Ипотечный кризис (Mortgage Crisis) - это

стремительное и неконтролируемое нарастание количества непогашенных и несвоевременно погашенных ипотечных кредитов и сумм кредиторской задолженности по ипотечному кредитованию, имеющее массовый характер в масштабах государства



Мировой кризис ипотечного кредитования, причины его возникновения и характерные особенности, масштабы распространения, ипотечные кризисы в ведущих государствах мира, воздействие ипотечных кризисов на экономику отдельных стран и мира, последствия и воздействие ипотечного кризиса на экономику и социальную ситуацию в целом, влияние на некоторые макроэкономические показатели, прогнозы развития ипотечного кредитования на будущее, планы и предпринимаемые меры мирового экономического сообщества и отдельных государств по снижению рисков ипотечного кредитования, уменьшению тяжести последствий от мирового ипотечного кризиса

Содержание

Ипотечный кризис – это, определение

Ипотечный кризис - это разновидность кредитно-финансового кризиса и одна из составляющих общего финансово-экономического кризиса, проявляющаяся в резком нарастании количества невыплат неблагонадежными заемщиками и увеличении кредиторской задолженности по ипотечному жилищному кредитованию населения, возникающих в результате разбалансированности и неправильной организованности системы ипотечного кредитования на приобретение жилья и иной недвижимости. Кризис ипотечного кредитования сопровождается увеличением уровня кредитных рисков по ипотечным кредитам, значительным нарушением равновесия в хозяйственной и кредитно-финансовой системе, потерями и разрывом нормальных связей в рыночных отношениях и социальной сфере, что, в конечном счете, ведет к дисбалансу функционирования экономической системы в целом: нестабильностью цен на недвижимость, товары и продовольствие, рост безработицы и увольнений в коммерческих и государственных структурах, нестабильности работы кредитно-банковской системы, снижению общего социально-экономического уровня в государстве, неуверенности в завтрашнем дне каждого человека, изменение реалий окружающего мира, новые правила игры, условия и тенденции.

Кредитно-финансовый ипотечный кризис

Ипотечный кризис - это финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными.

Неплатежеспособность ипотечного заемщика
Неплатежеспособность ипотечного заемщика

Ипотечный кризис - это стремительное и неконтролируемое нарастание количества непогашенных и несвоевременно погашенных ипотечных кредитов и сумм кредиторской задолженности по ипотечному кредитованию, имеющих массовый характер в масштабах государства.

Нарастание кризиса ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это невозврат ипотечных кредитов или несвоевременное погашение ипотечной кредиторской задолженности на приобретение жилья и иной недвижимости, имеющих характер стремительного неподконтрольного нарастания и происходящих в массовом порядке.

Концептуальная оценка кризиса ипотечного кредитования
Концептуальная оценка кризиса ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это проблема экономики, вызваная ростом невозвращенных жилищных кредитов, которые банки и кредитно-финансовые организации выдавали неблагонадежным заемщикам. Начавшийся ипотечный кризис стал первой ласточкой мирового финансового кризиса 2008 года. Первыми жертвами ипотечного кризиса 2007 года стали отдельные ипотечные компании, которые перестали выдавать кредиты, уволили многих работников, а их акции сильно упали в цене. В дальнейшем кризис перекинулся на банковскую сферу в целом, и распространился по всему миру.

Проблемы ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными.

Структурная блок-схема развития и последствий ипотечного кризиса
Структурная блок-схема развития и последствий ипотечного кризиса

Ипотечный кризис - это рост невозвратов или несвоевременных возвратов жилищных займов неблагонадежными заемщиками кредитным организациям, выдавшим ипотечные займы.

Тяжесть ипотечного кризиса
Тяжесть ипотечного кризиса

Ипотечный кризис - это ситуация, когда долг по ипотечному кредитованию существенно растёт, по отношению к объему выданных кредитов по ипотеке, является разновидностью. долгового кризиса, неспособностью или нежеланием большей части должников обслуживать свои займы или ростом опасений, что они не будут обслуживать займы.

Характеристики и особенности кризиса ипотечного кредитования

Ипотечный кризис - это ситуация, когда большая часть субъектов ипотечного кредитования, взявших в кредит денежные средства в кредитных организациях и банках, не могут или умышленно не хотят платить процентные начисления и денежные суммы в счет погашения задолженности, либо заемщики не испытывают уверенности в том, что эти платежи по задолженностям будут своевременно производиться. Подобные ситуации чаще всего возникают, когда суммы займов достаточно велики, процентные ставки растут, а экономика переживает спад.

Невозврат ипотечных кредитов
Невозврат ипотечных кредитов

Ипотечный кризис – это ситуация, когда субъекты ипотечного кредитования, заемщики денежных средств на приобретение жилья и другой недвижимости, не способны обслуживать, или своевременно обслуживать свои долговые обязательства.

Актуальная информация о развитии ипотечного кризиса

Ипотечный кризис – это нарушение баланса между объемами выданных кредитов на приобретение жилья и недвижимости и суммами своевременно возвращаемых должниками денежных средств по погашению кредитной задолженности.

Реальные риски ипотечного кредитования
Реальные риски ипотечного кредитования

Финансово-кредитные кризисы

Слово «кризис» происходит от греческого слова «crisis», которое означает «приговор, решение по какому-либо вопросу, или в сомнительной ситуации». Также может означать «выход, решение конфликта (к примеру, военного)». Но современное значение слова наиболее частое применение находит у Гиппократа и врачей: и кризис означает решающую фазу развития болезни. В этом смысле речь заходит о «crisis» тогда, когда болезнь усиливает интенсивность или переходит в другую болезнь или вообще заканчивается смертью.

Кризис
Кризис

Кризисы возникают при наличии, по крайней мере, двух условий: во-первых, факторы, вызывающие организационный кризис, должны воздействовать на всю организацию как целостную систему; во-вторых, доминирующее в организации мировоззрение оказывается не способным правильно отразить причинно-следственные отношения, порождающие угрозу кризиса, или создает защитных механизм, препятствующий осознанию истинных причин кризиса.

Организационный кризис
Организационный кризис

На основе изучения кризисных явлений можно выделить общие признаки кризиса:

- неопределенность причин и последствий;

Виды неопределенности
Виды неопределенности

- угроза целостности и существования организации;

Угроза целостности и существования
Угроза целостности и существования

- ограниченность времени на сбор информации и локализации последствий кризиса;

Ограниченность во времени
Ограниченность во времени

- необходимость быстрого принятия управленческих решений, имеющих важные последствия для организации;

Принятие управленческого решения
Принятие управленческого решения

- снижение контроля над событиями и влиянием на них.

Контроль над событиями
Контроль над событиями

Так же все многообразие и количество кризисов мы можем разделить на группы по нескольким критериям, по масштабам нарушения равновесия в хозяйственных системах.

Общие кризисы охватывают все национальное хозяйство. Мировые кризисы определяются охватом как отдельных отраслей и сфер хозяйственной деятельности в мировом масштабе, так и всего мирового хозяйства.

Общий кризис

Частичные кризисы распространяются на какую-либо одну сферу или отрасль экономики. Частичные кризисы сопряжены с падением экономической активности в рамках крупных сфер деятельности.

Виды финансовых кризисов
Виды финансовых кризисов

  Сущность финансово-кредитных кризисов

Финансово-кредитный кризис - это потрясение финансово-кредитной системы. Происходит резкое сокращение коммерческого и банковского кредита, массовое изъятие вкладов и крах банков, погоня населения и предпринимателей за наличными деньгами, падение курсов акций и облигаций, а также снижение нормы банковского процента.

Кредитно-финансовый кризис

Кризисные явления в экономике могут охватывать отдельные, но взаимосвязанные сферы, это – конвергентные кризисы. В таком случае изменению подвергаются параметры, характеризующие раз конкретной сферы, отрасли экономики.

Взаимосвязанные сферы экономики
Взаимосвязанные сферы экономики

В результате, эти кризисы способны усиливать друг друга и, в конце концов, превращаться в так называемый системный кризис, охватывающий экономику в целом, что выражается в соответствующем изменении макроэкономических агрегатов. Конвергентные кризисы могут существовать изолированно, не привлекая внимания, то есть в этом случае их присутствие в экономике выражается в снижении качество отдельных подсистем без существенного влияния на макроэкономические показатели.

Виды конвергентных кризисов
Виды конвергентных кризисов

Структурные кризисы связаны с постепенным и длительным нарастание межотраслевых диспропорций в общественном производстве (однобокое и уродливое развитие одних отраслей в ущерб другим, ухудшение положения в отдельных видах производства) и характеризуются несоответствием сложившейся структуры общественного производства изменившимся условиям эффективного использования ресурсов. Они вызывают долговременные потрясения и требуют для своего разрешения относительно длительного периода адаптации к изменившимся условиям процесса общественного воспроизводства.

Структурный кризис

Отраслевые кризисы характеризуются спадами производства и свертыванием хозяйственной деятельности в одной из отраслей промышленности, народного хозяйства. История таких кризисов наиболее полно прослеживается в угольной, сталелитейной, текстильной, судостроительной промышленности.

Отраслевой кризис
Отраслевой кризис

Обобщив и сопоставив экономические понятия «финансово-кредитного кризиса» мы можем дать более полное и общедоступное определение. Экономический кризис – это значительное нарушение равновесия в хозяйственной системе, часто сопровождающееся потерями и разрывом нормальных связей в производстве и рыночных отношениях, что, в конечном счете, ведет к дисбалансу функционирования экономической системы в целом. Так же это: высокие цены на продовольствие и недвижимость, рост увольнений в коммерческих и государственных структурах, неуверенность в завтрашнем дне каждого человека, изменение реалий окружающего мира, новые правила игры, условия и тенденции.

Нарушение равновесия хозяйственной системы
Нарушение равновесия хозяйственной системы

  Причины и предпосылки финансовых кризисов

Кризисы неизбежны: регулярные, закономерно повторяющиеся кризисы являются непременной фазой цикличного развития любой системы. Они начинаются тогда, когда потенциал развития главных элементов преобладающей системы уже в основном исчерпан и в то же время родились и начинают борьбу элементы новой системы, представляющей будущий цикл. В этот период надсистема, по классификации А.А. Богданова, становится дезорганизованной, эффективность ее резко падает, поскольку элементы старой и новой систем, противоборствуя друг с другом, погашают часть общей энергии. Кризис создает предпосылки для трансформации системы — либо перехода ее в новое качественное состояние, либо гибели, распада и замены новой, более эффективной системой.

Распад экономической системы
Распад экономической системы

Возникает вполне закономерный вопрос: «Какие существуют причины для возникновения кризиса?». На основе изучения материалов можно выделить несколько факторов способствующих появлению кризиса. Рассмотрим эти факторы.

Причины возникновения кризисов
Причины возникновения кризисов

Капиталистический цикл представляет собой постоянно повторяющееся движение капиталистического производства от одного экономического кризиса к другому. Включает фазы: кризис, депрессия, оживление и подъём.

График капиталистического цикла
График капиталистического цикла

Карл Маркс отмечал, что до промышленной революции конца XVIII века не существовало никаких регулярно повторяющихся бумов и депрессий. Поскольку эти циклы возникают на исторической сцене примерно в то же самое время, что и современная промышленность, Маркс заключил, что деловые циклы являются неотъемлемой чертой капиталистической экономики. Причину кризисов Маркс видел в производстве товаров сверх платёжеспособного спроса. И дело не в ошибках оценки ёмкости рынка и даже не в желании владельцев капитала получить максимальную прибыль, а в самой природе и законах развития экономики, нацеленной на получение прибыли.

Причина кризиса – наращивание капиталистического неплатежеспособного спроса

Владелец капитала (бизнесмен, капиталист, корпорация) стремится к получению прибыли, которая является формой прибавочной стоимости. Прибыль отдельный владелец капитала получит, только распродав (обменяв) произведённые товары. И каждый из владельцев не видит принципиальных препятствий для этого. Значит, чтобы прибыль получили все владельцы нужно распродать все произведённые товары. Но при этом работники в форме заработной платы получают стоимость своей рабочей силы, которая суммарно всегда меньше, чем стоимость произведённых товаров. Работники тратят зарплату преимущественно на потребительские товары. Вторую часть совокупного спроса составит замещение выбывших средств производства. Но часть из произведённой в эквиваленте прибавочной стоимости так и останется не раскупленной. Она должна будет распределиться на личное потребление самих капиталистов и на расширение их бизнеса. При этом прибыль в денежной форме появляется в руках капиталиста лишь для того, чтобы воплотиться в новом товаре.

Дисбаланс между прибылью и производством
Дисбаланс между прибылью и производством

Таким образом, с точки зрения движения стоимости, баланс может быть сведён, то есть все произведённые товары распределены и оплачены. Однако конкуренция для снижения затрат на единицу продукции вынуждает капиталиста наращивать объём производства, что создаёт спрос на дополнительные средства производства. Расширение производства неизбежно сталкивается с ограниченным размером спроса.

Наращивание производства при снижении потребления
Наращивание производства при снижении потребления

Из-за несогласованности действий производителей какой-то товар окажется в избытке, какой-то в дефиците. При этом каждый капиталист стремится максимизировать прибыль. Для этого предпринимаются специальные меры, чтобы искусственно расширить рамки ограниченного спроса: предлагаются всевозможные формы кредита, скидок, бонусов и т. п. Всё это создаёт дисбаланс между суммой зарплат (которая тратится преимущественно на потребление) и суммарной стоимостью потребительских товаров. Следствием этого является нарушение равновесия между спросом и предложением на товары и последующий резкий спад товарного производства, цепные банкротства и массовая безработица - то есть экономический кризис.

Несоответствие стоимости товаров и уровня зарплат
Несоответствие стоимости товаров и уровня зарплат

В представлении капиталистов дело принимает форму нехватки денежных средств. Предпринимаются попытки увеличить денежную массу, которая лишь материализует прибыль, но не увеличивает совокупный спрос. Кризис растягивается в фазу депрессии, которая продолжается до тех пор, пока не будет распродан «избыток» товаров. Ситуация усугубляется тем, что предприятия производят дополнительные товары, хотя и в меньшем объёме, чем в период экономического роста.

Баланс между ценой и количеством товаров
Баланс между ценой и количеством товаров

Общую сумму долгов формирует разрыв между общей стоимостью товаров и общей суммой зарплат, затрат на восстановление (расширение) производства и личного потребления капиталистов. Но стремление капиталистов к прибыли диктует необходимость снижения затрат (прежде всего зарплат) и ограничение их личного потребления. Создаётся разрыв платёжного баланса, спрос начинает снижаться.

Дисбаланс рыночного спроса и предложения

Для стимулирования совокупного спроса активно применяется кредитование. Владельцы капитала вынуждены отпускать товар в долг или в кредит. Через несколько циклов производства долги накапливаются. Неизбежно наступает фаза, когда товары перестают отпускать в долг, поскольку размер долговых обязательств превышает разумные возможности их погашения. Кредитование прекращается, и спрос начинает уменьшаться очень быстрыми темпами.

Долги накапливаются
Долги накапливаются

Но не следует кредит считать единственной причиной кризиса. Кредитная пирамида является вынужденной мерой для смягчения платёжного и производственного кризиса, то есть последующий кредитно-финансовый кризис сам является следствием общего кризиса.

Кредитная пирамида

С 1971 г., когда была отменена привязка доллара к золотому содержанию, обеспечивающемуся золотым запасом США, доллары стали печататься в неограниченных количествах. Покупательная способность доллара обеспечивалась не только ВВП, но и ВВП стран всего мира.

Выпуск долларовых купюр
Выпуск долларовых купюр

Казалось бы, все так и могло быть, но те государства, экономики которых стали обеспечивать силу доллара, никогда не имели и не имеют контроля за объемом эмиссии доллара. Этого контроля реально не имеет и правительство США. Таким правом обладает только ФРС США.

Сила доллара
Сила доллара

Федеральная Резервная система США – это частная организация, принадлежащая 20-ти частным банкам США. Это их главный бизнес – печатать мировые деньги. Чтобы достичь этого, нынешние владельцы ФРС затратили много и времени – десятилетия, а точнее – столетия, и усилий.

Мировые деньги
Мировые деньги

Таким образом, группа частных лиц окончательно получила право выпускать в обращение доллары, определять объем, сроки выпуска и т.д. С 1971 г. по 2008 г. объем долларовой массы в мире вырос в десятки раз, превзойдя во много раз реальный объем товарной массы в мире.

Неконтролируемая эмиссия доллара и его кризис

Такое положение дел было исключительно выгодно, в первую очередь, владельцам ФРС как частной организации, во вторую очередь – самим США как государству. К числу выгод США относится возможность вообще с 1944 года, а особенно с 1971 года, жить не по средствам, т.е. в значительной мере за счет остального мира.

Америка живет не по средствам

Так ВВП США составляет 20% от мирового ВВП. Правда эта цифра не является полностью верной, т.к. в объем своего ВВП Соединенные Штаты засчитывают ряд показателей, например стоимость некоторых разновидностей услуг, которые другие страны в ВВП себе не засчитывают. Если пересчитать по общим правилам, то с 20% этот показатель уменьшится примерно до 15%. А потребляют США – 40% от ежегодно производимого в мире.

Структура мирового ВВП
Структура мирового ВВП

Тут мы задаемся вопросом: «если существует 20%, а потребляется40%, то кто за все это платит?» А платит за все это остальной мир, который отдает Америке свои товары в обмен на необеспеченные бумажки. При этом происходит огромное перераспределение мировых богатств в пользу США.

Откуда берутся необеспеченные деньги

В результате перечисленных условий и экономических факторов происходит перегрев кредитного рынка, и прямым и неизбежным его следствием является ипотечный кризис.

Перегрев кредитного рынка
Перегрев кредитного рынка

Непосредственным предшественником общего финансового и банковского кризиса в США был кризис высокорисковых ипотечных кредитов в 2007 году, то есть ипотечного кредитования лиц с низкими доходами и плохой кредитной историей. Вследствие 20%-го падения цен на недвижимость американские владельцы жилья обеднели почти на 5 триллионов долларов США.

Падение цен на недвижимость
Падение цен на недвижимость

  Последствия и пути преодоления финансового кризиса

В случае возникновения кризиса банковской системы и денежных сбережений граждан, можно предложить ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам, повышение ставок по вновь выдаваемым кредитам, свертывание многих ипотечных и потребительских программ (например, беззалоговых и беспроцентных кредитов). Государство сегодня всеми силами поддерживает сферу банковских услуг, понимая ее большую значимость для страны, но все же некоторым мелким региональным банкам не удастся избежать краха.

Государственная поддержка банковской системы

Основные силы правительства направлены на поддержание наиболее крупных и значимых кредитных организаций. Поэтому больным вопросом у россиян сегодня является сохранность их сбережений. На этот счет особых причин для беспокойства быть не должно, так как если банк входит в систему страхования вкладов, то, например, в России, все сбережения в сумме до 700 тыс. руб. гарантировано будут сохранены.

Обеспечение сохранности сбережений граждан
Обеспечение сохранности сбережений граждан

В кризисной ситуации цены на землю и недвижимость также претерпевают изменение в сторону уменьшения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного роста.

Падение стоимости недвижимости

В то же время, кроме негативных последствий любой кризис имеет и определенные положительные результаты. На промышленном рынке происходит так называемый «естественный отбор». На плаву остаются только наиболее жизнеспособные предприятия, проводящие эффективную политику управления ресурсами. Неконкурентоспособные же компании уходят с рынка.

Естественный отбор на рынке капитала
Естественный отбор на рынке капитала

Но в борьбе предприятий за выживание, в условиях жесткой конкуренции может также произойти и снижение цен на некоторые товары и услуги, что, безусловно, тоже является положительным моментом. Пример тому - недвижимость. Кризис приводит рынки к естественному ценообразованию. Помимо этого происходит общее оздоровление экономики и выход на первый план отечественных производителей.

Послекризисное оздоровление американской экономики

Как преодолеть финансовый кризис? Рассмотрим несколько выходов из данной ситуации. Дать общую рекомендацию для различных направлений бизнеса достаточно сложно, но можно перечислить наиболее важные аспекты этого вопроса.

Факторы способствующие преодолению кризиса
Факторы способствующие преодолению кризиса

Сокращение программ инвестиций в период финансового кризиса. В случае невозможности сокращения инвестиционной программы, целесообразно было бы привлечь дополнительные финансовые средства. Причем, чем выше будет прогнозируемая рентабельность этого бизнеса после финансового кризиса, тем проще будет найти инвестора. Данный шаг гораздо эффективней, чем привлечение инвестиций во время финансового кризиса в негативные сектора экономики с неясной пост кризисной перспективой.

Падение инвестиционных рынков США

Финансисты и психологи говорят, что возникновение непреодолимого желания мгновенных действий или резких движений означает то, что самое страшное, скорее всего, уже произошло. Сохранение спокойствия, среди клиентов, в период финансового кризиса. В особенности это актуально для банков или акционеров компании.

Паника на финансовых рынках
Паника на финансовых рынках

Под влиянием паники, во время финансового кризиса, акции продаются по самым низким ценам. Из-за панических настроений в СМИ, соответственно, и в обществе, в условиях финансового кризиса имеет место массовый отток вкладов. Также ошибки, такие как привлечение невыгодных инвестиции, оформление кредитов или принятие ошибочных сиюминутных решений, под влиянием эмоций и паники в связи с финансовым кризисом, без анализа дальнейших действий.

Преодоление финансового кризиса

Мировой ипотечный кризис

Кризис ипотечного кредитования, начавшийся в 2006 году в Соединенных Штатах Америки, нанес ощутимый удар по всей кредитно-финансовой и экономической сфере американского государства. Серьезно повлиял на большинство макроэкономических показателей американской экономики, потряс ипотечные и другие финансовые рынки американских штатов, нарушил равновесное состояние финансовой и хозяйственной систем, привел к финансовым потерям и разрывам нормальных связей в рыночных отношениях государства, нестабильности потребительских цен, росту безработицы и увольнений в коммерческих и государственных структурах, нанес серьезный ущерб всей социальной системе США, способствовал снижению уровня жизни американских граждан.

Мировой ипотечный кризис берет свое начало в США
Мировой ипотечный кризис берет свое начало в США

Пройдясь по американской экономике, ипотечный кризис вышел за пределы Соединенных Штатов Америки, начал распространяться за их пределами, принял эпидемический характер, охватывая постепенно всё большее количество стран, государств и территорий, заражая и негативно воздействуя на их финансово экономические, хозяйственные и социальные сферы, и, наконец, охватил практически весь мир, приведя его к общему глобальному экономическому кризису.

Распространение ипотечного кризиса по планете
Распространение ипотечного кризиса по планете

  Предпосылки мирового ипотечного кризиса

Весь западный мир давно живет в кредит: в долг покупаются автомобили, дома, бытовая техника. Хочет человек получить заем - обращается в банк, где проверяют платежеспособность заемщика, его кредитную историю и имущество, под залог которого берется кредит. Если банк доволен результатом проверки, он выдает деньги, если что-то не устраивает - отказывает.

Беседы о кредитах и банковских вкладах

Заемщикам кредит брать выгодно, поскольку он дает возможность пользоваться теми благами, денег на которые люди еще не заработали. Но и банкам выгодно выдавать деньги в кредит, получая таким образом проценты. Значит, чем больше денег выдаст банк в виде займов, тем больше в итоге получит прибыли.

Вся жизнь в кредит
Вся жизнь в кредит

В середине 90-х годов банки в Америке решили расширить свою клиентскую базу за счет тех, кому прежде кредитов не давали. Но если один заемщик имеет прекрасную кредитную историю и большую часть собственных средств на первый взнос, а другой не имеет ничего, кроме желания получить кредит (да побольше), то как быть банку? Неужели выдавать кредит на одинаковых условиях и тому и другому?...

Структура системы ипотечного кредитования
Структура системы ипотечного кредитования

Что придумали банки? – Тем заемщикам, которые прошли проверку кредитоспособности на отлично, они стали выдавать кредит по «prime rate» - первоклассной ставке (5-6 % годовых), а заемщикам, которые не входили в категорию «prime», кредиты выдавали по «subprime rate» - под значительно более высокий процент (9-11% годовых).

Проверка кредитоспособности заемщика
Проверка кредитоспособности заемщика

Для определения того, к какой категории - «prime» или «subprime» - относится заемщик, использовался индивидуальный кредитный рейтинг FICO Credit Score, рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation). Он учитывал множество моментов: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке («prime rate»), ниже 620 баллов - по «subprime rate».

Различные виды ставок ипотечного кредитования
Различные виды ставок ипотечного кредитования

Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта» и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед? То есть от того, что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории «subprime», число их клиентов выросло несильно.

Психология жизни в кредит

Тогда банки стали придумывать определенные схемы кредитования. И наиболее популярной стала схема «2-28»: кредит выдавался на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1-2%, а оставшиеся 28 лет - по ставке «subprime». Здорово придумали? Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с ним расставаться, и через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%.

Основы ипотечного кредитования
Основы ипотечного кредитования

Но заемщики думали иначе. Через два года, вместо того чтобы платить по повышенной ставке, заемщик шел в другой банк, рефинансировал свой кредит и опять получал возможность платить по чисто символической ставке. Хитро?

Как правильно и безопасно пользоваться кредитами

Чем рискует банк? Пока цены растут – ничем: если заемщик перестает платить, его дом переходит кредитору, причем в США банк может забрать дом недобросовестного заемщика во внесудебном порядке. Банк продает дом, получает деньги и с лихвой компенсирует свои убытки. Чем рискует заемщик? В - только тем домом или недвижимым имуществом, который находится в залоге банка.

Жилой дом заложенный в банке
Жилой дом заложенный в банке

И все бы ничего, но с 2005 года Федеральная резервная система США (аналог нашего Центробанка) начала повышать учетную ставку. То есть ту ставку, по которой предоставляла кредиты коммерческим банкам. Так, например, 10 мая 2006 года ставка стала составлять 5% годовых, а 30 июня того же года - 5,25% годовых. Если учесть, что это повышение оказалось 17-м по счету, можно представить, как изменились условия финансирования банков за достаточно небольшой срок.

Условия финансирования ипотечного кредитования
Условия финансирования ипотечного кредитования

Банк берет деньги под 5,25% годовых, а заемщикам выдаем под 2%: интересный «бизнес» получается. «Где деньги, Зин?» Неудивительно, что банки стали менять условия кредитования заемщиков, чтобы не работать в убыток. Подорожали кредиты - меньше стало заемщиков, меньше покупателей недвижимости. И многолетний рост цен на недвижимость прекратился...

Бизнес в убыток
Бизнес в убыток

Раньше в условиях роста цен заемщик мог рефинансировать кредит и под залог своего постоянно дорожающего жилья получить деньги не только для того, чтобы расплатиться с прежним банком-кредитором, но и получить наличные средства, чтобы выплачивать заем. (Заметьте: «высший пилотаж» при ипотеке - расплачиваться с банком по кредиту его же деньгами). Рост цен прекратился, а потому возможность получить дополнительную наличность под залог своего дома пропала. Часть заемщиков не смогла платить по кредиту, их жилье забрали банки. Эти дома были выставлены на продажу, в результате предложение на рынке недвижимости выросло, что привело к еще большему обвалу цен. Спрос на недвижимость заметно сократился. Стали останавливаться стройки, банкротиться фирмы, так или иначе связанные со строительством: производители кровли, окон, дверей... Безработица начала расти, а уровень жизни падать.

Проблемы ипотечного кредитования и жизни в кредит

Казалось бы, какое нам дело до Америки? Почему их проблемы стали проблемами других стран? Почему кризис, начавшийся за океаном, перекинулся в Европу и почему он затронул нашу страну?

Ипотечный кризис перекинулся в Европу
Ипотечный кризис перекинулся в Европу

Мировой ипотечный кризис, стартом которого стала патовая ситуация на ипотечном рынке США, подвергся тщательному изучению аналитиками, в частности, специалистами Института проблем глобализации (ИПРОГ). Далее — сокращенное изложение аналитического обзора по ипотечному кризису под редакцией М. Г. Делягина.

Ипотечный кризис проблема глобализации
Ипотечный кризис – проблема глобализации

  Начало мирового ипотечного кризиса

Ипотечный кризис начался в США в конце 2006 года и приобрел острые формы в августе 2007 года.

Распространено мнение, что он затронул исключительно рынка высокорискованных ипотечных кредитов и производных бумаг, фактически не имевших обеспечения, и потому не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики. Однако он уже затронул и глобальную банковскую систему, и мировые финансовые рынки.

Глобальная банковская система
Глобальная банковская система

Ипотечный кризис затронул три основные группы наиболее рискованных ипотечных кредитов:.

Subprime (смысл заключается в предоставлении ипотечных кредитов тем, кто заведомо не сможет их оплатить): сумма займа превышает 55% дохода потребителя или превышает 85% стоимости залога (при этом первоначальный взнос обычно равен нулю); усовершенствованием этой схемы стал Subprime-ARM - кредит с корректируемой процентной ставкой: первые месяцы (а в последнее время в основном - первые 2 года) кредит является беспроцентным.

Влияние ипотечного кризиса на риски в ипотечном кредитовании

Категория «А»: отношение займа к доходу или стоимости залога ниже, чем у subprime, но требуемые документы представлены заемщиком не полностью (так называемый «быстрый кредит»).

Существуют также, так называемые, большие ипотечные Jumbo-кредиты, когда сумма кредита превышает 417 тысяч долларов США.

Ипотечные Jumbo-кредиты
Ипотечные Jumbo-кредиты

Первые две категории, действительно, составляют относительно небольшую часть американского рынка ипотеки, — около 15%. Однако у субсидируемых государством ипотечных брокеров Fanny Mae и Freddie Mac их доля, по оценкам, составляет около 55% (действительно: опираясь на субсидии, можно и рисковать).

Механизм возникновения ипотечного кризиса

Однако эта доля была достигнута за счет исключительно быстрого роста. Subprime и другие «специальные» виды кредитов начали быстро увеличиваться в объемах с 1998 года, когда, по-видимому, кризис развивающихся стран болезненно задел и США. В 2001 году их объем составил 150 млрд. долл., в 2005 - 600 млрд., в первом квартале 2007 года - уже 1,3 трлн. долл.

Риски Subprime-кредитования
Риски Subprime-кредитования

Однако значимость высокорискованных ипотечных кредитов заключается даже не в темпах их роста, но в опоре этого роста на развитие системы деривативов, при которой последующий кредит использует в качестве обеспечения предыдущий. С другой стороны, происходит «покупка риска» у кредитора и эмитента ценных ипотечных бумаг, в том числе у кредитора ипотечных бумаг класса Subprime. Стоимость такой страховки для кредитора была невелика — до 0,5% годовых, а доходность работы с такими бумагами достигала 18-20%.

Система ипотечного кредитования Subprime

Для «покупки риска» выпускаются специальные бумаги (Credit Default Swaps, CDS), являющиеся деривативами. Однако на их основе тоже выпускаются ценные бумаги — деривативы от деривативов (Collateralized Debt Obligation, CDO), и даже деривативы от деривативов от деривативов (Collateralized Loan Obligation, CLO).

Схема кредитования по системе Credit Default Swaps
Схема кредитования по системе Credit Default Swaps

В результате развития производных инструментов рост ипотечных ценных бумаг был стремителен. В 1998 году их еще практически не было; в 2004 году их объем составлял 8 трлн. долл., в 2005 – 17, 2006 – 34, в 2007, несмотря на ощутимые трудности, – 46 трлн. долл. В то же время необеспеченность деривативов может привести к краху всю их систему.

Система кредитования Credit Default Swaps

Банки и хеджинговые фонды выпускают и покупают ипотечные ценные бумаги через специальные компании (SPV), расположенные в оффшорных зонах и продающие ценные бумаги пакетами («корзинами»), объединенные в собственные финансовые инструменты. Переход в оффшоры отчасти стал реакцией на чрезмерно жесткие требования Базеля-2.

Оффшорная Зона
Оффшорная Зона

В Европе (даже Восточной) и в США законодательство строго обязывает точно описывать содержимое продаваемых корзин ценных бумаг. Однако в американских оффшорах (например, на Каймановых островах) такого правила не существует.

Особенности оффшорных зон

В результате многие банки и хеджевые фонды, приобретя корзины производных ипотечных ценных бумаг, просто не знают, что в них входит, — и, соответственно, не знают уровня собственных убытков. Это качественно новый, более высокий уровень неопределенности, весьма существенно дезорганизующий мировую финансовую систему.

Хедж-Фонд
Хедж-Фонд

В частности, снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залогов и делает ипотечные кредиты необеспеченными, что автоматически «включает» в банках-кредиторах жесткие механизмы чрезвычайного реагирования, которые, поддерживая каждый банк в отдельности, дезорганизует в силу своей консервативности всю систему ипотеки, а с учетом ее масштабов — и всю экономику.

Особенности деятельности Хедж-Фондов

Доля задолженности домохозяев в ВВП США стремительно растет последние годы (при этом важно понимать, что, так как кредиты получают и люди, не имеющие собственного жилья, уровень задолженности населения США еще выше). С 1966 по 1976 годы доля задолженности домохозяйств оставалась примерно на одном уровне - 41-43% ВВП, в том числе задолженности по ипотеке - 28-30% (исключением был 1970 год, когда из-за кризиса доллара общий долг упал до 39, а ипотечный - до 26% ВВП).

Задолженность домовладельцев по ипотеке
Задолженность домовладельцев по ипотеке

  Распространение ипотечного кризиса по всему миру

В 1976 году начался умеренный рост задолженности по ипотечному кредитованию. Общий долг увеличился до 47% ВВП в 1979-1980 годах, ипотечный — до 33% ВВП в 1980 году. Стагфляция подкосила расширение кредита, и общий долг с 1981 по 1984 колебался на уровне 44-45% ВВП, а ипотечный медленно снижался до 31% ВВП. С 1985 года начался уверенный рост, закончившийся в 1991 году на уровне 58 и 45% ВВП соответственно. Долг по ипотечному кредитованию остался на этом уровне до 1997 года, а общая сумма задолженности подросла к 1996 и 1997 годам до 61% ВВП.

Стагфляция в ипотечном кредитовании
Стагфляция в ипотечном кредитовании

Затем начался рост: сначала относительно плавный (к 2000 году был достигнут уровень 67 и 49% ВВП), а с 2001 года стремительно нарастающий — до 92 и 74% ВВП в 2006 году. (Для сравнения: совокупный долг домохозяйств Франции сейчас — менее 40% ВВП). Интересно, что неипотечная задолженность домохозяйств в рассмотренном периоде увеличилась крайне незначительно: с 13 до 18% ВВП за 40 лет!

Задолженность по ипотеке
Задолженность по ипотеке

Основная причина роста выдачи необеспеченных ипотечных кредитов — спекуляции.

В значительной части случаев ипотечный кредит выдается для застрахованной перепродажи, но и конечный покупатель, и страховщик аффилированы с банком-кредитором.

Банк-Кредитор
Банк-Кредитор

Кроме того, до начала 90-х годов замедление темпов экономического роста было теснейшим образом связано с динамикой невозвратов ипотечных кредитов. Однако в 90-е годы ситуация изменилась: наращивание ипотечного кредитования стало одним из инструментов стимулирования экономики, от которого не смогли отказаться даже тогда, когда продолжение его использования стало опасным.

Наращивание ипотечного кредитования
Наращивание ипотечного кредитования

С другой стороны, ипотека стала в США замещением социальной помощи – и, по мере «размывания» среднего класса США, что означает, прежде всего, обеднение его представителей, потребность в ней именно как в инструменте социальной помощи неуклонно росла. В 2000-2006 годы средний доход американской семьи рос на 3% в год, однако доход средней американской семьи (медианная средняя) практически не увеличивался.

Ипотека как инструмент социальной помощи
Ипотека как инструмент социальной помощи

«Бедные становятся беднее, богатые — богаче»: с 1997 по 2004 годы реальные доходы 20% беднейших семей США сократились на 12%, в то время как 20% наиболее обеспеченных выросли на 10%. В современных США около 20% детей живут «за чертой бедности», в то время как в Англии этот показатель составляет 16%, а во Франции и Германии — лишь 7%. Во Франции и Германии 7% доходов населения принадлежат 2% наиболее богатых семей, а в США в силу качественно боле высокой концентрации доходов — лишь 0,1% семей.

Черта бедности
Черта бедности

Беднеющий средний класс требует дополнительной ипотеки — в качестве социальной помощи. Между тем уже сейчас долг среднего домохозяйства составляет 120% его годовых доходов, а сбережения домохозяйств составили в 2006 году лишь 1,5% ВВП. 40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.

Беднеющий средний класс
Беднеющий средний класс

В силу этого последствия ипотечного кризиса уже проявляются не только в банковской системе (где резко сократились масштабы и доступность межбанковских кредитов), но и в повседневной жизни американцев. Ряд городов США (в частности, Сакраменто) в свое время инвестировал средства в значительные пакеты ипотечных ценных бумаг и в результате уже начал процедуру банкротства.

Процедура банкротства
Процедура банкротства

Безрассудное поведение инвесторов, покупавших необеспеченные деривативы и их непрозрачные пакеты, аналогично их поведению в период вхождения в кризис 1997-2000 годов. Когда рынки рухнули, инвесторов спрашивали, как они могли вкладывать деньги (в том числе клиентов) в заведомо ничем не обеспеченные ценные бумаги (например, ГКО российского правительства), — и получали честный ответ: «Мы не можем отказываться от доходности в 40% годовых».

Показатели обеспеченности кредитования
Показатели обеспеченности кредитования

За минувшие 10 лет они ничему не научились, еще раз доказав, что рынок не способен создавать даже категорически необходимых для его собственного существования инструментов. Практика в очередной раз подтвердила теоретические построения Стиглица, по которым рынки по своей природе являются неэффективными в информационном плане: на них постоянно существуют перекосы в информационном обеспечении, а имеющейся информации, как правило, недостаточно для рационального эффективного выбора.

Неэффективность рынков
Неэффективность рынков

Неопределенность означает смерть кредита, так как участники рынка выходят из финансовых инструментов, предпочитая ликвидность прибыльности. Исследования доказали, что участники финансовых рынков ориентируются не на реальное положение дел, а на поведение друг друга (точнее, на свое понимание поведения других участников того же рынка).

Неопределенность финансовых рынков
Неопределенность финансовых рынков

При этом топ-менеджеры финансового сектора получают свои доходы в зависимости не от реального положения их структур, но от их отношений с акционерами, что в ряде случаев полностью освобождает их от стремления повышать эффективность компаний, в которых они работают. В результате они выступают мощной дестабилизирующей силой, стремясь к максимизации текущей доходности, чтобы выглядеть лучше в глазах акционеров, и будучи совершенно равнодушными к долгосрочным последствиям своей деятельности.

