крупных городах, вроде Пекина, были введены ограничения на покупку второго жилья в пределах городских границ. Кроме того, власти попытались ограничить оргию «теневого», идущего вне банковских балансов, кредитования и секьюритизации ипотечных кредитов. 

Рост цен на недвижимость в Китайской Народной Республике

Результаты, похоже, пришлись на осень 2011 – в октябре количество сделок по недвижимости в 15 крупнейших городах Китая упало на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во всей стране количество сделок сократилось на 11,6%, ускорив падение с 7% в сентябре. Стоимость недвижимости в 34 из 70 крупнейших городов Поднебесной в октябре показала помесячное снижение. Пока эти цифры не особо пугают. Но спад в секторе может негативно сказаться на банковской системе, ведь более 20% всех кредитов так или иначе связаны с недвижимостью. Комиссия по регулированию банковской деятельности Китая (CBRC) дала распоряжение китайским банкам выяснить влияние сокращения сделок с недвижимостью и провести соответствующие стресс-тесты. 

Динамика кредитования частного сектора в КитаеДинамика кредитования частного сектора в Китае

По данным GaveKal, на рынке недвижимости в ближайшие месяцы может произойти затоваривание – предложение пока продолжает стабильно увеличиваться, несмотря на плохие продажи. Хотя некоторые девелоперы уже испытывают сложности с финансированием и прекращают закладки новых домов. Отсюда падение спроса на сталь и цемент, обвал продаж экскаваторов. Китайский ипотечный кризис может существенно замедлить темпы роста экономики, при этом высокая инфляция связывает руки центробанку Китая: он не может смягчить свою монетарную политику и поддержать тем самым цены на недвижимость. Рассчитывать на то, что и в 2011–2012 Китай сможет поддержать мировую экономику и спрос на сырье (что очень важно для России), как это было в 2008–2009, не приходится – у Пекина своих проблем хватает.

Динамика ввода нового жилья в Китайской Народной РеспубликеДинамика ввода нового жилья в Китайской Народной Республике

    Предотвращение нового ипотечного кризиса в Китае

Комиссия по регулированию банковской деятельности Китайской Народной Республики обратилась к китайским банкам с рекомендацией: увеличить на "существенные величины" процентные ставки по третьей ипотеке и первоначальный взнос, если у них нет уверенности в намерениях заемщика. Заявки "лиц, приобретающих дома в инвестиционных и спекулятивных целях", необходимо отклонять. Ранее китайские власти обозначили минимальный размер первоначального взноса - 40%. Так правительство Китая рассчитывает ограничить чрезмерный рост цен на рынке недвижимости. 

Правительство Китая ограничивает чрезмерный рост цен на недвижимость

Банкам Китая рекомендовано прекратить выдачу кредитов девелоперам, если выясняется, что они аккумулируют земли или намеренно откладывают продажу недвижимости. Также было дано указание принимать меры к погашению ранее предоставленных кредитов. Комиссия предупредила кредитные организации о рисках, связанных с "легкими деньгами", притекающими на рынок недвижимости. По некоторым данным, в Китае начал наблюдаться рост ипотечных дефолтов. 

Волна ипотечных дефолтов в КитаеВолна ипотечных дефолтов в Китае

Рост объема выданных кредитов до $1,4 трлн. в 2009 г. спровоцировал бум на китайском рынке недвижимости. В декабре цены в 70 городах поднимались самыми быстрыми темпами за 18 месяцев. По данным комиссии, приток капитала в китайские активы заметно вырос, поскольку инвесторы начали проводить операции carry trade. Стратегия carry trade состоит в привлечении займа в стране с низкими процентными ставками с последующим переводом средств в валюту другой страны, где ставки выше, и размещением средств под более высокую ставку. 

Операции carry trade в КитаеОперации carry trade в Китае

Китайские власти обнаружили резкий рост спекуляций с недвижимостью при участии иностранных граждан. В 2009 г. в Шанхае почти 40% покупателей люксовой жилой недвижимости стоимостью более 10 млн. юаней были иностранцами. Регулятор выявил факты, когда 38 иностранных граждан, никогда не бывавших на территории Китая, сумели взять ипотечные кредиты в шанхайском банке через своих агентов и юристов без предоставления необходимой документации. 

Спекуляции с жильем на рынке недвижимости КитаяСпекуляции с жильем на рынке недвижимости Китая

Государственный Совет Китайской Народной Республики объявил об усилении контроля над рынком жилищного кредитования, чтобы ограничить приток спекулятивного капитала из-за рубежа и справиться с "чрезмерно резким" ростом цен на недвижимость в некоторых городах. Правительство поручило банкам придерживаться требований о первоначальном взносе в размере минимум 40% для заемщиков, которые берут второй и последующий кредиты на "дополнительную недвижимость", и устанавливать процентные ставки, исходя из оценки всех рисков. Поэтому по кредитам на второй объект жилья китайские банки должны устанавливать ставку на 10% выше базовой. Ставка по пятилетнему кредиту в Китае составляет 5,94%. Затем Народный банк Китая распорядился, чтобы банки увеличили резервы по кредитам (впервые с июня 2008 г.). 

Народный Банк Китайской Народной РеспубликиНародный Банк Китайской Народной Республики

Опасаясь перегрева рынка жилья и экономики, китайские регулирующие органы с 19 января ввели квоты на объемы кредитов, выдаваемых крупнейшими банками Китая. Так, годовая квота для Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) составила 850 млрд. юаней ($124,6 млрд.), China Construction Bank - 750 млрд. юаней ($110 млрд.), Agricultural Bank of China - 700 млрд. юаней ($102 млрд.), Bank of China - 600 млрд. юаней ($88 млрд.). Комиссия по регулированию банковской деятельности велела нескольким крупнейшим банкам не выдавать новых кредитов до конца января. 

Китайский банк Industrial and Commercial Bank of China - ICBCКитайский банк Industrial and Commercial Bank of China - ICBC

В первой половине января 2010 года китайские банки выдали кредитов на 1,45 трлн. юаней ($212 млрд.), стремясь успеть заработать как можно больше, прежде чем квоты вступят в силу. Один только Bank of China выдал кредитов на $23,5 млрд. Глава банковской комиссии Лю Минкан заявил, что банкам было предложено сократить кредитование с рекордных $1,4 трлн., выданных в 2009 г., до $1,1 трлн. Эти меры должны препятствовать дальнейшему перегреву рынка недвижимости, рост цен на котором в 2009 г. составил 7,8%. 

Сравнительная динамика рынка недвижимости и ВВП КитаяСравнительная динамика рынка недвижимости и ВВП Китая

Крупнейшие банки Китая приступили к выполнению правительственных директив по недопущению раздувания пузырей на фондовом рынке и рынке недвижимости, начав сокращать выдачу кредитов и повысив ставки по ипотечным займам. Лидеры отрасли Bank of China и ICBC отозвали часть кредитов, выданных до середины января, и уменьшили объем выдачи новых. Bank of China ужесточил условия предоставления займов по ипотечным кредитам - уменьшил скидку для обратившихся за кредитом впервые с 30% до 15% и увеличил размер первоначального взноса до 40% для обратившихся повторно. Однако другие коммерческие банки пока что не последовали примеру лидеров рынка. 

Проблемы обеспечения жильем населения Китая

Индекс недвижимости в составе Shanghai Composite снизился на днях на 1%, до самого низкого уровня с 29 апреля 2009 г. Независимый экономист Энди Си, ранее работавший в Morgan Stanley, заявил, что пузырь на рынке недвижимости может скоро лопнуть, поскольку кредитная масса сокращается. По его мнению, на фоне сокращения банковского кредитования в Китае трудно говорить о дальнейшем сохранении такого высокого спроса на недвижимость. Чжао Хуайнань, профессор Cass Business School считает, что властям Китая удастся быстро навести порядок на рынке недвижимости. По его словам, пузыри на китайских рынках недвижимости надувались и раньше, но государству удавалось их гасить. Так было в 2007 г., когда в некоторых городах Шэньчжэня цены в одночасье упали на 50%. Чжао Хуайнань утверждает, что в Китае спекулянты очень чувствительны к изменениям политики государства. "Почувствовав намерения властей охладить рынок недвижимости, они останавливают свои операции и начинают продавать. Причины нынешнего перегрева кроются в программе стимулирования экономики на 4 трлн. юаней ($586 млрд.). Цены на рынке недвижимости превысили пики 2007 г., и сейчас подходящее время, чтобы остудить пыл спекулянтов",- считает эксперт. 

Китайский пузырь на рынке недвижимостиКитайский пузырь на рынке недвижимости

Профессор Университета международного бизнеса и экономики Лай Пиняо считает, что именно такая ограничительная политика, которую реализуют власти, и может обезопасить страну от резкого роста цен на недвижимость. По его словам, бурный рост сектора недвижимости и цен на квартиры и дома не позволяет 85% китайских семей приобретать их в собственность. "Ужесточение ограничений по ипотеке должно отразиться на жилищных ценах, особенно в таких регионах, как Хайнань",- говорит аналитик японского банка Nomura Мэй Янь. Ограничение кредитования должно успокоить ситуацию. Меры по ограничению кредитования не должны заморозить экономику. Если государство заметит признаки ослабления экономического роста, то меры по разогреву экономики последуют незамедлительно.

Динамика экономического роста китайской экономикиДинамика экономического роста китайской экономики

Ипотечный кризис в Японии

Япония – островное государство в Восточной Азии. Расположено в Тихом океане, к востоку от Японского моря, Китая, Северной и Южной Кореи, России, занимает территорию от Охотского моря на севере до Восточно-Китайского моря и Тайваня на юге страны. Японское государство расположено на Японском архипелаге, состоящем из 6852 островов. Четыре крупнейших острова – Хонсю, Хоккайдо, Кюсю и Сикоку – составляют 97 % общей площади архипелага. С населением более 127 миллионов человек Япония занимает десятое место в мире. Большой Токио, включающий в себя столицу Японии Токио и несколько близлежащих префектур, с населением более 30 миллионов человек является крупнейшей городской агломерацией в мире.

Географическая карта ЯпонииГеографическая карта Японии

Экономика Японии – одна из самых развитых экономик мира. По размеру ВВП и объему промышленного производства Япония занимает 3-е место среди стран мира, после США и КНР. В конце ХХ в. в Японии стремительно росли инвалютные резервы. Правительством была введена система мер по либерализации вывоза японских капиталов за границу. Сейчас она является самым мощным банковским центром и международным кредитором. Япония имеет низкий показатель безработицы, который, однако, постоянно возрастает. На протяжении 1970–1980-х годов его уровень колебался в пределах 2 — 2,8 %. В 1990-х годах показатель чуть превысил 3 %. К 2011 году он составлял 4,9 %.

Перспективы японской экономики

    Ипотека по-японски

Недвижимость страны Восходящего Солнца является одной из самых дорогих в мире. О причине дороговизны догадаться не сложно. На 1 кв. километр этого крошечного государства приходится 377 тысяч человек! Из этого следует, что обеспечить все население жильем можно только в том случае, если возводить на территории государства многоэтажные небоскребы. Но Япония находится в зоне сейсмической активности, поэтому их строительство требует внедрения дорогостоящих разработок и инноваций. Понятно, все изыскания выливаются в кругленькую сумму, как застройщикам домов, так, соответственно, и покупателям квартир. Поэтому найти дешевое жилье в Японии сложно.

Многоэтажные небоскребы в ЯпонииМногоэтажные небоскребы в Японии

Цены на недвижимость в Японских городах миниатюрными, под стать жителям этой загадочной страны, никак не назовешь. Специалисты посчитали, что если продать весь жилой фонд США, то на него не приобрести и половины жилых домов и квартир маленькой Японии.

Динамика цен на недвижимость в ЯпонииДинамика цен на недвижимость в Японии

Цена одного квадратного метра квартиры в Токио начинается от 7-8 тысяч у.е. В других крупных престижных городах - Осаке, Кобэ и Йокогаме от – 5-6 тысяч. Если учесть, что средняя заработная плата в Японии составляет 4-5 тысяч у.е., то становится очевидно – накопить самостоятельно на приобретение собственного жилья местному жителю просто не реально. Стандартная 65-ти метровая двушка в небоскребе обойдется здесь примерно в полмиллиона условных единиц.

Недвижимость в Японии

С жилыми домами – еще сложнее, цены за землю здесь просто зашкаливают. Участок земли в две сотки с небольшим домиком в 120 кв. метров обойдется здесь не менее, чем в 600 тысяч долларов. Причем на такую стоимость можно рассчитывать лишь покупая дом где-нибудь в провинции. В популярных пригородах Токио – Канагаве, Саитаме и Тиба, цены начинаются от одного миллиона у.е. Несмотря на это, в начале 2010 года, как только появились первые признаки окончания мирового финансового кризиса, именно здесь было куплено 78,5% выставленной на продажу недвижимости. Хотя она и является одной из самых дорогих в мире!

Динамика стоимости земельных участков в ЯпонииДинамика стоимости земельных участков в Японии

С 1992 года в Японии стало возможно проведение сделок без выкупа земли, то есть многие дома с участками при продаже находились построенными на земле, взятой в долгосрочную аренду у государства. Стоимость таких объектов была почти в два раза дешевле, чем тех, земля которых была оформлена в собственность. Минус таких сделок заключался в том, что на них невозможно было оформить ипотечный кредит.

Покупка недвижимости без выкупа землиПокупка недвижимости без выкупа земли

Несмотря на все сложности, найти в Японии более-менее недорогую недвижимость все же можно. Именно иностранцу, но не местному жителю. Ни один японец не приобретет квартиру, где когда-то произошло самоубийство. В этой стране существует специальный фонд «плохой» недвижимости, так как скрывать такие вещи, как самоубийство в жилом помещение от клиентов здесь не разрешено законодательно. Так же не пользуются спросом квартиры, находящиеся у железнодорожных магистралей, приобрести их можно за полцены. Еще одна местная традиция подарок хозяину продаваемого жилья, так называемая «плата за ключ».

Плата за ключПлата за ключ

Приобрести квартиру в Японии может либо гражданин этой страны, либо покупатель, имеющий вид на жительство, либо иностранец, за которого готов поручиться гражданин Японии. Чаще всего поручителями выступают сами продавцы, им-то покупатель и «презентует» «плату за ключ», то есть за согласие быть поручителем. Самого японца-поручителя, кстати, это ни к чему не обязывает. Плата за ключ составляет до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Типичная квартира в ЯпонииТипичная квартира в Японии

Исходя из того, что стоимость недвижимости в Стране Восходящего Солнца несказанно дорога, приобрести ее можно только одним единственным доступным путем – взять ипотеку. Кстати, с этим в Японии проблем нет. Купить недвижимость в кредит может как местный житель, так и иностранец. Условия кредитования здесь следующие: процентная ставка по кредиту – 2% годовых, срок кредитования – до 50 лет (в Японии долг по кредиту от родителей переходит к детям, если первые при жизни не успели расплатиться за купленное в кредит жилье), размер первоначального взноса – 10% от стоимости приобретаемого жилья, наличие поручителя, гражданина Японии (обязательно только для иностранцев).

Динамика банковских ставок по кредитам в ЯпонииДинамика банковских ставок по кредитам в Японии

Помимо того, что стоимость недвижимости сама по себе очень велика, в довесок покупатель получает следующие дополнительные расходы: агентское вознаграждение риэлтору, размер которого четко зафиксирован в законодательстве этой страны – 3,15% от стоимости приобретаемой недвижимости и плюс около 500 долларов США, налог на покупку недвижимости - 1,5% от суммы сделки, налог на саму недвижимость (уплачивается в случае приобретения здания, но не земли) – 3%, нотариальная пошлина – 0,5-1%, государственная пошлина за занесение данных о сделке с недвижимостью в Госреестр – 0,5-1%, сбор за печать – до 0,15%.

Расходы на жилищное строительство в ЯпонииРасходы на жилищное строительство в Японии

Если вы готовы к таким расходам, то вам, наверняка, необходима квартира или дом в Японии, иначе иметь недвижимость в этой стране просто не выгодно. Иностранцы приобретают ее в двух случаях – либо они собираются перебираться в эту страну на постоянное место жительства, либо судьба забрасывает их сюда по долгу службы на долгое время.

Недорогой частный дом в ЯпонииНедорогой частный дом в Японии

Арендная плата за жилье здесь просто невероятная – 2000 у.е. за квадратный метр. Поэтому купить квартиру получается действительно дешевле, чем снимать сколько-нибуть долгое время. Аренда жилья в Японии подразумевает следующие расходы: рейкин – все та же «плата за ключ», агентское вознаграждение, залог, соответствующий арендной плате за 2-3 месяца. Вот уж по-истине, – дешевле жить в Европе, но, возможно, местный колорит того и стоит.

Соотношение собственного и арендуемого жилья в ЯпонииСоотношение собственного и арендуемого жилья в Японии

    Предпосылки возникновения ипотечного кризиса в Японии

Японский финансово-экономический пузырь с 1986 по 1991 год, характеризовавшийся многократным ростом цен на рынке недвижимости и фондовом рынке Японского государства. Сдувание пузыря продолжалось более десяти лет, фондовый рынок достиг дна в 2003 году, но впоследствии опустился до нового минимума в 2009 году в результате мирового финансового кризиса. Следствием сдувания пузыря стал продолжительный период экономической стагнации, называемый потерянным десятилетием.