Топ-менеджеры финансового сектора
Топ-менеджеры финансового сектора

Кроме того, они понимают, что их отказ от спекуляций не изменит тенденции рынка и все равно приведет его к краху; в то же время он может привести к их дискредитации в компании и даже к увольнению. На высококонкурентных и при этом дерегулированных рынках (к которым относится и рынок ипотечных кредитов Subprime) «лучше ошибиться со всеми, чем быть правым в одиночестве».

Спекуляции на ипотечном рынке
Спекуляции на ипотечном рынке

По сути дела, такие рынки представляют собой аналог мощного и комфортного лимузина без тормозов, обреченного на катастрофу.

Лимузин без тормозов
Лимузин без тормозов

Последствия ипотечного кризиса, проявившиеся уже в настоящее время:

– ипотечный кризис вышел за пределы высокорискованной части ипотечных кредитов и вообще за пределы, как ипотечного рынка, так и США, создав проблемы для банковских систем США и Европы;

Высокорискованный кредит
Высокорискованный кредит

– произошло резкое сокращение межбанковского кредитования из-за потери доверия к банкам (в том числе со стороны других банков: никто не знает, у кого, сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе;

Потеря доверия к кредитным организациям
Потеря доверия к кредитным организациям

– наблюдается вынужденное кредитование страховых компаний государством для поддержания их ликвидности, возникает призрак масштабного банковского кризиса; ФРС и Евробанк предпринимают огромные усилия, но неизвестно, смогут ли они добиться успеха.

Государственное вынужденное кредитование страховых компаний
Государственное вынужденное кредитование страховых компаний

Кризис ипотечных кредитов Subprime достиг пика в марте-апреле 2008 года; максимальные трудности возникли после обнародования результатов I квартала 2008 года, когда стали понятны масштабы убытков, скрытых в настоящее время из-за непрозрачности производных инструментов. Ключевым фактором, поддерживающим сейчас доллар, являются усилия стран Юго-Восточной Азии — Китая, Японии, Гонконга, Тайваня, Сингапура. Смысл поддержки доллара заключается в поддержании конкурентоспособности товаров этих стран на рынке США: девальвация доллара снизит рентабельность их экспорта в США.

Страны Юго-Восточной Азии
Страны Юго-Восточной Азии

При этом Япония последовательно ведет политику девальвацию иены относительно евро для обеспечения конкурентоспособности своих товаров на рынке еврозоны. В этом, кстати, заключается одна из причин провала предложений, сделанных европейскими экспертами на последнем саммите АСЕАН, о привязке курсов евро и иены (с колебаниями не более чем на 0,5%) для создания универсального расчетного инструмента и форсированного вытеснения ненадежного доллара из расчетов.

Саммит государств Юго-Восточной Азии ASEAN
Саммит государств Юго-Восточной Азии ASEAN

В поддержании курса доллара этими странами (кроме Китая) сложился устойчивый цикл: пока они осуществляют скупку долларовых ценных бумаг, он держится. Но, достигнув установленного лимита, денежные власти этих стран прекращают скупку — и доллар падает, после чего лимит оказывается «невыбранным», и они вновь начинают скупку долларовых инструментов — до достижения лимита. По сути дела, эти страны сжигают свои активы ради поддержания доллара (при этом США на эмитируемые за счет этих стран доллары скупают их собственные активы).

Американский доллар падает
Американский доллар падает

США не могут позволить себе рецессии перед выборами, а с политической точки зрения девальвация, безусловно, предпочтительнее рецессии, тем более рецессии, связанной с проблемами для банковской системы; ФРС будет вынуждена выкупать американские банки (план Полсона по замораживанию ставок и выкупу проблемных ипотечных кредитов, то есть по поддержке заемщиков по ипотеке, сработал бы в 2006 году, но сейчас, когда кризис распространился уже и на банковскую систему, государству придется оказывать поддержку не только заемщикам, но и банкам, что существенно дороже), так как кризис банковской системы значительно опаснее девальвации, а это будет способствовать ослаблению доллара.

Последствия ипотечного кризиса для банковской системы

Основные уроки ипотечного кризиса на сегодняшний день таковы:

Центробанки должны не зацикливаться на одной цели (например, снижении инфляции), но видеть широкую гамму целей. При этом в кризисных условиях задача сохранения банковской системы является безусловным приоритетом перед снижением инфляции, стабилизацией валютного рынка, обеспечением экономического роста и т.д. Центробанки должны работать в тесной координации с правительством; полностью независимые центробанки в силу самой этой независимости не способны справляться со своими обязанностями.

Стабилизация валютных рынков
Стабилизация валютных рынков

Финансовые рынки объективно требуют регулирования и надзора для достижения внешних целей; они не могут развиваться и даже существовать, исходя лишь из своих собственных интересов.

Финансовая система будет стабильной и эффективной лишь в том случае, когда она будет опираться на эффективный реальный сектор. Экономика США росла до 1997 года не за счет роста производительности, но за счет наращивания своего долга. Если при Рейгане Вольпер говорил развивающимся странам: «Доллар – наша валюта и ваша проблема», и это было верно и во время кризиса 1997-2000 годов, то сейчас соотношение сил изменилась: долг развитых стран втрое выше, чем развивающихся, и доллар стал проблемой и для самих США. Оффшоры – это «черные дыры», дестабилизирующие глобальную финансовую систему и постоянно угрожающие ей.

Наращивание государственного долга
Наращивание государственного долга

Последствия ипотечного кризиса оказались хуже, чем от краха «новой экономики» США в 2000 году, так как ситуация с долгом ухудшилась (долг домохозяйств драматически вырос после 2000 года). Простор для маневра США значительно меньше (как по экономическим причинам, так и в силу исчерпания возможностей стратегии «экспорта нестабильности»). Если раньше люди теряли сбережения, — а теперь они теряют жилье, что психологически гораздо болезненней.

Потеря сбережений домовладельцев
Потеря сбережений домовладельцев

  Причины ипотечных кризисов

Сфера ипотечного кредитования выглядит очень прибыльной для многих банков и строительных компаний. Множество банков и компаний принялись осуществлять предоставление кредитов. Увеличивается спрос на жилье, что заставляет строительные компании брать кредиты в различных банках, чтобы построить и выставить на продажу ещё большие площади жилья. Банки, соревнуясь в количестве предоставленных ипотечных кредитов, предлагают все более выгодные условия кредитования гражданам. Соревнуясь, друг с другом, они постепенно перестают проверять платежеспособность людей, которым они предоставляют кредиты. В итоге множество ипотечных кредитов выдается людям, которые не в состоянии своевременно их погасить.

Банки заинтересованы в увеличении вкладов и кредитов
Банки заинтересованы в увеличении вкладов и кредитов

Кроме этого, строительные компании выставляют на рынок все больше и больше жилья, что приводит к так называемому кризису перепроизводства. Кризис перепроизводства – это ситуация когда на рынке предложение товаров становиться больше чем спрос. В наше время капитализм заметно изменился. Оставшись, по сути, таким же, как при Марксе он изменился в своих формах и проявлениях. Поэтому изменились и причины кризисов.

Кризис перепроизводства
Кризис перепроизводства

Золотые и серебряные деньги нельзя было чеканить бесконечно. Их количество ограничивалось естественными ресурсами. А вот когда появились медные деньги, произошла первая инфляция и именно потому, что ресурсы меди значительно больше, чем ресурсы золота и серебра и поэтому собственная стоимость металла в медной монете была значительно меньше ее стоимости как монеты.

Золотые и серебряные монеты
Золотые и серебряные монеты

Но такими деньгами давно никто не пользуется. В наше время деньги являются просто цифрой заложенной в банковский компьютер. Это количество очков, которые вы набрали в рыночных капиталистических играх. Банк выдает вам кредитку и позволяет тратить набранные очки и даже брать их в долг. Обесценить такие деньги можно нажатием одной кнопки, но доступ к этой кнопке сторожат на много сильнее, чем кнопки запуска ядерных ракет, потому что нажатие на нее приведет к не менее опасным последствиям, рухнет система.

Современные деньги всего лишь цифры в банковском компьютере
Современные деньги – всего лишь цифры в банковском компьютере

Сегодняшняя модель капитализма - это банковский капитализм, силу которого составляет банковский капитал. Сегодня уже трудно встретить капиталиста-производственника, который ведет дело на собственные когда-то накопленные средства. Сейчас любой бизнес начинается с похода в банк и получения банковской ссуды под залог.

Банковское кредитование
Банковское кредитование

Таким образом, быть новому бизнесу, или не быть - решает банк. Причем банку совершенно не важно, будет ли новый бизнес прибыльным, или нет. Банк выдает ссуду под залог уже имеющегося имущества, а не под предполагаемые прибыли бизнеса, так что банк ничем не рискует. Он свои проценты получит в любом случае. Господствующее положение банковского капитала породило сравнительно новое явление, такое, как финансовый, или ипотечный кризис.

Первый классический экономический кризис

Такие кризисы возникают тогда, когда по какой-то причине должники банков массово теряют способность выплачивать кредиты, а имущество, поставленное в залог, теряет цену и его продажа не может покрыть, ни процентов по ссуде банка, ни даже собственно базовой суммы выданной ссуды. Причина таких кризисов в чрезмерной жадности банков, которые выдают ссуды в размере хоть и меньшем стоимости залога, но настолько близком к нему, что при значительном падении цен залог перестает покрывать размер ссуды.

Причины экономических кризисов
Причины экономических кризисов

Средством против таких кризисов должно быть ограничение ссуд лишь небольшой частью от суммы залога, такой, чтобы практически при любом падении цен они все равно не упали бы ниже суммы кредита. Однако такое средство не может быть применено до тех пор, пока банковская система не стала всемирной, единой работающей по единым правилам.

Ипотечное кредитование – путь в никуда

Пока сохраняется конкуренция между банками, выигрывать ее будут те банки, которые дают ссуды побольше под залог поменьше. То есть причиной банковских кризисов является неоправданный риск банков в конкурентной межбанковской борьбе.

Межбанковская конкуренция
Межбанковская конкуренция

  Ипотечный кризис - причина глобального кризиса

Чтобы разобраться в причинах экономического кризиса 2011 года, необходимо сделать обстоятельный экскурс в историю, вернувшись в 2007-2008 годы, во время первой волны кризиса, когда актуальные сегодня экономические проблемы казались невероятно далекими.

Глобальный финансовый кризис
Глобальный финансовый кризис

Экономический кризис 2008 года был результатом более частного явления – ипотечного кризиса в США, который начал развиваться в 2006 году, но серьезно влиять на рынок недвижимости, а потом и инвестиций начал в 2007. Среди экономистов существуют разные точки зрения относительно причин кризиса. Кто-то упорно говорит об экономических циклах, что ипотека просто попалась под колеса этих неминуемых процессов. Мы же рассмотрим более строгую теорию. Данная теория придерживается мнения относительно нескольких губительных для ипотечного рынка США причин.

Ипотечный кризис стал причиной обвала экономики

Первая причина – предоставление кредитов на 120%-130% стоимости жилья. В России, для примера, банки готовы профинансировать в среднем до 85% стоимости квартиры или дома. Для заемщика этот кредит очень перспективен – на деньги можно не только купить себе жилье, но и провести в новом доме или квартире ремонт. Для банка этот кредит был довольно рискованным. Если заемщик не вернет его, залог (купленный дом) получится продать на сумму меньше суммы кредита, то есть инвестиция в случае дефолта становилась убыточной. Тем не менее, число таких рискованных предложений росло – они были популярны среди заемщиков, банки с удовольствием их выдавали, а инвесторы не могли не обратить внимание на новый растущий рынок. В итоге ипотечные агентства и банки получали финансирование от инвестиционных банков.

Виды высокорискованных ипотечных кредитов
Виды высокорискованных ипотечных кредитов

Второй причиной оказалось предоставление той же ипотеки по плавающим процентным ставкам, зависящим от показателя LIBOR, который был средним показателем по стране. Явная выгода такого предложения очевидна. Заемщики могут рассчитывать на то, что при улучшении ситуации ставка понизится (процентов, например, на 0,15 – это было еще терпимо) или, в лучшем случае, будет держаться на одном уровне. Кредиторы могут рассчитывать на ее небольшой рост, который немного увеличит проценты. В сущности, весь «пузырь» ипотечного кредитования США в 2006-2008 годах держался на расчёте о том, что ставка будет или снижаться, но немного, или чуть-чуть вырастет, или же, в идеальном для обеих сторон случае, будет такой же.

Плавающие процентные ставки по ипотечным кредитам
Плавающие процентные ставки по ипотечным кредитам

На практике же ставка LIBOR довольно часто меняется, и значительно. С начала двухтысячных в показателе наблюдалась тенденция к снижению, который и повлиял на успех таких ипотечных кредитов. Но с 2004 года начался рост этого показателя. В 2006 году она составлял 4,29% годовых, а к концу 2007 года достигла 6% и продолжала неуклонно расти. Естественно, заемщики больше не смогли платить по кредитам. В итоге с начала 2007 года начало расти число дефолтных заемщиков, и все капиталовложения банков начали таять на глазах. Началом мировой волны кризиса ипотечного кредитования послужила ситуация на ипотечном рынке Соединенных Штатов Америки, сложившаяся к началу 2007 года.

Финансовый пузырь ипотечного кредитования
Финансовый пузырь ипотечного кредитования

  Последствия ипотечного кризиса для мировой экономики

На сегодняшний день, мировая экономика находится в стадии восстановления после последнего мирового финансового кризиса. Одной из причин последнего кризиса является бесконтрольная выдача низкокачественных кредитов в США. Важным аспектом является изучение влияния ипотечного кредитования на экономику страны, изучение существующих проблем, перспектив развития в период восстановления после современного мирового финансово-экономического кризиса. В связи с этим, большое значение приобретает рассмотрение зарождения кризиса ипотечного кредитования в США и его последующие влияние на национальные экономики других стран.

Зарождение кризиса ипотечного кредитования
Зарождение кризиса ипотечного кредитования

После последнего мирового финансового кризиса, исследования экспертов и ученых концентрируются на рынках недвижимости, на которых преобладает тенденция галопирующего роста цен. Данная тенденция повышения цен на рынке недвижимости, как показывает последний кризис, влечет за собой обвал рынка. Для ликвидации подобных кризисов, актуальной задачей является исследование проблемных рынков недвижимости. На данный момент стоит задача сравнить предпосылки кризиса субстандартного ипотечного кредитования с предпосылками проблемных рынков недвижимости.

Причина возникновения кризиса на кредитном рынке
Причина возникновения кризиса на кредитном рынке

Зарождение кризиса низкокачественного ипотечного кредитования рассмотрено в работах Бленчарда, Ватчера, Каноззы, Зенга, Купера, Мэйера. В данных работах рассматриваются возможные причины зарождения кризиса ипотечного кредитования. Не возникает сомнений о важности вкладов данных ученых, однако масштабность последнего кризиса столь велика, что остается потребность в дальнейшем изучении данной проблемы.

Низкокачественное ипотечное кредитование
Низкокачественное ипотечное кредитование

Низкокачественное ипотечное кредитование стало новым и быстро развивающимся сегментов рынка ипотечного кредитования. Изначально, значительная часть роста и успешности субстандартного рынка в первую очередь произошла из-за роста цен на недвижимость и смягчения стандартов, также за счет инноваций на рынке финансов. Однако спрос на низкокачественные ипотечные кредиты в США спровоцировал значительный приток иностранного капитала в страну. Подъем и спад низкокачественных кредитов следует классическому сценарию бума, в котором недопустимый рост ведет к разрушению рынка. Значительное снижение цен привело к увеличению задолженностей по кредиту и в итоге к мировому финансовому кризису.

Подводные камни ипотечного кредитования

Кризис субстандартного ипотечного кредитования негативно отразился на некоторых странах Европейского Союза. В 2008 году, В ЕС снизилось доверие среди заемщиков, ужесточились критерии выдачи ипотечных кредитов, ухудшилась экономическая ситуация в результате финансового кризиса. Предложение на ипотечном рынке снизилось из-за финансового кризиса и ужесточения критерий по выдаче кредитов. Спрос на ипотечные кредиты снизился из-за неуверенности в стабильности экономики. При снижении спроса на ипотечные кредиты, снизился спрос и на рынке жилья, что привело к падению цен на рынке жилья.

Снижение активности на рынке жилья
Снижение активности на рынке жилья

  Влияние ипотечного кризиса на экономику разных стран

В начале 2011 года, объемы кредитования снизились почти на всех рынках Европы, отображая ожидания ухудшения макроэкономической ситуации. Отрицательное влияние кризиса наиболее заметно в странах, которые сильно зависимы от ограниченных ресурсов для экономического роста. В период последнего мирового кризиса, страны ЕС пострадали в меньшей степени, чем США, однако снижение кредитование было обозначено и на данных рынках.

Списание просроченных кредитов

Самыми уязвимыми странами в период кризиса стали Италия, Испания, Греция и Венгрия. Наибольшее количество просроченных кредитов выпало на Испанию - 663 млрд. евро, Италию - 352 млрд. евро и Грецию - 80 млрд. евро. Рост ипотечного кредитования в данных странах произошел за счет быстрого роста доходов, доступного кредита, отсутствия контроля рынка, уверенности в будущем росте данного рынка. В посткризисный период, правительство Польши удерживает стабильность за счет контроля над ипотекой и снижением процентных ставок. Основной проблемой для данной страны также остается нехватка ликвидности и традиционная опора на плавающую валютную ставку по кредитам. В Венгрии образовалась проблема несоответствия стоимости заложенного имущества до начала кризиса и стоимостью после кризиса. Налоговая база данной страны несовершенна и требует пересмотра законов о залоговом имуществе. Из-за девальвации национальной валюты и резким обвалом цен на рынке недвижимости, на данный момент, оставшаяся сумма задолженности по просроченным кредитам превышает сумму залогового имущества. При такой ситуации на рынке недвижимости, ожидается рост просроченных кредитов в ближайшие годы.

Рост просроченной задолженности по различным видам кредитов
Рост просроченной задолженности по различным видам кредитов

После кризиса ипотечного кредитования США, эксперты опасаются кризиса на рынке недвижимости Китая. Экономика Китая является второй по величине после американской, 19% мирового экономического роста приходилось на данную страну в 2010 году. Стабильность экономики Китая важна, как для США, так и для Европы, при обвале рынка недвижимости последствия будут мировыми. Если рынок Китая взорвется, как рынок США, резко снизится уровень мировой торговли, что приведет к повышению уровня безработицы.

Воздействие финансового кризиса на экономику Китая
Воздействие финансового кризиса на экономику Китая

В современной экономической модели развития Китая, несмотря на значительный успех в достижение роста в прошлые декады, появились структурные проблемы, включая профицит баланса по текущим операциям, неравное распределение доходов, высокий уровень коррупции. Многие существующие проблемы усугубились в период мирового финансового кризиса в результате агрессивной фискальной и монетарной экспансии, внедренной для улучшения экономики страны. Эксперты, утверждающие, что жилищный кризис в Китае неизбежен, недооценивают степень контроля со стороны государства.

Годовые темпы роста экономики различных стран
Годовые темпы роста экономики различных стран

Рассматривая ситуацию на рынке кредитования в 2011 году, всего 13% от общих кредитных задолженностей выпадает на ипотечное кредитование, которые составляют меньше 20% ВВП. По данным Национального Бюро Статистики Китая, цены на жилье возрастают на 10% из года в год. Многие аналитики сравнивают происходящие с предпосылками последнего кризиса в США. Однако «жилищный пузырь» отличается по своей структуре от американского. Федеральная Резервная Система США начала снижать процентную ставку, когда цены на жилье росли, Китай же, наоборот, начал повышать процентную ставку, делая кредитование более дорогим. На данный момент в Китае существует 4 сдерживающих фактора роста цен на недвижимость: высокий рост доходов, урбанизация, демографические изменения, отсутствие альтернатив инвестирования. Сдерживающим фактором в развитие «жилищного пузыря» является поддержание высокого уровня доходов, высокого уровня сбережений, ограниченность инвестиционных возможностей. Правительство Китая активно проводит мониторинг и иногда вмешивается в рынок жилья, в краткосрочном периоде такое вмешательство снижает риск дефолта.

Структура экономики Китая
Структура экономики Китая

В 2013 году, последствия кризиса субстандартного ипотечного кредитования в США могут также привести к обвалу рынка Канады. По мнению экономиста Дэвида Розенберга, цены на жилье в Канаде увеличились почти на 100% с 2000 года. Во многих населенных центрах Канады, соотношение цена - аренда достигла пика в 2011 году. Роберт Шиллер, который предугадал жилищный бум в США, предполагает развитие подобного жилищного пузыря в Канаде. Большинство факторов указывают на трудности на рынке жилья. Начиная с 1990, долги выросли с 75% до 150% по выплатам за жилье. Наибольшие опасения заключаются в том, что рост задолженности будет в скором времени превышать рост доходов. Рост цен на жилье не подкреплен ростом доходов, ВВП на душу населения, инфляцией.

Структура канадской экономики
Структура канадской экономики

Соотношение цены на жилье и аренды на данный момент является самым высоким в Канаде по сравнению с другими развитыми странами. Цены на жилье превышают доходы в 12 раз, что обозначает, что задолженность со стороны домашних хозяйств, как процент дохода поднялась на 153%, что по показателю достигает уровень задолженности США накануне кризиса. Также рынок жилья Канады обусловлен чрезмерным предложением. Жилищное финансирование, как процент ВВП достигло рекордной отметки в 2012 году. В конце января 2013 года, МВФ концентрирует свой отчет о стране на Канаде, из-за снижения активности в 2012 году. Рост экономики по сравнению с 2010-11 годами снизился в 2012 году.

Динамика канадской экономики за последние 10 лет
Динамика канадской экономики за последние 10 лет

Для малоразвитого ипотечного рынка Украины, последствия последнего мирового кризиса значимы и критичны. Рынок ипотеки Украины начал свое развитие в 2004 году и к началу кризиса в 2008 году только начал стремительно развиваться, однако сразу же произошло снижение уровня выдаваемых кредитовых и рост невыплаченных кредитов. В Украине, уровень просроченных кредитов возрос с 3,3% в 2008 году до 9,6% в 2009 году, а к концу 2009 года, уровень просроченных кредитов достиг 30% от общего количества выданных ипотечных кредитов. Высокий уровень просроченных кредитов объясняется частично за счет падения гривны на 40% по отношению к доллару США в 2008 году, а 60% всех кредитов выдавалось в иностранной валюте.

Рынок ипотечного кредитования на Украине

На апрель 2010 г. объем задолженности по ипотечным кредитам составил 101,1 млрд. грн. (12,7 млрд. долларов США), с начала года общий ипотечный портфель уменьшился на 3,6 млрд. грн. (451 млн. долларов США). Темпы прироста объемов задолженности по ипотечным кредитам составили: 13,9%, в 2008 году, в 2009 г. (- 3%), в 2010 г. (-3,5%) [17]. Доля жилищных ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышала 14,5% по состоянию на 2010 г., на кредиты в иностранной валюте приходилось 77% ипотечной задолженности, в национальной валюте – 23%. По итогам 2012 года, кредитный портфель физических лиц снизился на 11087,1 млн. гривен. Ограниченная ликвидность в банковской системе сводит кредитование в Украине до минимума. Основным фактором для развития украинского рынка ипотечного кредитования является стабильность, как внутренняя, так и внешняя. Особенную значимость в контексте мирового финансового кризиса приобретает одна из основных функций центрального банка — поддержание стабильности национальной валюты.

Надежность банковской системы Украины
Надежность банковской системы Украины

В последствие последнего мирового финансового кризиса, задолженности по кредитам возросли в наибольшей мере в Испании, Греции и Италии. Польша испытывает нехватку ликвидности в посткризисный период. Основная проблема, выявленная для Венгрии — сумма задолженности по просроченным кредитам превышает сумму залогового имущества на текущий момент. Рост цен на рынках недвижимости Китая и Канады удается удерживать за счет стабилизационной политики правительства данных стран. Последний мировой кризис негативно отразился на ипотечном рынке кредитования ещё многих стран. Проведенный анализ показывает отрицательное влияние последнего мирового финансового кризиса на экономику упомянутых государств.

Экономический кризис и мировые цены на недвижимость

Ипотечный кризис в США

Ипотечный кризис впервые в полной мере проявил себя в Соединенных Штатах Америки и послужил причиной мирового ипотечного кризиса, а затем и спровоцировал глобальный экономический кризис во всём мире. Первыми характерными проявлениями ипотечного кризиса в США стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными. Этот кризис принято считать началом мирового финансового кризиса 2008 г.

Кризис ипотечного кредитования в США

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8 %; в 2004‒2006 гг. она выросла до приблизительно 20 % от общего числа выданных ипотечных кредитов (и даже выше в некоторых регионах США). Значительную часть (в 2006 г. более 90 %) составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. Увеличение доли субстандартных кредитов было одним из проявлений более общей тенденции снижения стандартов кредитования, а также вывода на рынок более рискованных ипотечных продуктов. При этом потребительское кредитование в США приобретало всё большую популярность: в конце 2007 г. доля долговых обязательств от общей суммы располагаемого личного дохода выросла до 127 % (в 1990 г. она составляла 90 %), что в значительной мере было вызвано широким распространением ипотечного кредитования. Пик общего числа выселений за неуплату по ипотеке пришёлся на 2009–2010 годы.

Ипотечное кредитование в США
Ипотечное кредитование в США

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные, в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились, а нежелание частных инвесторов вкладывать средства в рынок кредитования и сокращение количества инвестиционных возможностей привели к значительному сокращению объёма торговли ипотечными и другими ценными бумагами по всему миру. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономического роста, как в США, так и в Европе.

Купить недвижимость по ипотеке в США

  История развития ипотечного кризиса в США

Ипотечный кризис в США связан с событиями в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования - сегменте нестандартного кредитования. Нестандартное кредитование (subprime market) - это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т. е. кредиты, выдаваемые по стандартам «Фанни Мэй» и других агентств, поддерживаемых правительством США.

Зарождение ипотечного кризиса в США

У нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т. е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Либо такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, либо в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, так как они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

Последствия невозврата задолженности по кредиту
Последствия невозврата задолженности по кредиту

В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. - только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно начиная с 2003 года. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Краткосрочные банковские кредиты
Краткосрочные банковские кредиты

В 2001-2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, «мягким» подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990-1995 гг.), под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд. долл. (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.

Низкие процентные ставки по жилищным кредитам
Низкие процентные ставки по жилищным кредитам

Во второй половине 2005 г. на рынке цены на жилье стали падать и начали увеличиваться сроки экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья, т. е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья), близком к 100%, падение стоимости недвижимости - существенная причина для отказа платить по кредитам, особенно если учитывать тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточение условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок привели к дальнейшему падению цен на жилье.

Падение стоимости недвижимости в США
Падение стоимости недвижимости в США

В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, вели конкурентную борьбу, снижая процентные ставки, что привело к улучшению качества их кредитных портфелей, поскольку низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 п. против 6 п. в 2003 г.). Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки, что, естественно, привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов. Ряд экономистов считают, что нестандартные кредиторы были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании, и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов.

Государственный контроль за системой кредитования
Государственный контроль за системой кредитования

По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний. Таким образом, в конце 2005 г. произошло изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) они перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В условиях усиливающейся конкуренции на рынке нестандартных кредитов некоторые «молодые» кредиторы, не имеющие достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику без документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков S&P, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья. Усиление конкуренции привело также к сокращению спрэда между доходностью по низкорискованным 10-летним государственным облигациям и более рискованным 30-летним ипотечным ценным бумагам до 1,5‒1,7 п. п. Это означает, что риски ипотечных бумаг стали недооцениваться.

Развитие ипотечного кризиса в США

В отличие от традиционных банков, у кредиторов, работающих на рынке нестандартных кредитов, как правило, отсутствует возможность использовать средства депозитов для выдачи кредитов. Вместо этого кредиторы пользуются кредитной линией. В то же время все кредиты кредитор продает инвестору, который в случае просрочки платежей по кредиту имеет право вернуть его обратно первоначальному кредитору. Обратный выкуп просроченных кредитов осуществляется из средств кредитной линии. Пока просроченный кредит находится на балансе кредитора, взимаются проценты за пользование кредитной линией, поэтому кредитор вынужден зафиксировать свои убытки, получив назад просроченный кредит, а не дожидаться окончания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Кредитная линия
Кредитная линия

В условиях растущего рынка привлекательность рынка нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких процентных ставок по кредитам и более низкого уровня дефолта по сравнению с ожидаемым. Как следствие, кредиторы могли сравнительно легко получить банковскую кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно, у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных ресурсов, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей по нестандартным ипотечным кредитам.

Стагнация рынка жилья в США
Стагнация рынка жилья в США

В 2007 г., по оценкам некоторых экспертов, в США произошло замедление роста потребительских расходов населения. До 2006 г. рост потребительского спроса поддерживался за счет дешевых и все более доступных кредитов и постоянного роста цен на все активы, в том числе на жилье. Только за 2005 г. рыночная стоимость активов населения выросла на 3,2 трлн. долл. Начиная с 2006 г. оба позитивных для потребителя фактора практически исчезли: стоимость денег поднялась, а цены на жилье стали снижаться, тогда как долги и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов по обслуживанию ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум -14,5%, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20%. По оценкам американского Центра жилищной политики, с 1997 по 2005 г. доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросла в США на 88% (с 2,4 млн. до 4,5 млн.).

Средства на обслуживание ипотеки
Средства на обслуживание ипотеки

Ряд экспертов отмечают появление первых признаков сокращения прироста занятости, что обострит проблему кредитоспособности всей экономической системы и, возможно, уже начавшегося снижения доходов населения. В силу рассмотренной выше специфики деятельности нестандартных кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и организации, но и международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими, так как они уже не смогли передать все дефолтные кредиты их первоначальному кредитору, и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.

Проблемы кредитоспособности
Проблемы кредитоспособности

К середине 2007 года 25 американских кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов США, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков. При анализе последствий кризиса на ипотечном рынке следует учитывать, что он совпал с началом рецессии в экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости. На рынке акций индекс Доу-Джонса, достигший 19 июля 2007 г. рекорда в 14 тыс. пунктов, к 15 августа упал ниже 13 тыс. пунктов. Падение индекса отразилось и на рынках акций других стран, особенно Бразилии и Кореи. Международный валютный фонд уже объявил о том, что ему придется пересматривать прогноз темпов экономического роста в США в сторону снижения.

Индекс Доу-Джонса

Инвестиционные банки и другие финансовые институты также были серьезно затронуты кризисом: хеджевые и инвестиционные фонды крупнейших мировых банков серьезно пострадали в результате развернувшегося в США кризиса. Рыночная стоимость их активов - ипотечных бумаг, обеспеченных нестандартными ипотечными кредитами, сильно упала и во многих случаях просто не могла быть определена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, крупнейшая американская компания в области страхования ипотечных кредитных рисков, объявила о миллиардных убытках и приостановке сделки в 4,9 млрд. долл. по приобретению другой компании. Крупнейший ипотечный кредитор Countrywide Financial, активно работавший на рынке нестандартных кредитов, объявил о своем банкротстве.

Логотип ипотечной компании Countrywide Financial
Логотип ипотечной компании Countrywide Financial

В середине 2007 г. ведущие компании розничной торговли США объявили о снижении своих прибылей во II кв. 2007 г. и прогнозируют дальнейшее снижение выручки по итогам года. Тем не менее, по оценкам экспертов S&P, существенного падения уровня потребления, вызванного жилищным и ипотечным кризисами, не произошло. Единственной категорией товаров, уровень продаж которых в середине 2007 г. снизился, была мебель и строительные материалы. По данным Министерства труда США, в августе в стране впервые за последние 4 года сократилась занятость населения. Больше всего рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в госучреждениях.

Кризис ипотечного кредитования в США стал причиной общего финансового кризиса

После начала кризиса на ипотечном рынке финансовые регуляторы США обратили внимание на проблемы этого сектора и выпустили рекомендации для ипотечных кредиторов и брокеров, работающих на рынке нестандартных кредитов, в целях стандартизации контроля за их деятельностью и защиты прав заемщиков. В сенате США запланирован ряд заседаний по вопросам регулирования рынка нестандартных ипотечных кредитов. Президент США пообещал оказать государственную поддержку «невинно пострадавшим» гражданам в рефинансировании займов через Федеральную жилищную администрацию США. По оценкам, предлагаемые президентом меры помогут сохранить дома 200-250 тыс. семей.

Вторая волна ипотечного кризиса в США

  Предпосылки ипотечного кризиса в США

Непосредственной причиной ипотечного кризиса стал прокол экономического пузыря на рынке недвижимости США, рост которого достиг наивысшей точки в 2005‒2006 гг. Вскоре после краха рынка недвижимости всё большее число заёмщиков было не в состоянии выполнять свои обязательства по субстандартным ипотечным кредитам и по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. В 2004‒2007 гг. кредиторы выдавали большое количество субстандартных кредитов, и именно заёмщики, получившие кредиты в этот период времени, были чаще всего неспособны производить выплаты по обязательствам. Поскольку они были уверены в долгосрочном росте цен на жилую недвижимость, они были склонны принимать на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам, рассчитывая на проведение рефинансирования на более благоприятных условиях, а также из-за наличия привлекательных инновационных предложений (например, кредитов с низкими первоначальными выплатами).

Прокол экономического пузыря на ипотечном рынке США
Прокол экономического пузыря на ипотечном рынке США

Кроме того, во многих случаях потребители, которые могли бы претендовать на стандартные условия кредитования, получили субстандартные ипотечные кредиты, хотя и соответствовали требованиям Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Это произошло из-за сокращения влияния предприятий с государственным участием (Freddie Mac, Fannie Mae) в сфере ипотечного кредитования и улучшения позиций частных компаний-кредиторов.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация Fannie Mae
Федеральная национальная ипотечная ассоциация Fannie Mae

Секьюритизация ипотечных кредитов из группы самого высокого риска осуществлялась частными инвестиционными банками и, как правило, в отличие от предприятий с государственным участием, обладающих определённым влиянием и занимающих сильное положение на рынке, эти банки не могли воздействовать на инициаторов кредитов. В 2006‒2007 гг. во многих регионах США стало сложнее провести рефинансирование кредита из-за роста процентных ставок и умеренного падения цен на жилую недвижимость. Без рефинансирования многие заёмщики оказались не в состоянии выполнить свои обязательства: ставка для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой возросла, срок первоначальных низких выплат по ипотечным кредитам завершился, а цены на жилую недвижимость не выросли, как ожидалось, а упали.

Условия приобретения жилья в кредит в США

Вышеперечисленные факторы привели к увеличению количества случаев отчуждения банками недвижимого имущества заёмщиков. К сентябрю 2007 г. из-за падения цен на недвижимость рыночная стоимость 23 % объектов жилой недвижимости в США оказалась ниже суммы выплат по ипотечному кредиту. Это стало для заёмщиков финансовым стимулом для отказа от выплат по кредиту и передачи недвижимости в собственность залогодержателей. Начавшееся в конце 2006 г. массовое отчуждение собственности за долги, в том числе по субстандартным кредитам, продолжается и в настоящее время и является одним из основных факторов мирового экономического кризиса, поскольку приводит к оттоку средств потребителей и уменьшает финансовую устойчивость банковских учреждений.

Динамика объемов субстандартного ипотечного кредитования в США
Динамика объемов субстандартного ипотечного кредитования в США

В 2002‒2004 гг. доступность кредитов в США возросла благодаря значительным зарубежным инвестициям в первую очередь из азиатских стран с быстро развивающейся экономикой и стран-экспортёров нефти, а также благодаря низкому уровню процентных ставок в Америке. Это привело к росту пузырей на рынке недвижимости и кредитном рынке. Благодаря облегчённому доступу к различным видам кредитов (ипотека, кредитные карты и кредиты на покупку автомобилей), потребители приняли на себя ранее небывалый объём обязательств. При этом бумы на рынке недвижимости и кредитном рынке привели к увеличению объёмов выпуска ипотечных ценных бумаг ‒ производных финансовых продуктов, цена которых зависит от выплат по ипотечным кредитам и цен на жилую недвижимость.

Структура рынка ипотечных ценных бумаг
Структура рынка ипотечных ценных бумаг

Эти инновационные ценные бумаги позволяли инвесторам со всего мира вкладывать средства в рынок недвижимости США. После того, как цены на недвижимость в США упали, крупные международные финансовые учреждения, инвестировавшие значительные заёмные средства в ипотечные ценные бумаги, понесли существенные убытки. Когда влияние кризиса распространилось за пределы рынка недвижимости, возросло число случаев невыполнения обязательств и по другим видам кредитов. Мировые финансовые потери, вызванные кризисом, оцениваются в триллионы долларов США.

Динамика выпуска ипотечных ценных бумаг в США
Динамика выпуска ипотечных ценных бумаг в США

Одновременно с ростом пузырей на рынке недвижимости и кредитном рынке ряд факторов привёл к нарушению стабильности финансовой системы США. В частности, должностные лица высшего уровня не оценили должным образом опасность теневой банковской системы, образованной такими финансовыми организациями, как инвестиционные банки и хедж-фонды. Сложные забалансные методы секьюритизации и создания производных ценных бумаг позволяли «теневым» банкам скрывать долю заёмного капитала от инвесторов и контрольно-надзорных органов.

Ипотечные ценные бумаги дают основную долю ВВП США

Инновационные финансовые инструменты также сделали практически невозможной реорганизацию компаний после банкротства, и тем самым способствовали принятию решения о выделении правительственной экстренной финансовой помощи. Некоторые эксперты указывают на то, что хотя «теневые» компании заняли ведущие позиции на рынке кредитования, при этом они не были обязаны подчиняться нормам регулирования, распространяющимся на коммерческие (депозитные) банки, которые традиционно оказывали услуги по предоставлению кредитов. Организации теневой банковской системы и некоторые банки, подлежащие государственному регулированию, приняли на себя значительные долговые обязательства и в то же время выдавали кредиты с высоким уровнем риска, не обеспечивая наличия финансовых резервов, достаточных для компенсации возможных потерь по кредитам или ипотечным ценным бумагам.

Объемы теневых банковских операций в мире
Объемы теневых банковских операций в мире

После того, как из-за краха рынка недвижимости эти компании понесли финансовые потери, предоставление кредитов в прежнем объёме стало невозможным. Это привело замедлению деловой активности и возникновению сомнений в стабильности ключевых финансовых организаций. Необходимые для роста деловой активности средства для стимулирования рынка кредитования и укрепления доверия к рынку краткосрочных обязательств ‒ одному из ключевых источников финансирования компаний ‒ были предоставлены рядом центральных банков. Кроме того, правительства ряда стран оказали экстренную финансовую помощь многим финансовым организациям, что привело к значительному росту государственного долга.

Государственный долг
Государственный долг

Рецессия на рынке недвижимости и последовавший за ней кризис на финансовом рынке привели к тому, что рядом центральных банков было принято решение уменьшить процентную ставку, а многие правительства начали осуществлять программы стимулирования экономики. Кризис также оказал значительное воздействие на мировой рынок ценных бумаг: между 1 января и 11 октября 2008 г. держатели акций американских корпораций потерпели убытки в размере около 8 триллионов долларов США (общая стоимость акций упала с 20 трлн. долларов до 12 трлн. долларов). В других странах потери составили около 40 %. Потери на фондовых рынках и падение цен на жилую недвижимость привели к дальнейшему снижению экономической активности потребителей, которая является главной движущей силой развития экономики. В ноябре 2008 и марте 2009 г. прошли совещания лидеров крупных развитых и развивающихся стран, посвящённые выработке стратегий по борьбе с кризисом. Также с предложениями по борьбе с кризисом выступили представители госслужб, центральных банков, экономисты и руководители предприятий. В июле 2010 г. в США был принят Закон Додда ‒ Франка о реформе финансового сектора США (Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act), целью которого было устранение некоторых причин возникновения ипотечного кризиса.

Сущность Закона Додда-Франка в США

  Рынок ипотечного кредитования в США

Заёмщики из группы высокого риска, как правило, не всегда способны погасить кредит и имеют небезупречную кредитную историю; соответственно, риск невыплат по субстандартным кредитам выше, чем по кредитам, выданным первоклассным заёмщикам. В случае несвоевременных выплат по ипотечному кредиту сервисному агенту (банку или другой финансовой организации), кредитор имеет право провести изъятие заложенного имущества.

Плохая кредитная история
Плохая кредитная история

В марте 2007 г. общая стоимость субстандартных ипотечных займов в США оценивалась в 1,3 трлн. долларов, в том числе субстандартные займы с правом удержания первой очереди, по которым не была произведена оплата (более 7,5 млн. долларов). В 2004‒2006 гг. доля ипотечных займов с высоким уровнем риска составляла 19-21 % в общей сумме выданных кредитов, а в 2001‒2003 гг. и 2007 г. ‒ менее 10 %. В третьем квартале 2007 г. в 43 % случаев начала процесса отчуждения собственности, инициированных в начале квартала, причиной отчуждения были невыплаты по субстандартным ипотечным займам с плавающей процентной ставкой; при этом подобные кредиты составляли всего 6,8 % от общего объёма непогашенных ипотечных кредитов в США.

Ипотека по-американски

К октябрю 2007 г. приблизительно 16 % выданных субстандартных ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой или были просрочены на срок в более чем 90 дней, или кредитор начал процесс отчуждения недвижимости. Это почти в три раза больше, чем в 2005 г. К январю 2008 г. доля непогашенных в срок кредитов выросла до 21 %, а в мае 2008 г. она составляла 25 %. В конце 2006 г. в денежном отношении объём всех непогашенных ипотечных кредитов, выданных в США домохозяйствам на покупку жилой недвижимости, вмещающей до четырех семей, составил 9,9 трлн. долларов США, а на конец второго квартала 2008 г. ‒ 10,6 трлн. долларов США. В 2007 г. кредиторами был начат процесс отчуждения почти 1,3 млн. объектов жилой недвижимости, на 79 % выше, чем в 2006 г. В 2008 г. произошло отчуждение 2,3 млн. объектов, на 81 % больше, чем в 2007 г., а в 2009 г. ‒ 2,8 млн. объектов, на 21 % выше, чем в 2008 г.

Динамика параметров ипотечного кредитования в США
Динамика параметров ипотечного кредитования в США

В августе 2008 г. 9,2 % американских заёмщиков с непогашенными ипотечными кредитами или признали свое банкротство, или передали недвижимость в собственность кредитора. К сентябрю 2009 г. их число увеличилась до 14,4 %. С августа 2007 г. по октябрь 2008 г. в США был завершен процесс отчуждения 936 439 объектов жилой недвижимости. В нескольких штатах, как общее количество, так и доля отчуждений имущества были значительно выше, чем в среднем по стране: в 2008 г. на десять штатов приходилось 74 % случаев передачи залогового имущества кредиторам, при этом в двух штатах (Калифорния и Флорида) произошёл 41 % всех отчуждений. В девяти штатах доля случаев отчуждения жилой недвижимости была выше, чем средняя по стране (1,84 % домохозяйств).

Динамика отчуждаемой недвижимости по ипотеке в США
Динамика отчуждаемой недвижимости по ипотеке в США

  Причины ипотечного кризиса в США

Среди причин возникновения ипотечного кризиса в Соединенных Штатах Америки можно назвать ряд факторов, характерных как для кредитного рынка, так и для рынка недвижимости, которые наблюдались в США течение ряда лет. Среди факторов, называемых экспертами, преобладают:

- неспособность домовладельцев выполнять обязательства по ипотечным кредитам (в первую очередь из-за изменения процентной ставки по кредитам с плавающей процентной ставкой, принятия на себя невыполнимых обязательств, хищнического кредитования и спекуляции);

Невыполнение обязательств по ипотеке
Невыполнение обязательств по ипотеке

- избыточное строительство в период строительного бума;

Строительный бум в США

- выпуск ипотечных продуктов с высоким уровнем риска;

Классификация рисков ипотечного кредитования
Классификация рисков ипотечного кредитования

- значительный рост уровня задолженности в сфере как личных, так и корпоративных финансов;

Динамика задолженности по кредитам в США
Динамика задолженности по кредитам в США

- создание финансовых продуктов, рассредотачивающих и, возможно, скрывающих риски невыполнения обязательств по ипотечным кредитам;

Сокрытие рисков по невыполнению кредитных обязательств
Сокрытие рисков по невыполнению кредитных обязательств

- неудовлетворительные методы регулирования денежного рынка и рынка недвижимости;

Регулирование рынка недвижимости
Регулирование рынка недвижимости

- неуравновешенность внешнеторговых балансов;

Неуравновешенность рынка недвижимости
Неуравновешенность рынка недвижимости

- неадекватное государственное регулирование экономической сферы.

Государственное регулирование экономики
Государственное регулирование экономики

Тремя главными катализаторами ипотечного кризиса выступили: приток денег частного сектора, выход банков на рынок ипотечных облигаций и хищническое кредитование, в частности, ипотечный кредит 2-28 (кредит с плавающей процентной ставкой, выдаваемый на 30 лет, где процентная ставка зафиксирована в первые 2 года), который ипотечные кредиторы продавали напрямую или через ипотечных брокеров. На финансовых рынках и на фондовом рынке ключевым фактором, приведшим к возникновению условий, способствовавших кризису, был моральный риск. В опубликованной 15 ноября 2008 г. декларации антикризисного саммита G-20 по финансовым рынкам и мировой экономике были перечислены следующие причины ипотечного кризиса:

Антикризисный саммит Большой Двадцатки

В существовавших ранее в текущем десятилетии условиях быстрого глобального роста, увеличивавшихся потоков капитала и длительной стабильности участники рынка, стремясь к получению высоких прибылей, не учитывали должным образом имеющихся рисков и действовали без надлежащего предварительного анализа. В то же время такие факторы, как слабые нормы в отношении гарантий, непродуманные методы управления рисками, растущая сложность и непрозрачность финансовых продуктов и вытекающее из этого чрезмерное использование кредитов для биржевой игры, в своей совокупности привели к появлению в этой системе уязвимых мест. Политики, а также регулирующие и контрольные инстанции в ряде развитых стран должным образом не учитывали и не боролись с нарастающими рисками на финансовых рынках, не шли в ногу с финансовыми инновациями и не принимали во внимание системных последствий мер регулирования, осуществляемых на национальном уровне.

Финансовые инновации
Финансовые инновации

В январе 2011 г. американская Комиссия по расследованию причин финансового кризиса (англ. Financial Crisis Inquiry Commission) опубликовала заключительный доклад, согласно которому кризиса можно было избежать, и он был вызван следующими причинами:

- несовершенством финансового регулирования, в том числе неспособностью Федеральной Резервной Системы препятствовать выдаче токсичных ипотечных кредитов;

Токсичные ипотечные кредиты
Токсичные ипотечные кредиты

- значительными нарушениями в сфере корпоративного управления, в том числе опрометчивыми рискованными действиями ряда финансовых корпораций;

Схема корпоративного управления
Схема корпоративного управления

- опасным сочетанием избыточного кредитования и принятия на себя чрезмерных финансовых рисков, как домашними хозяйствами, так и игроками фондового рынка, что привело к кризису финансовой системы;

Избыточное кредитование
Избыточное кредитование

- неготовностью к кризису высших должностных лиц на ключевых регулирующих и контрольных постах и недостаточным пониманием принципов работы финансовой системы;

Кризис высших должностных лиц
Кризис высших должностных лиц

- систематическим несоблюдением этических норм и нарушением принципов прозрачности на всех уровнях.

Прозрачность ипотечных сделок
Прозрачность ипотечных сделок

    Предкризисное состояние рынка недвижимости США

За несколько лет до начала кризиса низкие процентные ставки, и значительный приток иностранного капитала привели к созданию благоприятных условий для роста рынка кредитования; в свою очередь, рост рынка кредитования способствовал быстрому росту рынка недвижимости и стимулировал финансирование потребления за счёт заёмных средств. В 2004 г. доля собственников жилой недвижимости в США достигла максимальной величины (69,2 %), при этом с 1980 по 1994 г. она находилась на уровне 64 %. Главной причиной увеличения доли собственников и роста спроса на недвижимость, вызвавшего дальнейший рост цен, стало распространение кредитования с высоким уровнем риска.

Процентные ставки на рынке ипотечного кредитования
Процентные ставки на рынке ипотечного кредитования

С 1997 по 2006 г. стоимость типичного объекта жилой недвижимости в США выросла на 124 %. До 2001 г. в течение двух десятилетий средняя по стране стоимость объекта жилой недвижимости была в 2,9-3,1 раза выше дохода среднестатистического домашнего хозяйства; в 2006 г. это соотношение составило 4,0 раза, а в 2006 г. ‒ 4,6 раза. Рост пузыря на рынке недвижимости привел к тому, что многие домовладельцы смогли рефинансировать ипотечные кредиты по более низкой процентной ставке или получили вторичный ипотечный заём под прирост стоимости недвижимости для увеличения потребительских расходов. В конце 2007 г. процентное отношение общей суммы задолженностей американских домашних хозяйств к годовому личному располагаемому доходу составило 127 %, а в 1990 г. оно составляло 77 %.

Проблемы ипотеки и жизни в кредит в США

В то время как цены на жилую недвижимость росли, доля личных сбережений сокращалась, а величина кредитов и потребительские расходы росли. Если в конце 1974 г. общая сумма долговых обязательств домашних хозяйств составляла 705 миллиардов долларов (60 % личного располагаемого дохода), то в 2000 г. она составляла 7,4 триллионов долларов, а на конец второго квартала 2008 г. ‒ 14,5 триллионов долларов (134 % личного располагаемого дохода). В 2008 г. в США в собственности членов одного типичного домашнего хозяйства находилось 13 кредитных карт, при этом 40 % владельцев имели задолженности по картам; в 1970 г. таких домохозяйств было всего 6 %.

Динамика цен на жилую недвижимость в США
Динамика цен на жилую недвижимость в США

С началом формирования пузыря на рынке недвижимости общая сумма полученных потребителями кредитов под залог увеличивавшейся стоимости домов выросла с 627 миллиардов долларов в 2001 г. до 1 428 миллиардов долларов в 2005 г., то есть почти на 5 триллионов долларов. Если в 1990-х гг. сумма задолженностей по ипотечным кредитам составляла в среднем около 46 % ВВП, то к 2008 г. она составляла 73 % (10,5 триллионов долларов в денежном выражении). С 2001 по 2007 г. сумма задолженностей по ипотечным кредитам в США выросла почти в два раза, а размер задолженностей по ипотечным кредитам в расчёте на одно домашнее хозяйство при практически неизменном уровне заработной платы вырос более чем на 63 % (с 91 500 до 149 500 долларов).

Динамика кредитования частного сектора в США
Динамика кредитования частного сектора в США

Резкий рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования привели к строительному буму и, с течением времени, к избытку домов, выставленных на продажу, что в середине 2006 г. привело к прекращению роста цен на недвижимость и их последующему падению. Доступность кредитных продуктов, а также широко распространённая вера в то, что цены на недвижимость будут продолжать расти, заставили многих неблагонадёжных заёмщиков согласиться на условия кредитования с плавающей процентной ставкой. Согласно условиям таких кредитов, процентная ставка на протяжении определенного периода времени оставалась на привлекательно низком уровне, после чего на оставшийся срок выплаты кредита она поднималась до рыночного уровня. Заёмщики, которые знали, что будут не в состоянии производить более высокие выплаты после окончания первоначального льготного периода, планировали провести рефинансирование кредита, что было возможным благодаря постоянному росту цен на недвижимость. Но когда во многих регионах США цены на дома начали падать, проведение рефинансирования стало проблематичным и те заёмщики, которые не смогли добиться рефинансирования кредита, оказались не в состоянии производить выплаты по более высоким ежемесячным ставкам.

Рефинансирование ипотечного кредита

Поскольку число заёмщиков, не выполнявших долговые обязательства, стало расти и продолжает расти до сих пор, увеличилось число отчуждений жилой собственности и, соответственно, количество объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это привело к дальнейшему падению цен на дома для покупателей, а для домовладельцев ‒ стоимости домов за вычетом долгов. Кроме того, сокращение выплат по ипотечным кредитам приводит к падению цен на ипотечные ценные бумаги, что отрицательно влияет на величину собственного капитала банков и их финансовую стабильность. Этот порочный круг является ключевой причиной возникновения кризиса.

Порочный круг кризиса ипотечного кредитования
Порочный круг кризиса ипотечного кредитования

К сентябрю 2008 г. цены на жилую недвижимость в США упали в среднем на 20 % по сравнению с серединой 2006 г., когда они находились на самом высоком уровне. Вследствие 20%-го падения цен на недвижимость американские владельцы жилья обеднели почти на $5 триллионов. Это значительное и неожиданное падение также означало, что для многих заёмщиков разница между рыночной стоимостью недвижимости, приобретенной в кредит, и суммой выплат по кредиту стала нулевой или даже отрицательной. В марте 2008 г. число таких заёмщиков было оценено в 8,8 млн. человек, или 10,8 % всех домовладельцев. По некоторым оценкам, в ноябре 2008 г. число таких заёмщиков выросло до 12 млн. человек. К сентябрю 2010 г. 23 % всех объектов жилой недвижимости в США стоили меньше, чем сумма выплат по ипотечному кредиту, полученному для их приобретения. В подобной ситуации для заёмщиков выгоднее отказаться от исполнения обязательств, так как ипотечные кредиты, как правило, выдаются под залог недвижимости без права обращения взыскания на имущество заёмщика. Экономист Стэн Лейбовиц в статье, опубликованной в «Уолл стрит джорнал», утверждал, что во второй половине 2008 г. на объекты недвижимости с отрицательной стоимостью, составлявшие 12 % от общего числа залоговых объектов, приходилось 47 % случаев начала процесса отчуждения залоговой собственности. Он пришел к выводу, что принятие решения заёмщиком об отказе от недвижимости зависело в первую очередь от стоимости недвижимости, а не вида кредита, кредитоспособности или надёжности заёмщика.

Динамика предложений и продаж жилой недвижимости в США
Динамика предложений и продаж жилой недвижимости в США

Передача объектов недвижимости кредиторам привела к увеличению общего числа домов, выставленных на продажу. Соответственно, количество новых жилищных объектов, проданных в 2007 г., было на 26,4 % ниже, чем в предшествующем году, а отношение числа непроданных новых объектов недвижимости в январе 2008 г. к числу проданных объектов недвижимости в декабре 2007 г. составило 9,8 ‒ самое высокое значение этого показателя с 1981 г. Более того, почти четыре миллиона объектов было выставлено на продажу на вторичном рынке недвижимости; из них почти 2,9 миллиона были незаселены. Избыточное предложение привело к падению цен на жилую недвижимость, которое, в свою очередь, поставило под угрозу способность всё большего числа заёмщиков производить выплаты по ипотечному кредиту. Предполагается, что цены на недвижимость будут продолжать падать, пока количество домов, выставленных на продажу (пример избыточного предложения), не упадет до более приемлемого уровня. Исследование, опубликованное в январе 2011 г., показало, что в США с июня 2006 г., когда цены на жилую недвижимость находились на высшем уровне, по ноябрь 2010 г. цены упали на 26 %, то есть больше, чем во время Великой депрессии с 1928 по 1933 г. (25,9 %).

Динамика рынка вторичного жилья в США
Динамика рынка вторичного жилья в США

    Спекулятивные инвестиции на рынке жилья США

Ипотечные займы, получаемые с целью спекуляции жилой недвижимостью, были названы одним из факторов, способствовавших кризису. В 2006 г. 22 % проданных объектов жилой недвижимости были приобретены с целью инвестиций, а ещё 14 % объектов были приобретены в качестве домов для проведения отпуска. В 2005 г. доля таких объектов была 28 % и 12 % соответственно. Таким образом, в 2006 г. рекордное число проданных объектов жилой недвижимости (40 %) не становилось основным местом проживания покупателей. Дэвид Лири, занимавший в то время должность главного экономиста Национальной ассоциации торговцев недвижимостью США (National Association of Realtors, NAR), указал, что сокращение объёма спекулятивных инвестиций в жилую недвижимость после 2006 г. было ожидаемым: «Спекулянты покинули рынок в 2006 г., из-за чего объём инвестиционных продаж жилой недвижимости стал падать значительно быстрее, чем объём продаж на первичном рынке».

Спекулятивные факторы инвестиций на рынке жилья
Спекулятивные факторы инвестиций на рынке жилья

В то время как исторически темпы роста цен на недвижимость примерно соответствовали темпам роста инфляции, между 2000 и 2006 г. цены на недвижимость выросли почти в два раза. Во время бума на рынке недвижимости традиционное отношение к домам как к виду долгосрочных инвестиций, не используемому для получения спекулятивной прибыли, изменилось. В СМИ часто появлялись репортажи о том, как в многоквартирных домах квартиры раскупались ещё во время строительства, а потом с большой прибылью распродавались владельцами, которые изначально не планировали там проживать. Ещё в 2005 г. несколько компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, распознали риски спекуляции недвижимостью, после того как они выявили ряд инвесторов, берущих на себя крайне высокие кредитные риски при покупке на заёмные средства многочисленных объектов.

Спекулятивные стратегии на рынке недвижимости

Специалист Манхэттенского института политических исследований (Manhattan Institute for Policy Research) Николь Джилайнас (Nicole Gelinas) описала отрицательные последствия, возникающие в том случае, если кредитно-налоговая политика не адаптируется к смене консервативного отношения потребителей к жилой недвижимости (страхование вкладов от инфляции) её восприятием как объекта спекулятивных инвестиций. Экономист Роберт Шиллер утверждает, что рост спекулятивных рыночных пузырей основан на «заразительном оптимизме, который часто становится преобладающим настроением при росте цен и не меняется вне зависимости от фактического положения дел. Рыночные пузыри ‒ в первую очередь социальный феномен. Пока мы не поймем, какие особенности психологии человека позволяют им расти, и не научимся управлять этими особенностями, рыночные пузыри будут продолжать появляться». Сторонник кейнсианской теории Хайман Мински описал, как займы, получаемые с целью спекуляции, приводят к росту задолженностей и, впоследствии, к обвалу стоимости активов.

Процесс развития и схлопывания спекулятивных рыночных пузырей
Процесс развития и схлопывания спекулятивных рыночных пузырей

Уоррен Баффетт в своих показаниях Комиссии по расследованию причин финансового кризиса сообщил: «Этот был самый большой рыночный пузырь из всех виденных мною … Всё население США постепенно начало верить, что цены на жилую недвижимость не способны резко упасть».

Американский миллиардер Уоррен Баффетт
Американский миллиардер Уоррен Баффетт

    Высокий уровень риска ипотеки в США

В годы, предшествовавшие кризису, поведение кредиторов кардинально изменилось: они были готовы предоставлять кредиты на всё более значительные суммы всё более неблагонадежным заёмщикам, в том числе иммигрантам, не имеющим документов на право проживания в стране. В особенности стандарты кредитования были ослаблены в 2004‒2007 гг., когда рыночная доля предприятий с государственным участием упала, а на долю частных компаний, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов, стало приходиться более чем половина рынка. В 1994 г. были выданы кредиты с высоким уровнем риска на сумму в 35 миллиардов долларов США (5 % от общей суммы выданных кредитов), в 1996 г. ‒ 9 %, в 1999 г. ‒ 13 % (160 миллиардов долларов США) и, наконец, в 2006 г. ‒ 20 % (600 миллиардов долларов США). Исследование, проведенное специалистами Федеральной резервной системы, показало, что в 2001‒2007 гг. средняя разница между процентной ставкой по стандартному и субстандартному ипотечным кредитам (то есть надбавка за более высокий риск) значительно уменьшилась. Именно такое сочетание уменьшения величины надбавок за риск и ослабления правил кредитования характерно для периода роста в рамках циклов кредитного рынка, после которого наступает период депрессии.

Схема кредитного цикла
Схема кредитного цикла

Кредиторы не только начали рассматривать заявления потенциальных заёмщиков из групп более высокого риска, но стали привлекать потенциальных клиентов новыми привлекательными условиями кредитования, которые также становились всё более рискованными. В 2005 г., например, для покупателей первого объекта жилой недвижимости средняя величина первоначального взноса по ипотечному кредиту составляла 2 % от общей суммы кредита, а 43 % покупателей в этой категории получили кредиты, не требующие внесения первоначального взноса. Для сравнения, в Китае величина взноса превышает 20 % от общей суммы кредита и становится ещё выше при покупке последующих объектов недвижимости.

Нулевой первоначальный взнос по ипотеке
Нулевой первоначальный взнос по ипотеке

Выдача субстандартных ипотечных кредитов также была облегчена изменением принципов оценки кредитоспособности заёмщиков. Сначала появились кредиты для лиц с заявленным доходом и подтвержденным наличием активов (англ. stated income, verified assets, SIVA): доказательство наличия источника доходов перестало быть обязательным, заёмщикам было достаточно указать наличие дохода и подтвердить наличие денег на банковском счёте. Затем появились кредиты для лиц без источников доходов и с подтвержденным наличием активов (англ. no income, verified assets, NIVA): кредиторы больше не требовали подтверждения наличия работы, для получения ссуды было достаточно наличия денежных средств на банковском счете. Критерии оценки кредитоспособности заёмщиков продолжали становиться всё мягче, чтобы сделать возможной выдачу большего количества кредитов и выпуска большего числа ценных бумаг. Это привело к появлению кредитов для лиц без источников доходов и без активов (англ. no income, no assets, NINA, иногда также en:Ninja loans). По сути, они являются официальным кредитным продуктом, который позволяет получить кредит без необходимости доказать или даже указать наличие каких-либо собственных активов, только на основе кредитного рейтинга.

Методика оценки кредитоспособности заемщиков
Методика оценки кредитоспособности заемщиков

Другим примером новых видов кредитов, созданных для привлечения новых заёмщиков, является ипотечный кредит с плавающей ставкой (англ. adjustable-rate mortgage, ARM), по условиям которого в течение первоначального периода осуществляется выплата только процентов по кредиту (а не основной суммы долга). Ещё один пример ‒ кредит с «вариантами оплаты» (англ. "payment option" loan), когда заёмщик имеет право самостоятельно выбирать размер ежемесячных выплат, но если при этом ссудные проценты не покрываются, то разница прибавляется к основной сумме долга. В 2005‒2006 гг. многие заёмщики (почти один из десяти) воспользовались кредитами с такими условия. При этом вполне возможна ситуация, в которой величина остаточной задолженности по кредиту продолжала бы расти из-за того, что выплаты были слишком низкими. По некоторым оценкам, треть кредитов с плавающей процентной ставкой, выданных в 2004‒2006 гг., в течение первоначального срока предоставлялась с льготной процентной ставкой ниже 4 %, по завершении которого ставка значительно увеличивались, так что ежемесячные выплаты могли вырасти даже в два раза.

Варианты погашения ипотечного кредита
Варианты погашения ипотечного кредита

К 2006 г. доля заёмщиков, которые предпочли получить субстандартные кредиты, несмотря на то, что их кредитный рейтинг позволял претендовать на получение кредита на стандартных условиях, выросла с 41 % (2001 г.) до 61 %. Необходимо уточнить, что условия предоставления кредита определяются помимо кредитного рейтинга рядом других факторов. Тем не менее, в некоторых случаях кредиторы создавали систему поощрений, направленную на то, чтобы ипотечные брокеры предлагали субстандартные кредиты даже в тех случаях, когда потенциальный заёмщик мог рассчитывать на получение кредита по стандартным условиям.

Стандартные условия предоставления ипотечного кредита
Стандартные условия предоставления ипотечного кредита

Во время бума на рынке недвижимости резко ухудшились стандарты оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков. Использование автоматизированной системы оценки позволяло выдавать кредиты без надлежащего рассмотрения кредитной истории и запросов необходимой документации. В 2007 г. 40 % всех кредитов с высоким уровнем риска были выданы по итогам проверки заявлений системой автоматизированной оценки платёжеспособности. Согласно заявлению председателя Ассоциации ипотечных банков США (Mortgage Bankers Association), ипотечные брокеры не обеспечивают достаточного качества проверки платёжеспособности заёмщиков, поскольку не заинтересованы в потере высоких прибылей от проведения высокого числа операций на рынке ипотечного кредитования. Также в тот период времени на данном рынке значительно участились случаи мошенничества, как со стороны кредиторов, так и заёмщиков.

Ассоциация ипотечных банков США - логотип
Ассоциация ипотечных банков США - логотип

В отчете, опубликованном в январе 2011 г., Комиссия по расследованию причин финансового кризиса указала, что многие кредиторы не проверяли данные, предоставленные потенциальными заёмщиками, зачастую «сознательно игнорируя» их фактическую неплатежеспособность. Почти 25 % всех ипотечных кредитов, выданных в первой половине 2005 г., были кредитами «только с процентными выплатами». 68 % кредитов с плавающей процентной ставкой и предоставлением «вариантов оплаты», выданных компанией «Кантриуайд файнэншл» (Countrywide Financial) и банковским холдингом «Вашингтон мьючуал» в том же году, были кредитами без обязательств предоставления подтверждающей документации или с крайне низкими требованиями по документации.

Ипотечные кредиты только с процентными выплатами
Ипотечные кредиты только с процентными выплатами

Что же привело к ослаблению стандартов предоставления кредитов? По меньшей мере, в одном исследовании предполагается, что оно было вызвано переходом от дуополии с чёткими регулирующими нормами на рынке секьюритизации ипотечных кредитов к конкурентному рынку, на котором наибольшим влиянием обладали кредиторы. Худшие годы для рынка ипотечного кредитования совпали с периодами, в которые предприятия с государственным участием были в наиболее ослабленном положении, а ипотечные кредиторы и частные компании, занимающиеся секьюритизацией, в наиболее сильном. Почему же существовал спрос на секьюритизацию ипотечных кредитов с высоким уровнем риска частными компаниями? Корреспонденты Национального государственного радио США в программе «Огромный денежный фонд», получившей премию Пибоди, утверждали, что в начале десятилетия владельцы «огромного фонда» (то есть мирового фонда инвестиций с фиксированным доходом, объём которого составлял 70 триллионов долларов США) искали возможность получать более высокую прибыль, чем от инвестиций в долгосрочные казначейские облигации.

Долгосрочные казначейские облигации США
Долгосрочные казначейские облигации США

Хотя мировой инвестиционный фонд с 2000 по 2007 г. вырос почти в два раза, темпы роста предложения прибыльных инвестиций с относительно низким уровнем риска оставались значительно ниже, поэтому для удовлетворения спроса на прибыльные инвестиции банки фондового рынка США создали ряд инновационных финансовых инструментов, таких как ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed security, MBS) и обеспеченные залогом долговые обязательства (CDO), которые были оценены рейтинговыми агентствами как бумаги с низким уровнем риска. На практике инвестиционные инновации фондового рынка позволили направить деньги инвесторов на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования США и, соответственно, позволить всем участникам ипотечной цепочки, от ипотечных брокеров, продающих кредиты, до небольших банков, предоставляющих кредиты, и огромных банковских корпораций, стоящих за ними, получать за счёт комиссионных огромные прибыли.

Банковские корпорации
Банковские корпорации

Приблизительно к 2003 г. рынок кредитования по стандартным условиям был насыщен, но поскольку спрос на ипотечные ценные бумаги и обеспеченные залогом долговые обязательства оставался на высоком уровне, стандарты кредитования были изменены для того, чтобы продолжать осуществлять продажи бумаг, и, соответственно, получать прибыль. В конце концов, ускоренный спекуляциями недвижимостью рост пузыря на рынке ипотечного кредитования привел к нарушению стабильности рынка. Вот как это описали корреспонденты Национального государственного радио США.

Нарушение стабильности рынка жилья
Нарушение стабильности рынка жилья

Проблема состояла в том, что хотя цены на жилую недвижимость продолжали резко расти, заработная плата оставалась на том же уровне. С 2000 по 2007 г. средний доход домохозяйства не вырос. И чем больше поднимались цены, тем более шатким становилось положение на рынке недвижимости. Неважно, насколько слабыми становились стандарты кредитования, неважно, сколько создавалось инновационных ипотечных продуктов, предназначенных для привлечения людей, которые на самом деле не могли позволить себе займы на покупку домов, неважно, что ещё изобретали специалисты рынка ипотечного кредитования ‒ обычные заёмщики больше не могли выполнять обязательства по ипотечным кредитам. К концу 2006 г. средняя стоимость объекта жилой недвижимости была в четыре раза выше доходов среднестатистической семьи. В прошлом соотношение составляло два-три раза. Из-за этого ипотечные кредиторы столкнулись с совершенно новым феноменом: заёмщики заключали договор о покупке дома, подписывали закладную, и… объявляли о неспособности выполнять обязательства по кредиту в первый же месяц. Причиной были не серьёзные расходы из-за внезапной болезни и не потеря работы членами семьи ‒ они просто были не в состоянии осилить даже первый взнос. И это, возможно, стало моментом, когда один из самых больших спекулятивных рыночных пузырей неслышно лопнул.

Динамика личных доходов на душу населения в США
Динамика личных доходов на душу населения в США

    Мошенничество на ипотечном рынке США

В 2004 г. Федеральное бюро расследований предупредило о начале «эпидемии» ипотечного мошенничества, которое является одним из главных кредитных рисков субстандартного кредитования. Согласно мнению специалистов ФБР, широкое распространение мошенничества могло привести «к осложнениям на рынке кредитования и таким же тяжелым последствиям, как после ссудо-сберегательного кризиса».

Мошенничество на кредитном рынке
Мошенничество на кредитном рынке

В докладе, опубликованном в январе 2011 г., Комиссия по расследованию причин финансового кризиса отметила, что «ипотечное мошенничество процветало в условиях резкого ухудшения стандартов предоставления кредитов и незначительного рыночного регулирования. Количество отчетов о подозрительных финансовых сделках (отчетов о сделках, которые могут являться финансовыми преступлениями), предоставляемых депозитарными банками и связанными с ними организациями, выросло в 20 раз между 1996 г. и 2005 г., а между 2005 г. и 2009 г. снова увеличилось более чем в два раза. В одном из исследований размер убытков от ипотечного мошенничества в 2005‒2007 гг. оценивается в 112 миллиардов долларов США. Кредиторы предоставляли займы лицам, неплатежеспособность которых была заведомо известна, несмотря на то, что выдача этих кредитов могла привести к значительным убыткам держателей ипотечных ценных бумаг».

Теневая банковская система на рынке кредитования

Работники прокуратуры штата Нью-Йорк в настоящее время проводят расследование деятельности восьми банков по подозрениям в ведении в заблуждение рейтинговых агентств для завышения рейтинга ценных бумаг, производных от субстандартных кредитов. Комиссия по ценным бумагам и биржам США, Министерство юстиции США и федеральная прокуратура, а также другие госорганы США проводят расследование того, как банки создавали, оценивали и торговали ипотечными ценными бумагами, которые оказались одними из худших инвестиционных инструментов. В 2010 г. гражданские и уголовные дела находились на раннем этапе расследования.

Комиссия по ценным бумагам и биржам США
Комиссия по ценным бумагам и биржам США

    Секьюритизация на ипотечном рынке в США

В традиционной модели ипотечного кредитования банки становились организаторами кредита для заёмщика (домовладельца) и несли риски невыполнения обязательств по кредиту. Секьюритизация ‒ это процесс объединения кредитов или других активов, приносящих прибыль, для создания ценных бумаг (то есть обязательств), которые затем продаются инвесторам. Секьюритизация ипотечных ценных бумаг в её современной форме была создана в США в начале 1980-х гг., когда предприятия с государственным участием вышли на этот рынок и стали создавать пулы традиционных стандартных ипотечных кредитов со сравнительно низким уровнем риска, продавать инвесторам ценные бумаги, обеспеченные закладными по кредитам, и предоставлять гарантии по бумагам в случае невыполнения обязательств по ипотечным кредитам. Также появилась и более рискованная версия секьюритизации: частные банки объединяли ипотечные кредиты из групп более высокого риска и, как правило, не предоставляли гарантий в случае невыполнения обязательств.

Схема секьюритизации на ипотечном рынке
Схема секьюритизации на ипотечном рынке

Другими словами, в то время как предприятия с государственным участием перекладывали на инвесторов только процентный риск, частные банки (инвестиционные или коммерческие банки) перекладывали на инвесторов как процентный, так и кредитный риск. С развитием рынка секьюритизации традиционная модель была вытеснена новой моделью распределения кредитного риска между многочисленными инвесторами при помощи выпуска обеспеченных залогом долговых обязательств и ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными. Перекладывание риска на инвесторов привело к возникновению риска недобросовестности: приоритетным становилось осуществление как можно большего количества сделок ипотечного кредитования, а не обеспечение их качества.

Секьюритизация и крах ипотечных компаний США

К середине 2000-х гг. доля операций предприятий с государственным участием на рынке секьюритизации резко упала, а доля частных банков ‒ резко возросла. В большой степени рост последней был вызван операциями по секьюритизации ипотечных кредитов группы высокого риска и кредитов категории промежуточной группы риска «Alt-A». Рост доли рынка частных банков и сокращение рыночной доли предприятий с государственным участием привело к значительному ухудшению качества ипотечных кредитов. Частные банки занимались секьюритизацией самых рискованных ипотечных кредитов, в то время как ипотечные кредиты, которыми занимались предприятия с государственным участием, продолжали показывать наилучшие результаты, даже по сравнению с теми кредитами, которые были не секьюритизованы, а входили в инвестиционные портфели.

Способы финансирования ипотечных операций
Способы финансирования ипотечных операций

К середине 1990-х гг. секьюритизация получила широкое распространение. Общая стоимость выпущенных в 1996‒2007 гг. ценных бумаг, обеспеченных жилищными закладными, выросла почти в три раза, до 7,3 трлн. долларов США. Доля секьюритизованных бумаг этого типа выросла с 54 % в 2001 г. до 75 % в 2006 г. Выборка из 735 сделок по обеспеченным залогом долговым обязательствам, совершенным между 1999 и 2007 г., показала, что доля субстандартных и прочих нестандартных ипотечных кредитов в данном классе обязательств продолжала расти ‒ в 2000 г. они составляли 5 %, а в 2007 г. ‒ 36 % сделок. В 2008 г. суммарный объём задолженностей американских домовладельцев, потребителей и организаций составлял приблизительно 25 триллионов долларов США. Из них 8 триллионов приходились на долю традиционных ипотечных кредитов, выдаваемых американскими банками, 7 триллионов долларов ‒ на задолженности по облигациям и прочим традиционным ценным бумагам, а оставшиеся 10 триллионов ‒ на рынки секьюритизации. Однако весной 2007 г. активность на рынках секьюритизации стала замедляться, а к осени 2008 г. практически прекратилась. Это привело к сокращению объёмов частного кредитования более чем на треть. В феврале 2009 г. Бен Бернанке констатировал, что фактически на рынках секьюритизации по-прежнему не наблюдается активности, за исключением рынка ипотечных кредитов, соответствующих критериям Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита и Федеральной национальной ипотечной ассоциации, на котором эти организации были готовы заключать сделки.

Результаты секьюритизации рыночных активов в США и Европе
Результаты секьюритизации рыночных активов в США и Европе

Несовершенство процесса моделирования рисков по кредитам, входящим в пулы секьюритизации, используемого для оценки платежеспособности заёмщика, а также рейтинговыми агентствами и инвесторами для оценки риска, является одной из непосредственных причин ипотечного кризиса в США. Моделирование корреляций, то есть определение того, как риск невыполнения обязательств по одному кредиту, входящему в пул, статистически соотносится с риском невыполнения обязательств по другим кредитам, было основано на методе «копулы Гаусса», разработанном статистиком Дэвидом Ли (David X. Li). Как выяснилось позднее, в данном методе, широко используемом для оценки рисков, связанных с операциями по секьюритизации, применялся чрезмерно упрощенный подход к оценке корреляций. К сожалению, до того, как были выявлены недостатки этой модели, была осуществлена оценка и продажа субстандартных ценных бумаг с обеспечением активами и обеспеченных залогом долговых обязательств на сумму в несколько сотен миллиардов долларов. К тому времени, как инвесторы перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные субстандартными ипотечными кредитами, тем самым ограничив возможности кредиторов продолжать выдавать займы с высоким уровнем риска, кризис уже находился в начальной стадии.

Классическая схема секьюритизации
Классическая схема секьюритизации

По мнению лауреата Нобелевской премии, доктора философии Майкла Спенса, «создается впечатление, что инновационные финансовые инструменты, предназначенные для перераспределения и уменьшения риска, в первую очередь способствовали его сокрытию. Для дальнейшего развития рынка необходимо решить важную задачу ‒ понять то, как эта динамика может улучшить аналитические возможности системы раннего реагирования на нарушение стабильности финансовой системы».

Секьюритизация ипотечных активов
Секьюритизация ипотечных активов

    Неточная оценка кредитных рейтингов США

В настоящее время проводится ряд расследований того, почему рейтинговые агентства оценили ипотечные ценные бумаги, созданные на основе кредитов с высоким уровнем риска, как ценные бумаги инвестиционного класса. Финансирование бума на рынке недвижимости стало возможным именно благодаря привлекательному для инвесторов высокому рейтингу ипотечных ценных бумаг. Эти рейтинги считались обоснованными из-за применения компаниями методик уменьшения риска, таких как страхование от невыполнения обязательств по кредиту и перенос первоначальных потерь на покупателей ценных бумаг. Тем не менее, есть также свидетельства того, что некоторые участники процесса оценки субстандартных ипотечных ценных бумаг знали о том, что рейтинги не соответствовали действительности.