Японский финансово-экономический пузырьЯпонский финансово-экономический пузырь

После Второй мировой войны Япония проводила политику, стимулирующую экспорт и сбережения. Большие сбережения увеличили доступность кредита, а значительные торговые профициты привели к укреплению иены по отношению к другим валютам, позволив японским компаниям дешевле импортировать технологии и инвестировать в производство, таким образом увеличивая свою конкурентоспособность и ещё более увеличивая торговые профициты. Дальнейшее укрепление иены сделало финансовые активы чрезвычайно прибыльными. 

Динамика национального долга ЯпонииДинамика национального долга Японии

Во второй половине 1980-х годов финансовая дерегуляция, эйфория относительно перспектив экономики и монетарное ослабление, проведенное Банком Японии, вкупе с большими сбережениями привели к агрессивной спекуляции на фондовом рынке и рынке недвижимости. Фондовый индекс Nikkei 225 достиг своего исторического максимума 29 декабря 1989 года, составив на закрытии 38 915,87 пунктов. Плюс к тому, банки стали выдавать более рискованные кредиты.

Динамика индекса Nikkei 225Динамика индекса Nikkei 225

На японскую экономику, движимую высоким уровнем инвестиций, сдувание пузыря оказало особенно негативный эффект. Инвестиции стали направляться за пределы страны, производители стали терять своё технологическое преимущество. Японские товары стали менее конкурентоспособны за рубежом, а низкий уровень потребления вызвал дефляционную спираль. Японский Центробанк понизил процентные ставки почти до нуля. После того как это не помогло выбраться из дефляции, некоторые экономисты, в частности Пол Кругман, предложили использовать инфляционное таргетирование.

Центральный Банк ЯпонииЦентральный Банк Японии

Доступный кредит, спровоцировавший надувание пузыря, оставался проблемой в течение следующих нескольких лет, в 1997 году банки всё ещё выдавали займы с низкой вероятностью возврата. Менеджеры займов и инвестиций с трудом пытались найти активы, которые могли бы принести прибыль. Иногда они даже прибегали к инвестированию денег в депозиты конкурирующих банков, вызывая жалобы их менеджеров. Исправление ситуации в банковской системе ещё более осложнилось когда правительство стало субсидировать проблемные банки и предприятия, создавая так называемые «компании-зомби». В конце концов это привело к появлению carry trade, когда деньги занимаются в Японии по низким ставкам, инвестируются в более прибыльные активы за рубежом, а затем заём погашается со значительной прибылью.

Стратегия Кэрри Трейд в ЯпонииСтратегия Кэрри Трейд в Японии

Период истории Японии после постепенного сдувания пузыря известен под названием «потерянное десятилетие» (Lost Decade). 10 марта 2009 года Nikkei 225 достиг 27-летнего минимума на уровне 7054,98 пунктов.

Всё об Японии

    Развитие ипотечного кризиса в Японии

Японская экономика не осталась в стороне от ипотечного кризиса, разразившегося в США и перекинувшегося на другие развитые страны. Развитие рынка недвижимости Японии практически совпадает с волнами экономического кризиса 1991 и 2004 годов. Замедление темпов роста экономики послужило сигналом для инвесторов, вкладывавших средства в ценные бумаги.

Развитие японского рынка недвижимостиРазвитие японского рынка недвижимости

Первая волна экономического кризиса привела к падению цен на акции и к росту цен на недвижимость. В 1990 – 1994 годах убытки от обесценивания акций промышленных компаний Японии составили 2,6 трлн. дол. США (в этот период валютные резервы центрального банка Японии составляли приблизительно 100 млрд. долл. США) и убытки от падения цен на недвижимость и земельные участки превысили 5,6 трлн. дол. США. При этом цены на коммерческую недвижимость упали на 60 – 80%, а на жилую недвижимость – на 40%.

Динамика цен на недвижимость в столице ЯпонииДинамика цен на недвижимость в столице Японии

Цены продолжали снижаться и в последующие 13 лет кризиса. Лишь в 2004 году впервые был незначительный рост цен (приблизительно 0,4%). Но как раз в это время начался второй период экономического кризиса. Вторая волна экономического кризиса привела к падению валового национального продукта Японии, росту государственного долга, волне банкротств. В последние годы на японском рынке недвижимости наблюдается стагнация, переходящая в рецессию. Виной этому две основных проблемы японской экономики – скопление у банков «плохих» кредитов и дефляция. Эти явления взаимосвязаны и оба они стимулируют рецессию рынка недвижимости. Правительство Японии проводит пока безуспешные структурные реформы, а с дефляцией борется путем ослабления денежной политики.

Скопление у банков плохих кредитовСкопление у банков плохих кредитов

В период с 1991 по 2005 годы цены на жилье в среднем по стране упали на 63%. По мнению экспертов, в последнее время на рынке намечается перелом. Общее падение цен замедляется, а иногда и происходит небольшой рост. Характерно, что, несмотря на кризис японского рынка недвижимости, он по-прежнему остается популярной сферой для инвестиций. Стоимость жилья в крупных городах достаточно высокая даже по сравнению со столицами других стран.

Динамика инвестиций и доходов от них в ЯпонииДинамика инвестиций и доходов от них в Японии

В Японии также популярна сдача квартир в аренду, которая приносит японцам неплохую прибыль. Есть и другие причины, стимулирующие развитие аренды жилья. Например, хозяин квартиры не может по собственному желанию повысить стоимость аренды или выселить съемщиков. Таким образом, большинство японцев не желают вкладывать свободные средства в старую недвижимость. В итоге страдает качество съемного жилья, намного уступающего собственному. Количество собственного жилья в Японии приблизительно такое же, как в Германии или Франции, а количество съемной недвижимости меньше на треть, чем в указанных странах.

Жилье в аренду в ЯпонииЖилье в аренду в Японии

Рынок недвижимости Японии, в общем, сложно назвать доходным: недвижимость в основном дешевеет, а если кое-где (например, в мегаполисах) и дорожает, то весьма незначительно (где-то на 1 – 2% в год). Например, в 2005 году средняя стоимость недвижимости в Токио выросла на 0,8%, стоимость земельных участков – на 2,9%. Квадратный метр столичной недвижимости в центре составляет сейчас приблизительно 7,5 тыс. дол. США (для квартиры 50 – 120 кв.м.).

Анализ рынка недвижимости в Японии

Ипотека в Японии также имеет свои отличительные черты. Во-первых, это ее дешевизна, а во-вторых – длительный процесс оформления договора ипотеки. Кредиты в Японии выдаются под 1 – 2% на срок от 40 лет и больше. Возможно взять кредит даже на 100 лет! При этом после смерти должника с банком расплачиваются его наследники. Но ипотека в Японии пока не пользуется большим спросом, хотя для ее развития есть значительные предпосылки.

Долгое время ожидания ипотечного кредитаДолгое время ожидания ипотечного кредита

    Последствия ипотечного кризиса в Японии

Японские власти допустили ту же ошибку, что и многие банки в США. Было выдано большое количество кредитов с низкой вероятностью погашения. Все рассчитывали на постоянный рост бонусов и стабильную занятость. Сегодня под угрозой оказалось и то, и другое. Бонусы, которые составляют четверть от годового дохода многих японцев, в июне сократятся на 20%. Премии урезают из-за обвала корпоративных доходов. 

Динамика кредитования частного сектора в ЯпонииДинамика кредитования частного сектора в Японии

По итогам этого года Тойота, Панасоник и другие японские компании понесут миллиардные убытки. Комментарий Business FM экономист консалтингового агентства DBC Group Research Су Сян Лим: «Если посмотреть на ситуацию в японской экономике, то поводов для оптимизма, на самом деле не так много. Внутренний спрос не способен вытянуть экономику из рецессии. Так называемые «потерянные 90-е», когда экономика страны была в стагнации, закончились в основном благодаря волне роста экспорта в условиях бурного развития мировой экономики. Сейчас этого внешнего спроса нет, а Япония по-прежнему во многом ориентирована на экспорт. Сокращение прибылей компаний приведет к дальнейшим увольнениям. В подобных условиях, проблемы на ипотечном рынке могут нанести довольно ощутимый удар по финансовому сектору страны». 

Динамика кредитования реального сектора экономики ЯпонииДинамика кредитования реального сектора экономики Японии

По оценкам исследовательской группы «Токио Фаундейшн» в результате пострадает как минимум каждая 10 семья. Опустеют целые районы в крупных промышленных регионах, как например, Нагойя. Как и в США, сначала пойдут просрочки по кредитам. Потом начнутся дефолты, и люди будут вынуждены отправиться на поиски более дешевого жилья. 

Дешевое жилье в ЯпонииДешевое жилье в Японии

Но не все оценивают ситуацию в таких мрачных красках. Говорит председатель совета директоров Арбат Капитал Менеджмент Алексей Голубович: «Процент вот этих вот проблемных, даже дефолтных кредитов традиционно был 0,2%, но в кризисные периоды по ипотечникам такой процент в Японии был 1-1,5%. На максимуме он доходил до 3%. Если это снова повторится в конце этого и в следующем году, это будет очень плохой показатель для всей ипотечной отрасли, и банки, как «Бэнк оф Токио», «Мицубиси», «Мизухо» — они понесут, в конечном счете, потери в миллиарды долларов. Но, тем не менее, это все равно меньше, чем потери по коммерческим кредитам». 

Японский банк Bank of Tokyo - MitsubishiЯпонский банк Bank of Tokyo - Mitsubishi

И, тем не менее, многие эксперты в Японии серьезно встревожены. Их пугает довольно зловещий симптом. С сентября по март количество домов, выставленных на аукционы из-за невыплат по ипотечным кредитам, выросло вдвое. Не исключено, что это только начало.

Продажи жилья в Японии на аукционахПродажи жилья в Японии на аукционах

Ипотечный кризис в Турции

Турция, официально Турецкая Республика – государство, расположенное главным образом в юго-западной части Азии на Ближнем Востоке, а частично (около 3 % территории, 20 % населения) – в юго-восточной Европе (регион Восточная Фракия). Образовалось в 1923 году в результате раздела Османской империи после её поражения в Первой мировой войне и последовавшей национально-освободительной войны турецкого народа.

Географическая карта ТурцииГеографическая карта Турции

Экономика Турции в 1980-х годах претерпела реформу и в настоящее время характеризуется значительной долей частного сектора и преобладанием рыночных отношений. Правительство Тайипа Эрдогана продолжает курс на либерализацию экономики, приватизируя государственные концерны и открывая доступ на внутренний рынок для иностранных инвесторов.

Основные макроэкономические показатели турецкой экономикиОсновные макроэкономические показатели турецкой экономики

В 2001 году Турция пережила финансово-экономический кризис – самый тяжелый за последние два десятилетия развития в условиях экономической либерализации. Ее валовой национальный продукт в твердых ценах сократился на 9,5%. Спад пережили практически все отрасли и сферы экономики. Добавленная стоимость в обрабатывающей промышленности уменьшилась на 8,1%, в добывающей – на 8,8%, в сельском хозяйстве – на 6,5%; сокращение в сфере услуг составило 6,1%, в том числе во внутренней торговле – 9,4%. 

Рост экономического потенциала ТурцииРост экономического потенциала Турции

В 2002 г. экономический рост был восстановлен – ВНП вырос на 7,1% – и продолжался в последующие годы довольно высокими, хотя и неравномерными темпами: в 2003 г. – 5,9%, в 2004 г. – 9,9%, в 2005 г. он по оценке составил около 5% вместо ожидаемых 7%. 20 процентов населения живут за чертой бедности. В 2010 году валовой внутренний продукт (ВВП) Турции превысил 735 млрд. долларов США, а среднедушевой ВВП - 10 тысяч долларов.

Турецкая Экономика вышла на новый путь развития

    Ипотечное кредитование в Турции

Ипотека в Турции – новое, но уже вполне работающее начинание, и объемы продаж с привлечением кредитных средств постоянно растут. Заметную долю в общем объеме занимают и сделки с участием иностранцев, в том числе россиян, причем условия ипотеки для них те же, что и для граждан Турции. Закон об ипотеке был принят турецкими властями в марте 2007 г., но реально действовать начал не сразу, а несколько месяцев спустя, поскольку не было отлаженного алгоритма и на его выработку и «притирку» потребовалось время. 

Ипотека в Турецкой РеспубликеИпотека в Турецкой Республике

До этого момента ипотеки в стране практически не было. Тому были веские экономические причины – в частности, несоответствие официальной заработной платы реальным доходам населения. Кроме того, хотя турецкое государство и носит светский характер, мусульманская религия традиционно негативно относятся к ростовщичеству, что не могло не отразиться на развитии ипотеки. Тем не менее, хотя закон об ипотеке был в принят в Турции на 10 лет позднее, чем в России, заработал он гораздо быстрее, в полном соответствии с поговоркой «кто долго запрягает, тот быстро едет».

Приобретение недвижимости в Турции

Главная цель ипотеки – сделать более доступным приобретение жилья для граждан страны, и большинство положений закона заимствовано из американского аналога. Однако есть и ряд отличий: турецкое правительство, заинтересованное в притоке иностранных инвестиций, расширило сферу применения закона, распространив его и на иностранных граждан, для которых действует та же система получения кредита, а отличия касаются только перечня предоставляемых в банк документов.

Ипотечное кредитование в ТурцииИпотечное кредитование в Турции

Турецкая система жилищного кредитования ограничена определенными рамками. Так, например, покупатель может получить кредит максимум на сумму в 70% от оценочной стоимости объекта недвижимости, а ежемесячные выплаты банку не должны превышать 50% ежемесячного дохода получателя кредита и т. д. Но благодаря этим ограничениям турецкая банковская система оказалась в условиях кризиса одной из самых стабильных в мире.

Центральный Банк Турции сократил объемы кредитования

Оформить ипотечный кредит могут граждане государств, в отношениях с которыми действует принцип взаимности, то есть все те, кто имеет право покупать недвижимость в Турции. Наиболее часто пользуются возможностью оформить кредит в турецких банках при покупке жилья англичане и ирландцы. Гражданам Евросоюза ипотечные кредиты выдают почти все турецкие банки. Россияне, которые позднее проявили интерес к турецкой недвижимости и кредитам на покупку, на сегодняшний день могут оформить ипотеку в нескольких банках, среди которых DenizBank, Garanti Bank, HSBC, Yapi Kredi Bank. В ближайшее время Finansbank также собирается открыть ипотечную программу для российских клиентов.

Турецкий банк DenizBankТурецкий банк DenizBank

В Турции рынок ипотечного кредитования довольно молодой и его развитие началось в прошлом десятилетии. Ипотечный кризис в Турции был менее серьезным, чем в странах Восточной Европы, Северной и южной Америки, Скандинавии, а также бывшего соцлагеря. Турция не только смогла выдержать финансовое давление, но и почти не претерпела сокращения объема ипотечного кредитования на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Рынок жилья в ТурцииРынок жилья в Турции

Для резидентов и нерезидентов условия получения ипотеки ничем не отличаются, а вот размер процентной ставки может быть различным. В настоящее время размер процентной ставки по ипотеки составляет около 9 процентов и его размер, как правило, фиксируют на момент подписания договора. Процентная ставка при получении кредита остается постоянной, и ее фиксируют на весь срок кредитования. Размер ставки может зависеть от изменения ставки рефинансирования или ситуации на рынке ипотечных кредитов.

Динамика ВВП в ТурцииДинамика ВВП в Турции

Следует отметить, что ипотечный кредит не всегда можно получить при приобретении жилья. Например, приобретая квартиру в новостройке, скорее всего вам предоставят вариант платежа с рассрочкой на двенадцать месяцев. В разных банках Турции могут быть различные условия получения, а также обслуживания, так как, выдавая ипотечный кредит, банки действуют не только согласно закону «Об ипотечном кредитовании для иностранцев», который был принят в 2007 году, но и согласно внутренним правилам и процедурам.

Платеж с рассрочкой

В Турции немало банков, которые готовы предоставить ипотечный кредит иностранным гражданам, например, Deniz, HSBC, Garanti и т.д. Ипотечный кредит можно получить в долларах США, турецких лирах или евро. Сроки ипотечного кредитования, а также размер процентных ставок и первоначальных взносов у банков также различаются. Например, в банке HSBC можно взять ипотечный кредит сроком не более чем на 10 лет. Первоначальный взнос может варьироваться от 35 до 50 процентов. Средняя ежемесячная ставка в долларах и евро составляет 0,8 процента, а в турецких лирах – 1,09 процента.

Валюты ипотечного кредитования в ТурцииВалюты ипотечного кредитования в Турции

Что касается максимального размера кредита, то он зависит от доходов заемщиков. Следует напомнить, что ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту должны составлять не более 30 процентов от декларируемого ежемесячного дохода заявителя. Срок кредитования составляет 1 – 15 лет. На момент погашения ипотечного кредитования возраст заемщика не может превышать 65 лет. Для того чтобы ежемесячно вносить платежи по ипотечному кредиту, следует открыть в банке в Турции, с которого и будут списывать установленную сумму.

Динамика кредитования частного сектора в ТурцииДинамика кредитования частного сектора в Турции

В настоящее время цены на недвижимость в Турции значительно ниже, чем в Европе (и это несмотря на то, что за время финансового кризиса падения цен на турецкое жилье не отмечалось). Стоимость квартир и жилых домов сильно различается в зависимости от престижности района, удаленности от моря и типа помещения. Но, для примера, стоимость квартиры с видом на море (до которого несколько сотен метров) в жилом комплексе в Анталии, оборудованном бассейном, теннисными кортами и прочими благами цивилизации, сравнима со стоимостью квартиры аналогичного метража в типовой новостройке не самого ближнего Подмосковья.