Инвестиционные рейтинговые агентства
Инвестиционные рейтинговые агентства

Критики рейтинговых агентств утверждают, что на объективность оценок влиял конфликт интересов, вызванный тем, что деятельность агентств оплачивалась инвестиционными банками и другими организациями, создающими и продающими структурированные ценные бумаги. 11 июня 2008 г. Комиссией по ценным бумагам и биржам США был предложен ряд правил, призванных смягчить конфликт интересов рейтинговых агентств и организаций, занимающихся продажей структурированных ценных бумаг. 3 ноября 2008 г., после проведения десятимесячного расследования, выявившего «значительное несовершенство методов оценки кредитного рейтинга», в том числе существование конфликтов интересов, Комиссия по ценным бумагам и биржам США одобрила меры по усилению надзора за деятельностью рейтинговых агентств.

Динамика индексов облигаций с ипотечным залогом в США
Динамика индексов облигаций с ипотечным залогом в США

Между третьим кварталом 2007 г. и вторым кварталом 2008 г. в более низкую категорию кредитного рейтинга были переведены ипотечные ценные бумаги общей стоимостью в 1,9 триллионов долларов США. Во многих финансовых организациях для сохранения требуемого коэффициента покрытия капитала сочли необходимым снизить стоимость своих ипотечных ценных бумаг и приобрести дополнительный капитал. Если для этого осуществлялся выпуск дополнительных акций, то стоимость акций, уже находящихся в обращении, падала. Таким образом, понижение кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг привело к падению цен на акции многих финансовых корпораций.

Категории кредитного рейтинга
Категории кредитного рейтинга

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2011 г., указано, что «деятельность трех рейтинговых агентств в высшей степени способствовала началу финансового кризиса, так как только с их одобрения были возможны выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг, ставших его причиной. Инвесторы часто слепо верили в стабильность ценных бумаг, получивших определённый тип рейтинга. В некоторых случаях приобретение этого вида ценных бумаг было обязательным, а в некоторых случаях наличием ипотечных ценных бумаг определялась методика расчёта регулятивного капитала. Этот кризис произошёл исключительно в результате деятельности рейтинговых агентств.

Понижение кредитного рейтинга ипотечных агентств
Понижение кредитного рейтинга ипотечных агентств

Высокие кредитные рейтинги помогли рынку расти, а их снижение в 2007‒2008 гг. нанесло серьёзный ущерб многим рынкам и компаниям». Далее в отчете указывается, что рейтинги были необъективными из-за «несовершенных компьютерных моделей оценки; давления, оказываемого финансовыми компаниями, которые оплачивали проведение работ; неослабевающего стремления захватить большую долю рынка; отсутствия, несмотря на рекордные прибыли, ресурсов, необходимых для качественного выполнения работ; наконец, отсутствия эффективной системы общественного наблюдения».

Кредитные рейтинговые показатели
Кредитные рейтинговые показатели

    Непродуманная ипотечная политика Правительства США

Причинами кризиса называли и излишнее регламентирование деятельности кредитного рынка, и несостоятельность политики правительства по её регламентированию, и дерегуляцию кредитного рынка. В своих выступлениях перед конгрессом США Алан Гринспен и представители Комиссии по ценным бумагам и биржам признали неудачным решением предоставление полномочий по саморегулированию инвестиционным банкам.

Алан Гринспен председатель Совета Управляющих ФРС США
Алан Гринспен – председатель Совета Управляющих ФРС США

В 1982 г. конгрессом США был принят закон «О паритете в альтернативном ипотечном кредитовании» (Alternative Mortgage Transaction Parity Act, AMTPA), который разрешил организациям-кредиторам, не являющимся федеральными банками, выдачу ипотечных займов с плавающей процентной ставкой. Среди новых видов кредитов, созданных и начавших становиться популярными в начале 1980-х гг., были кредиты с плавающей процентной ставкой (adjustable-rate mortgage), кредиты с предоставлением возможности выбора размера выплат (англ. option adjustable-rate mortgage), кредиты с погашением долга крупной суммой в момент истечения срока ссуды (англ. balloon-payment mortgage) и кредиты с выплатой только процентов в начальном периоде (англ. interest-only mortgage). Считается, что эти новые виды займов вытеснили традиционные для банков обычные виды ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой и погашением в рассрочку. Критики политики саморегулирования банковской отрасли, которая способствовала развитию ссудо-сберегательного кризиса (Savings and loan crisis), утверждают, что конгрессом США не было обеспечено наличие механизма правового регулирования, который остановил бы злоупотребление этими видами кредитов. Именно существование инновационных видов кредитов сделало возможным ставшее впоследствии широко распространённым хищническое кредитование. Из выданных в 2006 г. субстандартных кредитов приблизительно 90 % были кредитами с плавающей процентной ставкой.

Кредитная политика Правительства США
Кредитная политика Правительства США

Структура и организация ипотечного рынка США

Многие президенты, в том числе Рузвельт, Рейган, Клинтон и Джордж У. Буш, среди своих целей указывали увеличение в США количества домовладельцев. В 1995 г. рядом предприятий с государственным участием, таких как Fannie Mae, были получены налоговые льготы, направленные на стимулирование покупки ипотечных ценных бумаг, в том числе обеспеченных кредитами заёмщикам с низким уровнем доходов. Это стало началом выхода Fannie Mae и Freddie Mac на рынок субстандартного кредитования. В 1996 г. Министерством жилищного строительства и городского развития (англ. Department of Housing and Urban Development) Fannie Mae и Freddie Mac была задана квота покупки ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитами заёмщиков с доходом ниже среднего дохода по региону. Квота составила минимум 42 % от общего объёма покупок ипотечных ценных бумаг, в 2000 г. она поднялась до 50 %, а в 2005 г. ‒ до 52 %. С 2002 по 2006 г., в то время как рынок субстандартного ипотечного кредитования США вырос на 292 %, общая стоимость субстандартных ипотечных ценных бумаг (в том числе обеспеченных кредитами категории «Alt-A»), купленных агентствами, выросла с 38 миллиардов долларов в год до приблизительно 175 миллиардов долларов, а потом упала до 90 миллиардов долларов в год (ипотечная ассоциация Fannie Mae перестала покупать ценные бумаги, обеспеченные кредитами категории «Alt-A», из-за высокого риска невыполнения обязательств в начале 1990-х гг.). К 2008 г. в собственности Fannie Mae и Freddie Mac находились, напрямую или в ипотечных пулах, ипотечные ценные бумаги на сумму в 5,1 триллион долларов США, то есть почти половина суммарного объема рынка ипотечных ценных бумаг США. Доля заёмного капитала у этих ипотечных агентств всегда была очень высокой: на 30 июня 2008 г. их совокупная чистая стоимость составляла всего 114 миллиардов долларов США. Когда в сентябре 2008 г. возникли опасения, что Fannie Mae и Freddie Mac не смогут выполнить свои обязательства, правительство США было вынуждено принять на себя внешнее управление этими компаниями, что на практике означало их национализацию за счёт налогоплательщиков.

Государственная поддержка компаний Fannie Mae и Freddie Mac

В 2011 г. Комиссия по расследованию причин финансового кризиса признала, что деятельность Fannie Mae и Freddie Mac «способствовала кризису, но не является основной его причиной». В отличие от ипотечных бумаг большинства финансовых корпораций, ипотечные бумаги этих агентств во время кризиса в целом не обесценились и не привели к значительным финансовым потерям. В то время как Fannie Mae и Freddie Mac участвовали в развитии рынка субстандартных и других видов рисковых ипотечных кредитов, они следовали за игроками фондового рынка и другими кредиторами, задававшими направление развития рынка субстандартного кредитования. Банковский закон Гласса-Стиголла был принят в 1933 г. после окончания Великой депрессии для того, чтобы предотвратить конфликт интересов между кредитованием и оценкой ценных бумаг путём разграничения сфер деятельности коммерческих и инвестиционных банков.

Великая Депрессия в США
Великая Депрессия в США

Экономист Джозеф Стиглиц выступал против его отмены, которую он назвал «кульминацией лоббистской кампании банков, и отрасли финансовых услуг … инициатором осуществления которой в конгрессе является сенатор Фил Грэмм». По его мнению, отмена закона способствовала кризису, так как из-за неё превалирующей корпоративной культурой стала не более консервативная культура коммерческих банков, а культура инвестиционных банков, в которой высокие риски являлись приемлемыми, из-за чего в период бума выросли как доля рискованных операций, так и доля заёмного капитала.

Структура заемного капитала
Структура заемного капитала

Консерваторы и последователи либертарианства также указывали на возможное влияние на развитие кризиса закона «О местных реинвестициях» 1977 г. (англ. Community Reinvestment Act); по их мнению, этот закон стимулировал выдачу кредитов недобросовестным заёмщикам. В то же время, как указывали их оппоненты, в течение предшествовавших кризису 30 лет увеличения риска кредитования не наблюдалось. Также противники закона «О местных реинвестициях» утверждают, что поправки к закону, принятые в середине 1990-х гг., привели к увеличению количества ипотечных кредитов, выдаваемых заёмщикам с низким уровнем доходов, которые ранее не могли бы рассчитывать на получение ссуды, и разрешили секьюритизацию ипотечных кредитов, регулируемых данным законом, несмотря на то, что многие из них были субстандартными.

Консерваторы и либералы
Консерваторы и либералы

Член правления Федеральной резервной системы Рэндалл Крознер (Randall Kroszner) и председатель Федеральной корпорации по страхованию вкладов Шейла Бэйр (Sheila Bair) выразили свою уверенность в том, что закон «О местных реинвестициях» не способствовал развитию кризиса.

Реинвестиции
Реинвестиции

В январе 2010 г. экономист Пол Кругман указал, что одновременный рост пузырей на рынках жилищного и коммерческого строительства подрывает доводы тех, кто утверждает, что главными причинами кризиса стали Fannie Mae, Freddie Mac, закон «О местных реинвестициях» или хищническое кредитование, поскольку, несмотря на то, что вышеназванные возможные причины оказывали влияние только на деятельность на рынке жилищного строительства, пузыри развивались на обоих рынках.

Хищническое кредитование
Хищническое кредитование

В своём заключении, опубликованном в январе 2011 г., члены Комиссии по расследованию причин финансового кризиса указали, что «закон „О местных реинвестициях“ не оказывал значительного влияния на развитие рынка субстандартного кредитования или ипотечного кризиса. На большинство заёмщиков из группы риска действие закона не распространялось: согласно исследованиям, только 6 % выданных кредитов с высоким уровнем риска были выданы благодаря вступлению в действие закона. При этом в одном и том же регионе частота невыполнения обязательств по займам, выданным кредиторами, осуществляющими свою деятельность в регионе в соответствии с положениями закона, была в два раза ниже, чем по займам, выданным в тех же регионах независимыми кредиторами».

Группа риска потенциальных заемщиков
Группа риска потенциальных заемщиков

Некоторые СМИ обвиняли администрацию Джорджа У. Буша в остановке расследований случаев хищнического кредитования в период роста пузыря на рынке недвижимости. Однако, когда в 2003 г. Буш призвал к проведению расследований и усилению контроля за деятельностью Fannie Mae и Freddie Mac, член конгресса США Барни Фрэнк бурно протестовал против его предложений, утверждая, что «эти организации не находятся под угрозой какого бы то ни было финансового кризиса. Чем больше паникёров преувеличивает затруднительность их положения, тем большим становится давление на эти компании, тем сложнее будет для них предоставлять доступное жильё».

Финансовые нарушения компании Fannie Mae при покупке жилья

В декабре 2011 г. Комиссия по ценным бумагам и биржам США выдвинула обвинения против бывших руководителей Fannie Mae и Freddie Mac по предоставлению недостоверной информации о рисках субстандартных ипотечных кредитов. По словам одного аналитика, «Данные, предоставленные комиссией, показывают, что финансовые затруднения Fannie Mae и Freddie Mac были вызваны не идеалистическими правительственными требованиями, а одержимостью высшего звена руководства увеличением доли рынка. Её рост означал рост премиальных, из-за чего, осознанно или нет, руководство было готово идти на риски».

Последствия недостоверной финансовой информации
Последствия недостоверной финансовой информации

    Неэффективная политика ФРС в сфере кредитования

Центральные банки осуществляют кредитно-денежную политику и могут c её помощью управлять темпами инфляции. Также центральные банки регулируют деятельность коммерческих банков и, в некоторых случаях, других финансовых учреждений. При этом предотвращение развития ценовых пузырей, таких как пузырь на рынке недвижимости и пузырь доткомов, не является одной из основных задач центральных банков. В прошлом традиционным подходом центральных банков была минимизация сопутствующего экономического ущерба после того, как ценовые пузыри лопались, а не попытки предотвратить развитие или остановить их рост. Данный подход был оправдан отсутствием единой неоспоримой методологии выявления рыночных пузырей и определения подходящих мер кредитно-денежной политики для их сдутия.

Центральные резервные банки ФРС США
Центральные резервные банки ФРС США

В США некоторые рыночные аналитики были обеспокоены возможными последствиями традиционной политики центральных банков по отношению к ценовым пузырям: по их мнению, действия Федеральной резервной системы могли привести к возникновению риска недобросовестности. Так, по мнению одного из сотрудников Счётной платы США, оказанная Федеральным резервным банком Нью-Йорка в 1998 г. финансовая помощь хедж-фонду «Лонг-тёрм кэпитал менеджмент» (Long-Term Capital Management) способствовала появлению у крупных финансовых учреждений убежденности в том, что они «слишком велики, чтобы обанкротиться», и потому в случае финансового краха, вызванного невыплатами по займам с высоким уровнем риска, управление Федеральной резервной системы также придёт к ним на помощь.

Что представляет собой Федеральная Резервная Система США

Снижение в 2000‒2003 гг. процентной ставки по федеральным фондам Федеральной резервной системы также содействовало росту цен на жилую недвижимость. Ставка была понижена с 6,5 % до 1,0 % чтобы смягчить последствия краха доткомов и террористических актов 11 сентября 2001 г., а также избежать риска возможной дефляции. Специалисты ФРС сочли, что снижение процентной ставки не повлечет за собой отрицательных последствий для экономики, в первую очередь из-за низких темпов инфляции; при этом они не приняли во внимание ряд других важных факторов. Так, Ричард У. Фишер (Richard W. Fisher), президент и директор Федерального резервного банка Далласа, заявил, что снижение ФРС процентной ставки в начале 2000-х гг. было ошибочным решением, потому что расчетный темп инфляции оказался ниже реального. Из-за неверной оценки темпов инфляции кредитно-денежная политика, осуществляемая ФРС, способствовала раздутию пузыря на рынке недвижимости. По мнению Бена Бернанке, в настоящее время занимающего должность председателя Федеральной резервной системы, не действия ФРС, а мировой избыток сбережений (англ. saving glut), который привел к крупным инвестициям в экономику США, обеспечил сохранение долгосрочных процентных ставок на низком уровне.

Бен Бернанке председатель Федеральной Резервной Системы
Бен Бернанке – председатель Федеральной Резервной Системы

В период с июля 2004 г. по июль 2006 г. ставка по федеральным фондам в США существенно выросла, что привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, согласно условиям которых процентная ставка оставалась на предварительно установленном уровне в течение первых пяти лет, а затем подлежала ежегодному изменению на протяжении всего оставшегося срока выплаты задолженности. Соответственно, рост процентных ставок по кредитам привел к росту задолженностей домовладельцев-заёмщиков. Не исключено, что увеличение процентной ставки по федеральным фондам ФРС также способствовало сдуванию пузыря на рынке недвижимости: спекулятивные инвестиции стали более рискованными; кроме того, как правило, изменение цен на активы обратно пропорционально изменениям процентной ставки.

Динамика банковских ставок по кредитам в США
Динамика банковских ставок по кредитам в США

    Рост доли заёмных средств инвестиционных банков

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2007 г, было указано следующее: «С 1978 г. по 2007 г. общая сумма заёмного капитала компаний финансового сектора выросла с 3 триллионов до 36 триллионов долларов США, то есть его доля в валовом внутреннем продукте США увеличилась в более чем два раза. За это время характер деятельности многих фирм финансового сектора разительно изменился: открытые акционерные компании, склонные принимать на себя всё большие и всё более диверсифицированные риски, пришли на смену сравнительно консервативным частным партнерствам. К 2005 г. 55 % активов финансового сектора находились во владении 10 самых больших коммерческих банков США (более чем в 2 раза выше уровня 1990 г.). Незадолго до начала кризиса в 2006 г. прибыль финансового сектора составляла 27 % совокупной прибыли корпораций США (15 % в 1980 г.)».

Несовершенство банковской системы США

В 2004‒2007 гг. многие финансовые учреждения, в особенности инвестиционные банки, рассчитывавшие на то, что цены на жилую недвижимость будут продолжать расти, а домашние хозяйства будут продолжать производить выплаты по ипотечным кредитам, выпустили значительное количество долговых обязательств и инвестировали полученные средства в ипотечные ценные бумаги. Получение кредита с низкой процентной ставкой и инвестиция полученного капитала по более высокой процентной ставке для получения прибыли является одной из форм финансового левериджа. Точно так же частное лицо может взять под залог дома второй ипотечный кредит для того, чтобы приобрести на эти деньги ценные бумаги. Во время бума на рынке недвижимости эта стратегия обеспечивала получение прибыли, но когда цены на жилую недвижимость стали падать и домовладельцы перестали выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам, она привела к значительным потерям. С начала 2007 г. падение цен на ипотечные ценные бумаги из-за прекращения платежей по ипотечным кредитам привело к значительным потерям, как у финансовых учреждений, так и у отдельных инвесторов.

Получение прибыли за счет финансового левериджа
Получение прибыли за счет финансового левериджа

В 2004 г. Комиссией по ценным бумагам и биржам США было принято решение разрешить исключения из правил по объёму заёмного капитала, то есть изменить требования к допустимому объёму заёмного капитала инвестиционных банков США. Увеличение допустимых размеров заёмного капитала позволило банкам приобретать большее число ипотечных ценных бумаг. В период с 2004 по 2007 г. пять самых крупных инвестиционных банков США значительно увеличили долю заёмного капитала, то есть свой финансовый леверидж, что привело к росту уязвимости банков в случае падения цен на ипотечные ценные бумаги. Общая сумма долговых обязательств этих пяти учреждений за 2007 отчётный год составила более 4,1 триллиона долларов США, то есть около 30 % номинального ВВП США за 2007 г. Более того, доля субстандартных ипотечных займов в общей сумме выданных кредитов выросла с менее 10 % (2001‒2003 гг.) до 18-20 % (2004‒2006 гг.), в том числе из-за дополнительного финансирования рынка кредитования инвестиционными банками.

Эффект финансового рычага
Эффект финансового рычага

В 2008 г. три банка из пяти крупнейших инвестиционных банков США или обанкротились, как «Леман бразерз», или были проданы по сниженной цене другим банкам, как «Беар стернз» и «Меррилл линч». Крах этих компаний привел к дальнейшей дестабилизации мировой финансовой системы. Руководство двух оставшихся крупнейших инвестиционных банков, «Морган стэнли» и «Голдман сакс» предпочло перерегистрировать банки как коммерческие, то есть подлежащие более жесткому государственному регулированию.

Банк Морган Стэнли
Банк Морган Стэнли

По оценкам специалистов, в годы, предшествовавшие кризису, четыре крупнейших депозитных банка США осуществили перевод на забалансовое финансирование и в компании специального назначения или другие учреждения теневой банковской системы активов и пассивов на сумму в 5,2 триллиона долларов США. Это позволило им обойти требования к минимальному соотношению капитала и активов и увеличить долю заёмных средств, что во время экономического бума позволяло увеличить прибыль, но во время кризиса привело к значительному росту убытков. После вступления в силу новых требований к ведению банковского учета, в течение 2009 г. часть активов была возвращена на баланс, что значительно уменьшило соотношение капитала и активов. По оценкам одного информационного агентства, общая сумма возвращенных на баланс активов составила между 500 млрд. и 1 трлн. долларов США. Считается, что изменение требований к ведению банковского учёта было частью проведённой правительством США в 2009 г. проверки стрессоустойчивости экономики.

Эффективное ведение бизнеса с помощью финансового левериджа

По данным управления финансового инспектора штата Нью-Йорк, в 2006 г. общая сумма премий руководителей высшего звена составила 23,9 миллиарда долларов США: «Трейдеры с Уолл-Стрит заботились не о долгосрочном благосостоянии фирмы, а о величине ежегодной премии. Создавалось впечатление, что на всех уровнях финансовой системы, от ипотечных брокеров до специалистов по управлению рисками финансовых корпораций, поощрялось осуществление краткосрочных прибыльных рисковых операций, а необходимость выполнения долгосрочных обязательств во внимание не принималась. Главной изобличающей уликой является то, что большая часть руководителей банков не имела ни малейшего представления о том, как именно осуществляются эти инвестиции».

Уолл-Стрит в Нью-Йорке
Уолл-Стрит в Нью-Йорке

Размер премий специалистов финансового рынка определялся не долгосрочной прибылью компании или результативностью созданных ими финансовых продуктов, а размерами комиссии за их формирование. Бонусы, как правило, выдавались в форме денежного вознаграждения, а не акций, и не подлежали возврату в случае низкой результативности созданных специалистами ипотечных ценных бумаг или обеспеченных залогом долговых обязательств. При этом при расчете денежного вознаграждения руководителей высшего звена не учитывалось вызванное увеличением объёма заёмных средств увеличение рисков крупнейших инвестиционных банков.

Динамика объема заемных средств в США
Динамика объема заемных средств в США

    Кредитно-дефолтные свопы в ипотечном кредитовании

Кредитно-дефолтные свопы ‒ это финансовые инструменты страхования убытков держателей долговых обязательств, в особенности ипотечных ценных бумаг. Также кредитно-дефолтные свопы могут приобретаться спекулянтами для получения прибыли в случае невыполнения долговых обязательств заёмщиками. Ситуация неопределённости, которая привела к замедлению активности на рынке, возникла из-за того, что инвесторам было неизвестно, каким именно страховым компаниям придется покрывать убытки от дефолтов по ипотечным кредитам, когда невыплаты по субстандартным ипотечным кредитам привели к росту убытков банков и других финансовых учреждений и стоимость их чистых активов уменьшилась, и выросла вероятность того, что страховым компаниям предстоит производить выплаты.

Кредитно-дефолтный своп

Кредитно-дефолтные свопы, как все виды свопов и другие производные финансовые инструменты, могут использоваться или для страхования рисков (страхования кредиторов от убытков, вызванных невыполнением заёмщиками обязательств по кредиту), или для получения спекулятивных прибылей. С 1998 по 2008 г. объем выпуска кредитно-дефолтных свопов вырос в сто раз, при этом общая сумма долговых обязательств, покрываемых свопами, в ноябре 2008 г. была оценена в 3347 триллионов долларов США. При этом кредитно-дефолтные свопы не подлежат жёсткому регулированию, в первую очередь благодаря закону «О модернизации товарных фьючерсов» 2000 г. (Commodity Futures Modernization Act of 2000). Согласно данным, опубликованным в 2008 г., на тот момент не существовало и центральной клиринговой палаты, которая бы выполняла обязательства по свопу в том случае, если одна из сторон не в состоянии это сделать. При этом законодательные требования к публикации информации об облигациях, привязанных к кредитно-дефолтным свопам, были неоднократно раскритикованы как недостаточно эффективные.

Динамика рынка кредитно-дефолтных свопов в США
Динамика рынка кредитно-дефолтных свопов в США

Когда в 2008 г. число невыплат по ипотечным кредитам начало резко возрастать, страховые компании, выступающие гарантами по свопам, например, «Америкен интернешнл груп», «Эм-би-ай-эй» (MBIA), и «Амбэк» (Ambac) оказались в уязвимом положении, что отрицательно отразилось на их рейтингах. Для стабилизации своего финансового положения страховые компании были вынуждены приобрести дополнительные активы. Компания «Америкен интернешнл груп», являвшаяся страховщиком ипотечных ценных бумаг на сумму 440 миллиардов долларов США, была вынуждена просить федеральное правительство о помощи, и получила её. 2008‒2009 гг. стали концом эпохи существования узкоспециализированных страховых компаний.

Страховая корпорация Америкен Интернешнл Груп
Страховая корпорация Америкен Интернешнл Груп

После того, как в сентябре 2008 г. обанкротился инвестиционный банк «Леман бразерс», в течение долгого времени было неясно, какие именно финансовые компании будут производить выплаты по кредитно-дефолтным свопам, заключённым по выпущенным «Леман бразерс» облигациям на сумму 600 миллиардов долларов США. Кроме того, многие специалисты связывают значительные убытки банка «Меррилл линч» в 2008 г. и последующее его поглощение банком «Бэнк оф америка» с падением цен на портфолио обеспеченных залогом долговых обязательств, вызванным отказом «Америкен Интернэшнл груп» от продажи кредитно-дефолтных свопов на их основе: из-за этого торговые партнеры «Меррилл линч» потеряли уверенность в платежеспособности банка и его способности рефинансировать краткосрочные долговые обязательства.

Страхование ипотеки с помощью кредитно-дефолтных свопов

Вот как экономист Джозеф Стиглиц описывает то, как кредитно-дефолтные свопы привели к краху финансовой системы: «Из-за большого количества взаимозависимых сделок по свопам на огромные суммы никто не мог быть уверен в финансовом положении любого другого игрока кредитного рынка, или даже в стабильности собственного положения. Неудивительно, что деловая активность на кредитном рынке остановилась».

Крах финансово-кредитной системы
Крах финансово-кредитной системы

Финансовый журналист Майкл Люис (Michael Lewis) писал, что кредитно-дефолтные свопы позволяли биржевым спекулянтам заключать несколько разных сделок по одним и тем же ипотечным облигациям и обеспеченным залогом долговым обязательствам, что можно сравнить с ситуацией, в которой многочисленным частным лицам позволяется застраховать один и тот же объект недвижимости. Спекулянты, приобретавшие свопы, делали ставку на то, что произойдет значительное количество банкротств, а компании, продававшие их, например, «Америкен Интернэшнл груп», были уверены, что этого не случится. Теоретически количество сделок по портфелю ипотечных ценных бумаг было ограничено только количеством покупателей и продавцов кредитно-дефолтных свопов.

Биржевые спекуляции
Биржевые спекуляции

Кроме того, как сообщили в апреле 2010 г. общественное радио Чикаго, а также новостные сайты «Хаффингтон пост» и «ПроПублика» (ProPublica), многие участники рыночной деятельности, в том числе хедж-фонд «Магнетар кэпитал» (Magnetar Capital) шли на мошенничество при выпуске обеспеченных залогом долговых обязательств на основе рисковых ипотечных займов: они способствовали выпуску этих ценных бумаг, и в то же время делали ставку на невыполнение обязательств по займам в сделках по кредитно-дефолтным свопам. Согласно репортажам Национального общественного радио, фонд «Магнетар кэпитал» активно предлагал инвесторам обеспеченные залогом долговые обязательства, и одновременно тайно заключал сделки, по которым фонд получал прибыль в случае невыплат по обязательствам. В апреле 2008 г. обвинение в подобных махинациях на основе синтетических обеспеченных залогом долговых обязательств (портфелей кредитно-дефолтных свопов) было предъявлено Комиссией по ценным бумагам и биржам компании «Голдман сакс».

Хедж-фонд Magnetar Capital
Хедж-фонд Magnetar Capital

В докладе Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованном в январе 2011 г., было отмечено, что кредитно-дефолтные свопы в значительной степени способствовали развитию кризиса. Свопы позволяли компаниям предоставлять финансовые гарантии при покупке ипотечных ценных бумаг, что сделало возможным появление и рост рынка инновационных финансовых инструментов (например, обеспеченных залогом долговых обязательств), который вызвал ускорение роста пузыря на рынке недвижимости. Эти же финансовые инструменты сделали возможным заключение множества сделок по одним и тем же ценным бумагам. Значительное число участников финансовой системы было вовлечено в заключение сделок по свопам, из-за чего после того, как пузырь на рынке недвижимости лопнул, совокупные убытки стали существенно большими. При этом положение было ухудшено тем, что в тот момент, когда на рынке ипотечного кредитования значительно участились случаи невыплат от страховых компаний финансового рынка (например, «Америкен интернешнл груп») не требовалось создания адекватных фондов на покрытие страховых компенсаций. В то же время многие кредитно-дефолтные свопы не продавались на биржах ценных бумаг, и потому было невозможно оценить объём финансовых обязательств ключевых финансовых организаций, что и привело к возникновению на рынке ситуации неопределенности.

Обеспечение залогом долговых обязательств
Обеспечение залогом долговых обязательств

    Дефицит платежного баланса США

В 2005 г. Бен Бернанке выступил с речью, посвящённой последствиям роста уже в то время высокого уровня дефицита платёжного баланса, вызванного превышением импорта товаров и услуг в США над экспортом, и превышением притока над оттоком капитала. Дефицит платёжного баланса США вырос с 1996 по 2004 г. на 650 миллиардов долларов, с 1,5 % до 5,8 % ВВП. В этот период экономика США привлекала значительные иностранные инвестиции, в основном азиатских стран с растущей экономикой и стран-экспортеров нефти. Согласно принципу равновесия торгового баланса, необходимо, чтобы дефицит торгового баланса уравновешивался притоком капитала, то есть инвестиций, на ту же сумму. Благодаря традиционно высокому уровню личных сбережений в стране (до 40 % дохода домашних хозяйств в Китае) или высоким ценам на нефть иностранные инвесторы могли предоставить США необходимые средства. Бернанке описал эту ситуацию как перенасыщение рынка сбережений (англ. saving glut), которое «направило» финансовый поток избыточного капитала в США. Эта точка зрения отличается от точки зрения других экономистов, которые считают, что высокий уровень потребления «привлёк» капитал в США. Другими словами, совокупное потребление населения страны может быть выше совокупного объёма доходов только за счёт экспорта товаров и услуг или за счёт займов у иностранного населения. Если же целью является увеличение объёма внутренних инвестиций в производственные средства, то для сохранения равновесия платёжного баланса (в том случае, если курс валюты страны является плавающим) необходимо увеличить объёмы экспорта.

Динамика текущего платежного баланса США 1996-2008 гг
Динамика текущего платежного баланса США 1996-2008 гг

Вне зависимости от того, какой теории придерживаться ‒ «направления» или «привлечения» иностранных займов, приток капитальных и оборотных средств на финансовых рынках США был огромным. Иностранные правительства были затронуты кризисом в меньшей степени, поскольку приобретали долгосрочные казначейские облигации США. Американские финансовые организации, напротив, использовали иностранные средства для покупки ипотечных ценных бумаг, а домашние хозяйства США ‒ для увеличения объёмов потребления, в том числе для покупки объектов жилой недвижимости или финансовых активов, что привело к росту цен. Как было указано раньше, цены на жилую недвижимость и финансовые активы резко упали после того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости.

Динамика рынка финансовых активов США
Динамика рынка финансовых активов США

В октябре 2011 г. экономист Джозеф Стиглиц писал, что период рецессии и высокого уровня безработицы 2009‒2011 гг. был вызван: нерациональным уровнем потребления; высокотехнологичным эффективным производством, объём которого превосходил спрос, тем самым увеличивая число безработных; неравенством распределения доходов, приведшим к накоплению средств (не приводящему к росту потребления) состоятельными лицами, и уменьшению размера располагаемых средств у среднего класса (представители которого, как правило, тратили их на потребление); и образованием на развивающихся рынках нерастраченных фондов (до 7,6 трлн. долларов США к 2011 г.). Все вышеперечисленные факторы развивались задолго до начала кризиса и привели к «колоссальному» уменьшению совокупного спроса, «скрытому» дополнительным спросом, вызванным ростом пузыря на рынке недвижимости.

Кризис ликвидности в США
Кризис ликвидности в США

    Развитие теневой банковской системы в США

В июне 2008 г. президент Федерального резервного банка Нью-Йорка Тимоти Гайтнер, который впоследствии занял пост министра финансов США, в своём выступлении, посвященном системным рискам финансовой системы, назвал одной из главных причин прекращения деятельности на рынке кредитования массовое изъятие активов из организаций «параллельной», или теневой, банковской системы. В то время как «теневые» финансовые организации занимали ключевые позиции на рынках кредитования, являющихся основой финансовой системы, на них не распространялись принципы нормативного регулирования деятельности депозитных банков. Поскольку эти организации приобретали долгосрочные, неликвидные и рисковые активы на краткосрочные заёмные средства, полученные на ликвидных рынках, они находились в уязвимом положении: в случае дестабилизации кредитных рынков они вынуждены продавать долгосрочные активы по пониженным ценам для снижения доли заёмных средств.

Теневая банковская система
Теневая банковская система

Вот как Т. Гайтнер описал роль этих организаций: «В начале 2007 г. общая стоимость активов структурных инвестиционных компаний (англ. structured investment vehicles) в системе обращения корпоративных долговых обязательств, обеспеченных залогом, в том числе таких ценных бумаг, как привилегированные акции с аукционной ставкой (англ. auction-rate preferred securities), облигации с правом предъявления для погашения в определённые сроки (англ. tender option bonds), векселя с переменной процентной ставкой с оплатой по предъявлению (англ. variable rate demand notes), составляла приблизительно 2,2 триллиона долларов США. Объём краткосрочного финансирования при помощи сделок РЕПО с участием третьей стороны с совершением обратной сделки на следующий день вырос до 2,5 трлн. долларов.

Схема операций РЕПО
Схема операций РЕПО

Общая стоимость средств, размещённых в хедж-фондах, выросла до приблизительно 1,8 трлн. долларов. Согласно данным бухгалтерской отчётности, общая сумма активов пяти крупнейших инвестиционных банков составляла 4 триллиона долларов. Для сравнения, общая сумма активов пяти крупнейших банковских холдингов в США составляла всего немногим более 6 триллионов долларов, а объём активов всей банковской системы ‒ около 10 триллионов долларов». По словам Т. Гайтнера, «все вышеперечисленные факторы привели к созданию финансовой системы, которая не была защищена от формирования самовосстанавливающихся циклов: кредитного и цен на активы».

Условия совершения сделок РЕПО

Лауреат Нобелевской премии Пол Кругман назвал массовое изъятие активов из теневой банковской системы «поворотным моментом» на пути к ипотечному кризису: «Когда значение теневой банковской системы для экономики стало таким же, или даже большим, чем у традиционной банковской системы, политики и госслужащие должны были понять, что отсутствие норм регулирования теневой системы приведёт к уязвимости всей финансовой системы и сделает возможным повторение Великой депрессии. Они должны были отреагировать на эту угрозу реформой, как системы финансового регулирования, так и системы финансовой защиты населения. Должностные лица, занимающие соответствующие должности, должны были ввести в действие простейшее правило: любая организация, которая выполняет функции банка, любая компания, которая рассчитывает на помощь правительства в случае кризиса, как это делают банки, должна подчиняться нормам регулирования банков». Кругман охарактеризовал отсутствие системы регулирования теневой банковской системы «злостным невыполнением служебных обязанностей».

Уязвимость финансовой системы
Уязвимость финансовой системы

С изъятием активов из теневой банковской системы весной 2007 г. активность на рынках секьюритизации, преимущественно финансировавшихся «теневыми» финансовыми организациями, стала замедляться и осенью 2008 г. почти полностью прекратилась, из-за чего объём рынка частного кредитования сократился более чем на треть. Согласно данным Брукингского института на июнь 2009 г., традиционная банковская система была не в состоянии компенсировать эти потери: «Для того чтобы сделать возможным предоставление соответствующего дополнительного объёма средств для кредитования, банкам необходимо в течение долгого периода получать значительные прибыли». Авторы исследования также указали, что некоторые виды секьюритизации «скорее всего, исчезнут навсегда как пережиток периода чрезмерно ослабленных условий кредитования».

Теневая банковская система – аналог финансовой пирамиды

Как заявил экономист Марк Занди в своём выступлении перед Комиссией по расследованию причин финансового кризиса, «рынки секьюритизации всё ещё ослаблены: потенциальные инвесторы ожидают ухудшения ситуации на рынках из-за дальнейших убытков от невыплат по кредитам, и в то же время ждут завершения реформ финансовой системы и изменений законодательства и норм бухгалтерского учёта. В 2006 г. объёмы выпуска частным сектором облигаций по ипотечным ценным бумагам (под залог, как жилой, так и коммерческой недвижимости), ценных бумаг с обеспечением активами, а также обеспеченных залогом долговых обязательств достигли рекордного уровня в почти 2 триллиона долларов … В 2009 г. объёмы выпуска облигаций частным сектором упали до менее чем 150 миллиардов долларов США, причем почти все залоговые облигации были выпущены по программе Федеральной резервной системы по выпуску ценных бумаг с обеспечением активами, цель которой ‒ стимулирование потребительского кредитования, осуществляемого малыми кредитными компаниями, компаниями-продавцами автомобилей и банками, предлагающими кредитные карты. Выпуск ипотечных ценных бумаг (под залог коммерческой или жилой недвижимости) и обеспеченных залогом долговых обязательств всё ещё не осуществляется».

Роль потребительского кредитования в экономике
Роль потребительского кредитования в экономике

В марте 2010 г. в журнале «Экономист» в статье о финансовом регулировании было сказано следующее: «Небанковские кредитные организации „Беар стернз“ и „Леман бразерз“ стали жертвами массового перевода вкладов запаниковавшими организациями-кредиторами, специализирующимися на сделках РЕПО сроком до следующего дня; в большинстве случаев это были инвестиционные фонды, работавшие на рынке краткосрочного капитала, руководство которых было не уверено в качестве секьюритизованных залогов. Банкротство „Леман бразерз“ привело к массовым изъятиям средств из фондов, после чего для больших компаний краткосрочное кредитование стало невозможным».

Банкротство кредитных организаций США

Согласно докладу Комиссии по расследованию причин финансового кризиса, опубликованному в январе 2011 г., «В начале XX в. правительством США была создана система банковского регулирования (Федеральная резервная система как кредитор последней инстанции, федеральное страхование банковских вкладов, достаточно полное нормативно-правовое регулирование), призванная защищать экономику от панических настроений, которые часто подвергали испытанию устойчивость американской банковской системы на протяжении XX в. И в то же время, за немногим более чем последние 30 лет правительство не остановило рост теневой банковской системы, которая своими размерами чуть ли не превосходила традиционную банковскую систему и в то же время оставалась непрозрачной и допускала формирование чрезмерного краткосрочного заёмного капитала. Ключевые элементы рынка (рынок РЕПО-кредитования ёмкостью во многие триллионы долларов; компании, созданные для осуществления забалансных операций; продажа производных денежных бумаг через дилерскую сеть) оставались непрозрачными и не попадали в сферу действия существующей системы защиты от финансовых кризисов. Защитные механизмы девятнадцатого века должны были обеспечить стабильность финансовой системы двадцать первого века».

Защитные механизмы финансово-кредитной системы
Защитные механизмы финансово-кредитной системы

  Воздействие ипотечного кризиса на экономику США

Ипотечный кризис в США оказывал существенное влияние на все сферы американской экономики, промышленного производства, финансово-банковской системы, социально-экономического положения населения. С июня 2007 г. по ноябрь 2008 г. чистая стоимость активов в США снизилась более чем на четверть. К началу ноября 2008 г фондовый индекс S&P 500, отражающий значение цен акций 500 американских корпораций, упал на 45 % по сравнению с рекордными показателями 2007 г.

    Влияние ипотечного кризиса на благосостояние людей

Цены на жилую недвижимость, достигшие высшей точки в 2006 г., упали на 20 %; при этом положение на рынке фьючерсов позволяло предположить дальнейшее падение цен на 30-35 %. Общая стоимость недвижимости в США, в период рекордных цен 2006 г. выросшая до величины в 13 трлн. долларов, в середине 2008 г. упала до уровня в 8,8 трлн. долларов и продолжала снижаться. Совокупная стоимость пенсионных накоплений (второе место по величине среди сбережений американских домашних хозяйств) упала на 22 %, с 10,3 трлн. долларов в 2006 г. до 8 трлн. долларов в середине 2008 г. В тот же период объём сбережений и инвестиций (без учёта пенсионных накоплений) упал на 1,2 трлн. долларов, а пенсионные сбережения населения уменьшились на 1,3 трлн. долларов. Общая сумма убытков от кризиса составила 8,3 трлн. долларов. Поскольку большую часть субстандартных кредитов получили представители национальных меньшинств, количество отчуждений собственности в этих группах также было велико. В 2008 году в США насчитывалось от 664 тыс. до 1,6 млн. бездомных человек, по сравнению с 2007 годом отмечен рост количества бездомных семей на 9 %, что явилось следствием экономического кризиса. Кризис субстандартного кредитования также тяжелейшим образом отразился на автомобильной промышленности США: объём продаж новых машин, поднявшийся в 2005 г. до рекордного уровня в 17 млн., к 2010 г. вернулся всего лишь к 12 млн.

Показатели благосостояния населения США
Показатели благосостояния населения США

По данным на весну 2011 г., в США за невыплаты по кредитам было отчуждёно свыше миллиона домов, для ещё нескольких миллионов объектов жилой недвижимости была инициирована процедура отчуждения, а в собственности банков находилось 872 тысячи отчужденных объектов. Уровень продаж остался низким; по оценкам экономистов, на продажу всех домов, выставленных на рынке, уйдет не менее трёх лет. Согласно мнению Марка Занди, специалиста компании «Мудис аналитикс», стоило ожидать продолжения падения цен на жилую недвижимость и в течение 2011 г. В то же время доля новых заёмщиков, неспособных осуществлять своевременные выплаты по ипотечным кредитам, стала падать.

Отчуждение недвижимости за невыплаты по кредитам
Отчуждение недвижимости за невыплаты по кредитам

    Влияние ипотечного кризиса на финансовые рынки

Воздействие кризиса на финансовый сектор стало очевидным в феврале 2007 г., когда крупнейший банк мира (на 2008 г.) «Эйч-эс-би-си» был вынужден списать ипотечные ценные бумаги общей стоимостью в 10,5 млрд. долларов, обеспеченные, в том числе субстандартными кредитами; это принято считать первой крупной потерей, вызванной ипотечным кризисом. Согласно другой точке зрения, первой жертвой кризиса стала ипотечная компания New Century Financial Corporation, схожая участь постигла компанию American Home Mortgage Investment Corp. Компании перестали выдавать кредиты, сократили штат своих сотрудников, а их акции существенно упали в цене. Постепенно кризис охватил и банковскую сферу в целом, в том числе Deutsche Bank, который имел ценные бумаги в американских ипотечных компаниях. В течение 2007 г., по меньшей мере, 100 компаний по операциям с ипотеками приостановили или полностью прекратили свою деятельность, или были проданы. Высшее руководство компаний финансового сектора также было затронуто кризисом: в конце 2007 г. с разрывом в одну неделю главные исполнительные директора банков «Меррилл линч» и «Ситигруп» подписали заявления об увольнении. Последующее ухудшение экономической конъюнктуры привело к тому, что многие финансовые компании были вынуждены или провести слияния, или объявить о поиске заинтересованных в слиянии партнеров.

Ипотечная компания New Century Financial Corporation
Ипотечная компания New Century Financial Corporation

В 2007 г. кризис вызвал панику на финансовых рынках: многие инвесторы предпочли продать рисковые ипотечные облигации и нестабильные акции и вложить деньги в товары, служащие средствами сохранения капитала. Спекуляция товарными фьючерсами на финансовом рынке после краха рынка финансовых производных ценных бумаг привела к началу сырьевого суперцикла, и, как следствие, к мировому продовольственному кризису и росту цен на нефть. Финансовые инвесторы, получившие благодаря спекуляции залоговыми и ипотечными облигациями прибыли, исчисляемые в триллионах долларов, вложили некоторую часть этих средств в продовольственные и сырьевые товары.

Спекуляция товарными фьючерсами
Спекуляция товарными фьючерсами

Из-за невыполнения обязательств по ипотечным кредитам и необходимости страхования от подобных убытков в будущем, прибыль 8 533 депозитных учреждений, застрахованных Федеральной корпорацией по страхованию вкладов, упала с 35,2 трлн. долларов США в четвёртом квартале 2006 г. до 646 миллионов в четвёртом квартале 2007 г., то есть на 98 %. Показатели деятельности банков и ссудо-сберегательных ассоциаций в четвёртом квартале 2007 г. были худшими за весь период с 1990 г. В 2007 г. застрахованные депозитные учреждения получили прибыль в размере приблизительно 100 млрд. долларов, на 31 % меньше по сравнению с рекордными показателями 2006 г. (145 млрд. долларов). С первого квартала 2007 г. по первый квартал 2008 г. их прибыль упала на 46 % ‒ с 35,6 миллиардов до 19,3 миллиардов соответственно.

Спред ти-и-ди показатель кредитного риска
Спред ти-и-ди показатель кредитного риска

На август 2008 г. общая стоимость привязанных к субстандартным ипотечным кредитам ценных бумаг, списанных финансовыми компаниями по всему миру, составила 501 миллиард долларов США. По оценкам МВФ, в дальнейшем сумма списанных ценных бумаг, обеспеченных закладными по субстандартным ипотечным кредитам, может составить 1,5 трлн. долларов. На ноябрь 2008 г. по этому типу ценных бумаг были зафиксированы убытки в размере 750 миллиардов долларов, что фактически привело к потере большей части мирового банковского капитала. Банки, головные офисы которых расположены в одной из стран-участниц Базельского соглашения, обязаны выполнять требования по достаточности основного банковского капитала, что означает значительное сокращение возможных объёмов кредитования предприятий и частных лиц.

Базельское соглашение

Ключевым моментом развития кризиса стало банкротство «Леман бразерс» и ряда других финансовых организаций в сентябре 2008 г.: за два дня из американских инвестиционных фондов рынка краткосрочного капитала со средним объёмом денежного потока в 5 млрд. долларов были выведены 150 млрд. долларов. По сути, это являлось массовым выводом средств с рынка краткосрочного капитала, который ранее был ключевым источником кредитных средств для банков (на основе депозитных сертификатов) и небанковских предприятий (на основе коммерческих бумаг). Вскоре после банкротства «Леман бразерс» спред «ти-и-ди» (см. диаграмму), отражающий степень рискованности межбанковского кредитования, вырос в четыре раза, что привело к прекращению кредитных операций и, как следствие, поставило мировую финансовую систему на грань краха.

Прекращение деятельности кредитных организаций
Прекращение деятельности кредитных организаций

Федеральная резервная система США и европейские центральные банки немедленно отреагировали проведением решительных мер по стабилизации ситуации: за последний квартал 2008 г. центральные банки выкупили у банков проблемные активы и государственные долговые обязательства на сумму 2,5 трлн. долларов США. Это стало крупнейшим вливанием наличных средств в рынок кредитования и крупнейшей операцией кредитно-денежной политики за всю историю. Правительства европейских стран и США также увеличили капитал национальных банковских систем на 1,5 трлн. долларов за счёт покупки специально выпущенных привилегированных акций крупнейших банков страны.

Что такое привилегированные акции

По оценкам МВФ, с января 2007 г. по сентябрь 2009 г. крупные американские и европейские банки из-за проблемных активов и невозвратных кредитов потерпели убытки в более чем 1 трлн. долларов. Ожидается, что совокупная сумма таких убытков за 2007‒2010 гг. составит более 2,8 трлн. долларов. Согласно прогнозам, потери банков США составят около 1 трлн. долларов, а европейских банков ‒ до 1,6 трлн. долларов. По оценкам МВФ, к сентябрю 2009 г. банки США понесли около 60 % от общей величины потерь, а английские банки и банки еврозоны ‒ только 40 %.

Некоторые прогнозы развития экономики США на ближайшее время

  Меры Правительства США по выходу из кризиса

Меры по выходу из кризиса были приняты немедленно после признания развития ипотечного кризиса в августе 2007 г. Тем не менее, значительная неустойчивость мировых финансовых рынков привлекла внимание общественности к кризису только в сентябре 2008 г., после чего различные правительственные учреждения, контрольно-надзорные органы и политические деятели начали осуществлять дополнительные, более комплексные меры по выходу из кризиса.

Программа вывода страны из кризиса
Программа вывода страны из кризиса

    Антикризисные меры ЦБ и ФРС США

Федеральная резервная система США совместно с центральными банками по всему миру осуществила ряд мер по выходу из кризиса. Как указал в начале 2008 г. председатель Совета управляющих ФРС Бен Бернанке, «Реакцию ФРС на кризис можно, в общем, разделить на две составляющие: попытки поддержать ликвидность и активность рынков, а также использование инструментов кредитно-денежной политики для достижения макроэкономических целей».

Оценка методов работы ФРС США по предотвращению ипотечного кризиса

Среди антикризисных действий ФРС США следует отметить:

Осуществление совместно с другими центральными банками операций на открытом рынке для обеспечения ликвидности банков, входящих в состав ФРС. По сути, речь идёт о выдаче обеспеченных государственными облигациями краткосрочных кредитов банкам-членам ФРС. Кроме того, была снижена ставка по краткосрочным займам, предоставляемым ФРС этим банкам.

Обеспечение ликвидности банков
Обеспечение ликвидности банков

Учреждение ряда программ по предоставлению кредитов непосредственно банкам и небанковским кредитным организациями при предоставлении определенных видов залогов различного качества, в том числе программы Федеральной резервной системы по выпуску ценных бумаг с обеспечением активами (англ. Term Asset-Backed Securities Loan Facility, TALF) и временного кредитного аукциона (англ. Term Auction Facility, TAF).

Временный кредитный аукцион
Временный кредитный аукцион

Программа выкупа ипотечных ценных бумаг у предприятий с государственным участием для снижения ставок по ипотечным кредитам с финансированием в 600 млрд. долларов, (ноябрь 2008 г.).

Динамика выкупа ипотечных ценных бумаг США
Динамика выкупа ипотечных ценных бумаг США

Дополнительный выкуп ипотечных ценных бумаг у предприятий с государственным участием на сумму 750 млрд. долларов, согласно решению Федерального комитета по операциям на открытом рынке, принятому в марте 2009 г. Общая стоимость выкупленных ипотечных ценных бумаг в этом году составила 1,25 триллионов долларов. Кроме того, было принято решение увеличить объём фонда выкупа долговых обязательств государственных организаций на сумму до 100 миллиардов долларов, тем самым увеличивая общую сумму до 200 млрд. долларов. Также члены комитета приняли решение о выкупе в 2009 г. долгосрочных казначейских облигаций на сумму до 300 млрд. долларов США для улучшения конъюнктуры на рынке частного кредитования.

Рынок частного кредитования США
Рынок частного кредитования США

Бен Бернанке утверждал, что увеличение баланса ФРС, влекущее за собой создание «электронных» денег является необходимым, «поскольку наша экономика ослаблена и инфляция находится на низком уровне. Когда экономическая конъюнктура начнёт улучшаться, придёт время прекратить действие программ льготного кредитования, увеличить процентные ставки, уменьшить объём денежной массы и сделать всё возможное для того, чтобы восстановление экономики не сопровождалось увеличением темпов инфляции».

Создание электронных денег

    Стимулирование экономики США

13 февраля 2008 г. президент США Джордж У. Буш подписал законопроект, согласно которому государство выделяло 168 миллиардов долларов США на стимулирование экономики, в первую очередь посредством возврата выплаченного налога на имущество. Возвраты начали осуществляться с 28 апреля 2008 г. в форме чеков, высылаемых по почте непосредственно налогоплательщикам. В то же время неожиданно резко возросли цены на бензин и продовольственные товары, что заставило многих специалистов усомниться в эффективности мер, поскольку, скорее всего, налоговые возвраты не стимулировали экономику, а компенсировали рост цен.

Динамика ценового индекса на продовольствие
Динамика ценового индекса на продовольствие

17 февраля 2009 г. президент США Барак Обама подписал закон «О восстановлении и реинвестировании американской экономики», в котором предусматривалось как сокращение налогового бремени населения, так и увеличение размеров госрасходов до 787 миллиардов долларов США, из них более 75 миллиардов были направлены на финансирование программы содействия домовладельцам, испытывающим финансовые затруднения, т. н. План по обеспечению доступности и стабильности домовладения (Homeowners Affordability and Stability Plan).

Сокращение налогового бремени населения
Сокращение налогового бремени населения

    Повышение финансовой устойчивости банков США

Убытки, вызванные падением стоимости ипотечных ценных бумаг и других активов, приобретённых на средства акционеров, привели к резкому падению величины первичного капитала многих финансовых организаций; во многих случаях они были вынуждены объявить о банкротстве или значительно сократить объёмы кредитования. Средства, необходимые для обеспечения функционирования банковского сектора, были предоставлены правительствами различных стран, некоторые банки также предприняли значительные усилия по привлечению частного финансирования.

Банкротства финансово-кредитных организаций США
Банкротства финансово-кредитных организаций США

Для помощи банковскому сектору правительство США в октябре 2008 г. утвердило закон «О неотложных мерах стабилизации экономики», согласно которому в рамках программы выкупа проблемных активов (англ. Troubled Assets Relief Program, TARP) 700 млрд. долларов США выделялись на предоставление банкам займов в обмен на привилегированные акции, приносящие дивиденды.

Дивиденды по привилегированным акциям
Дивиденды по привилегированным акциям

Другим способом рекапитализации банков является покупка за наличные деньги государством или частными лицами активов, привязанных к ипотечным кредитам, то есть токсичных (или наследственных) активов. Это позволяет одновременно улучшить банковский капитал и уменьшить неуверенность в стабильности финансового положения банков. В марте 2009 г. министр финансов США Тимоти Гайтнер объявил о плане покупки токсичных активов у банков. Для стимулирования выкупа частными лицами токсичных активов у банков правительство в рамках частно-государственной инвестиционной программы выкупа проблемных активов (Public-Private Partnership Investment Program) предоставляет кредиты и гарантии по выплатам дивидендов.

Проблемные активы
Проблемные активы

    Банкротства финансовых компаний США

Кризис привел к банкротству, вынужденному или добровольному слиянию многих финансовых организаций, а также к выделению государственной финансовой помощи. Как правило, падение стоимости ипотечных ценных бумаг, находящихся в собственности компаний, приводило или к банкротству (в том случае, если инвесторы массово изымали свои вклады), или делало невозможным получение новых займов на рынке кредитования. Как правило, заёмные средства, за счет которых финансовые организации осуществляли инвестиционную деятельность, значительно превышали величину денежных активов или собственного капитала, и потому эти финансовые организации не были защищены от непредвиденных спадов активности на кредитном рынке.

Слияния и поглощения кредитно-финансовых компаний
Слияния и поглощения кредитно-финансовых компаний

В 2008 г. пять крупнейших инвестиционных банков США, общая сумма задолженностей которых составляла 4 трлн. долларов США, или обанкротились, как «Леман бразерз», или были поглощены другими банками («Беар стернз» и «Меррилл линч»), или получили экстренное финансирование от правительства США («Морган стэнли» и «Голдман сакс»). Также в сентябре 2008 г. Fannie Mae и Freddie Mac перешли в государственное управление: задолженности этих компаний и гарантии по ипотечным обязательствам составляли почти 5 трлн. долларов, при этом соотношение собственного и заёмного капитала было не лучше, чем у инвестиционных банков. Для сравнения: в сентябре 2008 г. ВВП США составлял 14 трлн. долларов, госдолг ‒ 10 трлн. долларов, а общий объём задолженностей вышеперечисленных семи финансовых организаций с высочайшим уровнем заёмного капитала ‒ 9 трлн. долларов.

Государственное управление компаниями Fannie Mae и Freddie Mac

Крупные депозитные банки по всему миру также использовали инновационные финансовые инструменты, например, структурные инвестиционные пулы, для того, чтобы обойти требования к обеспеченности собственными средствами. Одним из крупнейших банкротств за пределами США стало банкротство банка «Нортерн рок»; по некоторым оценкам, стоимость национализации этого банка составила около 87 миллиардов фунтов стерлингов (около 150 миллиардов долларов США). В США в сентябре 2008 г. решением Управления по надзору за сберегательными учреждениями (англ. Office of Thrift Supervision) банк «Вашингтон мьючуал» перешёл в государственную собственность. Десятки американских банков получили государственное финансирование в рамках программы выкупа проблемных активов. Распределение фондов программы вызвало критику после того, как компания «Пи-эн-си файнэншл сервисиз» (англ. PNC Financial Services) использовала полученные средства для покупки корпорации «Нэшнл сити», также потерпевшей крупные убытки вследствие кризиса.

Банкротство банка Нортерн рок
Банкротство банка «Нортерн рок»

В 2008 г. финансовый кризис привёл к банкротству 25 американских банков, которые перешли в собственность Федеральной корпорации по страхованию вкладов. По данным на 14 августа 2009 г., за последующие семь месяцев обанкротилось ещё 77 банков, что выше, чем за весь 1993 г. (50 банков), но гораздо ниже, чем в 1992, 1991 и 1990 г.. С начала экономического спада в декабре 2007 г. более 6 млн. человек потеряли работу. Величина страхового фонда Федеральной корпорации по страхованию вкладов, формируемого из страховых взносов банков, в первом квартале 2009 г. упала до 13 миллиардов долларов ‒ самый низкий показатель с сентября 1993 г.

Федеральная корпорация по страхованию вкладов США логотип
Федеральная корпорация по страхованию вкладов США – логотип

По мнению некоторых специалистов, оказание экстренной финансовой помощи банкам непосредственно связано с попытками Алана Гринспена стимулировать рынок ценных бумаг и экономику после краха акций технологических компаний: в своём выступлении 23 февраля 2004 г. перед Ассоциацией ипотечных банков США Гринспен заявил, что пришло время более активно привлекать рядовых заёмщиков к приобретению более нестандартных типов кредитов, то есть кредитов с плавающей процентной ставкой или с отсроченными процентными выплатами.

Отсроченные процентные выплаты
Отсроченные процентные выплаты

Это позволяет предположить, что А. Гринспен призывал банки увеличить как объём своего заёмного капитала, так и объём выдачи кредитов, что привело бы к стимулированию роста цен на активы, гарантируя то, что Федеральная резервная система и министерство финансов США компенсируют возможные потери. Некоторые обозреватели ещё в марте 2007 г. предрекали, что государство будет вынужденно оказать банкам финансовую помощь величиной более чем 1 трлн. долларов США; в то же время Бен Бернанке, Алан Гринспен и Генри Полсон утверждали, что ипотечный кризис затрагивает только рынок субстандартного кредитования и что финансовому сектору не понадобится помощь государства.

Помощь финансовому сектору
Помощь финансовому сектору

    Содействие домовладельцам в погашении ипотеки

Отчуждение собственности ‒ долгий и дорогостоящий процесс, потому избежание отчуждения залогового имущества может быть выгодно как кредиторам, так и заёмщикам. Многие кредиторы призывали заёмщиков, испытывающих финансовые затруднения, к обсуждению возможных альтернатив по выплатам, а некоторые кредиторы предлагали более благоприятные условия (рефинансирование, реструктуризация кредита или смягчение потерь).

101 способ погашения ипотеки
101 способ погашения ипотеки

В статье журнала «Экономист» положение дел было описано следующим образом: «Из всех последствий финансового кризиса именно огромное количество отчуждений объектов жилой недвижимости в Америке получило наиболее полное освещение в СМИ, при том, что эффективность мероприятий, направленных на уменьшение числа отчуждений, была самой низкой. Это касается как государственных программ, так и частных инициатив». Согласно прогнозам, число отчуждённых домов в 2009‒2011 гг. может составить до 9 миллионов, в то время как в среднем оно составляет 1 миллион. 9 миллионов отчужденных домов ‒ это убытки в размере 450 миллиардов долларов: согласно исследованию Федерального резервного банка Чикаго, проведенному в 2006 г., стоимость отчуждения одного объекта жилой недвижимости составляет 50 тыс. долларов.

Случаи отчуждения имущества без воли собственника
Случаи отчуждения имущества без воли собственника

В 2007‒2009 гг. для уменьшения небывалого количества отчуждений в США был создан ряд государственных и частных добровольческих программ, в рамках которых домовладельцам, испытывающим финансовые затруднения, оказывалась индивидуальная помощь. В частности, агентство по предотвращению отчуждения жилой недвижимости «Хоуп нау элайенс» (Hope Now Alliance), объединяющее усилия правительства США и частного сектора, оказывает помощь отдельным группам заёмщиков высокого уровня риска. Согласно докладу агентства, опубликованному в феврале 2008 г., за второе полугодие 2007 г. была оказана помощь 545 тыс. заёмщиков из группы высокого риска, то есть помощь получили 7,7 % из 7,1 млн. заёмщиков, продолжавших осуществлять выплаты по субстандартным кредитам на сентябрь 2007 г. Представители агентства признали, что требуется осуществление гораздо большего объёма помощи.

Агентство Hope Now Alliance логотип
Агентство Hope Now Alliance – логотип

В конце 2008 г. основные банки США, а также Fannie Mae и Freddie Mac объявляли о проведении мораториев на отчуждение жилой недвижимости, чтобы дать возможность домовладельцам провести рефинансирование кредитов.

Рефинансирование ипотечных кредитов
Рефинансирование ипотечных кредитов

Многие критики указывали на то, что индивидуальный подход неэффективен, поскольку число домовладельцев, которым оказывается помощь, остаётся слишком низким по сравнению с количеством случаев отчуждения домов, а почти 40 % домовладельцев, получивших помощь в рамках подобных программ, вновь оказываются неспособны выполнять свои обязательства уже через 8 месяцев. Согласно докладу Федеральной корпорации по страхованию вкладов, опубликованному в декабре 2008 г., среди заёмщиков, у которых условия кредитов были пересмотрены в первой половине 2008 г., больше, чем 50 % были не в состоянии производить выплаты по кредиту, часто из-за того, что величина ежемесячных выплат не уменьшилась, а задолженности по кредиту не были прощены. Это ещё одно доказательство того, что индивидуальный подход к реструктуризации кредитов оказался неэффективным инструментом экономической политики.

Банкротства заемщиков ипотечного кредитования

В феврале 2009 г. экономисты Нуриель Рубини и Марк Занди рекомендовали уменьшение остатка основной суммы долга на 20-30 % по всем ипотечным кредитам. Уменьшение суммы задолженности позволит уменьшить размер ежемесячных выплат, а также лишить 20 миллионов домовладельцев, стоимость домов которых опустилась ниже суммы задолженности по ипотечному кредиту, финансового стимула добровольно начать процесс отчуждения собственности.

Правила отчуждения имущества собственника
Правила отчуждения имущества собственника

Исследование Федерального резервного банка Бостона показало, что банки неохотно идут на реструктуризацию кредитов. Так, в 2008 г. выплаты по ипотечным кредитам были снижены только для 3 % всех домовладельцев, испытывавших серьёзные финансовые затруднения. Кроме того, оказалось, что инвесторы-владельцы ипотечных ценных бумаг, участвующие в обсуждении возможности реструктуризации кредита, не стремятся препятствовать проведению реструктуризации ‒ частота оказания помощи заёмщикам не зависело от участия в процессе инвесторов. На основе исследования экономисты Дин Бейкер (Dean Baker) и Пол Уиллен (Paul Willen) рекомендовали предоставление финансовой помощи самим домовладельцам, а не банкам.

Перекредитование ипотеки

Согласно результатам исследования газеты «Эл-эй таймс», вероятность того, что заёмщик предпочтёт прекратить производить выплаты по ипотечному кредиту и откажется от дома, выше на 50 % для заёмщиков с высоким рейтингом кредитоспособности на момент получения кредита по сравнению с заёмщиками с низким рейтингом. Подобные стратегические дефолты чаще всего встречались в регионах с наиболее значительным падением цен на недвижимость. Согласно некоторым оценкам, в 2008 г. в США число стратегических дефолтов составило 558 тыс., что более чем в два раза выше, чем в 2007 г. В четвёртом квартале 2008 г. на стратегические невыплаты приходилось 18 % всех кредитов со значительными объёмами задолженности и сроком невыплат, превышающим 60 дней.

Стратегический дефолт
Стратегический дефолт

18 февраля 2009 г. президент США Барак Обама объявил о вступлении в действие Плана по обеспечению доступности и стабильности домовладения (Homeowners Affordability and Stability Plan), целью которого было оказание содействия девяти миллионам домовладельцев. Объём финансирования программы составил 73 миллиарда долларов; кроме того, Fannie Mae and Freddie Mac были выделены дополнительные средства в размере 200 миллиардов долларов на покупку ипотечных кредитов и облегчение их рефинансирования. Большая часть средств программы выделена из фонда экстренной финансовой помощи, располагающего средствами в 700 миллиардов долларов. Согласно плану, кредиторы будут обязаны уменьшить размер ежемесячных выплат по ипотечным кредитам до не более чем 38 % месячного дохода домашнего хозяйства, причём выплаты по кредиту из правительственных средств позволят снизить объём выплат заёмщиков до 31 % дохода. Также предполагается прощение части задолженности и введение для компаний, обслуживающих ипотечные кредиты, стимулов для проведения реструктуризации кредитов и создания для домовладельцев благоприятных условий, позволяющих им продолжать осуществлять выплаты.

План по обеспечению стабильности и доступности домовладения
План по обеспечению стабильности и доступности домовладения

  Меры по регулированию и стабилизации экономики США

В июне 2009 г. президент США Барак Обама и его главные советники опубликовали ряд предложений по изменению системы финансового регулирования, в том числе по защите прав потребителей, размерам оплаты труда членов руководства компаний, требованиям по уровню ликвидности и размерам страховых резервов банков, а также о необходимости внедрения мер регулирования теневой банковской системы и рынка производных ценных бумаг и расширения полномочий Федеральной резервной системы для обеспечения постепенной безопасной ликвидации системообразующих организаций. В июле 2010 г. для устранения некоторых из причин ипотечного кризиса был принят Закон Додда‒Франка «О реформе финансового сектора США» (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act).

Закон о финансовой реформе США принят

Министр финансов США Тимоти Гайтнер выступил перед Конгрессом США 29 октября 2009 г. В своём выступлении он перечислил следующие пять ключевых элементов эффективной реформы системы финансового регулирования:

- включение в полномочия Федеральной корпорации по страхованию вкладов регулирования деятельности небанковских финансовых организаций;

Отличия небанковских финансовых организаций от банков
Отличия небанковских финансовых организаций от банков

- отказ от оказания компаниям экстренной финансовой помощи, предпочтительность организованного объявления банкротства;

Искусственное объявление банкротства
Искусственное объявление банкротства

- отказ от использования денег налогоплательщиков для оказания финансовой помощи компаниям, перенос потерь, вызванных банкротством, на инвесторов компаний, и создание денежного пула за счёт средств крупнейших финансовых организаций;

Перераспределение денежных средств и потерь при банкротстве
Перераспределение денежных средств и потерь при банкротстве

- создание системы сдерживания и уравновешивания для контроля принятия решений по банкротству и оказанию финансовой помощи Федеральной корпорацией по страхованию вкладов и ФРС;

Система сдерживания банкротства
Система сдерживания банкротства

Повышение требуемых уровня ликвидности и величины собственного капитала финансовых организаций и усиление соответствующих полномочий органов госрегулирования.

Источники увеличения уровня собственного капитала
Источники увеличения уровня собственного капитала

  Судебная практика по ипотечным искам в США

Ипотечный кризис привел к началу значительного числа расследований и судебных дел. Федеральное бюро расследований США инициировало ряд расследований возможных случаев мошенничества компаний, финансировавших ипотечные кредиты, среди которых Fannie Mae, Freddie Mac, «Леман бразерз» и страховая компания «Америкен интернешнл груп». Главный прокурор штата Нью-Йорк Эндрю Куомо (Andrew Cuomo) возбудил дело о мошенничестве против корпорации «Америмод», зарегистрированной на острове Лонг-Айленд, и являвшейся одной из крупнейших компаний Америки, занимавшихся реструктуризацией ипотечных кредитов, а также издал 14 приказов о вызове в суд представителей подобных компаний. Кроме того, ФБР увеличило число сотрудников, занятых преступлениями, связанными с ипотечным кредитованием, поскольку число расследуемых дел значительно увеличилось. В марте 2008 г. ФБР начало расследование деятельности «Кантриуайд Файнэншл» в связи с возможным мошенничеством при выдаче кредитов и с ценными бумагами.

Федеральное Бюро Расследований США
Федеральное Бюро Расследований США

В 2007 г. в федеральные суды США поступило более 300 гражданских исков, связанных с ипотечным кризисом. Оценки количества исков в судах штатов не проводилось, однако предполагается, что оно также является значительным.

Судебные иски по ипотечному кредитованию
Судебные иски по ипотечному кредитованию

  Экономические последствия ипотечного кризиса в США

Последствия ипотечного кризиса в США привели к громадным экономическим потерям во всем мире, которые оцениваются всё более высоко: в апреле 2008 г. Международный валютный фонд указал величину возможных суммарных мировых потерь финансовых организаций в приблизительно 1 миллиард долларов. В прогнозе МВФ, опубликованном годом позже, суммарные мировые потери банков и других финансовых организаций оцениваются более чем в 4 миллиарда долларов.

Экономический ущерб от ипотечного кризиса
Экономический ущерб от ипотечного кризиса

Попытки правительства США обеспечить стабильность мировой финансовой системы привели к новым значительным финансовых расходов, величина которых к ноябрю 2008 г. составила 7 триллионов долларов США. В то же время следует воспринимать их не как прямые расходы, а как инвестиции, займы и гарантии по займам. Во многих случаях правительство выкупало финансовые активы, такие как коммерческие бумаги, ипотечные ценные бумаги, или другие бумаги с обеспечением залогами, для того, чтобы повысить ликвидность рынков, на которых резко упала деловая активность. Поскольку экономическое положение продолжало ухудшаться, правительством США было принято решение осуществлять выдачу кредитов в случае предоставления залогов и заёмщикам из групп ранее неприемлемо высокого риска.

Дополнительные финансовые расходы США
Дополнительные финансовые расходы США

Согласно статье, опубликованной в журнале «Экономист» в мае 2009 г., «правительства западных стран потратили огромные средства на то, чтобы оказать банкам экстренную финансовую помощь; теперь им придётся платить за это повышением налогов, необходимым для выплаты процентов по возникшим из-за этого задолженностям. В странах (таких, как Великобритания или США) с дефицитом, как торгового баланса, так и бюджета, это повышение будет необходимым для выплат процентов по кредитам иностранных инвесторов. Возможные политические последствия подобного вынужденного сокращения потребления ставят правительства перед соблазном нарушить свои обязательства, незаметно позволив валюте страны обесцениться. Всё большее количество инвесторов осознаёт существование этой опасности…».

Экстренная финансовая помощь иностранным инвесторам
Экстренная финансовая помощь иностранным инвесторам

Ипотечный кризис в Еврозоне

Кризис ипотечного кредитования в Европе впервые проявился в конце 2009г. - 2010 года и обострился в середине 2011 г. Непосредственным событием, заставившим заговорить о нем, послужила угроза проведения дефолта Греции, вошедшей в еврозону еще в 2001 году и имевшей государственный долг на уровне 130% ВВП.

Карта Еврозоны
Карта Еврозоны

В настоящий момент не существует единой точки зрения на причины современных кризисных явлений в экономике ЕС. По мнению большинства отечественных и зарубежных исследователей, текущие негативные тенденции в экономике ЕС стали последствием и развитием мирового финансово-экономического кризиса, начавшегося в 2008 году. Иногда долговой кризис в еврозоне определяют как «вторую волну» только прошедшего.

Бездумная раздача кредитов – причина ипотечного кризиса во всем мире

Ипотечный кризис все еще продолжает шагать по миру. Благополучно подзабытый за счет крупных обвалов в других областях, переключения внимания на наиболее насущные проблемы в виде цен на сырьевые активы и инфляцию, кризис ипотеки ушел в тень. Однако это совершенно не означает того, что он закончился.

Кризис шагает по Европе
Кризис шагает по Европе

Ипотечный кризис шагает по миру семимильными шагами. В очередной раз напомнил он о себе в старушке-Европе. Спустя год после начавшихся проблем в Соединенных Штатах, о дефолтах по своим долговым обязательствам начали объявлять европейские компании. Впрочем, процент корпоративных заемщиков Европы, которые не смогут погасить долги вовремя в следующем году, не столь велик и составляет всего 6-7. Однако, согласно данным Moody's Investors Service, этот показатель будет самым значительным с июля 2003 года. "Оказалось, что компании, которые год назад могли бы спокойно рефинансировать кредиты, сейчас не могут сделать этого", - отметил Bloomberg Энди Стоунман из MCR Corporate Restructuring в Лондоне.

Начало ипотечного кризиса в Европе
Начало ипотечного кризиса в Европе

Причина вновь накатившей волны - в ужесточении условий кредитования. Есть, разумеется, и вторая сторона проблемы в виде возросших цен на сырье. Однако в данном случае - инфляция - вполне прогнозируемое явление, как правило закладываемое в планы компаний.

Ужесточение условий кредитования
Ужесточение условий кредитования

Согласно данным Bloomberg, с начала текущего года объем кредитов, выданных европейским компаниям, снизился почти на 50 проц. по сравнению с тем же периодом прошлого года - до 590 млрд долл. Европейские банки и финансовые компании на данный момент уже зафиксировали убытки и списания, связанные с рынком subprime-ипотеки, в размере 221 млрд долл. Среди тех, кто уже объявил о дефолте - испанская компания Martinza-Fadesa SA (дефолт по долгу 5,2 млрд евро). Число британских компаний, столкнувшихся с "критической" нехваткой финансирования, подскочило в прошлом году в восемь раз.

Информационно-аналитическое агентство Блумберг
Информационно-аналитическое агентство Блумберг

При этом эксперты отмечают, что это только начало серьезного влияния финансового кризиса на европейскую экономику. Как отмечает экономист Moody's в Лондоне Кристин Ли, ужесточение условий кредитования уже в скором времени почувствуют на себе и более крупные компании.

Распространение кризиса в европейских странах

Проблемы, возникшие в Европе, вполне ожидаемое явление. Возможно и потому, что власти государств пошли по проторенной Штатами дорожке ужесточения выдачи кредитов, совершенно не стимулируя бизнес к развитию. Получается парадоксальная ситуация, когда в условиях роста числа дефолтов по ипотечным кредитам банки предоставляют заемщикам все меньше возможностей привлечения средств без страхования ипотечного кредита. То есть средств для развития, погашения текущих платежей и решения возникших трудностей ни у кредитных организаций, ни у граждан просто нет. Отсюда и миллиардные просрочки.

Воздействие ипотечного кризиса на рынок недвижимости
Воздействие ипотечного кризиса на рынок недвижимости

Одновременно с этим европейские страны подвержены возросшему инфляционному давлению, что вынуждает ЕЦБ повышать процентные ставки, делая деньги, а, соответственно, и кредиты, еще дороже. В свою очередь, кредит жизненно необходим экономической активности, а в случае сохранения нынешней ситуации с трудностями его получения она неизбежно скажется на всей экономике региона.

Антикризисные встречи руководителей крупнейших мировых банков

  Предпосылки ипотечного кризиса в Еврозоне

Ниже мы приводим основные характеристики проблемных стран периферии, Греция, Португалия, Испания, Ирландия непосредственно перед кризисом 2008 года:

Отрицательное сальдо счета текущих операций, как результат бурного роста частного потребления и/или инвестиций в строительство, финансируемых за счет притока капитала. В Испании дефицит достиг в 2008 году 11% ВВП, в Португалии 10%, в Греции 15%. При этом, совокупное отрицательное сальдо группы проблемных стран ГИИИП по своей величине % от ВВП всей еврозоны почти совпадало с положительным сальдо по текущему счету Германии. Рост дефицита стран периферии финансировался притоком капитала из ядра.

Сальдо счета текущих операций в Португалии и Еврозоне
Сальдо счета текущих операций в Португалии и Еврозоне

Бум на рынке недвижимости, за исключением Португалии. Из пяти проблемных стран, четырех, рассматриваемых нами в периферии, и Италии, только в Португалии не наблюдалось существенного роста цен на рынке недвижимости. Особенно выделяется Испания своим двукратным ростом цен всего за пять лет. В основе этого роста лежал бурный рост ипотечного кредитования и кредитования строительных компаний. Законченное строительство жилых домов в 2001-2007 гг там росло со средним темпом 9% в год.

Динамика кредитования частного сектора в Еврозоне
Динамика кредитования частного сектора в Еврозоне

Экономический рост на фоне стагнирующей производительности труда требовал увеличения количества занятых. Уровень безработицы среди молодежи в Испании снизился с 30% в 1999 до 17% в 2007 году. Примечательно, что из рассматриваемых стран молодежная безработица в 2000-е росла только в Португалии. Те же закономерности были характерны и для общей безработицы: безработица в Испании стабильно снижалась - с 15% в конце 1998 года до минимума в 7,9% в мае 2007 года, в Греции - с 11% в 2000 году до 7,3% в мае 2008 года, но повышалась в Португалии - с 4,8% в 2000-м до 8,5% в конце 2007 года и была стабильно низкой на уровне близком к 4,5% в Ирландии.

Уровень безработицы в странах Еврозоны
Уровень безработицы в странах Еврозоны

Закредитованность частного сектора, в Греции наименьшая. Долги частного сектора росли во время кризиса во всех проблемных странах, чего не наблюдалось в Германии. При этом в Испании, Ирландии и Португалии долги стартовали с более высокого уровня, чем в Греции и Италии, в Испании со 125% ВВП, но росли с опережающим ВВП темпом и к 2008 году достигли 220% ВВП. В Португалии к 2008 году долг вырос до 230% ВВП со 170% в 2000 году. Особенно сильно в Испании росла ипотека, на пике по 35% в год. В конце 2007 года задолженность домохозяйств по ипотечным кредитам составляла 600 млрд. евро или 60% ВВП 2007 года.