Изменения стоимости квартир в новых жилых домах ТурцииИзменения стоимости квартир в новых жилых домах Турции

Жилье в Турции можно использовать как в личных целях (развитая инфраструктура и индустрия развлечений позволяет отдыхать в стране сколь угодно длительное время), так и для извлечения прибыли путем сдачи в аренду – стабильная востребованность туристического направления обеспечит приток клиентов. Кроме того, Турция весьма активно движется к вступлению в Евросоюз, а это значит, что цены на жилье через несколько лет сравняются с европейскими.

Цены на жилье в Турции могут взлететьЦены на жилье в Турции могут взлететь

Таким образом, турецкая недвижимость в настоящее время представляет собой весьма выгодную инвестицию. Ну и самый основной момент – с недавних пор в стране доступна ипотека, причем не только для местного населения, но и для иностранных граждан, в том числе и россиян. 

Цены на жилую недвижимость в Турции

Местные банки представляют весьма широкую линейку кредитных продуктов, ориентированных на самые разнообразные предпочтения и запросы. В настоящее время оформить ипотеку в Турции можно на недвижимость в следующих городах: Стамбул, Анталия, Алания, Бодрум, Махмутлар, Мугла, Кушадасы, и Фетхие. Турецкие банки ориентированы на выдачу кредитов иностранным гражданам в евро. Однако, возможны варианты с долларами США и британскими фунтами стерлингов.

Квартира в СтамбулеКвартира в Стамбуле

Процедура получения ипотечного кредита и приобретения недвижимости в Турции не сильно отличается от других стран. Приобретение жилья с помощью ипотеки в Турции «от и до» занимает порядка 3-4 месяцев. При этом заемщику потребуется совершить как минимум 3 визита в страну для оформления всей необходимой документации. В конечном итоге все усилия вознаграждаются получением «Тапу» - так в Турции называется свидетельство, подтверждающее право собственности на объект недвижимости. В целом процесс приобретения турецкого жилья значительно проще, чем в Европе. Тем не менее, посещать местные госучреждения, оформлять документацию и общаться с банками желательно с помощью профессиональных агентов. Даже если языковой барьер для Вас не является проблемой, юридических и финансовых тонкостей в стране предостаточно.

Тапу - документ на право собственности объекта недвижимости в ТурцииТапу - документ на право собственности объекта недвижимости в Турции

    А был ли ипотечный кризис в Турции?

А по большому счету в Турции нет предпосылок для ипотечного кризиса. Неоткуда в Турции взяться этому ипотечному кризису. По причине того, что банковская система Турции настолько слаба, а самой Турции как государству самой постоянно не хватает наличности, ипотечные кредиты даже самым крупным банкам выдавать туземному населению не особо выгодно. Забрать у турецкого гражданина квартиру под ипотекой за долги по кредиту, если он докажет, что это его единственное жилье банку практически невозможно. А условия продажи конфискованной квартиры на аукционе настолько не выгодны банку, что они предпочитают ипотеку своим туркам вообще не выдавать. 

Банковская система ТурцииБанковская система Турции

Нет, нельзя сказать, что совсем не выдают. Выдают, но во-первых, в отличие от Америки существует первый взнос 20-30%. Во-вторых, нет никаких отсрочек по выплате кредита, и в-третьих заемщик обязан доказать, что он может платить по кредиту, то есть платежеспособен. А так как в Турции по сравнению с Европой уровень жизни все же низкий, а белые зарплаты платят редко, то и ипотечных кредитов выдано – «кот наплакал». 

Динамика уровня безработицы в ТурцииДинамика уровня безработицы в Турции

Иностранцу же в Турции гораздо легче взять ипотеку, потому что отобрать его квартиру банку гораздо легче. Но так как ставки по кредиту в турецком банке выше, чем в европейском – европейцы кредиты на покупку недвижимости в Турции брали в своих банках под залог своей европейской недвижимости. И сейчас, конечно, им несладко приходится. А вот российские граждане брали ипотеку в турецких банках, причем только в самых крупных и влиятельных, потому что по сравнению с банками российскими – турецкие кредиты все же дешевле.

Ипотека для иностранцев в ТурцииИпотека для иностранцев в Турции

Цены на недвижимость в Турции, тем не менее, постоянно ползли вверх, так как в основном европейцы и обеспеченные турки бросились скупать все, что только можно, повышая тем самым ликвидность турецкой недвижимости. Так как на европейском и американском рынках недвижимости, либо купить ничего нельзя (люди не продают), либо идет серьезный ипотечный кризис и кризис ликвидности недвижимости и цены на недвижимость в Европе и Америке только падают. При этом в Турции по бросовой цене сейчас продается недвижимость, купленная самими европейцами по взятым в Европе кредитам.

Жилье в Турции по низким ценам

Ипотечный кризис в Бразилии

Бразилия, полное название Федеративная Республика Бразилия – крупнейшее по площади и численности населения государство в Южной Америке. Бразилия на севере граничит с заморским департаментом Франции Гвианой, Суринамом, Гайаной, Венесуэлой и Колумбией; на западе - с Перу; на юго-западе - с Боливией, Парагваем, Аргентиной и Уругваем. На востоке Бразилия омывается Атлантическим океаном. Длина береговой линии от границы с Гвианой до границы с Уругваем - 6840 км.

Географическая карта БразилииГеографическая карта Бразилии

Со времен мирового экономического кризиса 1930-х годов и особенно после Второй мировой войны в Бразилии произошли глубокие изменения. Ее экономика, долгое время ориентировавшаяся на экспорт минерального сырья и некоторых продуктов сельского и лесного хозяйства, за последние десятилетия сделала рывок в развитии обрабатывающей промышленности. Кроме того, на жизнь страны глубоко повлияли процессы урбанизации. Хотя после Второй мировой войны по темпам развития промышленность опережала сельское хозяйство, последнее тоже не стояло на месте. 

Современное состояние экономики Бразилии

Бразилия в настоящее время имеет седьмую по величине номинального ВВП экономику в мире и седьмую по ВВП, рассчитанному по паритету покупательной способности. Экономические реформы принесли стране международное признание.

Динамика ВВП БразилииДинамика ВВП Бразилии

В последние годы Бразилия достигла значительных успехов в развитии промышленности и превратилась из аграрной в индустриально-аграрную страну. В 1997 средний доход на душу населения составлял примерно 4,7 тыс. долл. (в 1996 - 3,1 тыс.долл., а в 1989 - 2 тыс.долл.).

Рост доходов на душу населения в БразилииРост доходов на душу населения в Бразилии

На территории Бразилии проживает примерно половина населения Южной Америки, или треть населения Латинской Америки. В этой стране произошел феноменально быстрый рост населения. Согласно первой переписи, проведенной в 1582, т.е. через 50 лет после начала европейской колонизации, там проживало всего 57 тыс. человек, включая 14 тыс. невольников, привезенных из Африки (индейское население не учитывалось). Спустя почти три века, по переписи 1900, население Бразилии составляло 17 318 тыс. человек, а по переписи 1980 - 119 млн. человек. В 1991 в стране насчитывалось 146 155 тыс. жителей. 

Основные сведения о Бразилии

Другие видеоуроки по школьной программе смотрите на InternetUrok.ru

После 1900 Бразилия приняла более 4 млн. иммигрантов, однако в последнее десятилетие темпы иммиграции сократились. В 20 в. среди иммигрантов превалировали итальянцы. В составе населения Бразилии преобладает молодежь, и этим объясняются высокие темпы рождаемости. Хотя коэффициент фертильности в сельских районах гораздо более высокий, население городов растет исключительно быстрыми темпами вследствие значительного притока населения из сельских местностей. Переселение крестьян в города стало одной из главных проблем Бразилии.

Динамика численности населения в БразилииДинамика численности населения в Бразилии

  Особенности ипотечного кредитования в Бразилии

Еще 10 лет назад в бразильских банках не существовало такой услуги как ипотека, ввиду несовершенного законодательства Бразилии в те времена. Дело в том, что в те времена по законодательству в случае, если заемщик прекращал выплачивать взносы по ипотечному кредиту, приобретенное им жилье не переходило в собственность банка. Ввиду этого, банки просто не предоставляли заемщиками услугу ипотечного кредитования. Однако несколько лет назад в данной сфере законодательство существенно видоизменилось, вследствие чего займодатель вправе продать залоговую недвижимость, если заемщик перестает выплачивать ипотечные взносы по кредиту. С того момента бразильские банки охотно предоставляют кредит на покупку недвижимости как местными жителями, так и иностранным гражданам. 

Банки Бразилии не предоставляли ипотечные кредиты местным жителямБанки Бразилии не предоставляли ипотечные кредиты местным жителям

Существенным плюсом приобретения недвижимости в Бразилии является отсутствие налога на добавленную стоимость (НДС), однако покупателю все-таки придется заплатить налог на приобретение жилья в размере 5% от его стоимости. Тем не менее, это все равно это гораздо меньше, чем сопутствующие расходы по ипотеке в большинстве европейских стран.

Налоговые льготы на строительство жилья в Бразилии

Стоит отметить, что, несмотря на то, что цены на недвижимость в Бразилии не сильно отличаются от европейских, в отношении расходов на питание и оплату коммунальных услуг будет затрачено примерно в пять раз меньше, чем в странах Европы. Этот фактор объясняется благоприятным климатическими условиями для сельского хозяйства, позволяющими снимать по несколько урожаев в год, а низкие цены на коммунальные услуги обусловлены тем, что территории Бразилии отсутствует необходимость в отоплении жилья. К тому же большие запасы пресной воды на территории страны вносят ощутимый вклад в цену коммунальных услуг в сравнении с Европой.

Доступное жилье в БразилииДоступное жилье в Бразилии

Защищенное право собственности на жилье в БразилииЗащищенное право собственности на жилье в Бразилии

    Бразилии ипотечный кризис не грозит

Ипотечный кризис, по оценкам специалистов, Бразильской республике не грозит, потому что бразильцы отказались от американских кредитов. Увидев начало ипотечного кризиса в Америке, бразильцы тут же перестали пользоваться американскими кредитами. В результате, в то время как в Америке и в Европе наблюдаются отрицательные показатели роста, в Бразилии в последние месяцы этот рост даже несколько ускорился. Если в марте цены на жильё выросли на 0,44%, то в апреле долларовый рост цен составил 0,47%.

Бразилия отказалась от кредитов СШАБразилия отказалась от кредитов США

В Бразилии в январе 2007 года была создана программа жилищного финансирования, основанная на обязательном вложении банками части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование. Этой программой предусматривается в период с 2007 по 2010 год привлечь из внутренних источников 503,9 миллионов реалов. Извлекать доход из недвижимости можно даже, не покупая таковую: банки и ипотечные ассоциации выпускают облигации, средства от продажи которых идут на выдачу ипотечных кредитов. Поэтому мелкие инвесторы, не имеющие возможности купить жилье, покупают облигации.

Кредитная политика БразилииКредитная политика Бразилии

Рынок бразильской недвижимости последние три года переживает невиданный бум. Бывший Президент Бразилии Луис Инасио Лула да Силва вкладывал деньги в жилищное строительство и улучшение инфраструктуры, поэтому неуклонно увеличивался приток туристов и тех, кто хотел бы обзавестись на родине самбы и каипириньи вторичным жильём. Но европейские и американские инвесторы всё реже обращают взгляд в сторону конфликтных мегаполисов. 

Экс-президент Бразилии Лула да СилваЭкс-президент Бразилии Лула да Силва

Подъём бразильского рынка недвижимости связан с процессом роста экономики, начавшегося в 2001-м году. Аргентинский кризис 2003-го года ударил рикошетом и по Бразилии... Это спровоцировало девальвацию реала, снижение цен на землю и приток иностранных инвесторов. Вкладывать деньги в недвижимость спешили граждане США, где отрасль переживала проблемный момент, и европейцы, до сих пор концентрировавших своё внимание на Марокко и других северо-африканских странах.

Девальвация бразильского РеалаДевальвация бразильского Реала

На внутреннем рынке жилья тоже наблюдалось оживление. Повышение спроса способствовало активизации жилищного и офисного строительства, увеличилось предложение стройматериалов, налоги на которые значительно снизились. Это послужило стимулом для среднего класса, озаботившегося приобретением собственного первичного и вторичного жилья, что привело к увеличению объемов жилищного кредитования. 

Динамика кредитования частного сектора в БразилииДинамика кредитования частного сектора в Бразилии

Правительство не собиралось пускать процесс на самотёк и приняло дополнительные меры по его оптимизации. В 2005-м году в соответствующие разделы законодательства были введены изменения, которые, с одной стороны, облегчали процедуру получения кредита, а с другой гарантировали финансовым организациям определённую безопасность: на сегодняшний день покупатель недвижимости не является её собственником, пока не выплатит последнюю квоту задолженности. Соответственно, если в какой-то момент он выплату прерывает и от квартиры отказывается, никто ему деньги возвращать не будет. Подобная мера служит естественным фильтром  для потенциальных покупателей и гарантией того, что в Бразилии не случится кризис, аналогичный американскому.

На страже законодательства БразилииНа страже законодательства Бразилии

Результаты реформ превзошли все ожидания. По данным ABECIP (Бразильской Ассоциации Ипотечных Структур и Кредитования) в 2004-м году в стране было выдано 53.787 кредитов, а в 2007-м уже 195.900. Существует также норма, которую установил Центральный Банк Бразилии: 65% от накопленных фондов должны быть задействованы в финансировании покупок недвижимости и земель. В настоящее время ипотеку можно взять сроком на 30 лет, и выплачивать 12% годовых, если приобретается готовое жильё, и 13% - если планируется строительство.

Динамика банковских ставок по кредитам в БразилииДинамика банковских ставок по кредитам в Бразилии

Ипотечный кризис в Италии

Итальянская Республика – государство Южной Европы. Территория (301,1 тыс. кв. км) состоит из трех частей: материковой, Апеннинского полуострова и островов (Сардиния, Сицилия, Эльба и ряд мелких островов). Это типично морская и горная страна: около 80% ее границ – морские, и более территории занимают горы и возвышенности.

Географическая карта ИталииГеографическая карта Италии

Италия – высокоразвитая индустриально-аграрная страна. Денежная единица – евро (с 2002 года). Италия – третья по величине экономика еврозоны. Для экономики страны традиционно характерны большие региональные различия по уровню доходов и экономической специализации. После мирового финансового кризиса в 2008 году, страна оказалась втянута в долговременную рецессию, характеризующуюся ростом внешнего долга, увеличением безработицы до рекордных значений, спадом производства и прочей деловой активности.

Перспективы развития экономики Италии

В связи с финансово-экономическим кризисом ипотеку в Италии трудно получить даже гражданам страны. Нежелание банков выдавать ссуды вызвано высокими рисками: лица, желающие получить кредит, не всегда могут доказать стабильности своих доходов.

Ипотека в ИталииИпотека в Италии

Фиксированные процентные ставки ипотечного кредитования в Италии составляют 2,8–6,5 %. Плавающие ставки рассчитываются по такой формуле: Euribor (на три, шесть или двенадцать месяцев) плюс 1,6–2 %. Возможна и смешанная ставка, когда на определенный период, например, на два или три года, применяется фиксированная ставка, которая затем становится плавающей. Чаще всего выдаются кредиты, либо с плавающими, либо со смешанными ставками. Срок кредитования – 5–20 лет. Сумма кредита – от 100 тыс. до 700 тыс. евро. Максимальный размер кредита – 60 %. Финансирование 80 % покупки почти не применяется. На такие ссуды могут рассчитывать только первоклассные заемщики, например, сотрудники крупных европейских компаний с численностью персонала более 1 000 человек.

Динамика банковских ставок по кредитам в ИталииДинамика банковских ставок по кредитам в Италии

В Италии кредитованием занимаются государственные и акционерные банки с долей государственного капитала. О получении ипотеки в этих банках договаривается один из ипотечных брокеров. Он рассматривает финансовое состояние заемщика и составляет перечень документов, необходимых для оформления кредита. Клиент выплачивает брокеру комиссию (1 %) только после получения ипотеки.

Итальянские банкиИтальянские банки

В Италии ипотеку получают лишь «прозрачные» покупатели. Цены на жилую недвижимость, а также объем инвестиций в Италии относительно стабильны. Стоимость жилья в среднем по стране «законсервировалась» на уровне 2007 года. Значительная доля покупателей недвижимости приобретает жилье с помощью ипотеки, которая традиционно интересует почти всех нерезидентов, у которых есть средства на покупку недвижимости. 

Инвестиции в итальянскую недвижимостьИнвестиции в итальянскую недвижимость

Цены на недвижимость в Италии стабильны. Покупатели - люди, которые понимают преимущества вложений денег в недвижимость и обоснованно считают ее одним из самых надежных инструментов сохранения средств. Изменение цен на элитную недвижимость в Италии (старинные виллы, замки и т.д.) возможно, на 10 15% максимум. Но, на недорогую, но качественную недвижимость цены будут только подниматься в связи с увеличением спроса. Иметь дом на море для итальянцев – это как для русских иметь дачу за городом в престижном месте, например по Новорижскому шоссе или в Борвихе. В Италии, дальновидные итальянцы, имеющие сбережения, на сегодняшний день активно вкладываются в недвижимость. Ведь кирпич – это лучшая инвестиция (итальянская поговорка).

Кирпич – лучшая инвестицияКирпич – лучшая инвестиция

Как для итальянцев, так и для иностранцев получить банковскую ипотеку в Италии всегда было сложно. А сейчас становится всё сложнее и сложнее, так как ликвидность банков снижается из-за уменьшения остатков по счетам, депозитным вкладам, а также возрастающего недоверия у населения к ценным бумагам. Условия выдачи итальянскими банками ипотечного кредита ужесточаются. Банки перестают выдавать ипотечные кредиты. Остаётся обратить на такой тип сделки покупки недвижимости, как рассрочка при оплате. Рассрочка – это схема оплаты, при которой платеж производится не единовременно, а по частям в течение определенного срока.