Динамика цен на недвижимость в Еврозоне
Динамика цен на недвижимость в Еврозоне

Быстрый рост госрасходов, как в абсолютном выражении, так и относительно ВВП, за исключением Испании и Ирландии. Действительно Испания, в отличие от Греции или Португалии с абсолютной динамикой государственного долга, не вела «безответственную политику» госрасходов и госзаимствований. Проблемы с государственным долгом у Испании возникли уже после кризиса, скорее как ответ на него. До кризиса же относительная величина долга в процентах к ВВП даже снижалась. В Ирландии в 2007 году уровень государственного долга был равен 24,8% ВВП и так же, как в Испании, снизился с 35,1% в 2000 году.

Динамика ВВП в европейских государствах
Динамика ВВП в европейских государствах

Итак, среди стран «периферии» еврозоны при общей схожести макроэкономической динамики, приведшей к кризису, условно выделяются четыре группы: по источникам роста дисбалансов, госсектор или частный сектор и по направлению использования притока капитала, инвестиции на рынке недвижимости, потребление:

Первая группа - страны, в которых драйвером экономического бума и накопления дисбалансов являлся частный сектор, активно инвестировавший в недвижимость. Это такие страны как Испания и Ирландия.

Частные инвестиции в недвижимость в Европе

Вторая группа представлена Португалией. В ней накопление долга частного сектора, а так же госдолга финансировало преимущественно потребительский бум. Импорт рос в среднем за рассматриваемый период по 4% в год, рост потребления частного сектора опережал рост ВВП на 1пп. Высокий стартовый долг частного сектора в 1999 году, на уровне 160% ВВП, достиг в 2007 году 230% ВВП. Банки Португалии имели наивысшее отношение кредитов к депозитам в еврозоне, достигшее пика в 2009 году на уровне 160,8%, в 2007 году было 155,7%.

Параметры экономических показателей в странах Еврозоны
Параметры экономических показателей в странах Еврозоны

Третья и четвертая группа представлены Грецией - страной, в которой драйвером роста выступал преимущественно государственный сектор. При этом в Греции наблюдался как инвестиционный, так и потребительский бум.

Инвестиционный бум в некоторых странах
Инвестиционный бум в некоторых странах

Пока существовал приток капитала, еврозона вполне уживалась с существующими и накапливающимися дисбалансами. Как только приток капитала прекратился, «замкнутый круг» расширения экономической активности на периферии превратился в «замкнутый круг» её сжатия.

Приток-отток капитала
Приток-отток капитала

  Причины возникновения кредитного кризиса в Европе

Развитие европейского кредитного кризиса стало возможным из-за одновременного воздействия ряда сложных факторов, среди которых: глобализация финансового рынка; лёгкость доступа к кредитам в 2002—2008 гг., которая привела к выдаче значительного количества кредитов с высоким уровнем риска; мировой финансовый кризис 2007—2012 г.; дефицит торговых балансов ряда стран; впоследствии лопнувшие пузыри на рынках недвижимости; низкие темпы экономического роста с 2008 г. по настоящее время; провал мер налогово-бюджетной политики, направленных на регулирование величины государственных доходов и расходов; широкое распространение практики оказания государственной экстренной финансовой помощи банковским отраслям и частным держателям облигаций, выкуп долгов или перенос убытков частного сектора на налогоплательщиков.

Бюджетный баланс США, Великобритании и Еврозоны
Бюджетный баланс США, Великобритании и Еврозоны

По одной из теорий, причиной кризиса стал существенный рост ёмкости инвестиционного фонда в 2000‒2007 гг. за счёт сбережений частного сектора. К 2007 г. ёмкость мирового фонда долговых обязательств с фиксированной процентной ставкой увеличилась с примерно $36 триллионов в 2000 г. до $70 триллионов. Рост этого «огромного денежного фонда» был вызван выходом на мировые капитальные рынки инвесторов развивающихся стран с высокими темпами экономического роста.

Валовая сумма государственного долга стран Еврозоны
Валовая сумма государственного долга стран Еврозоны

Появление новых инвесторов привело к возникновению на мировом рынке ценных бумаг спроса на бумаги с более высокой прибыльностью, чем у казначейских облигаций США. Желая привлечь эти инвестиционные средства, многие страны перестали соблюдать нормы регулирования капитальных рынков и принципы внутренней экономической политики, что привело к росту рыночных пузырей по всему миру. Хотя эти пузыри уже лопнули (и привели к падению цен на активы, например, жилую и коммерческую недвижимость), долговые обязательства стран перед инвесторами мирового рынка остались на прежнем уровне, из-за чего у многих инвесторов возникают сомнения в платежеспособности, как правительств, так и банковского сектора стран-должников.

Ценовые индексы на недвижимость в государствах Еврозоны
Ценовые индексы на недвижимость в государствах Еврозоны

Ипотечный кризис начался из-за того, что многие банки перепродали обязательства по выданным ими ипотечным кредитам другим финансовым организациям по всему миру, что сделало кредитный рынок менее прозрачным. В дальнейшем, когда многие должники оказались не способны расплатиться, банкам пришлось списать сотни миллиардов долларов своих активов, и теперь они крайне осторожно предоставляют ссуды друг другу. В итоге, властям многих стран пришлось направить миллиарды долларов на свои финансовые рынки в попытках преодолеть финансовый кризис.

Межгосударственные денежные ссуды
Межгосударственные денежные ссуды

Правительства европейских стран, затронутых кризисом, привлекали и использовали заёмные средства по-разному. В Ирландии, например, значительное количество банковских кредитов, полученных застройщиками, привело к росту огромного пузыря на рынке недвижимости. Когда он лопнул, правительство Ирландии (то есть, в конечном счете, налогоплательщики) приняло на себя обязательства по выплатам. В Греции правительство направляло привлечённые средства на выплаты государственным служащим, в форме как чрезвычайно высокой заработной платы, так и высоких пенсий. В Исландии приток мировых инвестиций привёл к диспропорциональному росту банковского сектора страны, задолженность которого перед иностранными инвесторами в несколько раз превышала ВВП страны.

Финансовое положение заемщиков
Финансовое положение заемщиков

Взаимосвязь стран в рамках глобальной финансовой системы приводит к тому, что если одна страна не выполняет обязательства по выплатам, или если из-за начала экономического спада частный сектор страны не в состоянии произвести выплаты по части внешних долговых обязательств, то это приводит к убыткам банковской системы страны-кредитора. Например, в октябре 2011 г. объём чистой задолженности итальянских заёмщиков перед французскими банками составлял 366 млрд. долларов. Если они не смогут выполнить свои обязательства, то это негативно повлияет на положение французской экономики и банковской системы страны, что приведёт к убыткам кредиторов Франции, и так далее. Это называется финансовой цепной реакцией. Усилению взаимосвязи финансовых рынков также способствовало заключение контрактов по защите от кредитного риска, т. н. кредитно-дефолтных свопов, согласно условиям которых выплаты производятся в случае невыполнения обязательств по определённому виду ценных бумаг (в том числе и по государственным облигациям). Поскольку количество сделок, которые можно заключить по одной ценной бумаге, не ограничено, оценить то, как сделки по кредитно-дефолтным свопам могут повлиять на банковскую систему каждой страны, невозможно.

Страхование ипотечных рисков с помощью кредитно-дефолтных свопов

Греции удалось скрыть рост госдолга и ввести в заблуждение ответственных должностных лиц ЕС благодаря использованию производных ценных бумаг, которые были разработаны несколькими крупными банками. Хотя и очевидно, что некоторые финансовые организации в краткосрочной перспективе получили определённые доходы от роста долговых обязательств правительства Греции, европейский кредитный кризис назревал в течение долгого времени.

Назревание европейского ипотечного кризиса
Назревание европейского ипотечного кризиса

В 2010 гг. во многом благодаря проведению активной антикризисной политики Евросоюза большинство его экономик вышло на положительную траекторию. Так, если в 2009 году, по данным Евростата, темпы роста ВВП 27 стран-членов ЕС, так же, как и зоны евро сократились до -4.3%, то по итогам 2010 г. – выросли на 2.0% (в зоне евро темпы роста составили 1.9%). В целом, в ЕС не наблюдалось серьезных экономических потрясений с весны 2010 г. до весны 2011 г. Большинство макроэкономических показателей свидетельствовали об оживлении деловой активности не только в крупных развитых странах, но и во многих более слабых государствах ЕС. Основной причиной такой перемены являлась реализация крупномасштабных мер по преодолению кризиса. Беспрецедентная поддержка ликвидностью и кредитами, введение новых европейских механизмов финансирования, а также принятие значительных бюджетных мер в пострадавших странах позволили остановить финансовые потрясения и смягчить отрицательные последствия.

Финансовые потрясения
Финансовые потрясения

Несмотря на продолжающийся спад ВВП в Ирландии, Греции и Румынии на фоне динамичного роста в Германии и Словакии, европейские политики и международные экономисты обострения текущих проблем в еврозоне в 2011 году, по всей вероятности, просто не ожидали. К замедлению темпов экономического роста ВВП в 2010-2011 гг. привели, прежде всего, финансовые и вышедшие на первый план бюджетные проблемы почти всех стран–членов ЕС.

Кризис вышел на передний план
Кризис вышел на передний план

  Последствия ипотечного кризиса в странах Еврозоны

Сегодня ипотечный кризис в США, начавшийся в конце 2006 года, уже затронул глобальную банковскую систему и мировые финансовые рынки. Ошибочно распространенное мнение, что американский кризис повлиял исключительно на рынок высокорискованных ипотечных кредитов и производных бумаг, фактически не имевших обеспечения, и потому не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики.

Центральные банки государств Еврозоны
Центральные банки государств Еврозоны

Как все происходило? Снижение стоимости недвижимости в США снизило цену залогов, и ипотечные кредиты стали необеспеченными, что отразилось на банках-кредиторах, которые автоматически включили жесткие механизмы чрезвычайного реагирования. Так они, поддерживая каждый банк в отдельности, дезорганизовали в силу своей консервативности всю систему ипотеки, а с учетом ее масштабов – и всю экономику.

Стоимость залога на ипотечное кредитование
Стоимость залога на ипотечное кредитование

Доля задолженности домохозяев в ВВП США стремительно растет в последние годы (при этом важно понимать, что, так как кредиты получают и люди, не имеющие собственного жилья, уровень задолженности населения США еще выше). Интересно, что неипотечная задолженность домохозяйств увеличилась крайне незначительно: с 13 до 18% ВВП за 40 лет.

Доля ипотечной задолженности в странах Еврозоны
Доля ипотечной задолженности в странах Еврозоны

С другой стороны, ипотека стала в США замещением социальной помощи – и по мере «размывания» среднего класса, что означает, прежде всего, обеднение его представителей, потребность в ней именно как в инструменте социальной помощи неуклонно росла. В 2000–2006 годах средний доход американской семьи рос на 3% в год, однако фактически доход средней американской семьи (медианная средняя) практически не увеличивался. Бедные становятся беднее, богатые – богаче: с 1997 по 2004 годы реальные доходы 20% беднейших семей США сократились на 12%, в то время как 20% наиболее обеспеченных выросли на 10%.

Ипотека это замещение социальной помощи
Ипотека – это замещение социальной помощи

Беднеющий средний класс требует дополнительной ипотеки – в качестве социальной помощи. Между тем уже сейчас долг среднего домохозяйства составляет 120% его годовых доходов. 40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.

Совокупная задолженность домашних хозяйств в Европе
Совокупная задолженность домашних хозяйств в Европе

Последствия ипотечного кризиса, проявившиеся уже в настоящее время:

- кризис вышел за пределы высокорискованной части ипотечных кредитов и вообще за пределы, как ипотечного рынка, так и границ США, создав проблемы для банковских систем Европы;

Ипотечный кризис создал финансовые проблемы в Европе
Ипотечный кризис создал финансовые проблемы в Европе

- произошло резкое сокращение межбанковского кредитования из-за потери доверия к банкам (в том числе со стороны других банков: никто не знает, у кого, сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе;

Схема межбанковского кредитования
Схема межбанковского кредитования

- наблюдается вынужденное кредитование страховых компаний государством для поддержания их ликвидности;

Вынужденное государственное кредитование страховых компаний
Вынужденное государственное кредитование страховых компаний

- потери финансовых институтов от кризиса уже превзошли самые пессимистичные прогнозы аналитиков; начиная с ноября прошлого года, банки списали около 125 млрд. долларов, инвестированных в ценные бумаги, связанные с ипотечными займами низкой надежности. А по прогнозам международного рейтингового агентства Standard & Poor's, общий объем списаний может достичь отметки 285 млрд. долларов.

Размеры кредитно-дефолтных свопов европейских банков
Размеры кредитно-дефолтных свопов европейских банков

Ипотечный кризис в США получил дальнейшее развитие в Западной Европе. Зарубежные аналитики сходятся во мнении, что вне зависимости от того, понизятся процентные ставки или нет, убытков от невыплат по кредитам не избежать.

Динамика банковских ставок по кредитам в Зоне Евро
Динамика банковских ставок по кредитам в Зоне Евро

По словам президента Германии, у капиталистической экономики есть будущее, только если она готова к выполнению своих социальных обязательств. Кёлер добавил, что имеющаяся у банков возможность брать огромные займы при минимальных собственных запасах таит в себе огромную опасность. Он также заявил, что одной из причин ипотечного кризиса стали излишне высокие оклады исполнительного руководства банков. Проблемой окладов топ-менеджеров заинтересовались также и в Евросоюзе – там министры финансов еврогруппы осудили "чрезмерный" уровень зарплат топ-менеджеров ведущих европейских компаний.

Чрезмерные аппетиты топ-менеджеров ведущих европейских банков
Чрезмерные аппетиты топ-менеджеров ведущих европейских банков

Участники проходившей в Брюсселе министерской встречи 15 государств зоны евро признали, что уровень их зарплат является "скандально высоким", и пригрозили принять "жёсткие налоговые меры" для борьбы с этим феноменом. "Непропорциональное раздувание зарплат, которое мы наблюдаем у высших исполнительных лиц ряда компаний, является возмутительным, и мы намерены рассмотреть меры, которые можно противопоставить этим излишествам", - заявил председатель еврогруппы, премьер-министр Люксембурга Жан-Клод Юнкер. В частности, еврогруппа готовится ввести новые налоги, которыми будут облагаться выходные пособия увольняющихся топ-менеджеров, поскольку в настоящее время размеры этих премий исчисляются в миллионах евро, при этом, они фактически не облагаются налогами.

Увеличение налогообложения топ-менеджеров
Увеличение налогообложения топ-менеджеров

  Меры по снижению последствий ипотечного кризиса в Европе

Кризис кредитного рынка США продолжает оказывать разрушительное воздействие на мировой фондовый рынок. Новыми жертвами стали европейские банки: из-за их проблем с ликвидностью индексы крупнейших бирж дружно упали, что негативно отразилось и на российских торговых площадках. В результате центробанкам пришлось потратить более 350 млрд. долл. для поддержания ликвидности в финансовой системе.

Разрушительное воздействие на мировой рынок
Разрушительное воздействие на мировой рынок

Мнения специалистов о масштабах и длительности кризиса разнятся. Главной проблемой остается риск неопределенности. В обстановке кризиса инвесторы больше поверили доллару - он начал дорожать. Финансовые неприятности начались, когда проблемы на рынке ипотечного кредитования США эхом отозвались на финансовых рынках Европы. Тогда индексы рухнули почти на 3%. Затем они продолжили снижение вслед за европейским и азиатским рынками. Индекс Dow Jones упал на 0,7%.

Падение европейских фондовых индексов
Падение европейских фондовых индексов

Для улучшения ситуации с банковской ликвидностью ЕЦБ совершил крупнейшее в истории вливание кредитов в рамках однодневного тендера с фиксированной процентной ставкой 4%. Дабы сгладить эффект резкого падения ликвидности, примеру ЕЦБ последовали Федеральная резервная система США, а также Банк Канады, Банк Японии и Резервной банк Австралии. Общая сумма вливаний составила как минимум 326,3 млрд. долл. В пятницу ФРС США предоставила банкам 38 млрд. долл. Это самое масштабное вливание средств со времени паники из-за терактов 11 сентября 2001 года. Тогда ФРС предоставила банковской системе 50,35 млрд. долл. Американский регулятор распространил сообщение, согласно которому он готов «обеспечивать ликвидность для облегчения упорядоченного функционирования финансовых рынков».

Выход из кризиса
Выход из кризиса

Крупнейший французский банк BNP Paribas заявил о приостановке выплат по долговым обязательствам и расчета чистой номинальной стоимости трех своих инвестиционных фондов, инвестировавших средства на рынке subprime США. «Ликвидность полностью испарилась в некоторых сегментах рынка секьюритизированных ценных бумаг США, что делает невозможной справедливую оценку стоимости некоторых активов, вне зависимости от их качества или кредитного рейтинга», - говорится в заявлении BNP Paribas.

Приостановка выплат по долговым обязательствам
Приостановка выплат по долговым обязательствам

Немецкий Deutsche Postbank отразил на своем балансе дебиторскую задолженность в размере 600 млн. евро (821,8 млн. долл.), связанную с двумя инвестиционными компаниями, подконтрольными немецкому банку IKB. Банк IKB, кредитор малого и среднего бизнеса, стал одной из крупнейших жертв кризиса в секторе ипотеки subprime в США среди европейских компаний, а его убытки, связанные с этим сектором, могут составить несколько миллиардов долларов. Немецкие банки объединили усилия по спасению IKB, планируя предоставить ему финансирование в объеме 3,5 млрд. евро. В субботу государственный немецкий банк WestLB сообщил, что его позиции, связанные с сектором ипотеки subprime в США, оцениваются в 1,25 млрд. евро.

Немецкий Deutsche Postbank
Немецкий Deutsche Postbank

Кризис на ипотечном рынке США уже привел к резкому падению цен на облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Так, два американских хедж-фонда под управлением инвестбанка Bear Stearns потеряли 1,6 млрд. долл. Сопоставимые потери понесли инвестиционные фонды и банки из других стран: немецкие IKB, Union Investment Management, Frankfurt Trust, а также австралийский банк Macquarie.

Падение цен на ипотечные облигации
Падение цен на ипотечные облигации

«Массовый вывод средств западных инвесторов из фондов, инвестировавших средства на кредитном рынке США, вызвал обвал на мировых фондовых площадках, - рассказывает начальник аналитического управления ИК «Антанта-Капитал» Александр Потавин. - Это в свою очередь обострило проблемы на денежном рынке еврозоны, что вызвало сильный рост ставок однодневных кредитов на долговом рынке в странах Западной Европы, поскольку банки не хотят одалживать деньги. В конце концов, на западных финансовых рынках возник налицо кризис ликвидности и доверия в сегменте межбанковского кредитования».

Кризис ликвидности в странах Еврозоны
Кризис ликвидности в странах Еврозоны

Фондовые индексы США, снижавшиеся в начале торгов, начали стремительно восстанавливаться после вливаний, однако затем вновь продолжили падение. Рыночная ставка по федеральным фондам, составлявшая 6%, снизилась после действий ФРС до 5,25%, а затем постепенно и до 1%. Аналитики полагают, что она нормализуется и приблизится к уровню ключевой ставки федерального финансирования ФРС, которая составляет 5,25% годовых. Мнения специалистов по поводу дальнейшего влияния кредитного кризиса на финансовую систему неоднозначны.

Кризис европейской финансовой системы
Кризис европейской финансовой системы

Многие эксперты сектора недвижимости считают, что проблемы будут продолжаться еще и еще, причем их масштаб может прогрессировать. Особенное беспокойство вызывает так ипотека с плавающей ставкой. «Эти кредиты готовы взорваться, что свидетельствует о наличии настоящего финансового кризиса», - считает глава компании Beacon Economics Кристофер Торнберг.

Кризис мировой финансовой системы

Специалисты сходятся во мнении, что самое неприятное в данной ситуации - отсутствие какой-либо определенности и предсказуемости. «Участники рынка хотели бы видеть, насколько глубоки эти ипотечные потери и как много кредиторов задето, - отмечает председатель американской инвестиционно-консалтинговой компании Kanaly Trust Co. Эндрю Кэнэли. -- Вспомните старую мудрость: рынки могут не придавать особого значения хорошим новостям и плохим новостям, но они не могут спокойно относиться к тому, чего не знают».

Плохие новости
Плохие новости

Ипотечный кризис в России

Актуальность и значимость становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного строительства современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях.

Ипотечное кредитование в России

Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда потребностей:

- социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности;

Потребность в жилье - одна из важнейших потребностей человека
Потребность в жилье - одна из важнейших потребностей человека

- потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов;

Потребность банков в свободных финансовых ресурсах
Потребность банков в свободных финансовых ресурсах

- потребности жилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.

Потребность жилищно-строительного комплекса в производственной загрузке
Потребность жилищно-строительного комплекса в производственной загрузке

  Предпосылки возникновения ипотечного кризиса в России

Бизнес в России сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как «естественный отбор» в теории эволюции, в живых оставляет самых сильных и приспособленных. Однако «времена не выбирают» и для тех, кто смело смотрит вперед, задачи остаются теми же самыми, что и всегда, просто решаются они в других условиях. Кредитование недвижимости в России всегда было дорого, а в связи с последними событиями, и рядовому заемщику, и банковским экспертам понятно, что дешевой ипотеки в нашей стране еще долго не будет.

Кредитование недвижимости в России – дорогое удовольствие

Однако для малого и среднего бизнеса интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что ожидать от кризиса в этой сфере. «Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время финансового кризиса, то можно сделать вывод о неготовности российской банковской системы к тем событиям, что сейчас происходят в мире и в России –комментирует сложившуюся ситуацию Альберт Еремеев, руководитель службы по работе с корпоративными клиентами КБ «МИА» (ОАО). – При этом, финансовый кризис по сути в нашей стране и за рубежом имеет разные отражения: в России –это кризис ликвидности предприятий, а в Америке – ипотечный кризис.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в России

Зарубежный опыт – отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека – это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

Жилье по ипотеке
Жилье по ипотеке

В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Ипотека в Российской Федерации может стать доступнее

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит.

Ипотечные программы в России
Ипотечные программы в России

Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше.

Не требуется огромное количество справок
Не требуется огромное количество справок

В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

Разные процентные ставки
Разные процентные ставки

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки – неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

Спасение ипотечных заемщиков от неплатежеспособности

Мировой финансовый кризис (global economic crisis) – устойчивый финансовый кризис стран, которые входят в глобальную финансовую систему, основанную на доминировании американской финансовой системы над другими системами.

Доминирование американской финансовой системы
Доминирование американской финансовой системы

Начавшись с проблем крупнейших компаний США, кризис быстро перерос в мировой финансовый кризис, здесь сработал «принцип домино». Одним из символов мирового финансового кризиса стал крах американского банка Lehman Brothers. В Европе первой ласточкой мирового финансового кризиса в 2008 году стал скандал вокруг банка Sociйtй Gйnйrale (Сосьете женераль), который в результате мошенничества своего трейдера потерял 5 млрд. евро на биржевых торгах.

Первая ласточка ипотечного кризиса
Первая ласточка ипотечного кризиса

С чего начался мировой финансовый кризис, самый, пожалуй, мощный за последние восемьдесят лет? Одни скажут – с ипотечного кризиса, другие – с падения фондовых бирж, третьи – с массовой доступности потребительских кредитов. И все они, пожалуй, будут правы.

С чего начался экономический кризис

  Начало ипотечного кризиса в России

Ипотечный кризис subprime на ипотечном рынке США в 2007 и 2008 году, стал толчком к началу мирового финансового кризиса. Высокие цены на нефть и как следствие, снижение спроса на определенные товары (например, автомобили). После падение потребительского спроса последовало сокращение производства и рост безработицы во многих экономиках мира. Рекордные цены на нефть, достигнув своего максимума, после резко пошли вниз и упали больше, чем в 3 раза. Это резкое изменение цены на энергоносители стало одним из основных причин мирового финансового кризиса 2008 года.

Цены на нефть упали
Цены на нефть упали

Перепроизводство и потребительский бум, сменившийся ростом цен и резким падением спроса. Перегрев фондового рынка и рост числа виртуальных финансовых инструментов, не имеющих под собой реальной основы (деривативы). Зависимость мировой экономики от одной резервной валюты – доллара. Низкие ставки по кредитам и перегрев кредитного рынка. В совокупности эти причины дополняют картину и являются взаимосвязанными причинами мирового финансового кризиса 2009 года.

Зависимость мировой экономики от доллара
Зависимость мировой экономики от доллара

В России подавляющая часть ипотечных кредитов выдается с фиксированной ставкой – аналитики советуют отталкиваться именно от этого факта. Кроме того, «ипотечный разврат» в виде отсутствия первого взноса, финансирования более 100% стоимости жилья и срока возврата более 30 лет в России почти не практикуется. А именно эти факторы подтолкнули банковский кризис в Штатах. Суровые условия ипотечного кредитования в России, а также то, что сам по себе этот механизм пока не особенно развит – все это затормозило у нас проявления кризиса. Операторы рынка недвижимости и банки пока не пострадали. Юлия Вербицкая, консультант Генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке заявила на прошедшей 4-5 февраля Второй ежегодной конференции "Секьюритизация в России и СНГ".

Условия ипотечного кредитования в России

"Оценивая ситуацию с ипотекой на сегодняшний день, могу сказать, что кризис ликвидности на развитие ипотеки в России не отразился, - отметила в ходе дискуссии Юлия Вербицкая. - По данным нашей компании, количество сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20%. В разных регионах этот показатель составляет от 5% до 20% рынка. Мы проходим этап активного становления рынка ипотеки". Означает ли это, что Россия застрахована от кризисных явлений? Далеко не все в этом уверены: ведь оптимистичные заявления особенно часто звучат накануне острых событий. Некоторые аналитики предсказывают: «Да, кризис будет».

Кризис в России будет
Кризис в России будет!

Логично предположить, что он выразится как в Америке, повышением ставок по текущим кредитам. Едва ли кто-нибудь из экспертов возьмется точно предположить, что будет с нашими «фиксированными» ставками через два года. Например, Герман Греф загадывал в декабре не далее второго квартала 2008 году, обещая небольшое повышение. «Есть инвестор, который покупает ипотечные ценные бумаги», - объясняет Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования в Центре ипотечного консультирования. – «В нашей стране это государственные организации. Так Пенсионный фонд не получил по этим бумагам ожидаемой прибыли.

Ставки по ипотечным кредитам в России выше зарубежных

Теперь он предъявит по ним свои требования, а ведь бумаги-то обеспечиваются деньгами заемщиков. Следовательно, и ставки по ипотечным кредитам могут в ближайшее время подрасти». Кроме того, кредитный бизнес строится далеко не на одной возможности получить проценты с заемщиков. Наращивая ипотечные портфели для последующей перепродажи, первичные кредиторы зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья.

Динамика доходов населения и банковских кредитов
Динамика доходов населения и банковских кредитов

Рано или поздно жилье перестанет дорожать с такой скоростью, и «рискованные» заемщики не смогут вернуть свои кредиты. Увеличение просроченной задолженности вызовет у первичных кредиторов сложности с рефинансированием ипотечных требований. А это, в свою очередь, может вызвать конфликты с рефинансирующими организациями и прочими кредиторами, разрыв связей с ними. Когда крупные банки говорят: «Ипотечный кризис России не грозит», они подразумевают: «Мы останемся при своих показателях и не обанкротимся». В первую очередь неприятности коснутся местных, региональных ипотечных операторов, которые работают с нарождающимся средним классом. Конечно, кризисные явления затронут и самих заемщиков и всю инфраструктуру, которая обеспечивает связь всех слоев общества с кредитными организациями.

Динамика просроченной задолженности по кредитам в России
Динамика просроченной задолженности по кредитам в России

Слой «неблагонадежных» заемщиков, обладателей серых зарплат и большого количества иждивенцев станет для банков неинтересной клиентурой. Кредитные брокеры потеряют значительную часть своих подопечных, а значит, сами окажутся в уязвимом положении. Что бы там ни говорили представители отечественных банков, российская модель ипотечного рынка очень похожа на американскую. На нем выдаются как прямые ипотечные кредиты, так и проводится их секьюритизация, то есть работает рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Это значит, что и беды американского ипотечного рынка могут быть заимствованы нами. Ведь и в России в нескольких банках были открыты программы с минимальным первым взносом по кредиту, а ВТБ24, например, пусть в рекламных целях – но открыл кредитную линию на 50 лет.

Причины возникновения просроченной задолженности в России

Чему верить и на какие прогнозы опираться? Возможно, обе точки зрения верны наполовину. То есть кризис затронет Россию, как и весь мир, просто несколько позже – в течение 3-5 ближайших лет. Есть вероятность, что последствия этого кризиса будут для России мягче: уверенность в этом власть предержащих основывается на том, что проявления кризиса можно будет быстро компенсировать за счет специальных государственных программ. Правительство РФ давно обещает разработать инструменты по предупреждению в России ипотечного кризиса. Остается надеяться, что меры эти будут эффективными, и применить их успеют еще до того, как региональные операторы начнут заявлять о банкротствах.

Банкротства региональных операторов
Банкротства региональных операторов

  Развитие ипотечного кризиса в России

В конце января 2008 Центральный Банк Российской Федерации наконец признал, что американский ипотечный кризис все же сказался на отечественном кредитном рынке. Первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев, выступая на закрытом совещании, отметил, что в российском банковском секторе существуют определенные проблемы с ликвидностью. Кризисом сложившуюся ситуацию чиновники стараются не называть, но и без этого понятно, что проблемы американской ипотеки не обошли нас стороной.

Российский кредитный рынок

"Если одна из голов пьянствует, а остальные ведут здоровый образ жизни, последствия почувствуют все три головы, ведь финансовая система одна", – прокомментировал влияние американского ипотечного кризиса на отечественный банковский сектор экс-министр экономического развития, а ныне председатель правления Сбербанка Герман Греф. "Мы часть мировой экономики, в определенной степени все, что происходит в мире, имеет влияние на экономику России.

Три головы российской экономики
Три головы российской экономики

Влияние начало ощущаться в октябре-ноябре прошлого года, когда возникли проблемы с долгосрочным фондированием у банков: сначала в валюте, а потом и в рублях", – отмечает управляющий директор блока "Розничный бизнес" ОАО "Банк Москвы" Алла Цытович.

Ипотечное кредитование в России может стать финансовым рабством

В первую очередь кризис ликвидности затронул отрасль долгосрочного кредитования, прежде всего ипотечного. "Ситуация с ограниченной ликвидностью на рынке США сказывается прежде всего на доступности традиционно западного длинного фондирования для российских банков, в частности работающих на рынке ипотеки", – подтверждает старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк Елена Шилина. Когда аналогичная проблема возникла в США, американская Федеральная резервная система (ФРС) приняла решение выделить средства банкам для повышения ликвидности, в общей сложности было выдано кредитов на почти полтриллиона долларов.

Кредиты для банков
Кредиты для банков

Для закрепления "лечебного эффекта" монетарные власти США пошли на беспрецедентный шаг: в течение десяти дней ФРС дважды понижала учетную ставку, делая заемные средства для кредитных организаций более дешевыми. В общей сложности за полгода ставка была понижена на 2,5%. Такими темпами стоимость денег снижалась лишь после финансового кризиса конца 1990-х годов.

Понижение учетной ставки ФРС США
Понижение учетной ставки ФРС США

Российские чиновники от ЦБ, как и их американские коллеги, признав существование проблем в кредитной отрасли, тем не менее, пошли по совершенно иному пути: Банк России принял решение повысить с 4 февраля 2008 года ставку рефинансирования с 10% до 10,25% годовых. Тем самым он отказал коммерческим банкам в дешевом фондировании, отмечают участники рынка, и сделал ставку на борьбу с инфляцией. В этих условиях эксперты не исключают дальнейшего роста ставок по кредитам, которые (по ипотеке) за последние полгода увеличились в среднем по рынку на 1-2%. Если ЦБ пойдет на дальнейшее ужесточение монетарной политики, то кризис ликвидности с ипотечной отрасли может перекинуться уже на автокредиты и потребительское кредитование, признают участники рынка.

Повышение процентной ставки ЦБ России может привести к подорожанию ипотеки

Новая ставка рефинансирования ЦБ подталкивает к повышению стоимости обслуживания кредитов в коммерческих банках, заявил на встрече с журналистами, проходившей в первых числах февраля, член правления "ВТБ 24" Анатолий Печатников. Большинству средних и мелких российских банков западное фондирование недоступно, поэтому они вынуждены будут повышать ставку по ипотечным кредитам вслед за решениями ЦБ и удорожанием денег от частных клиентов (ставки по вкладам выросли на 2-3% за последние полгода), признают участники рынка. Тем же, кто может себе позволить перекредитовываться на иностранных площадках, также не стоит ожидать скорого удешевления займов: если до начала кризиса, летом 2007 года, банки могли занять под LIBOR + 1,5%, то к осени уже не дешевле LIBOR + 2,5-3%.

Стоимость обслуживания кредитов
Стоимость обслуживания кредитов

Эксперты не ожидают, что в ближайшее время этот показатель снизится, поэтому ставки, по прогнозам, будут неуклонно расти. Если еще летом прошлого года ипотечный кредит на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе со ставкой 9% годовых в долларах предлагали сразу несколько десятков банков, то сейчас такие дешевые предложения (из крупных банков) можно найти только у пяти кредитных организаций: Абсолют Банка, Городского ипотечного банка, ОргрэсБанка, ММБ и "ВТБ 24". Скоро к ним присоединится и "ДельтаКредит". "В основном это (проблемы с ликвидностью – "Профиль") коснулось региональных и небольших банков. У них отказов стало больше на 15%. Примерно такому же числу потенциальных клиентов здесь уменьшают запрашиваемую сумму кредита, – рассказывает Алла Цытович. – В Банке Москвы в этом смысле ничего не изменилось... В этом году у крупных игроков рынка ипотеки будет расти и объем, и количество выданных кредитов, а вот мелкие и средние банки, скорее всего, свернут программы или притормозят их".

Вторая волна ипотечного кризиса в России

"Условия предоставления ипотечных кредитов и требования к заемщикам банком не менялись", – утверждает директор департамента розничного кредитования банка "Союз" Алексей Любченко. Правда, он признает, что в наступившем году его кредитная организация все же планирует незначительный пересмотр процентных ставок по отдельным продуктам программы ипотечного кредитования. "В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами", – отмечает эксперт.

Прекращение выдачи кредитов
Прекращение выдачи кредитов

"Ставки на рынке ипотеки изменились неоднородно – так, ряд крупных российских банков удерживают ставки на уровне начала года, в то время как ряд западных банков и банков, фондирующих или планирующих фондировать свои портфели за счет секьюритизации, повысили ставки в связи с увеличившейся стоимостью фондирования", – резюмирует Елена Шилина. По ее словам, Ипотекбанк в ближайшее время планирует лишь "незначительно увеличить требования по первоначальному взносу".

Выдача кредитов по ипотеке

Было бы неправильно говорить, что все без исключения российские банки повысили требования к заемщикам либо ставку по ипотечным кредитам. Есть и исключения: на фоне повсеместной истерии, связанной с кризисом банковской ликвидности, банк "ДельтаКредит" объявил о снижении стоимости ипотечных кредитов на 0,5 процентного пункта. По программе "Delta стандарт" при "белом" доходе ставки снизятся с 9,5-10,5% до 9-10%.

Проблемы развития ипотеки в Российской Федерации
Проблемы развития ипотеки в Российской Федерации

По предложению с плавающей ставкой "Delta вариант" – с LIBOR + 5% до LIBOR + 4,5% (при сроке кредита 10 лет) и с LIBOR + 5,5% до LIBOR + 5% (срок – 20 лет). Снижение не столь существенное, но оно вносит определенный диссонанс. В банке объясняют это решение тем, что удалось привлечь крупный иностранный заем под "привлекательную" ставку. При этом ни размер кредита, ни стоимость его обслуживания не раскрывают.

Крупный иностранный заем
Крупный иностранный заем

Остальные участники рынка были удивлены решением банка "ДельтаКредит", хотя, если обратить внимание на динамику изменения ставки LIBOR за последние дни, становится очевидно, что стоимость заемных средств на мировых рынках серьезно снизилась: если еще в середине января ставка LIBOR составляла 3,8%, то уже в конце января она была равна 2,8%. Отчасти этому способствовало резкое снижение учетной ставки в США и ожидания аналогичных действий со стороны европейских монетарных властей, отмечают участники рынка. "Вряд ли бы ФРС США пошла на подобные меры, если бы считала, что не может таким образом переломить негативную тенденцию. Однако сколько потребуется для этого времени, сказать сейчас достаточно сложно, поскольку масштаб возникших проблем все еще до конца не ясен", – отмечает аналитик Промсвязьбанка Олег Шагов. Некоторые наблюдатели полагают, что уже к лету ФРС может снизить ставку до 2%, но опять же никто с достаточной долей вероятности не может спрогнозировать, как это скажется на ситуации с банковской ликвидностью.

Ипотечный банк ДельтаКредит
Ипотечный банк ДельтаКредит

Что касается российского рынка, то многим мелким и средним банкам, не имеющим достаточных рейтингов надежности для выхода на западные рынки, помочь может лишь отечественный ЦБ, который, похоже, решил дистанцироваться от этой ситуации. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих, решили отечественные чиновники, тем более что уход с рынка целого ряда мелких игроков укладывается в общую концепцию сокращения количества кредитных организаций в России.

Спасение утопающих дело рук самих утопающих
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих

  Прогнозы ипотечного кредитования в России

Эксперты не исключают, что со временем, если ситуация с банковской ликвидностью будет ухудшаться, могут возникнуть проблемы с другими видами кредитования, в первую очередь под удар попадут автокредиты. Кстати, в США проблемы в этом секторе начались уже в декабре прошлого года: банки стараются минимизировать свои риски по дорогим кредитам, к которым относится и автокредитование. Они увеличивают требования к заемщику, к первоначальному взносу и к срокам кредитования. Официальных данных по американскому рынку пока нет, но некоторые эксперты полагают, что общий объем средств, выданных в рамках автокредитования за последние три месяца, сократился как минимум на 15-20%. Те же самые проблемы ожидают в ближайшем будущем и Россию. Проблемы связаны не с кредитным риском конкретного продукта, а с доступностью фондирования, они могут затронуть все продукты, фондируемые не с баланса банков. Это, прежде всего более длинные продукты, такие как ипотека и потенциально длинные автокредиты.

Условия автокредитования в России
Условия автокредитования в России

Вслед за автокредитованием под ударом окажется и потребительское кредитование. Кстати, вследствие значительной доли, так называемых плохих долгов в этом секторе, многие кредитные организации еще с середины прошлого года начали ужесточать требования к потенциальным заемщикам. "Конечно, все будет зависеть от того, как будет развиваться макроэкономическая ситуация в стране. Мы будем следовать этой ситуации. Но сокращение объемов кредитования и темпов роста потребительских кредитов в следующем году мы предполагаем", – сказал Герман Греф. Основной тенденцией рынка потребительского кредитования в ближайшем будущем, по мнению председателя правления банка "Русский стандарт" Дмитрия Левина, станет постепенное сокращение доходности, притом, что ставки по кредитам будут незначительно расти, также характерным для этого сектора станет и более взвешенный подход банков к оценке финансовых рисков.

Сравнение объемов потребительского кредитования в России
Сравнение объемов потребительского кредитования в России

Заграница не поможет "Я не специалист в фондовых рынках, но нужно приготовиться к тому, что ситуация не стабилизируется до лета", – констатирует Алла Цытович. С ней согласна и Елена Шилина: "Я считаю, что ситуация должны стабилизироваться в пределах 6-9 месяцев, и ставки по фондированию вернутся к уровню, близкому к началу 2007 года, в конце 2008 года". Однако далеко не все так оптимистичны в своих прогнозах: многие западные эксперты ожидают наступления рецессии в американской экономике. В этом случае ожидать скорого выздоровления кредитного рынка, как в России, так и в США не приходится.

Возможности потребительского и ипотечного кредитования в России
Возможности потребительского и ипотечного кредитования в России

Так стоит ли в таких условиях "связываться" с ипотекой? Некоторые потенциальные заемщики полагают, что в России может повториться ситуация, аналогичная той, которая была в США после начала ипотечного кризиса: к концу прошлого года стоимость недвижимости из-за сокращения спроса снизилась в Америке в среднем на 10-15%. Ждать не имеет смысла, надо брать ипотеку, как только вы дозрели до решения этой проблемы. Иначе или цены на недвижимость вырастут, или ставки поднимутся. Возможно, что заемщикам, желающим взять ипотечный кредит, надо его брать тогда, когда этого требуют их жизненные обстоятельства. Мнение экспертов подтверждает и статистика: по данным аналитического центра IRN.RU, в январе индекс стоимости жилья в Москве вырос почти на 4%, а в рублях это увеличение оказалось еще выше. По итогам года квартиры могут в среднем подорожать на 15-20%, считают аналитики.

Динамика стоимости жилья в Российской Федерации
Динамика стоимости жилья в Российской Федерации

Некоторые российские компании ипотечной отрасли, предлагавшие финансирование ипотечных кредитов не из собственных, а из заемных средств, столкнулись с проблемами рефинансирования старых займов, а также привлечения новых, необходимых для обеспечения их деятельности.

Рефинансирование старых и привлечение новых займов
Рефинансирование старых и привлечение новых займов

Объем российского рынка ипотеки на данный момент значительно ниже, чем в США (в России объем ипотечных активов на конец 2007 года составил около 3-4% от ВВП, в то время как в США этот показатель составил 50-55% от ВВП). И уровень просрочки на российском рынке ипотеки сейчас несравнимо ниже мирового уровня. Эта тенденция, на мой взгляд, сохранится. Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов".

Сравнительные объемы задолженности по ипотеке в разных странах
Сравнительные объемы задолженности по ипотеке в разных странах

Ипотечные кредиты в Российской Федерации предоставляют более 520 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов только за 2006 г. превзошел объем 2005 г. в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2006 г. составила около 1%, в 3 раза увеличившись по сравнению с 2005 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе - более 20%.

Доля ипотечных кредитов к ВВП в России Европе и США
Доля ипотечных кредитов к ВВП в России Европе и США

В конце 2006 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2007 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или под 11,2% в иностранной валюте на средний срок 16,3 и 15,5 года соответственно.

Динамика банковских ставок по кредитам в России
Динамика банковских ставок по кредитам в России

  Американский сценарий ипотечного кризиса в России

На российском ипотечном рынке возможно повторение американского сценария, когда большинство заемщиков оказались не в состоянии платить за квартиру. Такие опасения высказывает ряд ипотечных банкиров. О приближающемся кризисе свидетельствуют упрощение условий кредитования и рост невозвратов.

Как взять ипотеку и не попасть в финансовую пирамиду

На российском рынке кредитования может разразиться кризис, вызванный массовым невозвратом ипотечных кредитов. Такие опасения высказал Игорь Кузин, председатель правления банка «ДельтаКредит» – одного из лидеров в сфере ипотечного кредитования. В погоне за клиентами банки сегодня часто выдают рискованные кредиты, считает он. Наиболее опасно, по мнению банкира, получившее сегодня распространение кредитование без первоначального взноса. При этом маржа, которую получают финансовые учреждения по ипотечных продуктам, намного ниже, чем по потребительским, говорит Кузин. В ставку по ипотечным кредитам банки закладывают 0,5% прибыли от ставки, а при потребительском кредитовании – до 40%.

Структура прибыли банковского учреждения
Структура прибыли банковского учреждения

Таким образом, Россия рискует повторить американский сценарий. Разразившийся зимой 2007 года кризис неплатежеспособности на ипотечном рынке в США был вызван тем, что в погоне за клиентами банки упрощали условия кредитования и выдавали кредиты без первоначального взноса даже людям без кредитной истории и с низкими доходами.

Жизнь с ипотекой - радость или проблемы

До 2006 года, когда цены на недвижимость были высокими, многие американцы брали кредиты, так как любые проценты можно было окупить, перепродав потом квартиру. В 2005 году дома часто находили покупателя через несколько дней после появления на рынке и по сильно завышенной цене.

Перепродажа жилой недвижимости
Перепродажа жилой недвижимости

К лету 2006 года предложение, как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось, однако спрос упал. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а процентные ставки по кредиту выросли. В результате, по оценкам экспертов, около 1,5 млн. американцев оказались не в состоянии платить по кредиту, а объем непогашенной рисковой ипотеки достиг $1,3 трлн.

Состояние ипотечного рынка в России

Россия идет по тому же пути. Потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным. Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ситуация на рынке ипотечного кредитования в России сегодня действительно во многом напоминает то, что было несколько лет назад в США. Он тоже считает, что о надвигающемся кризисе свидетельствует широкое распространение программ с нулевым первоначальным взносом.

Ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом
Ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом

Требования к заемщикам минимальны, подтверждение доходов не требуют даже крупные игроки рынка. О своем беспокойстве, вызванном высокорисковыми кредитами, заявляет и генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. За тот период, пока заемщик платит кредит, рынок недвижимости может «просесть» процентов на 20%, то есть квартира, которую приобрел в кредит заемщик, может подешеветь на этот процент. Если по каким-то причинам заемщик отказывается в дальнейшем платить по кредиту, банк, реализуя ее, не окупит своих издержек.

Рискованные кредиты

Есть и еще одна причина для беспокойства. Люди, взявшие кредит без первоначального взноса, являются, по сути, не заемщиками, а арендаторами, которые просто платят банку ежемесячную арендную плату за квартиру. По оценке президента CreditStar Сергея Севрюгина, сегодня, если взять кредит на 30 лет на $200 тыс. на покупку двухкомнатной квартиры, то ежемесячно придется платить по кредиту примерно 1000$. А это примерно сопоставимо с тем, что придется платить за съемную двушку.

Арендная плата за съемную квартиру
Арендная плата за съемную квартиру

Ипотечные ставки банки снижают, тогда как арендные ставки, особенно в сегменте эконом-класса, наоборот, все время растут. Все это создает предпосылки для появления заемщиков, которым выгодней взять ипотечный кредит, чем снять квартиру в аренду. Но в этом случае они могут в любой миг отказаться от этой квартиры, перестав выплачивать кредит.

Динамика стоимости ипотечных кредитов и задолженности по ним
Динамика стоимости ипотечных кредитов и задолженности по ним

Впрочем, не все банкиры разделяют эти пессимистические настроения. Заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов не видит предпосылок для критической ситуации. Падения цен на рынке недвижимости не наблюдается, скорее, речь идет о коррекции рынка недвижимости, спрос на недвижимость не падает, уровень благосостояния растет, волатильность на фондовом рынке также не отразилась на платежеспособности населения. Например, у банка Абсолют сегодняшняя просрочка по ипотеке составляет меньше 1% от объема портфеля, поэтому предрекать кризис преждевременно.

Динамика платежеспособности населения по кредитам в России и США
Динамика платежеспособности населения по кредитам в России и США

Однако особых причин для беспокойства в этой ситуации не просматривается. Никакого роста просроченной задолженности по ипотеке его кредитное учреждение не наблюдает. Опасная ситуация могла бы возникнуть, если бы резко ухудшилась экономическая ситуация в стране и тогда заемщики не смогли бы выполнить свои обязательства. Но в настоящее время оснований для резкого, обвального ухудшения экономической ситуации нет. Сегодня практически все игроки рынка придерживаются строгой кредитной политики в отношении заемщиков.

Ипотечный рынок в России может достичь рекордных значений

Но даже если начнутся дефолты, то максимум к чему это приведет – это к увеличению единичных случаев возникновения просроченной задолженности. С учетом достаточно небольших объемов ипотечного рынка России, системный кризис просто невозможен. Однако если ипотека станет более массовым явлением или цены на недвижимость продолжат сползать вниз, в рядах пессимистов может быть существенное пополнение.

Цены на жилье сползают вниз
Цены на жилье сползают вниз

  Мнения экспертов об ипотечном кризисе в России

В связи с угрозой ипотечного кризиса в России обратимся к ведущим отечественным экспертам с извечным русским вопросом, – Что делать? Первым собеседником был Игорь Далаксакуашвили, заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области.

Игорь Далаксакуашвили - зам министра градостроительства Ростовской области
Игорь Далаксакуашвили - зам министра градостроительства Ростовской области

По его мнению, в то время, когда большинство экспертов были уверены, что ипотечный кризис, бушующий в Америке, нас не коснется, мы говорили о том, что это неверно, и он, скорее всего, окажет негативное воздействие на наш рынок ипотечного кредитования. Согласно прогнозу, ипотечный кризис должен был отразиться на социальной составляющей в виде невозвращенных населением кредитов в банки и, соответственно, проблем с гражданами, лишившимися жилья.

Сравнение российской и зарубежной ипотеки

Очевидны были и экономические последствия, вызванные тем, что у нас значительная часть банков фондируется на международном рынке заимствований. Мы говорили о том, что если на Западе упадет спрос на облигации, обеспеченные ипотекой или займами, предназначенными на развитие ипотечного кредитования, то это сразу же отразится на нашем рынке. По счастью, социальная составляющая пока не проявила себя, но мы и прогнозировали, что это случится не сегодня, а позднее, хотя рыночные механизмы уже сработали строго по тому, как было рассчитано.

Международный рынок заимствований
Международный рынок заимствований

А произошло следующее: в начале сентября целая группа российских банков не смогла разместить свои облигационные займы. В результате, как и прогнозировалось, денег стало меньше, деньги стали дороже. И сегодня все уже говорят о том, что кризис непосредственно влияет на российский рынок.

Структура облигационных займов Российской Федерации
Структура облигационных займов Российской Федерации

В России примерно 40% банков фондировались на Западе, теперь они вынуждены повысить процентную ставку и уменьшить количество выдаваемых кредитов. При считается, что эта ниша пустой не останется, так как спрос на ипотеку по-прежнему довольно высок. В первую очередь речь идет о трех-четырех крупных банках, в числе которых Сбербанк и ВТБ.

Банк ВТБ 24
Банк ВТБ 24

Кроме того, ипотекой, по-прежнему, будет заниматься агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Другое дело, что это все равно отразится на населении, доступность кредита будет снижена. Более того, банки сегодня, как и предполагалось, ужесточают свои требования к заемщикам. Это, безусловно, положительный момент, так как позволяет снизить потенциал социальной угрозы, но с другой стороны – это снижает количество выданных ипотечных кредитов, что, собственно, и прогнозировалось. Делая предыдущий прогноз, я ошибся только в одном, предлагая усилить надзор государства над ипотечным кредитованием. Этого делать не пришлось, рынок сам все отрегулировал. Отсутствие длинных дешевых денег заставило банки повысить ответственность своей деятельности и требовательность к клиентам.

Длинные дешевые деньги
Длинные дешевые деньги

Кроме того, и АИЖК повысило требования к банкам-партнерам. Сегодня вводится беспрецедентная мера по солидарной ответственности по дефолту заемщика. Ведь раньше банк продавал закладную через регионального оператора или напрямую, если он был аккредитован АИЖК, то вся дальнейшая ответственность была на владельце закладной. Сегодня по предложению АИЖК ответственность будет делиться 50 на 50 между держателем закладной и банком-партнером. Это также снизит привлекательность продуктов АИЖК для небольших региональных банков, хотя до сих пор они были наиболее активными потребителями данного продукта, так как не могли самостоятельно выйти на рынок заимствований и делали это через АИЖК. Но агентство занимает на рынке примерно 20%. Проблема в том, что крупные банки и АИЖК, вероятно, не смогут заполнить полностью нишу ипотечного кредитования, поэтому можно ожидать периода падения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Это может произойти уже в первом квартале следующего года.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК

В результате, сегодня многие эксперты говорят о том, что кризис все же существует, но о его социальных последствиях, по-прежнему, ни слова. Хотя уже нужно не говорить, а кричать, ведь когда происходит стагнация цен и от продажи заложенной квартиры нельзя будет вернуть кредит банку, многие люди окажутся без крыши над головой. Весь 2006 год и первую половину 2007 наблюдалась тенденция, что 70% жилищных кредитов стали ипотечными. До этого было наоборот, то есть, заработал механизм ипотеки. Средний размер кредита с 400-600 тысяч вырос до 1,2 млн. рублей. Безусловно, сыграл роль рост цен на жилье. Но в большей степени, это связано с тем, что доля заимствованных денег при покупке квартиры с 25-40% выросла до 80%, а в некоторых случаях составила все 100%. Покупателей, у которых были собственные средства, стало значительно меньше.

Собственные средства покупателей жилья
Собственные средства покупателей жилья

По идее, цены на жилье должны снизиться, но закладывается база кризиса. Рассмотрим пример Америки, где люди покупали жилье под 7-8% годовых, и видели, что оно дорожает на 12-15%. Строительные компании закладывали свои прибыли и расчеты на перспективу роста цен. У нас в данный момент происходит то же самое.

Бюджетная структура доходов и расходов строительной компании
Бюджетная структура доходов и расходов строительной компании

Наши застройщики приобретали земельные участки на аукционах по очень высоким ценам. И цены на стройматериалы выросли. Теперь, когда спрос упадет за счет снижения ипотеки, причем, даже если он упадет на 10%, это будет уже существенной подвижкой на рынке. Цены должны были бы снизиться, но этого не произойдет, так как им некуда снижаться, в связи с тем, что на волне подъема цен и роста спроса люди покупали дорогие земельные участки, брали кредиты в банках, чтобы строить дома и дороже их продавать. Значительно снизить цены они не могут.

Динамика жилищного строительства в Российской Федерации
Динамика жилищного строительства в Российской Федерации

Таким образом, возможен кризис, когда один не сможет купить, а другой не сможет продать. У одного не хватает денег, потому что он теперь свою серую зарплату в банке не покажет, ему никто не даст 100%-й кредит или кредит без андеррайтинга, а некоторые банки и вовсе откажутся от этих программ, так как не захотят нести 50%-е риски. Мало того, что это финансовый риск, это еще и риск потери лицензии в случае дефолта, дополнительные усилия и траты банка на поддержание взаимодействия с АИЖК. Все вышеперечисленное будет способствовать развитию классического кризиса. В каких масштабах он будет – предсказать затруднительно.

Динамика цен на бетонные стройматериалы по федеральным округам
Динамика цен на бетонные стройматериалы по федеральным округам

В качестве мер по предотвращению кризиса предлагается увеличение госгарантий Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) для привлечения средств, чтобы агентство могло заместить рыночную нишу своими кредитами, пусть более дорогими и жесткими. Рынок пустым быть не может. Когда облигации обеспечены ипотекой – с одной стороны, и суверенными гарантиями России – с другой, это можно продать, под это можно привлечь ресурсы. Поэтому самый первый шаг – это увеличение доли государственных гарантий.

Укрепление государственных кредитных гарантий

Второе: крупным банками нужно поставить задачу за счет имеющейся ликвидности занять большую долю на рыке, чтобы не допустить снижения объемов кредитования. Данные финансовые механизмы позволили бы нам решить проблемы, связанные с развитием ипотечного кризиса.

Динамика объемов кредитования различными участниками
Динамика объемов кредитования различными участниками

Есть и третий вариант – это создание строительно-сберегательной кассы (ССК).

Строительно-сберегательная касса
Строительно-сберегательная касса

Предполагается, что системы стройсбережений позволит заемщику заранее учитывать, что ставка по кредитам для него не изменится, так как система стройсбережений закрыта от воздействия внешнего рынка и зависит только от условий договора между стройсберкассой и заемщиком. Как правило, это заранее оговоренная ставка, прибавляемая к ставке по депозиту, т.е., если заемщик размещает свои деньги в стройсберкассе под 5% годовых, то кредит он получит под 8%.

Схема накопления стройсбережений
Схема накопления стройсбережений

При этом следует учитывать, что низкие ставки обычно компенсируются госпремиями на сумму стройсбережений. Например, проектом закона предусмотрены премии до 20% вклада, но не более 14 тыс. рублей в год. Вместе с тем, допускается использование средств бюджетов субъектов РФ и средств муниципалитетов для увеличения суммы данной премии.

Может ли подешеветь ипотека в России?

Далее проблемы ипотечного кредитования в России комментирует директор по ипотечному кредитованию филиала ОАО «Альфа-Банк» Елена Жак.

Альфа-Банк
Альфа-Банк

Основной причиной американского кризиса явилось формирование банками и ипотечными компаниями портфелей рискованных кредитов, выданных малообеспеченным группам населения. Затем – выпуск под их залог ипотечных ценных бумаг, которые продавались инвесторам, готовым рисковать ради высоких доходов.

Портфель рискованных ипотечных кредитов
Портфель рискованных ипотечных кредитов

Такие бумаги и их финансовые производные оказались практически в портфелях всех игроков международного финансового рынка. Все было радужно, пока в Америке не начал расти уровень дефолтов по таким кредитам и кризис на рынке недвижимости. Поэтому кризис однозначно повлиял на мировую и российскую экономики, сделав ипотеку более сложной. Это связано с влиянием кризиса на повышение стоимости финансовых ресурсов на внешних рынках, которые банки уже привлекли по плавающей ставке, и которые будут привлекать в ближайшем будущем для выдачи ипотечных кредитов. Теперь банкам будет намного сложнее проводить секьюритизацию своих ипотечных портфелей, особенно тем, кто применял слишком либеральный андеррайтинг заемщика и выдавал кредиты без подтверждения доходов, без первоначального взноса и т.д. Ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами, больше не пользуются популярностью среди зарубежных инвесторов. Все эти последствия могут привести к сокращению маржи банков для некоторых кредитных организаций – к повышению ставок, для других – замедления темпов снижения процентных ставок, а также к недостатку ресурсной базы.

Секьюритизация ипотечных портфелей

Что касается мер по предотвращению кризиса, то в дополнительных государственных гарантиях рынок ипотеки не нуждается, а ставить задачу крупным банкам занять большую долю на рынке нет необходимости, так как при наличии финансовых ресурсов – все банки стремятся к этому, т.е. действует конкуренция и рыночные механизмы регулирования экономики. В отношении прогноза, как будет развиваться ипотечный кризис, следует отметить, что некоторые банки уже или повысили ставки, или частично приостановили выдачу ипотечных кредитов. Другие наоборот, пользуясь моментом, объявили о снижении ставок и улучшении условий с целью занять более высокую долю рынка. Это зависит от финансовых ресурсов, которыми банки обладают в настоящий момент и источниками которых являются заимствования до кризиса или собственные средства. Но рано или поздно, это должно коснуться каждого игрока рынка.

Виды андеррайтинга заемщика
Виды андеррайтинга заемщика

Также это приведет к ужесточению андеррайтинга заемщиков, т.е. отмене кредитов без подтверждения доходов, без первоначального взноса и особенно внимательное отношение к крупным кредитам с целью оздоровления кредитных портфелей для возможности их дальнейшей секьюритизации.

Андеррайтинг ипотечного заемщика

Для заемщиков, взявших кредит с фиксированной процентной ставкой, все условия оговаривает кредитный договор, содержание которого, как правило, не меняются в течение срока кредитования. Тем, кто только собирается получить ипотечный кредит стоит поторопиться с получением кредита на недвижимость или под ее залог, принимая во внимание тот факт, что из-за нехватки финансовых ресурсов, многие банки могут испытывать трудности с выдачей кредитов, а также ужесточением оценки платежеспособности заемщика. Сейчас Россия имеет прекрасные условия ипотечного кредитования и поэтому всем, кому это интересно, я рекомендую ничего не опасаться. Основные условия кредитования практически не изменятся, даже если часть банков приостановят кредитование, остальные будут продолжать активную работу. Конкуренция в банковской сфере высока и для клиентов банков это хорошо!

Конкуренция в банковской сфере
Конкуренция в банковской сфере

Ипотечный брокер АН «Талисман» Сергей Шишкин прокомментировал, что американский кризис непосредственно отразится на России, было очевидно. Хотя долгое время многие эксперты, особенно работники банков, утверждали, что в нашей стране подобная ситуация возникнуть не может. Сейчас, когда уже очевидны первые его признаки, те же банки, по-прежнему, твердят, что никакого кризиса нет, и не будет. Их в какой-то мере понять можно: во-первых, не хотят сеять панику, во-вторых, закладывать сомнения в умы людей, решивших взять ипотечный кредит.

Сомнения в умах клиентов
Сомнения в умах клиентов

Хотя можно утверждать, что цены на рынке недвижимости стагнируют. За последний месяц они увеличились на 1, максимум 2%. Тем не менее, число людей, желающих купить квартиру, как с помощью ипотеки, так и за наличный расчет, снизилось. В последнем случае потенциальные покупатели, скорее всего, заняли позицию выжидания, хотят посмотреть, что же дальше будет с ценами на рынке недвижимости. Снижение числа желающих купить жилье по ипотеке обусловлено тем, что многие банки уже сейчас стали предъявлять больше требований к клиенту, в части предоставления необходимой документации, к уровню зарплат и прочее.

Усиление требований к клиентам банка
Усиление требований к клиентам банка

Что касается мер борьбы с кризисом и, соответственно, мероприятий по реализации нацпроекта, который должен сделать жилье доступным и комфортным, отмечу, что строительно-сберегательные кассы – реальный выход из сложившейся ситуации. Их модель напоминает модель кооперативного жилья, с помощью которого многие семьи в свое время смогли решить квартирный вопрос. Главное, чтобы закон был принят на федеральном уровне, а местным чиновникам не пришлось бы изобретать велосипед, создавая ССК на территории регионов.

Национальные меры по борьбе с кризисом
Национальные меры по борьбе с кризисом

  Деятельность ипотечных агентств в условиях кризиса

В целях проведения государственного регулирования и снижения кризисных последствий в сфере ипотечного кредитования в России, Правительством Российской Федерации были созданы государственные финансово-кредитные структуры – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом РФ
Федеральное агентство по управлению государственным имуществом РФ

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Доступность жилья в регионах России
Доступность жилья в регионах России

Агентством АИЖК создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки – первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Схема двухуровневого рефинансирования ипотечных кредитов
Схема двухуровневого рефинансирования ипотечных кредитов

Основные функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК:

- заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

Перспективы развития ипотечного рынка в России

- внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

Внедрение инновационных финансовых инструментов в ипотеку
Внедрение инновационных финансовых инструментов в ипотеку

- привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

Выпуск ипотечных ценных бумаг агентством по жилищному кредитованию

- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

Стандартизация ипотечного жилищного кредитования
Стандартизация ипотечного жилищного кредитования

- предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

Привлечение ипотечных клиентов в агентство по недвижимости

Ещё в 2002 году Агентство АИЖК разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК) (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Параметры ипотечных кредитных сделок
Параметры ипотечных кредитных сделок

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК вносит изменения и дополнения в Стандарты в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования. Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

Представители администрации Президента Российской Федерации
Представители администрации Президента Российской Федерации

    Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов

В декабре 2008 года в условиях реальной угрозы кризиса ипотечного кредитования в России по решению правительства Российской Федерации было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Многим ли удается воспользоваться услугами агентства? Кому отказывают в поддержке? На что нужно заемщикам обратить внимание? На некоторые вопросы дал разъяснения генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК

Ипотека в России плохо развивалась и до кризиса. Так, стоило ли выделять госсредства на поддержку тех, кто воспользовался ипотекой? Не преувеличена ли проблема? Ключевая задача Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов – социальная защита населения. Оно занимается ипотечными заемщиками, которые являются гражданами России, имеют единственное жилье для проживания и не могут сегодня обслуживать свой кредит из-за существенного роста расходов по кредиту или значительного снижения своего дохода. Задолженность – это не всегда личная проблема гражданина. Он не может обслуживать свой ипотечный кредит в связи с общим ухудшением экономической ситуации в стране. Именно поэтому государство решило оказать поддержку такой категории заемщиков. По оценкам экономистов, из 740 тысяч ипотечных заемщиков в стране, в АРИЖК могут обратиться около 100 тысяч. Цифра немаленькая, но следует подчеркнуть, что это предельное число заемщиков, которые могут обратиться за помощью. На сегодня благодаря эффективным антикризисным мерам правительства РФ число заемщиков, обратившихся в АРИЖК, значительно меньше.

АРИЖК оказывает поддержку ипотечным заемщикам

В мире существуют разные модели поддержки участников ипотечного рынка в условиях кризиса. В большинстве стран основа ипотеки – долгосрочный финансовый ресурс от инвестора. У нас его нет. Например, в Китае все проблемные кредиты были собраны в одной госкомпании, а она их продала с аукциона инвесторам. Государство взяло на себя убытки и решило проблему заемщиков. В Чехии инвесторы предложили скупить кредиты за половину от номинала. И потом реструктурировали – у нас это невозможно из-за низкой капитализации банков. В американской модели активно участвуют инвесторы, потому что у них есть деньги для покупки проблемных кредитов.

Динамика капитализации российской банковской системы
Динамика капитализации российской банковской системы

В России нет таких крупных инвесторов и инвестиционных фондов, как в США. Единственный, кто может оказать реальную поддержку российским заемщикам и снизить на них долговую нагрузку, – это государство.

Снижение кредитной нагрузки на заемщиков через АРИЖК

В правительстве России шла долгая дискуссия: помогать банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, или напрямую заемщикам? Что касается банков, то для них ипотечные заемщики – не самая большая сегодня проблема, поэтому правительство решило оказывать поддержку заемщикам напрямую. Главный риск для владельца единственного жилья – это угроза оказаться на улице, если он не сумеет вовремя погашать банковский кредит. Представьте, чем может обернуться выселение для человека в условиях российской зимы. В качестве оператора государственной программы было выбрано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Однако наблюдательный совет директоров АИЖК посчитал совмещение на одном балансе проблемных и качественных активов нецелесообразным, поскольку это может существенно уронить рейтинги АИЖК. А рейтинги АИЖК – это будущая дешевая ипотека. Кризис завтра кончится, а проблемные активы будут висеть на балансе агентства достаточно долго. В результате решили обособить проблемные активы. Для этого и была создана 100-процентная дочка АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Реструктуризация ипотечного кредита через АРИЖК
Реструктуризация ипотечного кредита через АРИЖК

Обратившихся за помощью потенциальных клиентов АРИЖК не так много, как планировалось изначально. Такой вывод возникает, судя по несоответствию количества консультаций и количеству фактически поступивших заявок. Многим заемщикам помогли банки. По некоторым оценкам, они уже реструктурировали около 5% ипотечных кредитов.

Схема действия стабилизационного займа для помощи заемщику
Схема действия стабилизационного займа для помощи заемщику

Достоинство АРИЖК в том, что у заемщика теперь есть выбор: если банк предлагает неприемлемые для него условия, он всегда может обратиться в это агентство. Фактически оно повлияло на ментальность банков. В январе-феврале у банков было очень жесткое отношение к тем, кто не мог погашать ипотечный кредит. Однако когда появилось АРИЖК, банкиры поняли, что позиция у государства совсем иная: оно будет защищать заемщиков, никого не позволит выселять на улицу.

Государство не позволит выселять должников на улицу
Государство не позволит выселять должников на улицу

За время работы агентства АРИЖК стандарт реструктуризации менялся три раза. В первой, декабрьской версии правила были действительно очень жесткие, отказы получили около 90% обратившихся заемщиков. Дело в том, что разрабатывая стандарт, учитывался только ипотечный портфель АИЖК. Но как оказалось, он существенным образом отличается от средних показателей по стране. Кроме этого, декабрьский стандарт был тестовым. После этого было предложено всем участникам рынка дать свои предложения. За январь 2009-го поступило около 250 предложений от банков и заемщиков. Поэтому вторая версия стандарта была уже больше приближена к реальности, и процент отказов сократился до 45, а затем, когда с 1 мая была введена новая версия стандарта, количество отказов сократилось до 19%. Надо сказать, что третья версия самая лояльная и на сегодняшний момент считается, что это хороший сбалансированный документ. При этом следует отметить, что процент отказов никогда не будет равен нулю, поскольку нашим агентам приходится принимать все заявления от заемщиков, даже те, которые заведомо не проходят по требованиям реструктуризации.

Банки не против реструктуризации ипотечных долгов

Выдавая стабилизационный заем, банк предупреждает клиента, что период, когда заемщик выплачивает агентству только проценты за использование этих денег, ограничивается 12 месяцами. Двенадцать месяцев – это удвоенный средний срок поиска работы. По мнению экспертов, 6 месяцев – это даже не средний, а максимальный срок поиска работы для тех, кто ищет ее. В Америке сейчас средний срок поиска работы вырос до 4 месяцев. И американцы говорят, что это очень плохо, слишком много и неблаготворно сказывается на экономике. Мы предположили, что в России это будет полгода, и удвоили этот срок.

Сроки поиска работы в Российской Федерации
Сроки поиска работы в Российской Федерации

Если заемщик хочет улучшить свое положение, прилагает усилия к этому, то он найдет работу и не одну. И восстановит, пусть и не в полном объеме, свою платежеспособность. Мы стараемся объяснить это всем заемщикам, которые берут поддержку: после окончания льготного периода платить придется чуть больше. Поэтому постарайтесь найти работу. Для россиян наша поддержка – как запасной парашют.

Постарайтесь найти работу

Существует проблема, если заемщики живут в депрессивном районе, где просто нет работы для всех. Для России это первый ипотечный кризис и у нас нет готовых рецептов решения проблемы, поэтому сейчас изучается опыт других стран. Например, в Канаде в 80-е годы XX века остановился один из крупных металлургических заводов, из-за этого целый городок, где жили металлурги, оказался неплатежеспособным. И тогда канадская ипотечная жилищная корпорация приняла решение взять к себе на баланс этот городок. Они выкупили там жилье, сдали в коммерческую аренду, но предупредили, что через три года выставят его на продажу с преимущественным правом выкупа для его владельцев. Через некоторое время спрос на продукцию предприятий вырос, и большинство жителей сумели восстановить свою платежеспособность и выкупить жилье.

Нет работы для всех
Нет работы для всех

Мы понимаем, что в условиях кризиса новая работа может быть нестабильной, поэтому прерываем поддержку только на основании заявления заемщика. Кстати, уже несколько заемщиков восстановились и прислали нам заявления с просьбой прекратить поддержку. 12 месяцев – это достаточный срок для поиска работы и восстановления своей платежеспособности. И работу найти обязательно нужно. Во-вторых, нередко должники начинают прятаться от кредиторов, вместо того чтобы решать проблему с нами или с банком. Поэтому если возникли сложности с оплатой кредита, лучше сразу обратиться за консультацией в свой банк или к нам в агентство.

Работу нужно найти обязательно
Работу нужно найти обязательно

  Уроки ипотечного кризиса для России

События, схожие с происшедшими на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России. Несомненно, масштабы будут другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.

Ипотечный кризис США может повториться в России

В 2005-2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с высоким коэффициентом ипотечной задолженности LTV (90-100%), т. е. продукты, предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентами пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Упрощение условий кредитования
Упрощение условий кредитования

Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США, как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются в основном универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране - единицы. Соответственно, источниками финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, так как первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.

Депозиты ипотечных банков
Депозиты ипотечных банков

Кроме того, большая часть выданных в России кредитов - это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в Российской Федерации еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США.

Государственная власть Российской Федерации не может заставить банки снизить ставку по ипотеке

В этой связи необходимо также отметить, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование об уровне коэффициента ипотечной задолженности LTV или LVR (Loan-To-Value Ratio) не менее 70% для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами.

Формула расчета коэффициента ипотечной задолженности LTV
Формула расчета коэффициента ипотечной задолженности LTV

Масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России в рублях и валюте
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России в рублях и валюте

Таким образом, возникновение проблем можно ожидать в первую очередь у небольших банков, не имеющих достаточного опыта ипотечного кредитования, которые проводили агрессивную политику по привлечению клиентов, предлагая кредиты с высоким LTV или не требуя документального подтверждения доходов.

Динамика высоких уровней кредитной задолженности
Динамика высоких уровней кредитной задолженности

Также можно ожидать возникновения трудностей с привлечением средств иностранных инвесторов у коммерческих банков вследствие возросшей осторожности инвесторов в отношении ипотечного кредитования в целом. В связи с ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2-4 п. п.) банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 г., в частности ВТБ-24 и Городской ипотечный банк, уже вынуждены скорректировать свои планы.

Ипотечный кризис в России - не причина для паники

Сложности с рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности, к ним можно отнести продажу пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования.

Операции с ипотечными закладными
Операции с ипотечными закладными

Скорее всего, доля крупных банков на рынке ипотечного кредитования увеличится, поскольку они обладают преимуществами в привлечении дешевых источников финансирования. В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей развитие событий в России по американскому сценарию, можно предложить следующее.

Кризис 2008 года маловероятен в России

Банк России может ввести градацию надежности ипотечных кредитов в зависимости от LTV (соотношения кредит/залог). Это повлечет за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет жесткой запретительной мерой. Аналогичный подход может быть применен и для кредитов, выданных заемщикам с неподтвержденными доходами. Кроме того, Банк России может организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования.

Градация рисков ипотечно-жилищного кредитования
Градация рисков ипотечно-жилищного кредитования

  Совершенствование ипотеки в РФ в период кризиса

Сегодня российские банки на разразившийся финансовый кризис отреагировали четырьмя сценариями поведения по отношению к ипотечным займам. Одни полностью прекратили их выдачу, другие повысили процентные ставки для новых заемщиков, третьи – собираются повысить ставки и по уже выданным кредитам, а четвертые просят погасить задолженность досрочно.

Изменение процентных ставок российских банков до и после кризиса
Изменение процентных ставок российских банков до и после кризиса

Фондирование сделок на ипотечном рынке в основном проходило либо от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), покупавшего закладные на российском рынке, либо путем внешней секьюритизации. Как объясняют эксперты, сегодня банки повышают ставки (и для новых заемщиков, и по уже выданным займам) не только из-за финансового кризиса, но и чтобы компенсировать возможные потери при рефинансировании ипотечного портфеля со стороны АИЖК. Дело в том, что агентство решило выкупать кредиты, выданные банками по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом. По полной стоимости АИЖК готово выкупать лишь кредиты, выданные под 16% в регионах и 17,5% в Москве. Отсюда – чтобы не понести убытки, неизбежные при продаже кредитов с дисконтом, – банки должны начать повышение процентных ставок по уже выданным займам. Так, по сведениям «Коммерсанта», собирается поступить пермский Камабанк, приостановивший две недели назад выдачу новых ипотечных кредитов. Руководство банка обещает уведомить клиентов об этом заранее. До последнего времени Камабанк выдавал ипотеку по ставке 16% годовых.

Назрела необходимость снижения процентной ставки по ипотечным кредитам

И хотя типовые договоры кредитования по стандартам не предусматривают изменения ставки в одностороннем порядке, такое право предусмотрено у многих банков. Например, у Сбербанка и Оргрэсбанка. Банк «Уралсиб» тоже может воспользоваться подобной прерогативой, если уведомит заемщика о повышении процентных ставок за 30 дней. Ипотечные договоры Банка Москвы предусматривают изменение ставки через три года после подписания договора. Недавно внесли соответствующие пункты во все кредитные договоры в ВТБ 24 и Юникредитбанк, и собираются внести в банке «Возрождение».

Офис Юникредитбанка
Офис Юникредитбанка

Если же заемщик не соглашается подписать дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту (а его подпись необходима в любом случае), банк может изменить соглашение через суд с требованием или вовсе расторгнуть его. Правда, в случае удовлетворения иска о расторжении договора банк потеряет право на залог.

Расторжение договора об ипотеке
Расторжение договора об ипотеке

Сегодня из-за «затрудненного доступа к заемным ресурсам» вынужден был полностью отказаться от ипотеки один из лидеров потребительского кредитования – «Хоум Кредит энд Финанс Банк». Аналогичным образом поступили «Русский стандарт» и «Ренессанс Кредит». ЗАО «ВТБ 24» с 4 октября 2008 года ввел мораторий на прием заявлений по кредитам на покупку строящегося жилья. Свое решение банк объяснил тем, что такие кредиты не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации. Его примеру последовал и «Абсолют банк», также отказавшийся от кредитования строящегося жилья, считая этот сегмент высокорисковым.

Хоум Кредит энд Финанс Банк
Хоум Кредит энд Финанс Банк

Во второй половине сентября основные игроки повысили ставки по жилищным кредитам на 1,5–2%. За год кредиты на жилье подорожали более чем в полтора раза. Увеличил процентные ставки по ипотеке для новых кредитов тот же «ВТБ 24». И в Альфа-Банке средняя ставка по рублевой ипотеке превысит 20% годовых, по долларовой –,5% годовых. О готовящемся повышении ставок по ипотеке на 1–2% годовых «Коммерсанту» сообщили в ФК «Уралсиб». Первым российским банком, который обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, стал Росевробанк. Свою просьбу банк аргументировал скорым обвалом рынка недвижимости и снижением стоимости залога. Росевробанк предлагает погасить как минимум 30% задолженности не позднее 15 ноября 2008 года. В противном случае руководство банка угрожает потребовать досрочного возврата кредита целиком и начислить проценты. А при неисполнении и этого требования – забрать предмет залога.

Досрочное погашение задолженности
Досрочное погашение задолженности

Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности ипотечных заемщиков по кредитам, которые находятся на сопровождении в агентстве, снизилась в III квартале на 0,4 процентного пункта до 12,1%, до сих пор этот показатель только рос. Сопровождаемые АИЖК кредиты лишь вершина айсберга, они составили 92,4 млрд. руб. По данным ЦБ, объем задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам на ту же дату составлял 974,5 млрд. руб.