Ипотечный рынок Итальянской республикиИпотечный рынок Итальянской республики

Европейский экономический кризис не обошел стороной ипотечный рынок Итальянской Республики. Итальянские банки предъявляют повышенные требования к потенциальным кредиторам, и многие заемщики еще на стадии обсуждения понимают, что не смогут соответствовать предъявленным требованиям и отказываются от идеи ипотеки в пользу рассрочек. В зависимости от региона условия предоставления кредитов могут варьироваться, однако желание банков минимизировать риски и получить о заемщике и его семье максимум информации остается неизменным.

Экономический кризис в ИталииЭкономический кризис в Италии

Минимальная сумма ипотечного кредита в Италии составляет в среднем €100 тыс., т.е. сумма сделки должна составлять €150 – 170 тыс., поскольку иностранцы получают ипотеку на 60%, максимум 80%. В среднем процентные ставки по ипотеке в Италии составляют 5%, а кредит выдается на срок до 40 лет. Ставки по ипотеке в Италии бывают трех видов: фиксированная процентная ставка, плавающая ставка, ставка с пересмотром условий раз в 2 – 4 года, т. е. один раз за этот период можно перейти от фиксированной к плавающей ставке и наоборот. Получением ипотеки в Италии, как правило, занимается профессиональный ипотечный брокер, которого чаще всего привлекают к сделке отдельно. Как правило, он берет комиссию 1% от суммы кредита.

Ставки по ипотечному кредитованию в ИталииСтавки по ипотечному кредитованию в Италии

Национальные особенности ипотеки состоят в том, что в целом весь процесс получения кредита в Италии мало чем отличается от общеевропейских порядков. Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, всегда подлежит страховке. Ее, равно как и оценку, оплачивает покупатель. Список банков для получения ипотечного кредита будет зависеть от региона, где покупатель намерен приобрести недвижимость, а также от того, с какими банками работает брокер. В целом выдают ипотеку и местные банки, и международные. Среди них – Unicredit, Barclays, BNL, Intesa и т. д.

Итальянский банк Unicredit BancaИтальянский банк Unicredit Banca

Италия – одна из тех стран, где купить квартиру или виллу может позволить себе каждый иностранец, твердо стоящий на ногах. Сделку можно осуществить как за собственный счет, так и с помощью ипотеки, выдаваемой местными банками. Ипотечную сделку здесь называют «Mutuo Fondiario». Ощутимо взаимное влияние общеевропейского кризиса на ипотечный кризис в Италии, и наоборот. С другой стороны, что представляет собой кризис в Италии? После  экономического «бума» 60-х гг. в 70-е, 80-е и 90-е  итальянцы считали, что они в   кризисе, теперь же они вспоминают те годы, как годы лучшей жизни, по сравнению с современным, «реальным» кризисом. Однако стоит нам приехать в Италию, и мы увидим, что магазины и рестораны полны  от предложений и посетителей, все ездят на хороших машинах и, что важно, и чему, возможно, причиной национальный характер, никто не унывает.

Динамика кредитования частного сектора в ИталииДинамика кредитования частного сектора в Италии

Конечно, на внутреннем рынке недвижимости можно наблюдать застой, так как практически каждая семья обладает собственным жильем, полученным  по наследству, а многие и двумя и более  домами. Но влияние иностранных игроков на  рынок недвижимости  более заметно, чем активность самих итальянцев. И, в отличие от соседних Испании, Португалии и Греции, в Италии не наблюдается спада цен на недвижимость. Страна остается одной из ведущих экономик Европы, так как многочисленность и активность  мелкого и среднего бизнеса    позволяют ей оставаться на плаву. Мягкий климат и богатейшее культурной наследие, законы, лояльные к иностранцам, в т.ч. и россиянам   – вот  безусловные причины, что всегда будут привлекать инвесторов на Апеннинский полуостров. Ввиду отсутствия запасов энергоносителей и других природных ресурсов  экономической предприимчивости итальянцам всегда было не занимать.  Поэтому, естественно,  экономика страны ориентирована на экспорт. Растет приток туристов и покупателей недвижимости из Германии, США, Азии  и других развитых стран мира. Ведь инвестиции в итальянскую недвижимость – это не  вклад  в спекулятивный рынок в погоне за барышом, а инвестиция в  надежность, которая принесет стабильный, хотя и небольшой доход в 6-7 % годовых.

Надежность инвестиций в итальянскую недвижимостьНадежность инвестиций в итальянскую недвижимость

Покупая сейчас объекты по существующим  ценам, инвесторы ожидают, что в ближайшее время стоимость недвижимости будет планомерно расти. По данным научно-исследовательского института недвижимости Италии, инвестиции в недвижимость к 2020г. должны увеличиться примерно на 50% по сравнению с 2012 годом. Оборот  рынка недвижимости в 2020 году может возрасти до 10,7 млрд. евро.

Стоимость жилья в ИталииСтоимость жилья в Италии

В отличие от других стран южной Европы, экономика Италии достаточно  диверсифицирована и не   зависима от какого-либо конкретного сектора,   Так в Италии хорошо развиты не только  автомобильная отрасль, машиностроение на Севере страны, но и  малый бизнес, текстильная и легкая индустрия и другие отрасли во всех ее областях. Конечно, первая волна кризиса в  Италии не прошла незаметно, но так сильно, как по другим странам, она не ударила. Вся бизнес-система Италии построена на вкладах инвесторов, как местных, так и из-за границы. Некоторые из них не упустили свой шанс, оформив экспортно-инвестиционные отношения с Италией. Другие предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, зарабатывая на сдаче  в аренду купленного имущества. При этом спрос на покупку итальянской недвижимости не спадал даже во время самого пика кризисных явлений.

Недвижимость в ИталииНедвижимость в Италии

Таким образом, хотя Италия и сталкивается с проблемами, в стране есть целенаправленное правительство и некое пространство для маневров по сравнению с Испанией, где объем токсичных кредитов создает настоящую неизвестность. “Chi va piano, va sano e va lontano”, что в переводе обозначает «Тише едешь, дальше будешь». Будем надеяться, что, верная этим словам,  Италия движется медленно и верно к выздоровлению от финансовых сложностей, которые потрясли весь мир.

Chi va piano va sano e va lontanoChi va piano va sano e va lontano

Ипотечный кризис в Канаде

Канада – государство в Северной Америке, занимает второе место в мире по площади после России. Омывается Атлантическим, Тихим и Северным Ледовитым океанами, граничит с США на юге и на северо-западе, также имеет морские границы с Данией (Гренландия) на северо-востоке и Францией (Сен-Пьер и Микелон) на востоке. Граница Канады и США является самой протяжённой общей границей в мире.

Географическая карта КанадыГеографическая карта Канады

Канаду по многим параметрам считают одной из лучших стран мира. Здесь высокий уровень жизни, медицинского обеспечения, образования и при этом доступные цены. Стабильность, которую во время кризиса продемонстрировал канадский рынок недвижимости, делает покупку здешних квартир очень выгодной. 

Рынки недвижимости в Канаде

Жесточайший, со времен Великой Депрессии, экономический кризис не обошел и Канаду. Как и экономика других стран, канадская экономика столкнулась с проблемами: безработица растет, и достигла рекордной за последние 5 лет цифры - более 8%; экономический рост прекратился, по итогам 2009 года снижение экономики стало максимальным с 1982 года - 2,6%, правда, ЦБ Канады прогнозировал больше - 2,9%; впервые за долгие годы дефицит бюджета Канады составил 2,4% ВВП; государственный долг Канады достиг $500 миллиардов, но соотношение долга/ВВП страны является самым низким в G8. 

Динамика ВВП КанадыДинамика ВВП Канады

Но все эти проблемы несравнимы с проблемами других развитых стран. Канада по многим показателям стоит особняком. Казалось бы, экономика Канады, во многом сориентированная на одного потребителя - США, должна была значительно пострадать от кризиса, но: рецессия в Канаде наступила позже, чем в других развитых странах - в январе 2009 года, а спад оказался меньше, чем у других развитых стран; страна избежала распада банковской системы. Канада стала единственной среди развитых стран, в которой не пришлось спасать банки. Эксперты признали банковскую систему этой страны самой здоровой в мире. Канадское государство избежало ипотечного кризиса. Очевидно, что экономика Канады выдержала кризис лучше всех стран, входящих в Большую Восьмерку.

Банковская система КанадыБанковская система Канады

Снижение стоимости недвижимости в Канаде наблюдалось в сентябре 2008 г. Причиной тому стал глобальный кризис экономики. Правда, жилищный рынок он затронул в меньшей степени, чем, например, автомобильную промышленность страны, и длился недолго — до марта 2009 г. Сегодня ситуация стабилизировалась.

Динамика стоимости недвижимости в КанадеДинамика стоимости недвижимости в Канаде

Если посмотреть, как развивался рынок жилья Канады в прошлые годы, то никаких крупных потрясений мы не увидим. Перегрет рынок был лишь однажды, считает Николай Конкин, представитель компании Re/Max Unique, с 1985 по 1990 г. После того как Гонконг объявил о самостоятельности, китайский капитал хлынул в Канаду. Соответственно, квартиры и дома в стране резко подорожали, цены в этот период выросли в два раза. Сегодня, по данным эксперта, стоимость недвижимости в городах страны различна. Например, в Ванкувере цена за объект в среднем составляет 608 тыс. канадских долларов, в Торонто — 387 тыс., в Калгари — 388 тыс., в Оттаве — 315 тыс., в Квебеке — 215 тыс. В то же время в некоторых престижных районах цены могут превышать несколько миллионов долларов.

Цены на жилую недвижимость в Канаде

Американский ипотечный кризис, последствия которого аукнулись уже и в Европе, чудесным образом пока щадит северного соседа Соединенных Штатов. Более того, ни происходящее в настоящее время свертывание промышленного производства, ни увеличение с января 2008 года налога на покупку недвижимости, не отражается на количестве покупателей.

Динамика банковских ставок по кредитам в КанадеДинамика банковских ставок по кредитам в Канаде

Увеличение налога было задумано мэром Торонто Дэвидом Миллером для того, чтобы приостановить рост цен. Однако юрисдикция мэрии не распространяется на города-спутники, и часть инвестиционных потоков хлынула в пригороды — в Richmond Hill, Markham, Mississauga, Vaughan, Brampton и Whitby. 

Налог на недвижимость в Канаде

В чем же причина роста? Американский, а за ним и европейский инвестор, видя бесперспективность вложений в недвижимость на территории США, начал искать альтернативные рынки. Одним из таких рынков и оказалась Канада. В Онтарио не выдавались дешевые бесконтрольные ипотечные кредиты – здесь этого просто не позволяют местные законы и правила. Поэтому падения цен на недвижимость в Онтарио не прогнозируется. 

Динамика кредитования частного сектора в КанадеДинамика кредитования частного сектора в Канаде

Особенность нынешнего момента — покупатель переключился с домов на квартиры. Традиционно в Онтарио в качестве жилья доминировал отдельно стоящий дом. Квартиры же не столько покупались, сколько арендовались. Однако с докризисного периода отчетливо вырисовывается тенденция делить строящиеся небоскребы на кондоминиумы и распродавать их по частям.

Многоквартирное жилье в КанадеМногоквартирное жилье в Канаде

- сочетанием в политике местных традиций (не склонность канадцев к риску, история научила канадцев жить по средствам) и жесткого законодательного регулирования банковской системы. Многие из еще недавних яростных критиков такой банковской политики Канады теперь вынуждены национализировать свои банковские системы, а Канада осталась единственной страной с рыночной финансовой системой;

Рыночная финансовая система КанадыРыночная финансовая система Канады

- жесткой бюджетной политикой страны. У Канады сегодня низкий чистый государственный долг: около 20% ВВП (тогда как в странах G7 в среднем - больше 50%);

Динамика государственного долга КанадыДинамика государственного долга Канады

- это единственная страна в G8, которая на протяжении последнего десятилетия имела сбалансированный бюджет, что позволяло стране жить в условиях бездефицитного бюджета. Нынешний дефицитный бюджет в стране дружно называют временным явлением;

Бюджет канадского государстваБюджет канадского государства

- стимулированием экономики, на что в 2009 году было выделено 30 млрд. канадских долларов (1,9% ВВП), которые пошли на развитие инфраструктуры (дороги, мосты), строительство, повышение качества жилья, поддержку автопроизводителей, лесной промышленности и альтернативных источников энергии, переобучение граждан. В общем, по сравнению с американцами, инициаторами стимулирования экономики, канадцы проводят в целом сдержанную экономическую политику.

Инвестиции в канадскую недвижимость

Макроэкономические показатели позволяют проявлять сдержанный оптимизм в отношении дальнейшего развития экономики Канады. Оптимисты считает, что экономика вырастет на 2.5 % уже в этом году. Большинство же экспертов ожидают и дальнейший рост экономики Канады.

Ожидается рост экономики КанадыОжидается рост экономики Канады

На канадские банки возложены жесткие ограничения не только по видам финансовой активности и отчетности перед правительством, но и по степени допустимого риска. Скажем, активы банка не могут превышать более чем в 20 раз размеры его капитала — цифра, чуть ли не на порядок заниженная в сравнении с требованиями к банкам, сложившимися в США и Европе.

Антикризисная политика Центрального Банка КанадыАнтикризисная политика Центрального Банка Канады

Не менее высокий уровень регуляции мы наблюдаем и в канадской недвижимости. Скажем, для получения ипотечного кредита в размере, превышающем 80% от стоимости приобретаемой недвижимости, канадский житель обязан застраховаться, причем не где-нибудь, а в централизованном федеральном агентстве — Canada Mortgage and Housing Corporation. При этом банк в обязательном порядке страхует собственные риски в полном объеме выдаваемого ипотечного кредита в том же самом федеральном агентстве.

Особенности кредитно-банковской системы Канады

Стоит ли удивляться, что ипотечный пузырь южного соседа, который явился толчком для последующего кризиса в ипотечных производных ценных бумагах, практически никак не отразился на Канаде? Цены на канадскую недвижимость не упали с 2006 года, — напротив, они существенно возросли – обстоятельство, обусловленное не только отсутствием дефолтов по неплатежам, но и спросом, поддерживаемым на постоянно высоком уровне.

Жилая недвижимость в Канаде

Ипотечный кризис в Австралии

Австралия, официально Австралийский Союз – государство в Южном полушарии, занимающее материк Австралия, остров Тасмания и несколько других островов Индийского и Тихого океанов, является шестым государством по площади в мире. К северу от Австралийского Союза расположены Восточный Тимор, Индонезия и Папуа – Новая Гвинея, к северо-востоку – Вануату, Новая Каледония и Соломоновы Острова, к юго-востоку – Новая Зеландия.

Географическая карта АвстралииГеографическая карта Австралии

Австралия является одной из развитых стран, являясь тринадцатой по размеру экономикой в мире, и имеет шестое место в мире по ВВП в расчёте на душу населения. Военные расходы Австралии являются двенадцатыми по размеру в мире. Со вторым по величине индексом развития человеческого потенциала Австралия занимает высокое место во многих сферах, таких как качество жизни, здоровье, образование, экономическая свобода, защита гражданских свобод и политических прав.

Экономическое состояние Австралии

Рынок недвижимости Австралии весьма уникален. Основная его особенность состоит в том, что дешевых объектов здесь просто нет. Поэтому, по сравнению с постоянно варьирующимися ценами на жилье в странах ЕС, стоимость домов и квартир в Австралии на протяжении нескольких десятилетий остается стабильно высокой. Более того, за последнее десять лет цены на квартиры в Австралии выросли на 100%, а стоимость коттеджей – на 118%.

Динамика цен на недвижимость в АвстралииДинамика цен на недвижимость в Австралии

Этот факт вполне объясним качеством жизни «Зеленого континента», как любят называть Австралию иностранцы. Хорошие дороги, грамотно спроектированные районы крупных и небольших городов, до мелочей подуманная инфраструктура, сильная законодательная база – все это должным образом влияет на стоимость жилья в этой стране. Купивший здесь недвижимость иностранец не пожалеет о своем выборе, но где найти для этого немалую сумму денег? – Взять ипотеку.

Структура рынка недвижимости АвстралииСтруктура рынка недвижимости Австралии

В отличие от ряда держав, где условия покупки недвижимости в ипотеку были упрощены до нельзя из-за чрезмерного спроса на жилье эконом-класса, в Австралии ситуация складывалась с точностью наоборот. Здесь ипотека никогда не пользовалась популярностью у слоев населения с малым и средним уровнем дохода. Безупречному качеству ипотечных ссуд в Австралии во многом способствовала дороговизна местной недвижимости.

Ипотечное кредитование в Австралии

Как до 2008 года, так и сейчас, позволить приобрести себе здесь квартиру или виллу могут лишь весьма обеспеченные люди. Именно поэтому здесь существует довольно узкий рынок предложений готового жилья. И именно благодаря жестким условия кредитования и четкой ценовой политике государства, касающейся недвижимости, Австралии практически удалось остаться в стороне от мирового банковского кризиса.

Готовое жилье в АвстралииГотовое жилье в Австралии

Для укрепления экономических позиций правительством Австралии было принято решение о поднятии ставки рефинансирования в стране. Последнее увеличение ставки произошло в марте 2010 года, когда губернатор местного Центробанка Гленн Стивенс подписал указ о поднятии показателя с 3,75 до 4% годовых. Это не могло не отразиться на удорожании ипотечных ссуд. Именно поэтому сегодня в Австралии наметился спад продаж первичного жилья посредством ипотеки – примерно на 6%.

Динамика кредитования частного сектора в АвстралииДинамика кредитования частного сектора в Австралии

Вторым фактором торможения развития ипотечного сектора стало сокращение государственного гранта на покупку жилья на первичном рынке. Ранее он составлял 21 тыс. австралийских долларов, теперь эта сумма сокращена до 7 тысяч. Согласно плану действий австралийского правительства, ставка рефинансирования в 2010 году будет подниматься и далее, а это значит, что ипотека в Австралии тоже будет дорожать. Возможно, таким образом власти хотят хотя бы немного снизить цены на недвижимость, но пока им это не удалось.

Динамика банковских ставок по кредитам в АвстралииДинамика банковских ставок по кредитам в Австралии

На сегодняшний день в Австралии ипотека выдается по следующим условиям: процентная ставка по кредиту – 8% годовых (вместе с комиссиями), максимальный срок кредитования – 30 лет, максимальная сумма – 60% от стоимости приобретаемого жилья, налог на покупку недвижимости – 3-4% от ее стоимости.

Приобретение жилья в Австралии по ипотеке

Иностранцы могут приобретать в Австралии недвижимость и за собственные средства, и в ипотеку. Однако приобретение жилья с помощью ипотечного кредита иностранным гражданином возможно лишь на первичном рынке. Именно за счет заграничных инвесторов даже в момент кризиса происходило стабильное развитие строительной сферы Австралии и обеспечение ипотечной системы дополнительными финансовыми вливаниями.

Схема приобретения жилья в Австралии на первичном рынкеСхема приобретения жилья в Австралии на первичном рынке

Рынок недвижимости в Австралии, несмотря на некоторую ограниченность предложений, довольно насыщен и разнообразен. Здесь вам предложат и квартиры от застройщика в жилых домах различной этажности, и виллы на побережье, и таунхаусы. Возможно возведение жилья по индивидуальным проектам.

Таунхаусы в АвстралииТаунхаусы в Австралии

Тем, кто привык к сумасшедшему ритму мегаполисов, как нельзя кстати, подойдет активная жизнь на востоке и юго-востоке Австралии. Здесь находится самая интересная и дорогая недвижимость в стране. Брисбен – один из самых дорогих городов Австралии в плане покупки и аренды жилья и ежедневных расходов. Стоимость квартир здесь превышает даже цены на жилье в Москве. Цены за один квадратный метр здесь доходят до 10000 долларов США! Квинсленд, Голд Кост и Сидней – города, где уровень цен немного ниже, 6-8 тысяч долларов США за квадрат. Россияне предпочитают покупать квартиры именно в этих городах. Таким образом, 62-метровые апартаменты им обходятся в 400-450 тысяч долларов США. Домовладение в Квинсленде обойдется немного дешевле - 2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр. Приобрести небольшой домик в спальном районе с комфортной инфраструктурой на Золотом Берегу можно за 500-600 тысяч долларов США.

Самая дорогая австралийская недвижимость в городе БрисбенеСамая дорогая австралийская недвижимость в городе Брисбене

Дома в Австралии всегда были дороже квартир, так как наличие собственной земли располагает к тому, чтобы начать свой бизнес. Самым перспективным направлением развития, кстати, здесь считается…да-да, содержание кенгуриной фермы. А все благодаря безотходности и экологичности данной затеи. Тем, кто далек от деловой жизни больших городов, но предпочитает проводить время с пользой, подойдет Мельбурн. Этот город часто называют спортивной и культурной столицей Австралии. Именно здесь всегда проходят различные массовые мероприятия и фестивали. В Мельбурне много музеев, театров и кинотеатров. Стоимость квартир здесь сравнительно недорога – порядка 2,5-4 тысяч долларов США за квадратный метр.

Доступное жилье в МельбурнеДоступное жилье в Мельбурне

Мировой экономический кризис, начавшийся в 2008 г., затронул даже самые дальние уголки планеты. Уменьшение спроса на сырье со стороны промышленности Китая и падение мировых цен негативно сказались на добывающей промышленности Австралии. Падение цен на акции (в том числе и акции австралийских компаний) вызвало значительные убытки австралийских пенсионных фондов. Национальный банк Австралии на две трети сократил торговлю ипотечными закладными. Биржевые котировки Национального банка упали на самый низкий уровень за последние 17 лет. Общий долг австралийских домовладельцев достиг 177 % от ВВП Австралии (практически – мировой рекорд).

Национальный резервный банк АвстралииНациональный резервный банк Австралии

Страховая компания QBE провела опрос среди ипотечных заемщиков Австралии. При существующих процентных ставках только 2% людей отметили, что их доходы не позволяют им выплачивать кредит. Однако в случае повышения процентной ставки на 0,25% уже 11% заемщиков будут иметь сложности с выплатами, а при росте ставок на 0,5% - 23% покупателей не смогут возвращать деньги. Пока стоимость кредитов в Австралии сохраняется на уровне 4,75% годовых. По данным Национального банка Австралии, экономическое положение в стране позволяет повысить проценты по ипотечным займам. 

Динамика объемов ипотечного кредитования в АвстралииДинамика объемов ипотечного кредитования в Австралии

При этом без банковских кредитов недвижимость на рынке Австралии будет недоступна для большинства жителей страны. Проблема состоит в том, что цены на недвижимость ушли так далеко, что даже человек, имеющий хорошую работу и внушительный депозит в банке, не сможет купить дом в Мельбурне. С 2005 года жилье в стране подорожало на 40%, а зарплаты выросли только на 24%. 12 городов Австралии входят в список из 20 наименее доступных населенных пунктов в мире. По словам экономиста Брайана Харатсиса, цены на жилье стали «национальным позором» Австралии.

Динамика числа ипотечных кредитов в АвстралииДинамика числа ипотечных кредитов в Австралии

Ряд австралийских компаний оказался на грани краха после августа 2008 г., когда грянул ипотечный кризис в США. В период сентября — октября 2008 г. австралийский доллар был девальвирован на 23 % и упал до уровня апреля 2003 г. За последние три месяца 2008 г. ВВП Австралии уменьшился на 0,5 %. Кризис также создал давление на рынок труда. 25 октября 2008 г. министр иммиграции Австралии Крис Эванс заявил о том, что в связи с кризисом, возможно, будет сокращена иммиграционная квота на 2009 год, составлявшая ранее до 160-190 тыс. человек в год при населении Австралии в 21 млн. человек.

Динамика ВВП АвстралииДинамика ВВП Австралии

Цены на недвижимость в Австралии в последние годы остаются стабильно высокими. А во время мирового финансового кризиса падали объёмы продаж и строительства, но никак не цены. По официальным данным, приостановился рост безработицы. Учетная ставка рефинансирования австралийского Федерального Резервного банка около 3%. Для сравнения: в США она составляет 0,25%, в Японии и Китае 0,1%, в Британии 1%, в Евросоюзе 2%. Это свидетельствует о том, что в Австралии положительный ВВП. Курс австралийского доллара растёт. Инфляция в 2010 г. ожидается на уровне, близком к плановому – в 2-3 %. Кроме того, австралийская экономика развивается за счет кризиса, зарабатывая на экспорте и используя высокие мировые цены на сырье и продукты питания.

Динамика инфляции в АвстралииДинамика инфляции в Австралии

В итоге Австралия стала одной из немногих развитых экономик мира, выросших в 2009 г. – на 2,7 %, на которую мировой финансовый кризис не оказал значительного влияния. Согласно докладу Всемирного экономического форума о состоянии мировых финансов  за 2009 г., Австралия оказалась на втором месте. Журнал «Форбс» в 2009 г. составил рейтинг стран мира по надёжности и привлекательности их экономик. В первую десятку рейтинга вошла и Австралия. Она остается одной из самых привлекательных стран в плане социальных гарантий. Так, австралийская семья, особенно многодетная, пользуется пособиями и льготами, размер которых достигает 2-3 тысяч долларов в месяц.

Журнал ФорбсЖурнал Форбс

Ипотечный кризис в Швеции

Швеция – государство в Северной Европе, расположенное в восточной и южной части Скандинавского полуострова. По площади (449 964 км²) Швеция занимает третье место среди стран Западной Европы и пятое среди стран всей Европы. На западе Швеция граничит с Норвегией (длина границы 1619 км), на северо-востоке – с Финляндией (614 км), а с востока и юга её омывают воды Балтийского моря и Ботнического залива.

Географическая карта ШвецииГеографическая карта Швеции

Придерживаясь политики неучастия в войнах и нейтралитета на протяжении всего XX века, Швеция добилась высокого уровня жизни населения в условиях капиталистической системы хозяйства, основанной на применении высоких технологий и всеобъемлющего социального обеспечения. Страна обладает современной инфраструктурой, превосходными внутренними и внешними коммуникациями и высококвалифицированной рабочей силой. Экономика ориентирована преимущественно на внешнюю торговлю. Стремление правительства к строгой финансовой дисциплине привело к профициту бюджета в 2001 г., в 2002 г. он сократился вдвое по причине глобального экономического спада, уменьшения доходов и увеличения расходов.

Перспективы шведской экономики

Разразившийся мировой кризис достаточно быстро дошел до Швеции, но, как и раньше, не застал ее врасплох. Более того, как отмечал Андеш Борг, министр финансов Швеции, страна быстрее справится с влиянием кризиса по сравнению с другими европейскими странами, в силу наличия бюджетного профицита. Другими преимуществами шведской экономики стали низкие лимиты ипотечного кредитования, система общественных финансов и наличие плавающей валюты – шведской кроны.

Профицит государственного бюджета ШвецииПрофицит государственного бюджета Швеции

Учитывая опыт кризиса начала 90-х, когда многие финансовые институты были близки к краху, шведские банки в отличие от американских не стали выделять значительных лимитов на ипотечные кредиты «саб-прайм», а именно кредиты домохозяйствам с малым доходом. Два крупных шведских банка имели в кредитном портфеле значительную долю ипотечных кредитов рискованным клиентам в странах Балтии, однако это было компенсировано за счет диверсификации портфеля.

Ипотечные кредиты саб-праймИпотечные кредиты саб-прайм

После кризиса 1990-х годов шведское правительство ориентировалось на сокращение национального долга, поддерживая бюджетный дефицит в течение 15 лет. Уровень госдолга достиг своего пика в 1994 году, когда составил более 60% ВВП, но к 2008 году был сокращен вдвое. Именно этот налоговый режим, осуществлявшийся в течение продолжительного периода, позволил правительству в кризисной ситуации стимулировать экономику посредством предоставления налоговых льгот, не опасаясь увеличить государственный долг.

Динамика национального долга ШвецииДинамика национального долга Швеции

Несмотря на множество факторов, движущих шведский рынок недвижимости вниз, статистика показывает, что недвижимость в Швеции имеет хорошие перспективы для развития. Падение цен на жилье в этой стране происходит постепенно, а причины спада объясняются недостаточным введением в эксплуатацию новых зданий и слабым развитием ипотечного рынка.

Динамика изменения цен на недвижимость в ШвецииДинамика изменения цен на недвижимость в Швеции

Портал Globalpropertyguide.com провел исследование рынка недвижимости Швеции и выяснил, что не все так плохо в шведском королевстве, хотя, несомненно, страна испытывает не лучшие свои времена. Шведская недвижимость, традиционно отличающаяся своим качеством и стабильностью, оказалась затронутой финансовым кризисом, хотя и в допустимых пределах.

Шведская недвижимостьШведская недвижимость

Бум на рынке недвижимости Швеции, продолжавшийся целое десятилетие, закончился в 2008 году. Это был год падения цен на жилье, существенного снижения объемов продаж недвижимости, а также полной «заморозки» строительной деятельности в стране. Однако, падение цен на недвижимость в Швеции не было резким – средняя стоимость обычного дома в Швеции (как правило, рассчитанного на проживание одной-двух семей) снизилась в этом году всего на 2,9% (на конец первого квартала 2009 года) и достигла 1830000 шведских крон (€166 018), согласно данным Статистического бюро Швеции (Statistics Sweden).

Шведское статистическое бюро SCB Statistics SwedenШведское статистическое бюро SCB Statistics Sweden

В Большом Стокгольме средняя стоимость домов снизилась в этом году на 6,3% (на конец первого квартала 2009 года) и достигла 3272000 шведских крон (€296 836). С учетом инфляции, цены на дома в Большом Стокгольме снизились на 7%. Большой Стокгольм – это агломерация, включающая в себя саму столицу Швеции город Стокгольм, а также другие близлежащие города - Седертелье, Сольна, Сюндбюберг, Накка, Лидинге и др.

Жилые дома в СтокгольмеЖилые дома в Стокгольме

Более пристальное изучение рынка недвижимости Швеции указывает на его перспективность. Так, сравнительный анализ годовой динамики снижения цен на рынке показывает, что в первом квартале 2009 падение было меньше, чем в последнем квартале 2008 года (-2,9% против -5,3% в регионах Швеции и -7,03% против -8,33%  - в Большом Стокгольме). В целом по стране, с учетом рынка недвижимости Стокгольма, цены на жилье в первом квартале 2009 года понизились на 5,4%. В текущем квартале только Большой Стокгольм зафиксировал показатели – цены на недвижимость начали расти, а темпы роста варьируются от 1,2% в Центральном Норланде до 11,3% - в Верхнем Норланде.

Стоимость жилых домов в Швеции и СтокгольмеСтоимость жилых домов в Швеции и Стокгольме

Швеция успешно противостоит финансовому кризису, показывая плавное снижение показателей развития. Несмотря на эти очень обнадеживающие показатели, шведский рынок недвижимости остается слабым. Во всех областях Швеции отмечено большое падение объемов продаж жилья - от 22 % до 35 %, по сравнению с той же самой четвертью 2008 года. Число домов, проданных в первом квартале 2009 года по всей Швеции, сократилось до 8 811 единиц – в сравнении, с 2004 по 2008 гг. в стране ежеквартально продавалось приблизительно 15 000 объектов недвижимости.

Динамика кредитования частного сектора в ШвецииДинамика кредитования частного сектора в Швеции

Строительная деятельность в стране также резко сократилась. Строительство новых объектов сократилось до 2874 единиц в первом квартале 2009 года, хотя, с 2004 по 2008 гг. ежеквартально вводилось в эксплуатацию примерно 7700 новых объектов.

Динамика строительства жилья в ШвецииДинамика строительства жилья в Швеции

Бум на рынке недвижимости в Швеции начался в середине 1990-ых годов, после того, как экономика страны оправилась от финансового кризиса в начале десятилетия. С 1996 по 2007 гг. индекс цен на недвижимость в Большом Стокгольме взлетел на 217 % (119 % в реальном исчислении). В двух других крупных шведских  агломерациях цены на недвижимость повысились на 236 % (185 %)  - в Большом Мальме и на 202 % (156 %) - в Большом Гетенбурге за тот же самый период.

Большой Гетенбург ШвецияБольшой Гетенбург Швеция

В пяти из восьми регионах Швеции цены на недвижимость удвоились за время бума на рынке. После Большего Стокгольма, наибольший рост цен был отмечен в Южной Швеции, который составил 185% за период с 1996 по 2007 гг. (142 % в реальном исчислении). К причинам, обусловившим стремительный рост цен на недвижимость в Швеции, относятся низкие процентные ставки, быстрый экономический рост страны и недостаточный ввод на рынок нового жилья.

Динамика процентных ставок в ШвецииДинамика процентных ставок в Швеции

Строительство нового жилья в Швеции существенно сократилось с середины 90-х до начала 2000-х гг. Это объясняется отчасти проведением рыночных реформ, направленных на создание свободной экономики, в результате которых снизилось количество объектов недвижимости, построенных для социальной аренды. Приблизительно 42 000 единиц жилья строилось ежегодно с 1980 до 1990 гг. С 1995 до 2001 гг. стало ежегодно возводиться менее чем 10 000 единиц жилья. В 2004 г. эти показатели возросли и превысили 20 000 единиц. С 2004 по 2007 гг. приблизительно 27 000 единиц жилья стало строиться ежегодно, но этот показатель все еще значительно отличался от уровня строительства в начале 90-ых гг. В 2008 объемы завершенной строительной деятельности составили 32 021 единиц жилья, из которых 19 949 (62 %) находились в многоквартирных зданиях, в то время как 12 072 (38 %) - в одно(двух)квартирных домах. В Швеции только 38% жилого фонда находится  в частной собственности, большая его часть арендуется.

Строительство индивидуального жилья в Швеции

В результате стабилизации уровня инфляции после 1995 г. процентные ставки ипотечных кредитов понизились более чем на 10% за 1 половину 1996 г. и на 5% в течение 2004 – 2008 гг. Реальные процентные ставки сократилось с 7 % до 2 %, прежде всего, из-за жесткой конкуренции между жилищными ипотечными банками и другими финансовыми учреждениями.

Шведский ипотечный банк NordeaШведский ипотечный банк Nordea

Поскольку процент ипотечных кредитов, предоставленных домохозяйствам, в расчете от ВВП повысился с 27 % в 2000 г. до 43 % в 2006 г., было выдано ипотечных кредитов на сумму в 609 млрд. шведских крон (€55 млрд.) в 2000 г. и 1,3 трлн. шведских крон (€120 млрд.) в 2008 г., что показывает внушительное 117%-ое увеличение объемов ипотечного кредитования в Швеции.

Динамика ВВП ШвецииДинамика ВВП Швеции

В Швеции бум роста цен на недвижимость замедлился в 2008 году из-за возросших процентных ставок, приведших к резкому сокращению спроса на ипотечные кредиты. Шведские процентные ставки следовали за нормами процентных ставок ЕЦБ, которые повышались. Начиная от рекордно низкого 1,5%, действовавшего с июля до декабря 2005 г., в дальнейшем процентные ставки стали неуклонно расти. Шведский Riksbank постепенно поднял процентную ставку до 3% - в декабре 2006 г., до 4% - в октябре 2007 г., и до 4,75% - в сентябре 2008 г. Соответственно, существенно повысились процентные ставки и по ипотечным кредитам с 2,8% в сентябре 2005 г. до 6,04% в сентябре 2008 г.

Шведский Банк RiksbankШведский Банк Riksbank

Ухудшение глобальной финансовой ситуации в мире, которое стало ощущаться в Швеции в третьем квартале 2008 г., заставило центральные банки ослабить свою валютную политику. Нормы ставок рефинансирования начали падать во время последнего квартала 2008. Ключевая ставка Риксбанка (Riksbank) упала до 0,5 % в апреле 2009 г. от ее пикового уровня 4,75 %. Ставка снизилась до 0,25 % в июле 2009 г., показав свой самый низкий уровень, чем когда-либо. Процентные ставки на ипотечные кредиты для покупки жилья также стали снижаться вслед за снижением ставки рефинансирования и составили 2,02 % в мае 2009 г.

Швеция снизила процентные ставки рефинансирования

Шведские домохозяйства особенно чувствительны к курсу процентной ставки, поскольку большинство ипотечных кредитов имеют переменную либо фиксированную ставку со сроком менее 5 лет. Вообще, менее 20 % новых ипотечных кредитов, одобренных с августа 1999 г., выданы на срок более 5 лет.

Домохозяйство в ШвецииДомохозяйство в Швеции

Сегодня Финансовая инспекция Швеции ввела ограничение, какую часть от стоимости покупаемой недвижимости можно получить в качестве ипотечного кредита, а именно - 85%. Теперь, чтобы приобрести в Швеции жилье в ипотеку придется выложить из собственного кармана 15% его стоимости. Все это делается ради общего блага.

Шведская Финансовая Инспекция логотипШведская Финансовая Инспекция логотип

Раньше таких ограничений, спущенных сверху, не было. Банки, дающие ипотечные кредиты, сами определяли, какой собственный взнос ожидается от их клиентов. Чаще всего можно было получить от 90% до 95% стоимости под низкие проценты. А если денег на свой вклад не было, многие банки предлагали так называемый "заем сверху", добавочный займ, под более высокие проценты, но не настолько высокие, чтобы они могли сравниться с обычным банковским кредитом.

Низкие проценты на кредитНизкие проценты на кредит

Цель этого нового ограничения не в том, чтобы было невозможно занять больше, чем 85% стоимости жилья, а в том, чтобы это стало дороже". Чтобы выплатить 15-процентную долю от стоимости жилья, надо будет оформлять кредиты без залога под значительно более высокие проценты.  Процентная ставка на ипотечный кредит на сегодняшний день составляет от 2% до 5%. Ставка на выплату займа без залога может колебаться от 5 до 18%. Если в некоторых случаях ипотечные кредиты даются на срок до 50 лет, то выплатить заем без залога надо чаще всего максимум через 12 лет. 

Ипотечный кредит на 50 летИпотечный кредит на 50 лет

Вводя новые правила, Финансовая инспекция Швеции рассчитывает остановить "непомерный" рост цен на шведском рынке недвижимости и одновременно приостановить всё увеличивающийся уровень задолженности шведского населения. По данным банка "Нордеа", 37% всей частной недвижимости Швеции находится под залогом. Занимать деньги сейчас в Швеции дешево, как никогда. Ставка рефинансирования шведского Центробанка была снижена до рекордных 0,25% во время финансового кризиса, сейчас ее подняли, но пока незначительно до 0,75%. И если ставка рефинансирования начнет расти, есть риск, что многие будут вынуждены продать слишком дорогое жильё. В таком случае цены на недвижимость резко упадут, придётся продавать квартиры и дома за значительно меньшую цену, и денег на то, чтобы вернуть деньги банку у многих может не хватить. Одним словом, Финансовая инспекция боится повторения сценария кризиса на рынке недвижимости в Швеции начала 90-х и американского кризиса пару лет назад.

Кризис рынка недвижимости в ШвецииКризис рынка недвижимости в Швеции

Ипотечный кризис в Польше

Польша, официальное название – Республика Польша – государство в Восточной (Центральной) Европе. Население, по итогам переписи 2012 года, составляет более 38,5 миллионов человек, территория – 312 679 км². Занимает тридцать четвёртое место в мире по численности населения и шестьдесят девятое по территории. 

Географическая карта ПольшиГеографическая карта Польши

Польша – бывшая социалистическая страна, поэтому на её экономику оказали серьёзное влияние политические перемены, произошедшие в начале 90-х годов. Так, в это время началась волна приватизации, в ходе которой основная часть государственной собственности перешла в частные руки. Широкие незаполненные ниши развивающейся экономической системы всерьёз интересуют многих западных инвесторов, что делает польскую экономику значимой и важной для всего европейского рынка. Развитая рыночная экономика способствует конкуренции. У польской экономики есть и свои слабые стороны. В первую очередь это относительно высокая, по меркам Евросоюза, безработица (в 2004 г. 18 %, но в 2008 г. – только 6,5 %). Сельское хозяйство страдает от отсутствия инвестиций, обилия мелких хозяйств и избыточного персонала.

Экономика Польши растет

Польша, являющаяся частью Евросоюза, с 2004 года начала привлекать иностранцев своей сравнительно недорогой недвижимостью. За те деньги, на которые в Польше можно купить полноценную трехкомнатную квартиру или добротный дом, в Австрии или в Германии, например, покупателю предложили бы разве что возведенные стены. Также, при покупке местной недвижимости, нерезидент получал автоматическое право беспрепятственного передвижения по Европейскому Союзу.

Доступное жилье в ПольшеДоступное жилье в Польше

Ипотечное кредитование в Польше занимает в системе жилищного финансирования вполне определенное место. В области ипотечного кредитования работают как универсальные коммерческие, так и специализированные ипотечные банки, при этом деятельность последних регулируется законом (в частности, регулируются различные аспекты выпуска ипотечных облигаций). Основным законом в этой области является Закон «Об ипотечных облигациях и ипотечных банках» (август 1997 г.). Масштабы деятельности ипотечных банков пока незначительны, но существует тенденция к увеличению их доли на рынке ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование в ПольшеИпотечное кредитование в Польше

Большое значение в развитии ипотечного рынка Польши имело создание Бюро кредитной информации, которое призвано было сыграть значительную роль в обеспечении надежности предоставляемых банками ипотечных кредитов, снижении риска невозврата кредитов благодаря формированию кредитных историй заемщиков (опыт Польши в области создания и функционирования Бюро кредитной информации представлен в главе «Кредитные бюро в системе жилищного ипотечного кредитования»).

Ипотечные банки в ПольшеИпотечные банки в Польше

Польша - единственная среди стран, осуществляющих жилищное кредитование, где успешно и в больших масштабах в 1997–1998 гг. применялись кредиты с инструментом с двойной индексацией – DIM (dual index mortgages). По мере стабилизации экономики и снижения уровня инфляции использование DIM стало неактуальным, и распространение получили другие кредитные инструменты.

Инструменты ипотечного кредитования с двойной индексацией DIMИнструменты ипотечного кредитования с двойной индексацией DIM

Сейчас в Польше преобладают кредиты с переменной процентной ставкой. Большинство кредитов предоставляется в национальной валюте – злотых; кроме того, кредиты предоставляются в евро и в меньших объемах — в долларах США. Существует также кредитный продукт, содержащий защиту от валютного риска, т.е. банк дает заемщику возможность изменить валюту кредита в течение кредитного периода, что представляет интерес в периоды серьезных изменений на валютном рынке.

Процентные ставки польских ипотечных банковПроцентные ставки польских ипотечных банков

Сроки кредитования варьируются от 5 до 20 лет, типичный срок — от 10 до 15 лет. Банки, как правило, устанавливают LTV в пределах от 40 до 60%, максимально — до 75–80%. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей по кредиту в месячном доходе заемщика составляла от 17 до 40%. Этот показатель существенно дифференцируется по банкам. В Польше также была предпринята попытка сформировать систему жилищных накоплений.

Жилищные накопления – одна из форм жилищного финансированияЖилищные накопления – одна из форм жилищного финансирования

Благодаря тому, что многие отрасли страны нуждались в финансировании, процедура приобретения жилья в Польше иностранцами была максимально упрощена в 2007 году. Человеку достаточно было прожить в Польше 181 день, оформить карту резидента и получить право на взятие ипотечного кредита в одном из местных банков. За собственный же средства приобрести объект недвижимости в Польше нерезиденту можно было в любое время.

Приобретение жилья в Польше

Данные правила приобретения жилья действуют здесь для иностранных граждан и по сей день. Правда, единственным запретом в сфере жилищного законодательства Польши является тот факт, что иностранцам, проживающих в странах, не входящих в Евросоюз, запрещено покупать земельные участки без строений свыше 40 соток. Но юридическое лицо, зарегистрированное не на территории Польши, имеет право и на это.

Жилищное законодательство Польской Республики

Согласно оценкам экспертов, цены на недвижимость в Польше после кризиса опять начали расти. На сегодняшний день один квадратный метр жилья в Варшаве стоит 700-800 евро. За трехкомнатную квартиру в новостройке здесь просят 100-120 тысяч евро, но, поторговавшись, можно сбить цену процентов на 10-15.

Цены на жилье в крупных городах ПольшиЦены на жилье в крупных городах Польши

Квартиры в других городах Польши стоят на 20-50% дешевле столичных. Во Вроцлаве, крупном польском городе, цена на двух-трех комнатные квартиры в элитных новостройках колеблется в ценовом промежутке 90-150 тысяч евро. Стоимость новых двух-трех этажных коттеджей под Вроцлавом составляет 300-500 тысяч евро. Если же строить дом самому, то он обойдется в 200-300 тысяч, но приобретать землю в Польше и возводить на ней жилые строения иностранцам не разрешается.

Параметры цен на вторичном рынке недвижимости в ПольшеПараметры цен на вторичном рынке недвижимости в Польше

Основной канал распространения ипотечного кризиса в Польше и Венгрии — валютный рынок. Дело в том, что еще до всем памятной осени 2008 года польские и венгерские домохозяйства опрометчиво набрали кучу кредитов (в основном ипотечных) в швейцарских франках. Привлекали низкие ставки по швейцарской валюте и наблюдавшаяся до кризиса стабильность и даже рост национальных валют по отношению к франку. В итоге более половины всех ипотечных кредитов в Польше были выданы во франках, в Венгрии – три четверти!

Швейцарские ФранкиШвейцарские Франки

Разумеется, кризис показал франкозаемщикам рискованность подобных операций. В середине 2008 года за франк давали два польских злотых, в начале 2009-го – уже три. Почувствуйте разницу, заемщики во франках! Но, казалось бы, дело прошлое, тот кризис более-менее пережили, в середине 2009-го – начале 2010-го франк опустился до 2,5 злотого. Ан нет. Нынешний еврокризис сопровождается уходом из евровых активов в тот же швейцарский франк, что неудивительно – Швейцария сейчас снова воспринимается европейцами как островок спокойствия и финансовой надежности в медленно, но верно разваливающемся общеевропейском доме. В итоге франк растет, и не только к доллару и евро, но и к польскому злотому, и венгерскому форинту. 

Динамика курса Швейцарского Франка к Польскому ЗлотомуДинамика курса Швейцарского Франка к Польскому Злотому

Проблема осложняется и тем, что не только домохозяйства, но и бизнес по уши во франкокредитах, а «швейцарец» на фоне бегства из евро все прет и прет вверх. Ничего хорошего польским и венгерским банкам при таком раскладе не светит – их франкозаемщики могут в итоге и не расплатиться, цены на недвижимость падают, более трети ипотечных кредитов, что называется, underwater.

Некоторые франкозаемщики могут не расплатиться по кредитамНекоторые франкозаемщики могут не расплатиться по кредитам

После завершения этапа динамичного развития в 2004-2007 годах, цены на недвижимость в Польше достигли своего пика в 2008 году, и с тех пор остаются на уровне чуть ниже рекордно высокого уровня. С учетом низкой покупательной способности населения в среднем, а также по сравнению с другими европейскими городами, текущие цены на жилую недвижимость в Польше, похоже, являются очень высокими. Тем не менее, высокая стоимость жилья в Польше поддерживается сохраняющимся дефицитом качественной жилой недвижимости в крупных городах. Около 160 тысяч новых объектов недвижимости в год, безусловно, недостаточно, для того, чтобы ликвидировать этот разрыв. С другой стороны, цены на квартиры и дома в Польше достигли такого уровня, что дальнейший рост в настоящее время представляется маловероятным, особенно если принять во внимание рост безработицы.

Сколько стоит квартира в Польше

В 2009 году объемы выдачи новых ипотечных кредитов резко упали ниже 190 тысяч контрактов – это самый низкий годовой показатель за последние 5 лет. Кроме того, наблюдается существенное смещение акцента с выдачи кредитов в иностранной валюте на кредиты в местной валюте. В текущей структуре выданных ипотечных кредитов преобладающую долю составляют кредиты в местной валюте (77% по состоянию на 3 квартал 2009 года), тогда как год назад (в 3 квартале 2008 года) они составляли лишь 20% от общего объема выданных кредитов.

Динамика жилищного строительства в ПольшеДинамика жилищного строительства в Польше

Ипотечные кредиты исторически были одним из самых эффективных способов розничного кредитования. К сожалению, эта тенденция изменилась в 2009 году. Снижение объемов выдачи новых займов и рост задержек в погашении ипотечных кредитов привели к ухудшению качества кредитного портфеля банков. В целях решения этого вопроса, а также общих проблем ухудшения качества портфеля потребительских кредитов, Управление финансового надзора (KNF) приняло новую директиву кредитования в феврале 2010 года. Так называемая «Рекомендация Т» предписывает банкам неукоснительно соблюдать требование, в соответствии с которым суммарная задолженность по обязательствам частных лиц не должна превышать уровень их доходов. Например, в соответствии с «Рекомендацией Т», ежемесячный взнос частного лица по всем кредитам не может превышать 50% от имеющегося / чистого дохода (или 65% в случае, если чистый доход клиента превышает средний уровень).

Динамика процентных ставок в ПольшеДинамика процентных ставок в Польше

Что касается среднесрочных перспектив развития ипотечного кредитования в Польше, то они будут зависеть от нескольких факторов. Сохраняющийся высокий спрос на жилую недвижимость в Польше, безусловно, будет главной «движущей силой» в выдаче новых кредитов. С другой стороны, стагнация реальных доходов населения, рост безработицы, низкий уровень вывода нового жилья на рынок вплоть до 2011 года, и, наконец, более жесткая нормативная база, вероятно, будут сдерживать развитие сегмента ипотечного кредитования. В результате можно ожидать, что объемы выдачи новых ипотечных кредитов в Польше будут оставаться на низком уровне на протяжении нескольких последующих лет.

Динамика потребительского кредитования в ПольшеДинамика потребительского кредитования в Польше

Ипотечный кризис в Нидерландах

Нидерланды – государство, состоящее из западноевропейской части и островов Бонайре, Синт-Эстатиус и Саба в Карибском море (называемых также Карибскими Нидерландами). В Западной Европе территория омывается Северным морем (длина береговой линии — 451 км) и граничит с Германией (577 км) и Бельгией (450 км). Вместе с островами Аруба, Кюрасао и Синт-Мартен, имеющими особый статус (самоуправляемое государственное образование), Нидерланды входят в Королевство Нидерландов. Отношения между членами королевства регулируются Хартией Королевства Нидерландов, принятой в 1954 году. Нидерланды часто называют «Голландией», что официально неверно. Южная и Северная Голландия – это лишь 2 из 12 провинций Нидерландов. Исторически это были две самые развитые провинции и самые известные за пределами Нидерландов, поэтому на многих языках Голландией часто называют всю страну.

Географическая карта НидерландовГеографическая карта Нидерландов

Экономика Нидерландов страны является 16-й по величине в мире. По рейтингу экономической свободы Нидерланды являются 13-й страной среди 157, где проводилось исследование. В период с 1998 по 2000 год годовой прирост ВВП составлял 4 %, но затем темпы прироста несколько снизились. Инфляция в среднем составляет 2,1 – 2,6 % в год.

Особенности экономики Нидерландов

Приобрести недвижимость в Голландии сегодня может даже иностранец, причем не только за наличные, но и в ипотеку. В Нидерландах ипотечный кредит не является несбыточной мечтой для иностранного заемщика. Но выдают его местные банки не всем приезжим. Приоритет отдается иностранцам, являющимся подданными королевства, или имеющим вид на жительство в этой стране.

Купить недвижимость в НидерландахКупить недвижимость в Нидерландах

Теплый прием банкиры оказывают и тем, кто обладает постоянным видом на жительство "с невременной целью". К ним в основном относятся иностранцы, приехавшие в Нидерланды на воссоединение к своей семье. Ипотека будет доступна человеку, живущему в стране более 10 лет, но не имеющему гражданства, а также иностранке или иностранцу, заключившему брак с гражданином или гражданкой Голландии.

Ипотека для заключившего брак с гражданином или гражданкой ГолландииИпотека для заключившего брак с гражданином или гражданкой Голландии

Временный вид на жительство не станет препятствием при кредитовании, но условия ипотеки будут несколько жестче, что не означает невозможность ее получения. Купить квартиру в ипотеку в Голландии иностранному гражданину можно, и практика таких сделок здесь довольно распространена, в том числе и в случаях, когда заемщиком является лицо без вида на жительство. Приобретя недвижимость в Голландии и прожив в любой из стран Евросоюза три года, владелец собственности автоматически имеет права на получения ВНЖ и гражданства Голландии. Недоступной является ипотека лишь для иностранцев-студентов.

Временный вид на жительство в НидерландахВременный вид на жительство в Нидерландах

Стоимость жилья в Голландии очень сильно различается по цене, зависит которая от следующих факторов:

- местонахождение. Если квартира или коттедж находится в пригороде, ее стоимость может быть в 1,5-2 раза дешевле, чем у аналогичного объекта в городе. В туристических городах, таких, как Амстердам или Гааг, цены на жилье вообще безбожно задраны до небес. Туристы, хотя бы раз побывавшие в Голландии знают о небольших масштабах этой страны. Интересно то, что отличить центр от пригорода несведущему покупателю там бывает крайне сложно. Поэтому иностранцы, не привередничая, предпочитают покупать недвижимость подешевле в пригородах. Расстояния до центра страны там измеряются в десятках километров.

Инвестиции в Недвижимость в Амстердаме

- техническое состояние объекта. Как и везде, здесь на стоимость жилья влияет год постройки дома. Если же говорить о Голландии, то иногда речь может идти и о веке постройки. Внутренняя отделка и необходимость проведения ремонта здесь, как и в Германии, играет роль только в элитных объектах или зданиях, представляющих историческую ценность. Обычные дома и коттеджи при продаже имеют стандартное внутреннее убранство: стены комнат выкрашивают в белый цвет. 

Внутреннее убранство квартиры в НидерландахВнутреннее убранство квартиры в Нидерландах

- коммерческая привлекательность объекта. Этот фактор играет большую роль в цене на недвижимость потому, что ее стоимость в Голландии стабильно растет. Очень многие местные жители приобретают жилье только из-за его инвестиционной привлекательности и впоследствии сдают в аренду. Интересно и то, что даже приобретая недвижимость в ипотеку, дальнейшая ее сдача внайм – выгодна для заемщика. По местным законам хозяин объекта имеет право повышать арендную плату, как минимум, на 7% в год.

Доступное жилье в НидерландахДоступное жилье в Нидерландах

В популярных городах страны - Амстердам, Роттердам или Гаага - стоимость квартиры в 50-100 квадратных метров будет колебаться в пределах 110-150 тыс. евро. Такие апартаменты здесь считаются самыми скромными. За аналогичный объект недвижимости, но в других небольших городах Голландии попросят около 80-90 тыс. евро. Дома и коттеджи в туристических городах обойдутся покупателю в 200-300 тыс. евро. Здесь разница в цене будет зависеть и от того, стоит ли дом на отдельном земельном участке или в одном ряду с другими особняками без земли. В небольших городах этой страны цена такого же коттеджа снизится до 130-180 тысяч евро соответственно.

Динамика жилищного строительства в НидерландахДинамика жилищного строительства в Нидерландах

Банки Голландии выдают ипотечные кредиты на следующих условиях: процентная ставка 4-6% годовых, минимальный первоначальный взнос по кредиту – 30-40% от стоимости приобретаемого имущества, средний срок кредита – 30 лет. Но здесь, как и в России, ипотечный кредит рассчитывается до наступления пенсионного возраста у заемщика. Поэтому, если ипотеку берет 50-летний иностранный гражданин, то максимальный срок кредитования для него составит 15 лет. При приобретении жилой недвижимости в этой стране, необходимо помнить и о фиксированных расходах по ипотечной сделке: налогах, нотариальных сборах, расходах на страхование, проведение оценки недвижимости и пр.

Динамика банковских ставок по кредитам в НидерландахДинамика банковских ставок по кредитам в Нидерландах

В Голландии существует несколько официальных систем выплат ипотечных кредитов. Согласно условиям ипотечного кредитования по программе «Annuiteit» в течение всего срока действия кредита заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму. В России это называется аннуитетный платеж. Условия ипотеки «Lineaire» заключаются в том, что сумма основного долга делится на равные части. Каждый месяц сумма основного долга уменьшается, и проценты начисляются уже на остаток долга. Это ведет к ежемесячному уменьшению и самой суммы выплат.

Аннуитетные платежи по ипотекеАннуитетные платежи по ипотеке

В Голландии существует ипотечная схема выплат без отдачи основного долга. По ней, заемщик платит только проценты по кредиту и больше ничего! «Aflossingsvrijhypotheek» представляет собой некое подобие российского социального найма. Заемщик платит банку проценты по ипотеке до момента своей смерти или перепродажи жилья. Перепродать вместе с долгом такое жилье можно, оставить в наследство родственникам – нельзя. В случае смерти заемщика недвижимость переходит в собственность банка-кредитора. Этот вид кредитования выгоден по причине своей дешевизны. К тому же налоговая служба Нидерландов помогает в оплате процентов по ипотечной сделке, возвращая заемщикам часть подоходного налога.

Схема платежей по ипотеке AflossingsvrijhypotheekСхема платежей по ипотеке Aflossingsvrijhypotheek

Стоит учесть, что многие кредитные учреждения Нидерландов обязывают заемщиком страховать не только свою жизнь на период действия ипотечного займа, но и приобретаемую недвижимость. Для иностранцев существует и третий обязательный вид страхования – страховка от стихийных бедствий, а также против иных повреждений жилого помещения.

Страхование недвижимости в НидерландахСтрахование недвижимости в Нидерландах

Международный кредитный кризис докатился и до ипотечного рынка Голландии. Беда пришла со стороны крупнейшей иностранной компании обеспечивающей закладные на территории страны. Американская компания GMAC, обладающая долей в 4% процента на рынке новых займов в Голландии, сообщила партнерам, что прекращает свою деятельность на территории государства. По заверениям представителей компании, существующие у фирмы 50 тыс. голландских заемщиков будут обслуживаться в штатном порядке. Пошедшая на попятную фирма, работающая также под маркой Atlas, несколько лет назад штурмовала голландский рынок займов, предлагая низкие процентные ставки. 

Коммерческая ипотечная компания GMACКоммерческая ипотечная компания GMAC

Подобные действия иностранных ипотечных операторов вынуждали и местных заемщиков отвечать адекватными мерами. Так, лидер голландского ипотечного рынка компания Rabobank была вынуждена, под давлением конкурентов, также снизить свои ставки чуть ли не наполовину. Аналогичные меры принимала и бельгийская Argenta, желая получить больший кусок от пирога ипотечных займов страны тюльпанов. 

Голландская ипотечная компания RabobankГолландская ипотечная компания Rabobank

В связи с заявлением GMAC специалисты опасаются, что уход зарубежных кредиторов, ослабляющий конкуренцию, сможет послужить толчком к повышению уровня процентных ставок. GMAC попал под удар кризиса вследствие реализации ценных бумаг обеспечивающих собственные займы, инвесторам. Разразившийся ипотечный кризис сделал последних более осторожными, вследствие чего приток инвестиционных денег значительно снизился. Теперь компания должна финансировать ссуды самостоятельно.

Приток инвестиционных денег сократилсяПриток инвестиционных денег сократился

Нидерланды, один из важнейших союзников официального Берлина в стремени достичь большей бюджетной дисциплины в Европе, теперь как-то сами по себе «угодили» в экономический кризис. Сценарий тот же - экономика страдает от непомерных долгов, на рынке недвижимости раздулся очередной пузырь, во всем царит торможение роста и угроза исчезновения рабочих мест.

Экономический кризис в Нидерландах

По иронии судьбы Нидерланды, чья экономическая модель широко рассматривается как образец, столкнулись с такими проблемами на рынке недвижимости, о которых США и Испания даже не слышали. Голландские банки продолжают упорно закачивать миллионы и миллиарды в виде кредитов – как частной, так и коммерческой ипотеки. Причем, пожалуй, еще с 1990 года заемщикам можно было не волноваться о достаточно обеспечении залогом кредитов. Так, например, частные покупатели жилой недвижимости могли бы без проблем найти банки, которые финансировали более чем 100% стоимости имущества. Без копейки собственных средств заемщик мог без проблем взять кредит, превышающий его заработок за пять лет. И это было только всем на руку. Затем вместо того, чтобы погашать кредит, заемщики часть денег вкладывали в инвестиционные фонды, месяц за месяцем надеясь на прибыль – ту самую, за счет которой можно было бы погашать кредит. По крайней мере, частично. Однако впоследствии тенденции изменились – и массовым стало ожидание подорожания недвижимости – существенного подорожания. Многие голландцы действительно ожидали, что перепродажа их домов сможет обеспечить их суммой, достаточной не только для погашения кредита, но и для того, чтобы говорить о прибыли от сделки. 

Центральный банк НидерландовЦентральный банк Нидерландов

Более 10 лет назад голландский центральный банк признал опасности такой эйфории, однако его предупреждениям никто не внял. И только в прошлом году новое правительство изменило щедрые налоговые лазейки, которые и подпитывали все эти схемы, начавшие терять былую силу уже в январе. Однако теперь это уже слишком поздно. Ни одна страна в мире не погрязла настолько в долгах, как Нидерланды, где общий объем только ипотечных кредитов составляет около 650 миллиардов евро. 

Динамика кредитования частного сектора в НидерландахДинамика кредитования частного сектора в Нидерландах

При этом объем потребительской задолженности составляет 250% от реального дохода. Для сравнения – в 2011 году даже в Испании это соотношение составило всего лишь 125%. Нидерланды же спокойно продолжали считаться одной из самых конкурентоспособных стран в Европе. Однако теперь это пузырь на рынке недвижимости лопнул, а это грозит «снести» всю экономику. Безработица растет, потребление снижается, рост останавливается. При всем при этом, несмотря на жесткие меры экономии в этом году правительство в Гааге намерено нарушить критерий дефицита ЕС, при котором запрещены новые заимствования, если вкупе со старыми они превышают 3%-ный порог от ВВП. 

Динамика ВВП НидерландовДинамика ВВП Нидерландов

Обсуждая голландские проблемы, финансисты и политики говорят, что так просто развивается порочный круг – у клиентов слишком много долгов, и они не могут обслуживать свои займы. Это создает проблемы для банков, которые не поставляют достаточно средств для экономики. А это приводит к экономическому спаду и высокому уровню безработицы, что делает погашение кредитов и вовсе безнадежным делом. Официальный уровень безработицы уже сейчас достиг 7,7% - возможно, что на деле этот показатель куда выше, однако более точные показатели статисты не могут предоставить из-за отсутствия сведений по группе предпринимателей без наемных работников. Причем в этой группе, которую в Штатах называют «самозанятыми», царит более чем жесткая конкуренция – в поисках даже случайных заработков предприниматели просто давят друг друга и, как и все в стране, начинают «проживать» свои сбережения.

Уровень безработицы в НидерландахУровень безработицы в Нидерландах

Ипотечный кризис в Австрии

Австрия, полная официальная форма – Австрийская Республика – государство в Центральной Европе. Население 8,46 миллионов человек. Столица – Вена. Государственный язык – немецкий. Федеративное государство, парламентская республика. Подразделяется на 9 федеральных земель. На севере граничит с Чехией, на северо-востоке – со Словакией, на востоке – с Венгрией, на юге – со Словенией и Италией, на западе – с Лихтенштейном и Швейцарией,  на северо-западе – с Германией.

Географическая карта АвстрииГеографическая карта Австрии

Австрия является одной из наиболее стабильных экономик мира, если же сравнивать по уровню богатства, то в Евросоюзе – она третья по величине. В этой стране очень низкий уровень преступности, а стоимость недвижимости стабильно увеличивается на 5-10% в год. С 1995 года Австрия является членом Евросоюза, что не помешало ей пользоваться своими историческими ограничениями в отношении тех иностранных граждан, кто хочет приобрести ее недвижимость. Впрочем, за последнее время был принят целый ряд законодательных изменений, благодаря которым иностранные инвестиции в Австрию стали возможными. Даже если эти инвестиции были сделаны с привлечением заемных средств.

Экономика Австрии

Купить недвижимость в Австрии в кредит можно даже нерезидентам страны. Более того, на сравнительно выгодных условиях, что есть следствие экономической стабильности страны. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие благонадежность плательщика.

Динамика кредитования частного сектора в АвстрииДинамика кредитования частного сектора в Австрии

Условия приобретения недвижимости в Австрии в ипотеку отличаются в зависимости от региона и доступности получения разрешения на покупку недвижимости. Плавающие ставки по кредитам начинаются от 3,5% годовых; фиксированные ставки по кредитам обычно на 0,5% выше.

Процентные ставки Центрального Банка АвстрииПроцентные ставки Центрального Банка Австрии

Недвижимость в Австрии в ипотеку доступна и удовлетворяет спрос самих австрийцев на недвижимость, что делает ставки на аренду невысокими. Соответственно, не имеет смысла арендовать недвижимость за 10% от стоимости объекта, в то время как такой же объект недвижимости можно купить по ипотеке (5% от цены объекта). Таким образом, цены на недвижимость довольно стабильны. Рост цен на недвижимость низкий, примерно 3–4% в год, это чуть выше естественной инфляции.

Цены на недвижимость в АвстрииЦены на недвижимость в Австрии

Ипотечный рынок в Австрии является одним из наиболее стабильных в мире. Впрочем, это и неудивительно, так как австрийские кредиторы к своим деньгам относятся очень ответственно (в отличие от банков США, где их легкомыслие стало поводом для катастрофы). Так, в Австрии на покупку недвижимости вас дадут не более чем 60% от той суммы, которую запросил продавец. Остальное придется оплатить самостоятельно. Кредит можно взять лет на 15-25, здесь у нерезидентов с австрийскими гражданами равные возможности. Годовая переплата по кредиту будет зависеть от того, какую ставку вы выберете – «плавающий» процент начинается от 3,5%, фиксированные будут несколько выше. Кстати, не думайте, что помимо непосредственно кредита у вас не будет никаких дополнительных расходов – в зависимости от банка они составят 2-4% и будут подразумевать всевозможные комиссионные сборы.

Динамика банковских ставок по кредитам в АвстрииДинамика банковских ставок по кредитам в Австрии

Международный финансовый кризис 2008 года, и последующий глобальный экономический упадок привели к резкой, но короткой рецессии в экономике Австрии. ВВП Австрии сократился на 3,8% в 2009 году, но увеличился на 2% в 2010 году, и на 2,7% в 2011 году. Рост упал на 0,6% в 2012 году. Безработица в Австрии не поднялась так высоко, как в других европейских странах, отчасти потому, что правительство субсидировало сокращенный рабочий план, чтобы позволить компаниям не увольнять работников. Безработица в 2012 году на уровне 4,3% была самой низкой во всем Евросоюзе. Стабилизационные меры, стимулирование расходов, и реформа подоходного налога увеличило дефицит бюджета до 4,5% в 2010 году, и до 2,6% в 2011 году, хотя еще в 2008 году он составлял всего 0,9%. Международный кризис 2008 года вызвал трудности для крупнейших банков Австрии, чьи обширные операции в Центральной, Восточной, и Юго-Восточной Европе понесли большие потери. Правительство обеспечило поддержку банков, включая, в некоторых ситуациях, национализацию, чтобы поддержать общий спрос, и стабилизировать банковскую систему. Финансовое положение Австрии лучше других стран Евросоюза, однако, ему угрожают внешние риски, как, например, продолжающееся воздействие банков Австрии в Центральной и Восточной Европе, а также политические и экономические неопределенности, вызванные европейским суверенным долговым кризисом.

Динамика объемов строительства жилья в АвстрииДинамика объемов строительства жилья в Австрии

Австрийская недвижимость достойна, чтобы в нее вкладывали деньги хотя бы потому, что чувствуется стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Больше всего покупателей, которые хотят купить собственность и перевезти семью, привлекает защита прав собственности и строгое соблюдение банковской тайны. Эта проблема достаточно актуальна, ввиду мирового кризиса, который затормозил растущие рынки, а некоторые и вовсе привел к упадку.

Недвижимость в Австрии

На недвижимость Австрии кризис практически не повлиял. Цены на недвижимость почти не поменялись. Из-за красоты природы и возможности отдыхать круглый год, рынок недвижимости Австрии процветает, так как спрос очень велик. Что касается цен, то, например, в Вене квартиру можно купить от 80000 евро. Просторный домик среди озер и курортов может обойтись от 300000 евро.

Жилой домик в Австрии в АльпахЖилой домик в Австрии в Альпах

Ипотечный кризис в Норвегии

Королевство Норвегия, Норвегия – государство в Северной Европе, располагающееся в западной части Скандинавского полуострова и на огромном количестве прилегающих к Скандинавскому полуострову мелких островов, а также архипелаге Шпицберген (Свальбард), островах Ян-Майен и Медвежий в Северном Ледовитом океане. 

Географическая карта НорвегииГеографическая карта Норвегии

Норвегия характеризуется высоким уровнем жизни, развитой современной промышленностью. Кроме этого, через него проходят многие финансовые потоки со всей Европы. Норвегия – одна из самых дорогих стран Европы (второе место после Исландии). Цены на товары и услуги здесь раза в полтора выше, чем в Европе. Относится это и к недвижимости. Между тем квартиры и домики у моря расходятся как горячие пирожки. Причина, по мнению знатоков, – развитая система ипотечных банков, готовность, с которой предлагают кредиты, ну и, конечно, хорошая ипотечная схема. 

Уровень жизни в Норвегии

В крупных норвежских городах средняя цена кв. метра четыре-шесть тыс. евро. Иногда квартиры в Осло – отнюдь не самые элитные – предлагаются и по цене свыше десяти тыс. европейской валюты. Обычная «двушка» времен московских 1970-х общей площадью 50 кв. метров обойдется в 200–250 тыс. «Однушка» – в 100–150. Объяснение простое: суровый климат, из-за чего работы и стройматериалы довольно дороги. А возведение многоэтажных домов ограничено по причине каменистой основы. 

Динамика стоимости жилой недвижимости в НорвегииДинамика стоимости жилой недвижимости в Норвегии

По социологическим данным, только половина из покупателей приобретает площадь для того, чтобы там жить. Остальные – чтобы сдавать. Недвижимость в этой северной стране – один из наиболее привлекательных объектов для инвестиций. Не смущают даже высокие налоги. Однако при покупке приходится тратить около 10% от платы за приобретение. Ежегодные фискальные отчисления невысоки – на уровне двух процентов от стоимости жилья. Но сами-то цены за квартиры и домики кусаются. И тем не менее. 

Динамика процентных ставок Центрального Банка НорвегииДинамика процентных ставок Центрального Банка Норвегии

Купленные на приемлемых условиях рассрочки и отданные потом в аренду (не только, кстати, своим же соотечественникам, но и зарубежным гостям, в числе которых появляется все больше русских), кв. метры окупаются через 15–18 лет. Этот срок в стабильной Норвегии считается достаточно быстрым. И потому спрос на недвижимость большой – в среднем по стране дома и квартиры уходят за 30–40 дней. Даже во время кризисного 2009-го цены поднимались в среднем на 12%. И продолжают расти. 

Цены на недвижимость в Норвегии продолжают растиЦены на недвижимость в Норвегии продолжают расти

Основная привлекательность норвежской кредитной системы – низкие ставки. Связано это с высокой стоимостью самого жилья. Правда, ставки все же растут. В 2004-м они составляли 4%. Но уже в 2010-м ипотечный кредит – в разных банках – колебался от от 5,2 до 8% годовых. Как будет дальше – сказать трудно. Все зависит от инфляции, требований финансового рынка. 

Величина базовой инфляции в НорвегииВеличина базовой инфляции в Норвегии

Привлекательна простота самой процедуры оформления кредита. По сообщению шведского Инвестиционного агентства, Норвегия занимает первое место в мире по скорости регистрации сделок с недвижимостью: для этого достаточно одного дня! И еще – надежность сделки. Она 100-процентная. Покупка строго контролируется агентством по недвижимости, а нотариус, ведущий сделку, отвечает свои имуществом за ее доброкачественность. 

Оформление кредита в НорвегииОформление кредита в Норвегии

Покупка жилья всячески поощряется правительством. Именно потому существует разветвленная система субсидий, которые даются на его приобретение. Так, неженатые мужчины (или незамужние женщины) с доходом менее 70 тыс. евро в год, а также семьи, где совокупный годовой доход менее 140 тыс. евро, могут получить беспроцентную государственную помощь в 22 800 евро, которая должна быть выплачена в течение восьми лет (немногим меньше 240 евро в месяц). Если в семье есть или рождаются дети, то ежегодно до их совершеннолетия предусмотрены целевые выплаты семье: 800 евро на ребенка, 1600 – на двоих. Одно странно: за третьего и последующих за ним детей никаких ипотечных льгот семья уже не получает. Двоих детей Норвегии достаточно. Почему – сказать трудно. Одно из объяснений: чтобы ограничить приток эмигрантов из третьих стран. Только миграционных квот, выходит, уже не хватает. Прибегают и к экономическим мерам. 

Динамика кредитования частного сектора в НорвегииДинамика кредитования частного сектора в Норвегии

В Норвегии приняты разные формы погашения кредита, но в основном популярны три из них (в любом случае обязателен первый взнос в размере 25% от стоимости жилья): линейная форма – когда ежемесячно выплачивается одинаковая сумма как самого кредита, так и процентов за него; годовая, когда деньги вносятся раз в год, причем в одном и том же размере; свободная, при которой ежемесячно выплачивается лишь часть суммы, а также процентов. Другие, менее популярные схемы: накопительная (с особого счета банка вкладчик не может снять ни евро); карьерная (поначалу выплаты небольшие, но по мере профессионального роста должника, а следовательно, увеличения доходов, возрастает сумма возврата). Накопительную форму выбирают люди, ожидающие наследство или надеющиеся разбогатеть каким-то иным образом. Об этом они и ставят банк в известность. 

Схемы погашения ипотечного кредитаСхемы погашения ипотечного кредита

Как поступает кредитор? Жестко. Всяким сентиментальным отношениям приходит конец: банк забирает квартиру (или дом). Процедура эта непростая и небыстрая: суд и т.д. и т.п. Правда, на весь этот срок, пока решаются судебные и бюрократические формальности, банк (совместно с муниципалитетом) подыскивает людям новое – временное?– жилье. Однако опять-таки – без иллюзий. Жилье хотя и муниципальное, платить за проживание все равно надо, причем не такие уж маленькие деньги. Но так или иначе, без крыши над головой никто не останется ни на день. И все это лишь на время отъема ипотечных кв. метров. Муниципальное жилье ждут, на него очередь, хотя и небольшая: от года до трех. Не давать же его так запросто несостоявшимся домовладельцам. А потом? Могут выгнать и на улицу, точнее – предложить приют для бездомных. Страна северная, нравы суровые. Но если честно – до этого доходит редко. Ведь кредит можно застраховать. 

Выселение из квартирыВыселение из квартиры

Высокий уровень жизни в стране вместе со всеми остальными факторами дает возможность удерживать стабильно довольно высокие цены на недвижимость даже в период, когда экономика многих стран все еще не отошла от кризиса и продолжает биться в рыночных конвульсиях. В Норвегии цены на недвижимость напрямую зависят от типа жилья (коттедж, студия в многоквартирном доме и т.д.) и от региона, в котором она находится. К примеру, загородные усадьбы, расположенные в восточной Норвегии, традиционно относятся к высокому классу, цены на него растут достаточно равномерно. Самое дорогостоящее жилье в Норвегии, вне зависимости от класса, находится в Осло.

Жилые дома в ОслоЖилые дома в Осло

Прогнозы цен на жилье в Норвегии сейчас довольно оптимистичные. По статистике, прибыль от продажи недвижимости в стране фьордов, стала заметно расти с 2008 года (как раз в то время, когда разразился кризис). Подобного рода операции как нельзя лучше свидетельствуют о том, что на рынке жилья в Норвегии происходит оживление.

Количество сделок на рынке недвижимости в НорвегииКоличество сделок на рынке недвижимости в Норвегии

2009 год стал для Норвегии годом вложения инвестиций в недвижимость. Рост цен всего лишь за второе полугодие 2009 года в среднем по стране достиг до € 3600 за м2. В пользу стабилизации на рынке недвижимости Норвегии говорит и тот факт, что некоторые крупнейшие промышленные компании в 2009 году решились на серьезные инвестиции в недвижимость. Некоторые брокерские компании тоже начали наращивать объемы вложений в недвижимость Норвегии. Наша северная соседка успешно пережила процесс такой называемой «утряски» рынка. Сейчас все иностранные аналитики констатируют, что экономика страны успешно справилась с последствиями кризиса. Этот тезис успешно подтверждается тем, что в стране намечается очередной строительный бум.

Индекс цен на недвижимость в НорвегииИндекс цен на недвижимость в Норвегии

Развитию строительства в этой северной стране способствует и тот факт, что банки Норвегии снизили кредитные ставки по ипотеке. Норвежцы, взявшие ипотечный кредит, выплачивают примерно 15% годовых. Но к этим выплатам необходимо еще приплюсовать 1,24% от суммы, – так называемый Еврибор. Именно сейчас выгодно взять ипотеку в Норвегии, потому что есть возможность заключить договор с банком на долгосрочный кредит с фиксированной ставкой. Она в среднем всего на 1,5% выше, чем плавающая, но зато это гарантированная стабильность на весь срок кредита (до 25 лет).

Ипотека в НорвегииИпотека в Норвегии

В середине декабря 2009 года серьезное норвежское аналитическое издание «Dagens Nringsliv» напечатало статью, в которой дается прогноз как в ближайшие годы в стране будет развиваться ипотека. Специалисты утверждают, что, скорей всего, увеличения процентных ставок по ипотеке ждать осталось не так уж и долго. По их прогнозам это должно произойти к 2012 году. Основанием для такого прогноза служат недекларируемые доходы населения и постоянно увеличивающий спрос на жилье в стране. Аналитики не исключают и введения дифференциальной процентной ставки. Напомним, что она начисляется в зависимости от дохода заемщика. Это обстоятельство повлечет за собой серьезные налоговые проверки для каждого желающего взять ипотечный кредит в Норвегии.

Дифференцированная ставка платежей по кредитуДифференцированная ставка платежей по кредиту

Служба финансово-бюджетного надзора Норвегии присоединилась к требованиям Министерства финансов страны по формированию банковских резервов. Регуляторы, в частности, хотят добиться от местных игроков ипотечного рынка переоценки взвешенных по риску активов. По мнению властей, коэффициент их подсчета должен вырасти более чем в три раза — с текущих 11% для ипотечных закладных до 35%. Такое повышение приведет к необходимости формирования в секторе дополнительных резервов на сумму в 1,75 млрд долл., эквивалентную совокупной прибыли всех банков за полугодие. Примечательно, что аналогичный коэффициент в 35% сейчас используется испанскими банками, вынужденными работать в условиях перегрева национального рынка недвижимости.

Здание Правительства НорвегииЗдание Правительства Норвегии

Правительство Норвегии стремится не допустить надувание пузыря на местном рынке. За последние десять лет стоимость недвижимости успела вырасти в два раза, а текущие темпы роста уже достигли 8,5% в год. При этом, наслаждаясь рекордно низкими ставками (с мая прошлого года учетная ставка ЦБ Норвегии составляет 1,5%), норвежцы активно брали кредиты для покупки жилья — сейчас объем совокупного долга местных домохозяйств составляет 200% от их располагаемых доходов. Для сравнения, накануне предыдущего ипотечного кризиса в Норвегии этот показатель составлял 150%.

Норвежский пузырь недвижимостиНорвежский пузырь недвижимости

Несмотря на то что потенциальные масштабы норвежского ипотечного кризиса не идут ни в какое сравнение с последствиями американского кризиса субстандартной ипотеки, резкое снижение стоимости жилья оказало бы крайне негативное влияние не только на финансовое состояние местных жителей, но и на всю банковскую систему. Причем спровоцировать наступление кризиса внутри страны грозят внешние события. Обвал цен на рынке жилья Норвегии может быть спровоцирован резким снижением цены на нефть или ухудшением долговых проблем в еврозоне. В этом случае вялотекущего ипотечно-банковского кризиса не избежать. Если ситуация в мировой экономике будет развиваться текущим образом, то у Осло есть неплохой шанс избежать проблем, если они аккуратно и своевременно сдуют нынешний пузырь.

Динамика государственного долга к ВВП НорвегииДинамика государственного долга к ВВП Норвегии

Норвежские финансовые регуляторы намерены заставить местные банки сформировать дополнительные резервы по портфелям ипотечных кредитов. Власти решили аккуратно спустить надувающийся пузырь на рынке жилья, опасаясь повторения ипотечного кризиса 90-х годов, когда стоимость недвижимости упала на 40%. При удачном стечении макроэкономических обстоятельств этот план может пройти без негативных последствий для национальной экономики, полагают аналитики.

Норвежский ипотечный банк DnB NORDНорвежский ипотечный банк DnB NORD

Источники и ссылки

    Источники текстов, картинок и видео

ru.wikipedia.org - свободная энциклопедия Википедия

dic.academic.ru – словари и энциклопедии на Академике

investments.academic.ru – энциклопедия инвестора

mortgage.academic.ru – энциклопедия ипотеки

urbaneconomics.ru – сайт фонда «Институт Экономики Города»

аlti.ru – бизнес-портал Аlti.Ru

reftrend.ru – электронная база документов

real-business.ru – российский интернет-журнал «Реальный Бизнес»

krizis-kopilka.ru – информационно-аналитический сайт Кризис-копилка. Коллекция публикаций по теме «экономический кризис»

zjilvopros.ru – информационно-аналитический интернет-портал «Жилищный вопрос»

ipotekaaa.ru – информационный сайт Все об ипотеке

credit.ru – информационная база кредитных предложений медиахолдинга WebMediaGroup

newsland.com – информационно-дискуссионный портал Newsland

otvetila.ru – информационно-консультационный сайт для студентов

ipohelp.ru – информационный сайт Ипотека – шаг за шагом

odengax.ru – информационно-аналитический сайт «О деньгах», актуальная информация о финансах и банках

amerikos.com – информационный портал о Соединенных Штатах Америки

bankir.ru – официальный сайт информационного агентства «Банкир.Ру»

real-zone.kz – информационный сайт «Свежие реальные мировые новости»

fincredit.ru – кредитный интернет-портал

pro-credit.ru информационный Портал Профессионального Кредитования

ludiipoteki.ru – аналитическая новостная социальная сеть ЛюдиИпотеки

ipocredit.ru – информационно-аналитический сайт Ипотечное кредитование в России

domispan.com – информационный сайт о недвижимости в Испании

каталог-статей.рф – информацирнный сайт KATA-LOG. RU

bank-klient.ru – информационный сайт о кредитах и банковской деятельности

investorkirov.ru – информационно-аналитический сайт об инвестициях

finliga.com – информационно-аналитический сайт по экономике и финансам Финлига

epochtimes.ru – сайт международной новостной компании, международный медиапроект Великая Эпоха

russianipoteka.ru – информационный портал Русская Ипотека

minprom.ua – официальный сайт информационного агентства МИНПРОМ

realtypress.ru – информационный портал «Недвижимость и ипотека»

toproperty.ru – информационный сайт о недвижимости

RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

HomesOverseas.ru – портал о зарубежной недвижимости

mirec.ru – интернет издание МГИМО (У) МИД России «Мировое и национальное хозяйство»

webeconomy.ru – российский финансово-экономический портал

ahml.ru – информационно-аналитический сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

homeweek.ru – интернет-журнал о недвижимости России и Мира

alldoma.ru – информационный сайт МАЛОЭТАЖКА

dominart-realestate.de – официальный сайт компании Dominart Consulting Group Недвижимость в Германии

sostav.ru – информационно-рекламный интернет-ресурс

tristar.com.ua – финансовый интернет-навигатор

globfin.ru – информационный сайт Мировая Экономика. Финансы и инвестиции

banks.academic.ru – интернет словари и энциклопедии на Академике

dvigatelplus.spb.ru – официальный сайт ООО «Двигатель»

metrinfo.ru – интернет журнал МетрИнфо – практично о квадратных метрах

tranio.ru – информационный сайт Зарубежная Недвижимость

realtysar.ru – еженедельный интернет-журнал о недвижимости

australia-world.ru – австралийский информационно-новостной портал

zagranhouse.ru – интернет-каталог зарубежной недвижимости Загранхаус

swiss-estate.ru – информационный сайт Недвижимость Швейцарии

ee24.ru – информационный сайт Вся европейская недвижимость

    Ссылки на интернет-сервисы

forexaw.com - информационно-аналитический портал по финансовым рынкам

google.ru - крупнейшая поисковая система в мире

video.google.com - поиск видео в интернете через Google

yandex.ru - крупнейшая поисковая система в России

wordstat.yandex.ru - сервис от Яндекса позволяющий анализировать поисковые запросы

video.yandex.ru - поиск видео в интернете через Яндекс

images.yandex.ru - поиск картинок через сервис Яндекса

ru.tradingeconomics.com - сайт экономических показателей

    Ссылки на прикладные программы

windows.microsoft.com - сайт корпорации Майкрософт, создавшей ОС Виндовс

office.microsoft.com - сайт корпорации создавшей Майкрософт Офис

chrome.google.ru - браузер для работы с сайтами

Internet Explorer (IE) - бесплатный браузер компании Microsoft

hyperionics.com - сайт создателей программы снимка экрана HyperSnap

clip2net.com - сайт популярной программы для работы со скриншотами

Paint - программа для создания и редактирования рисунков

Microsoft Office Picture Manager - программа для работы с изображениями компании Microsoft

    Создатель статьи

vk.com/id256166684 - профиль ВКонтакте

odnoklassniki.ru/profile/113745421782/statuses/links - профиль в Однокласниках

facebook.com/koshelev.nik - профиль в Фейсбук

twitter.com/KoshelevNik/status/473152105532772352 - профиль в Твитере

plus.google.com/106142793696792703966/posts - профиль на Гугл+

livejournal.com/profile?userid=71119434&t=I - блог в Живом Журнале



Наши ОФИЦИАЛЬНЫЕ электронные адреса электронной почты:
[email protected] (группа технической помощи, Кривошеин Сергей)
[email protected] (направление по пиару, Петров Александр)
[email protected] (дизайн, Захаров Олег)
[email protected] (группа сбора и обобщения информации, Булатов Александр)
[email protected] (направление обработки жалоб на информационный web-сервис economic-definition.com, Яковлева Елена)
[email protected] (администратор сайта economic-definition.com, Куклина Раиса)
[email protected] (собственник домена economic-definition.com, Индивидуальный предприниматель Сундуков Александр)

© 2024 economic-definition.com
Карта сайта