Сопровождение кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию
Сопровождение кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию

Начиная со II квартала, АИЖК отмечает и улучшение качества портфеля: во II квартале у агентства впервые сократилась короткая просрочка – 30–90 дней – на 0,8 п. п. до 2,6%. АИЖК еще в 2008 г. ужесточило требования к заемщикам. Предполагалось, что это даст эффект к началу 2009 г. Но из-за кризиса ситуация улучшилась только сейчас. По кратко- и среднесрочным долгам агентство работает над улучшением платежеспособности заемщиков, в том числе предлагая им реструктуризацию кредитов, отмечается в отчете АИЖК. Благодаря этому часть заемщиков возвращаются к обычному графику платежей, и кредит перестает быть проблемным. Правда, негативной стороной снижения краткосрочной задолженности стало ее старение: часть долгов перешли в хроническую стадию. Доля долгов сроком от 180 дней и выше у АИЖК только растет – с 4,9% по результатам I квартала 2009 г. до 8,5% по итогам III квартала, объясняет это тем, что с неплательщиками этой категории предстоит длительная процедура судебного урегулирования.

Ипотечные стандарты АИЖК
Ипотечные стандарты АИЖК

По данным за первый квартал, объем выданной в России ипотеки уже сократился в пять раз, по сравнению с первым кварталом 2008 года. Это связано в первую очередь с тем, что из-за финансового кризиса большинство банков практически свернули свои ипотечные программы. При этом, по прогнозу экспертов, из 800 тысяч российских семей, которые должны в 2010 году стать получателями базового материнского капитала, примерно 320 тысяч семей планируют направить средства материнского капитала на оплату ипотеки. Как сообщил глава АИЖК, в связи с этим агентство готовит специальные программы, рассчитанные на эту категорию населения.

Материнский капитал можно использовать на ипотеку

По данным ЦБ РФ на 1 апреля 2009 года, в России было выдано ипотечных кредитов на 24,438 миллиарда рублей (рублевые кредиты составили 22,969 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте – 1,469 миллиарда рублей). В свою очередь годом ранее, в январе – апреле 2008 года, объем ипотечных кредитов достигал 150,759 миллиарда рублей (рублевые кредиты – 129,206 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте – 21,553 миллиарда рублей). Таким образом, в первом квартале, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов в целом снизился более чем в 6 раз, объем рублевых кредитов – более чем в 5,6 раза, а объем валютных кредитов – более чем в 14 раз.

Динамика кредитования частного сектора в России
Динамика кредитования частного сектора в России

В августе – сентябре резко снизились темпы роста просрочки, и в октябре ухудшения портфеля не отмечается. Можно назвать это тенденцией восстановления платежеспособности. Ипотечный портфель банка составляет около $1 млрд. Если в феврале – апреле наблюдался самый высокий прирост просроченных платежей – до 1% портфеля в месяц, то сейчас это лишь десятые доли процентного пункта. «Провал» платежеспособности заемщиков зимой-весной был связан не столько с ухудшением их финансового положения, сколько с ожиданиями дальнейшего ухудшения в экономике и надеждой на помощь государства. Как только заемщики поняли, что даже самая хорошая реструктуризация кредита заметно увеличит их долг перед банком, многие вернулись к обычному графику погашения кредитов.

Меры по восстановлению платежеспособности
Меры по восстановлению платежеспособности

Разработка среднесрочной стратегии развития АИЖК находится на заключительной стадии. Однако для сохранения выдачи ипотечных кредитов нужна долгосрочная стратегия. Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.

Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество
Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество

АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и внести соответствующие изменения в федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ». Кроме того, обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖК поддерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введения депозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон «Об ипотеке», направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделок с недвижимым имуществом.

Реальности обратной ипотеки в России

Агентство планирует внедрить механизм ипотечного страхования, он уже обсуждается с банками и страховыми компаниями. Кроме того, планируется выпуск биржевых облигаций АИЖК. В первой половине 2008 года несколько снизились темпы роста выдачи ипотечных кредитов баками, и было выдано кредитов на сумму около 340 млрд. рублей. Вместе с тем он отметил снижение уровня конкуренции у банков по выдаче ипотечных кредитов. Если в 2006 году 48% банков были крупнейшими из 600 банков выдающих ипотечные кредиты, то в 2008 году доля крупнейших банков составила 88%. По данным АИЖК, в 2008 году объемы выдачи ипотечных кредитов банками не превысят показателей 2007 года и составят не более 500 млрд. рублей, а в 2009 году эти объемы будут еще меньше.

Выпуск биржевых облигаций АИЖК
Выпуск биржевых облигаций АИЖК

По оценкам застройщиков строительных компаний, объемы ввода жилья эконом-класса составят не более 30–35 млн. квадратных метров, а именно жилье этого уровня пользуется большим спросом у людей, желающих взять ипотечный кредит, говоря о необходимости неснижения объема вводимого жилья и о необходимости 250–300 млрд. рублей для строительства количества этого жилья. В связи с этим возникает необходимость скорейшего принятия изменений в законодательство об ипотечном кредитовании.

Особенности ипотечного кредитования в России

Совет Федерации рекомендует правительству Российской Федерации скорректировать правила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешенной доли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а также внести изменения в постановление правительства «Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений», предусмотрев возможность инвестирования в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги. Совфед рекомендует правительству координировать работу министерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищного страхования в Российской Федерации.

Координация работы министерств и ведомств
Координация работы министерств и ведомств

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило восстановить рынок за счет снижения первоначального взноса по жилищным кредитам. Для этого агентство хочет до конца года создать государственную страховую компанию: первые сделки по проекту планируются в конце года. Однако участники рынка, опрошенные РБК daily, опасаются, что нововведения спровоцируют дополнительный рост «плохих» кредитов по ипотеке, что может сделать создаваемую страховую компанию финансово неустойчивой.

Динамика доли плохих кредитов в Российской Федерации
Динамика доли плохих кредитов в Российской Федерации

В конце лета правлением агентства была одобрена концепция развития системы ипотечного страхования, предполагавщая создание страховой компании АИЖК до конца 2009 года. В эти же сроки вновь образованная СК «АИЖК» подготовила и направила в ФССН пакет документов для получения лицензии страховщика. Проведение пилотных сделок по ипотечному кредитованию по новой схеме проведено в апреле–июне 2010 года.

Развитие системы ипотечного страхования в России

По замыслу разработчиков концепции внедрение системы ипотечного страхования должно решить проблему нехватки у населения денег на первоначальный взнос и повысить доступность ипотечного кредита (о прогнозах рынка на 2010–2015 годы). СК «АИЖК» будет предоставлять услуги заемщикам, кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликта интересов между АИЖК и ее страховой «дочкой», авторы концепции предложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров и страховщиков. Появление нового игрока станет несомненным плюсом в первую очередь для населения. Где страховаться, выбирают заемщики, а не банки. Поэтому если размер страхового покрытия СК «АИЖК» будет не ниже, а тарифы – не выше, чем у других страховщиков, клиенты потянутся и к ней.

Виды перестрахования на ипотечном рынке
Виды перестрахования на ипотечном рынке

СК «АИЖК» собирается удерживать у себя большую часть рисков – и риски заемщика, и риски кредитора, еще будет и услуга по страхованию риска непогашения кредита, которая будет способствовать возрождению кредитов subprime. Предложенная модель СК «АИЖК» высокорискованна и финансово неустойчива.

Так же разработаны основные условия реализации открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.

Программа использования материнского капитала для улучшения жилищных условий

Основные условия программы разработаны во исполнение Протокола заседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики от 28 апреля 2009 года №12 в части поручения о разработке новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» принимает на себя обязательства по настоящим Основным условиям программы при реализации пилотных проектов исходя из утвержденной суммы в размере до 1,2 млрд. рублей. Основные условия программы могут быть скорректированы по результатам реализации пилотных проектов.

Строительства жилья экономического класса
Строительства жилья экономического класса

Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.

Последствия взыскания на жилое имущество заложенное по ипотеке

Экономика, как и любая сфера, развивается циклически, по синусоиде, но если в разговоре о кредитовании жилищного фонда банковские аналитики прогнозируют улучшение положения к весне – лету будущего года, то о коммерческой недвижимости все размышляют весьма осторожно. «О перспективах развития говорить пока рано, т. к. не ясно когда закончится кризис и какие банки останутся на этом рынке – объясняет сдержанность в прогнозах аналитиков Альберт Еремеев. – Но уже сейчас понятно, что быстрого восстановления ипотечного кредитования не произойдет. Многие компании сворачивают инвестиционную деятельность, рынок коммерческой и жилой недвижимости переживает не лучшие свои времена в связи с падением спроса.

Ипотечный бум в России может сойти на нет

Поэтому наибольшие перспективы сейчас наблюдаются в кредитовании на покупку коммерческой недвижимости под залог имеющейся недвижимости. Даже если стараться увидеть, что «стакан наполовину полон», то есть сосредоточить внимание на существенных плюсах положения, и рассуждать, что в условиях развивающегося капитализма в нашей стране предприятиям малого и среднего бизнеса всегда будет требоваться недвижимость, то есть какой-никакой, а спрос на этот сегмент кредитования обеспечен. Вопрос о сроках остается открытым. Перспективы развития кредитования на покупку коммерческой недвижимости, несомненно, есть, вопрос в том, что приобретение дорогостоящих объектов недвижимости требует возможности кредитования на длительные сроки, которые на текущий момент осложнены.

Перспективы ипотечного кредитования
Перспективы ипотечного кредитования

В условиях глобального экономического кризиса современным предпринимателям приходится нелегко. Количество банков, которые выдают подобные кредиты, резко сократилось. А те флагманы ипотечного кредитования, что удержались на плаву, в срочном порядке меняют условия предоставления этой услуги.

Флагманы ипотечного кредитования в России
Флагманы ипотечного кредитования в России

Ипотечный кризис в Испании

Экономика Испании классифицируется как смешанная капиталистическая экономика. По объему ВВП Испания занимает 13-ое место в мире, а доход на душу населения примерно соответствует аналогичному показателю в Германии и Франции. Однако, после почти 15 лет экономического роста, темпы роста ВВП Испании начали замедляться в конце 2007 года, а во втором квартале 2008 года экономика страны вошла в период рецессии. В 2009 году ВВП Испании сократился на 3,7%, а в 2010 году - еще на 0,2% в 2010 году. Таким образом, Испания стала последней крупной промышленно-развитой страной, преодолевшей мировой финансовый кризис 2008-2009 годов.

Географическая карта Испании
Географическая карта Испании

Прекращение экономического роста в Испании повлекло за собой существенное снижение объемов строительства на фоне переизбытка жилья и уменьшения потребительских расходов, в то время как экспорт фактически стал расти. Усилия правительства, направленные на стабилизацию экономического положения в Испании посредством стимулирующих государственных расходов, расширенных пособий по безработице и поручительств по кредитам, не предотвратили резкого повышения уровня безработицы, который вырос с приблизительно от 8% в 2007 году до 20% в 2010 году.

Падение экономического роста в Испании в 2006-2009 годах
Падение экономического роста в Испании в 2006-2009 годах

Высокая зависимость испанских банков от строительного сектора и рынка недвижимости свидетельствует о долгосрочном риске для финансового сектора. Правительство наблюдало за реструктуризацией сектора сберегательных банков в 2010 году и обеспечило участие в капитале различных финансовых учреждений приблизительно на $15 миллиардов. Инвесторы заинтересованы в том, чтобы правительство поддержало наиболее проблемные банки. Банк Испании, однако, стремится повысить доверие к финансовому сектору, оказывая давление на банки, чтобы те раскрыли данные о потерях и объединились в более сильные группы.

Динамика строительного сектора Испании
Динамика строительного сектора Испании

Ипотечный кризис в Испании (Crisis inmobiliaria espaсola 2008-2013) начался в стране в 2008 году и продолжается до сих пор, став основой общего экономического кризиса экономики страны. По сути, он представляет собой "лопнувший пузырь" перегретого рынка недвижимости, который долгое время развивался за счёт финансово-экономических спекуляций.

  Предпосылки ипотечного кризиса в Испании

Начало ипотечного кризиса в Испании спровоцировали несколько факторов внешнего и внутреннего происхождения. Среди внешних факторов главным является вступление Испании в еврозону, что привело к притоку в страну дешёвых евроденоминированных кредитов из немецких банков. В этот период сектор строительства стал основным толчком к росту испанской экономики, отличающейся слабой конкурентоспособностью в остальных отраслях.

Испания вступила в Евросоюз
Испания вступила в Евросоюз

На пике строительного бума в 2000-2007 года в стране ежегодно вводилось в строй свыше 1 миллиона единиц жилья. Часть этого роста не была спекулятивной и имела естественную, демографическую составляющую: в период между 1999 и 2008 годами население Испании ежегодно увеличивалось (в основном за счёт иммиграции из третьих стран) на 500 000 человек. Значительная часть прибывших, однако, была нелегальными иммигрантами, прибывшими для работы в раздувающемся строительном секторе и других секторах теневой экономики страны. Ипотечный пузырь постепенно привёл к искажению рынка труда страны, который обнаружил сильный перекос в сторону строительного сектора. После того как перегрев экономики в условиях еврозоны оказался очевиден, страна вступила в полосу дефляционной спирали: увеличивающееся число безработных оказалось не в состоянии платить по ипотечным кредита, что в свою очередь привело к росту числа самоубийств в стране, а также к разорению и/или национализации многих банков и строительных компаний.

Ипотечный пузырь в Испании
Ипотечный пузырь в Испании

Ипотечный пузырь постепенно привёл к искажению рынка труда страны, который обнаружил сильный перекос в сторону строительного сектора. После того как перегрев экономики в условиях еврозоны оказался очевиден, страна вступила в полосу дефляционной спирали – увеличивающееся число безработных оказалось не в состоянии платить по ипотечным кредитам, что в свою очередь привело к росту числа самоубийств в стране, а также к разорению и/или национализации многих банков и строительных кампаний.

Рынок труда в Испании в глубокой депрессии

В условиях экономического кризиса, как во всей Европе, так и в Испании в частности, на рынок поступают так называемые оферты, т. е. горящие предложения. В конце 2007 года банками были пересмотрены условия кредитования, но нововведения были направлены, прежде всего, на ужесточение требований при выдаче кредитов, а впоследствии и снижению процентного содержания от стоимости объекта (падение с 80% до 50%). То есть, если раньше кредитовали на 80% (они это называют «наполнением»), то сейчас, максимум на 50%. Многие этого не выдерживают.

Изменение условий кредитования
Изменение условий кредитования

Это объясняется, тем, что в связи с ростом евроставки, а соответственно и ставки кредитования (01.2007- 2, 75% годовых до 01.2008- 5,80%) возрастает количество невыплат, что ведёт к конфискации имущества. Но, в связи с низкой потребительской способностью рынка, эти предложения не могут быть реализованы, компании на грани, что заставляет выставлять объекты по цене намного ниже себестоимости. Прежде всего, необходимо отметить, что испанский рынок только что вышел из времён, когда низкие банковские интересы, позволили сложиться достаточно сложной ситуации.

Падение цен на жилье в Испании
Падение цен на жилье в Испании

Произошло увеличение потребительской способности частных лиц, выступающих с вложениями, на короткий период времени. Тот сегмент населения, который при нормальных условиях не мог позволить себе приобретение в собственность жилья, воспользовался ситуацией. Банки и другие финансовые структуры, проводя активно операции по финансированию, не могли предложить высоких интересов по вкладам, что привело к отзыву средств и снизило приток новых, так как инвесторы, предпочли вкладывать в недвижимость. Повышение спроса на недвижимость привело к росту цен, так как спрос намного превышал предложение. На рынок стали стремиться новые компании, принимая к расчетам завышенные расходы и вводя колоссальные инвестиции, которые были профинансированы банком под очень низкий интерес.

Динамика цен на недвижимость в Испании
Динамика цен на недвижимость в Испании

В результате изменение ситуации на испанском ипотечном рынке интересы, то есть ставки повышаются. Центральный Европейский банк диктует нормы, по которым ужесточаются санкции к неплательщикам. Банки Испании ужесточают контроль над всеми операциями, предчувствуя кризис. Как последствия кризиса в США, роста евроставки, повышаются интересы и ужесточаются требования при выдаче ипотечного займа. Что приводит к затормаживанию каких-либо процессов на рынке недвижимости. Это ведёт к тому, что лица, которые могли раньше получить ипотечный займ, лишились такой возможности, продажи снизились, застройщики не могут получить расчетной прибыли и, учитывая рост банковских интересов (ставок), несут потери.

Ужесточение санкций к неплательщикам
Ужесточение санкций к неплательщикам

В настоящее время ситуация на ипотечном рынке Испании такова, что излишек предложения осложняется более высоким процентом финансирования операций. Финансовые компании не рефинансируют операции и всё более усложняют свои условия. Цены снизились, едва покрывают, а в некоторых случаях ниже себестоимости строительства. Контроль со стороны финансовых учреждений за невыплатами и просроченными платежами настолько ужесточен, что заставляет строительные компании, агентства и частных лиц продавать недвижимость, чтобы покрывать долги и иметь возможность избежать банкротства.

Состояние рынка недвижимости в Испании

Сейчас, по данным оценочного агентства Tinsa коэффициент падения составил 10% годовых, в то время как двумя месяцами ранее показатель превышал текущий на 1,6%. С 2007 года стоимость жилья опустилась на 36%. Метрополии продемонстрировали снижение стоимости на 14,3%, столицы и большие города – 13,7%. Самое лучшее положение дел показала курортная недвижимость морских побережий, которая остается в традиционно самом высоком ценовом диапазоне, что неудивительно: большинство заемщиков ипотеки – испанские работники, занятые в производственном секторе и сфере услуг. Они приобретали бюджетное малогабаритное или не в престижных районах жилье – поближе к работе и подальше от шума и праздности курортов – зачастую и в спальных районах. Для собственного проживания, и никак не в качестве инвестиции. Это жилье массового потребления и сформировало тот негативный тренд, с которым борются все ведомства страны и банковский сектор.

Оценка рынка жилья в Испании агентством Tinsa
Оценка рынка жилья в Испании агентством Tinsa

  Причины ипотечного кризиса в Испании

О том, что дела в Еврозоне с каждым днем все хуже и хуже, не говорит только ленивый. Очередной страной, обратившейся за помощью к МВФ и ЕЦБ после Греции, Португалии и Ирландии, стала Испания. Экономические проблемы еврозоны напоминают эффект «домино». Как только начало лихорадить греческую экономику, кризис постепенно наступил и во всей Еврозоне. Греция, Португалия, Ирландия, Испания, следующий Кипр. Дальше будет Венгрия. А там не за горами и Италия. Но не будем о грустном. Давайте все-таки вернемся к Испании.

Испания обратилась за помощью в МВФ и ЕЦБ
Испания обратилась за помощью в МВФ и ЕЦБ

Почему Испании понадобилась финансовая помощь? Ответ прост. Страна жила не по средствам. То плачевное состояние экономики Испании, которое мы наблюдаем сейчас, является следствием ипотечного кризиса. Однако ипотечный кризис в Испании хоть и имеет одинаковое название с ипотечным кризисом в Америке, имеет разные причины. Американский бум строительства превратился в кризис лишь после того, как финансовые институты ослабили контроль и стали выдавать кредиты всем подряд. В Испании изначально не было такого спроса на недвижимость, который наблюдался в Америке. То есть в надежде на будущий спрос в Испании шла грандиозная стройка. Другими словами, росло предложение. Однако надежды на будущий спрос не оправдались. И как вы понимаете огромное количество домов и квартир остались невостребованными. По разным оценкам на сегодняшний момент в Испании 1,5 млн. квадратных метров незавершенных строек, а еще 5 млн. квартир пустует.

Невостребованное жилье в Испании
Невостребованное жилье в Испании

По причине отсутствия спроса испанские банки активные занимавшиеся выдачей ипотечных кредитов испытывают огромные финансовые трудности. На сегодняшний момент третий по величине испанский банк Bankia уже получил от правительства около 5 млрд. евро. Однако по оценкам экспертов общая сумма, которая может потребоваться составляет порядка 20 млрд. евро.

Испанский банк Bankia
Испанский банк Bankia

Но если бы ипотечный кризис в Испании был единственной проблемой. Добавьте сюда низкую производительность труда, слабый внутренний спрос и, конечно, безработицу, которая составляет больше 20%, и вариантов у Испании остается не много. Безработица это вообще отдельная тема. Среди молодежи (возраст от 18 до 25 лет) количество безработных составляет 45%.

Динамика безработицы в Испании
Динамика безработицы в Испании

Подводя итог всему вышесказанному, хочется сказать, что кризис в Испании в очередной раз подтверждает, что за ошибки своего правительства расплачивается народ. А МВФ и ЕЦБ ничего не остается, как снова давать деньги. Иначе крах всей еврозоны. Германия уже сегодня задумывается о действенности выбранной политики Евросоюза в отношении стран, испытывающих финансовые трудности. Но эта тема для отдельного разговора.

МВФ и ЕЦБ дают Испании деньги
МВФ и ЕЦБ дают Испании деньги

  Особенности ипотечного кризиса в Испании

В Испании, в отличие от Соединенных Штатов Америки, где надзор за банковской системой осуществляет Центральный банк, ипотечное кредитование развивается по другому сценарию, и на данный момент отсутствуют веские причины, для того, чтобы назвать ситуацию кризисной.

Центральный Банк Испании
Центральный Банк Испании

Процент неуплаты по кредитам в Испании составляет 0,706 %, тогда как для того чтобы говорить о кризисе, он должен составлять более 3,5 %.

Динамика неуплаты по ипотечным кредитам в Испании
Динамика неуплаты по ипотечным кредитам в Испании

Для Испании не характерны ипотеки subprime, предоставляемые без залога и по более высокой процентной ставке. Большинство ипотечных кредитов предоставляется при наличии залога помимо приобретаемого имущества, и в случае неуплаты банк может потребовать вернуть не только приобретенное жилье, но и залог.

Залог на ипотечный кредит
Залог на ипотечный кредит

По большинству ипотечных кредитов процентная ставка «плавающая». Она зависит от показателя EURIBOR (европейская межбанковская ставка предложения, на сегодняшний день - 4,772 %), который в последние месяцы незначительно, но все-таки падал. Основные испанские кредиты – ипотечные: в отличие от Англии и США для Испании не характерно приобретение товаров и услуг в кредит.

Показатели EURIBOR
Показатели EURIBOR

Согласно последним цифрам, опубликованным Центральным банком Испании, каждый испанец в среднем должен банку 29308 евро и располагает сбережениями в количестве 22715 евро. Средняя стоимость ипотеки, согласно данным Национального института статистики, составляет 148622 евро. Данные кредиты в среднем предоставлены по процентной ставке 4,48 % годовых на 26 лет. Средние выплаты по ипотеке не превышают 1200 евро.

Динамика банковских ставок по кредитам в Испании
Динамика банковских ставок по кредитам в Испании

Согласно исследованиям, проведенным «IESE Business School», средняя зарплата в Испании составляет 1600 евро. Тем не менее, стоит отметить, что ее величина зависит от провинции: в Мадриде – столице Испании – она составляет 1900 евро, в Стране басков 1800 евро, а в Каталонии 1600 евро. На севере, в Галисии, средний уровень – 1300 евро. Таким образом, средняя испанская семья тратит около 40 % своего месячного дохода на оплату ипотечного кредита на протяжении 30 лет. Для сравнения: во Франции на погашение кредита тратится лишь 27 % семейного бюджета в течение 13 лет. Конечно же, недвижимость во Франции гораздо дороже, но именно в Испании 87 % населения предпочитают покупать, а не арендовать жилье (по данным испанского подразделения «TNS Gallup Media»). Соответственно и семей, прибегнувших к ипотечному кредитованию, гораздо больше.

Динамика средней заработной платы в Испании
Динамика средней заработной платы в Испании

В Испании многие семьи вынуждены просить до 120 % от стоимости приобретаемой недвижимости в связи с многочисленными тратами, которые сопровождают покупку. Если покупатель приобретает новую квартиру, то ему придется заплатить НДС: для недвижимости он составляет 7 %. Если речь идет о вторичном рынке, то необходимо оплатить налог на переход собственности, который также составляет 7 %. От 0, 5% до 1 % от стоимости приобретаемой недвижимости составляет налог на юридические задокументированные акты; нотариусу, который является гарантом сделки, придется заплатить около 1 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Остальные траты: оценка недвижимости банком (около 600 евро), комиссия за открытие счета (0,5-2 % от стоимости приобретаемой недвижимости), страхование недвижимости, прежде всего, от «повреждения в результате пожара».

Динамика кредитования частного сектора в Испании
Динамика кредитования частного сектора в Испании

Некоторые банки предоставляют ипотеку, чем-то похожую на subprime, но их количество незначительно. Например, испанское отделение английского банка «Barclays» предлагает услуги по ипотечному кредитованию иностранцам, проживающим в Испании на специальных условиях. Кредит, суммой не более 70 % от стоимости приобретаемой недвижимости выдается на срок, не превышающий 15 лет, с «плавающей» процентной ставкой, рассчитываемой как EURIBOR + 0.75 %. Данные условия несравнимы с условиями, предоставляемыми для испанцев: финансирование до 120 % от стоимости приобретаемой недвижимости, предоставление кредита на срок до 40 лет и процентная ставка в размере EURIBOR + 0,35 %.

Ипотечное кредитование и продажа жилья иностранцам в Испании
Ипотечное кредитование и продажа жилья иностранцам в Испании

Несмотря на то, что многие семьи в Испании с трудом сводят каждый месяц концы с концами, об ипотечном кризисе говорить пока преждевременно. Налоговое законодательство построено таким образом, что при подаче налоговой декларации есть возможность вернуть до 15 % средств, уплаченных банку за кредит. Также практически все компании выплачивают своим служащим двойную зарплату в декабре и в июле. Показателем стабильности служит и тот факт, что банки наперебой зазывают новых клиентов: «BBVA», например, дарит новым заемщикам 1 % от ипотеки.

Доступная ипотека в Испании
Доступная ипотека в Испании

Как отмечает Национальное статистическое бюро, мировой банковский кризис очень сильно ударил по рынку недвижимости Испании. Вследствие значительного уменьшения спроса на недвижимость и повышения процентной ставки по ипотечным кредитам с 3% до 6,5%,более 5 тыс. агентств по всей стране вынуждены были закрыться. Это почти 40% всех риэлторских компаний Испании. Только крепкостоящие фирмы продолжают работать в этом секторе. Причем при массовом уменьшении спроса, цены на жилье не спешат падать, хотя и их активного роста также не наблюдается. Аналитики объясняют это временным характером кризиса. Продавцы прекрасно осознают, что за стагнацией, по мере выхода Европы из ипотечной депрессии, последует оживление рынка и повышение цен. НА фоне снижения спроса на недвижимость среди испанцев, наблюдается активизация интереса к недвижимости со стороны граждан некоторых стран бывшего Советского Союза. Это, в первую очередь, Россия, Украина и, в последнее время, Казахстан. Все это не остается незамеченным среди риэлторов, и многие компании по возможности русифицируют свой бизнес. "Русские", с характерной для них напористостью достаточно быстро скупают недвижимость, особенно в курортных зонах Испании, в таких как Коста дель Соль, Коста Брава, Коста Дорада и Канарские острова, в первую очередь, на о.Тенерифе. Эти страны, благодаря их быстрому экономическому росту и еще слабой интеграции в мировую банковскую систему, кризис не задел, и они, пользуясь европейским затишьем, могут себе сегодня позволить активно вкладывать средства в перспективную курортную собственность Испании. Если данная тенденция будет продолжаться, то в недалеком будущем вторым основным языком на южном побережье Испании станет русский, а остров Тенерифе будет главной отпускной резиденцией многих "русских" богачей.

Ипотечный кризис в регионах Испании
Ипотечный кризис в регионах Испании

В связи с ипотечный кризис в Испании, эксперты признали испанский рынок недвижимости банкротом. Ипотечные кредиторы Испании считают, что рынок недвижимости страны находится в плачевном состоянии. Об этом заявил президент Испанской ипотечной ассоциации Сантос Гонсалес Санчес.

Испанский ипотечный рынок в плачевном состоянии
Испанский ипотечный рынок в плачевном состоянии

По его словам, рынок недвижимости является банкротом, так как совокупный долг испанских застройщиков в третьем квартале 2009 года достиг €324 млрд., что, согласно данным Банка Испании, эквивалентно примерно 30% испанского ВВП. При этом одни только проценты по займам составляют около €15 млрд. в год, передает propertywire.com.

Банкротство рынка недвижимости в Испании
Банкротство рынка недвижимости в Испании

Более 50% долга, по словам президента Испанской ипотечной ассоциации, было использовано для покупки земли, для которой сейчас нет рынка. Пока эти земельные участки не будут иметь имущественной ценности, финансовая система не сможет восстановиться и будет не в состоянии финансировать строительство новых домов.

Покупка земли в Испании
Покупка земли в Испании

По словам Гонсалеса, ситуация с застройщиками ведет к увеличению стоимости кредитов для всей экономики Испании. Долги застройщиков также оказывают влияние на кредитные рейтинги финансовых институтов. Для решения этой проблемы правительство и Банк Испании должны срочно предпринять радикальные меры, считает он. В свою очередь испанские банки, считают специалисты рынка, могут столкнуться с небывалым наплывом недвижимости, изъятой у должников по кредитам. Ранее это не было для банков проблемой, так как такие объекты недвижимости с легкостью распродавались на аукционах. Но кредитный кризис уменьшил количество желающих приобрести жилье подобным путем.

Продажа жилья в Испании
Продажа жилья в Испании

Прогнозируемое количество объектов недвижимости, изъятых за невозможность выплаты по ипотечным кредитам, может достичь 180000 против 114958 объектов в прошлом году. С учетом небольшого количества покупателей недвижимости на аукционах, банки будут вынуждены взять эту недвижимость обратно, но уже по заниженной цене (50% от оценочной стоимости). В итоге, эта недвижимость может быть выброшена на рынок по заниженным ценам, что существенно снизит ее стоимость в целом по стране. Из-за ужесточения бюджетной политики и нестабильности на рынке недвижимости в Испания будет отставать по экономическим показателям от еврозоны в целом.

Нестабильность рынка недвижимости в Испании

Изъятия залоговой недвижимости в Испании достигли рекордного уровня. Новый доклад инвестиционного отдела Moody проливает свет на рекордный рост числа отчуждений испанских домов за неплатежи. Кредитный кризис и растущая безработица привели к небывалому уровню изъятий, отмечается в докладе. Только в первом квартале этого года прошло 27’561 процедур отчуждения, поставив исторический рекорд для Испании. В сравнении с 2008 годом количество увеличилось на 126% и на 59% – по сравнению с 2009 г.

Отчуждение жилья в Испании
Отчуждение жилья в Испании

Число изъятой недвижимости, скорее всего, значительно выше, поскольку процедура отчуждения может включать в себя больше, чем один объект недвижимости. Когда к банку переходит залоговая недвижимость от застройщика, то один переход может включать в себя десятки домов. На банковских балансах сейчас насчитывается изъятой недвижимости на € 20.5 млрд.

Банки Испании выселяют должников из жилых помещений
Банки Испании выселяют должников из жилых помещений

В ряде районов Испании рост изъятий вызвал переполнение судов, приводя к тому, что процесс банкротства может длиться до 2 лет на фоне падающих цен на недвижимость. Это создает дополнительные проблемы банковской ликвидности и стоимости обеспеченных ипотекой активов. И на основании всего этого можно предположить, что количество залоговой недвижимости, поступающей на рынок, будет расти, в то время как цены на нее будут падать.

В Испании происходит массовое изъятие жилья у должников по ипотеке

Легко понять, почему любой, кто следит за рынком недвижимости Испании, чувствует себя в эти дни сбитым с толку. С одной стороны, по официальным данным, цены падают, хотя и не так сильно, как того можно было ожидать, учитывая экономические проблемы Испании. С другой стороны, продажи августа при годовом сравнении скакнули вверх почти на 30%, имея позади 8 месяцев непрерывного роста. Одна новость противоречит другой. Так что же происходит?

Экономические проблемы Испании
Экономические проблемы Испании

Новая статья, опубликованная Fotocasa, одним из крупнейших порталов недвижимости в Испании, возможно, проясняет это видимое противоречие. Они собирают данные и мнения из различных источников, чтобы увидеть, действительно ли идет восстановление или это всего лишь мираж. По некоторым источникам, восстановление продаж началось в конце 2009 года и продолжалось всю первую половину года, вызванное отменой налоговой льготы по ипотеке и ростом НДС в этом году, плюс низкими процентными ставками и усилиями, предпринимаемые банками по избавлению от своей залоговой недвижимости. У самой Fotocasa число предложений в базе выросло за год на 103%, а запросы на поиск недвижимости – на 55%. Все это может говорить о том, что рынок достиг своего дна.

Интернет-агентство по продаже недвижимости в Испании Fotocasa
Интернет-агентство по продаже недвижимости в Испании Fotocasa

Но затем приводится мнение испанского эксперта по недвижимости Борха Матео (BorjaMateo), который дает правдоподобную причину того, почему это восстановление продаж может оказаться всего лишь иллюзией. На взгляд Матео, который несколько лет проработал в испанских банках и может немного знать о том, как они действуют, то он считает, что растущие данные по продажам – это отражение «гигантской слабости испанских банков и рынка недвижимости».

Банкротство испанских девелоперов

Прелесть таких зачетов для банков в том, что они, а не рынок, решают, какой будет стоимость их портфеля недвижимости. «Если бы им приходилось принимать реальную стоимость их активов на рынке, то они были бы весьма близки к состоянию банкротства, поскольку рыночная стоимость активов гораздо ниже балансовых величин кредитов по ним», – заявляет Матео, который видит множество причин, чтобы подозревать в содействии этому и Банк Испании.

Показатели строительной отрасли в Испании
Показатели строительной отрасли в Испании

Проблема в том, что в официальные данные продаж включается то, что известно в Испании как «dacionesenpago», передача залоговой недвижимости в зачет долга (банк забирает собственность и аннулирует кредит). Матео заявляет, что банки используют эти зачеты во избежание признания убытков, которые им предстояли бы при процедуре изъятия и продажи на открытом аукционе.

Залоговая недвижимость в Испании

Хуже того, банки также поддерживают на плаву неплатежеспособных клиентов путем предоставления им новых кредитов и во избежание регистрации «плохого» долга, Реальный уровень плохих долгов в системе превышает 11%, в то время как официально он 5,5 %. Признание реальных потерь поставило бы их (банки) в очень, очень трудную ситуацию. Прогнозируется, что продажи существенно сократятся в ближайшем будущем, отчасти благодаря прекращению ипотечной налоговой льготы в 2011 г. Продавцы снова начинают уменьшать запрашиваемые цены, потому что «многие люди сознают, что если они не продадут в этом году, то им будет гораздо труднее сделать это в следующем году». И как вывод, – цены на дома и стоимость аренды продолжат снижение в последующие годы. Это непреодолимый процесс.

Ипотечные налоговые льготы в Испании
Ипотечные налоговые льготы в Испании

Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают себя. «Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимости составили в июне € 181 млрд., объявил Банк Испании. Когда Банк Испании называет инвестицию «проблемная», то, вероятно, следует читать это как «токсичная». Согласно его последнему докладу по финансовой стабильности Испании, «потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость на конец июня возросли у испанских банков до € 181 млрд., за полгода поднявшись на 9% – в конце 2009 года они равнялись € 166 млрд. Для сравнения масштабов, € 181 млрд. – это больше 10% ВВП Испании.

Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают ожидания
Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают ожидания

Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость? Что это? Главным образом, это залоговая недвижимость и плохие кредиты. Хорошие новости в том, что под них есть обеспечение, но оно покрывает только 26% от их объема, поднявшись за полгода всего на 1%. Банк Испании информирует также о том, что темпы, с которыми инвестиции переходят в разряд плохих, слегка замедляются, что тоже является своего рода хорошими новостями. Что все это может означать для владельцев и потенциальных инвесторов? Просто то, что у банков имеется массивный запас недвижимости на продажу, и он все еще растет, хотя и меньшими темпами.

Структура продаж недвижимости в Испании по категориям клиентов
Структура продаж недвижимости в Испании по категориям клиентов

Банк Испании также рекомендует банкам шире делиться с общественностью информацией о степени их завязанности на сектор недвижимости и как они планируют с этим управиться. Во времена коррекции сектора недвижимости недостаток информации может создавать впечатление, что ситуация хуже, чем она есть на самом деле.

Информация от банков по вопросам недвижимости
Информация от банков по вопросам недвижимости

  Еврибор и проблемы испанской ипотеки

Что будет с процентными ставками в ближайшей перспективе? По всей видимости будет дальнейший рост, поскольку наступает переход в следующую стадию кредитного кризиса, вероятными раскладами которого станут неуправляемые бюджетные дефициты и государственные дефолты. И если ото оправдается, то это окажет еще большее понижательное давление на средние цены недвижимости.

Европейская межбанковская ставка предложения по кредитам Еврибор
Европейская межбанковская ставка предложения по кредитам Еврибор

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, завершил октябрь на уровне 1.495%, что в сравнении с сентябрьскими 1.42% дало 5%-й прыжок за месяц. При сопоставлении за год, еврибор стал на 20.3% больше, чем в октябре прошлого года. Как можно видеть из графика выше, он продолжает расти. Это влечет за собой более высокие ежемесячные платежи по ипотекам в Испании. Как итог последнего повышения выплаты по типичной ипотеке (на сумму € 121’000, на 26 лет, по ставке Еврибор +0.8%) поднимутся на € 15/мес., или на € 180 за год.

Изменения предельной ставки Еврибор
Изменения предельной ставки Еврибор

Ипотечное кредитование в августе снова сократилось на 3.4%, следуя за июльскими -6.8%. Другими словами, ипотеку берет меньше людей, чем в том году, что неизбежно ослабляет спрос на недвижимость. Август стал четвертым месяцем непрерывного уменьшения нового ипотечного кредитования. Все это плохо согласовывается с недавними новостями о том, что испанский рынок недвижимости вырос в августе двузначными темпами. Очень немногое число людей в Испании могут позволить себе покупку без взятия ипотеки.

Купить жилье в Испании без ипотеки
Купить жилье в Испании без ипотеки

Средняя сумма ипотеки на приобретение жилья в Испании равнялась в августе € 121’381, поднявшись в сравнении с прошлогодней на 8.5%, но понизившись на 0.7% относительно июля. То есть, банки выдают большие кредиты меньшему количеству людей, что может привести к тому, что верхние и нижние сегменты рынка недвижимости пойдут в разных направлениях. Общий объем ипотечного кредитования жилья был € 6.1 млрд., ниже июльского на 10%, но выше прошлогоднего на 5%. Средняя ставка по ипотеке в августе была 3.69%, что меньше июльской на 2.2% и что имеет смысл, если банки кредитуют меньше людей большими суммами и по лучшим условиям.

Как приобрести недвижимость в Испании

Много шума в Испании вызвало недавнее решение судьи в Севилье (Sevilla), что положения ипотечных договоров о «пороговых» процентных ставках являются неравноправными статьями и потому незаконными. Статья о минимальном пороге позволяет кредиторам устанавливать нижний лимит процентной ставки, который начинает действовать, если Еврибор уходит ниже него. Он защищает кредиторов от сверхнизких ставок еврибора, как и «потолочные» положения договоров защищают заемщиков от сверхвысоких ставок.

Нижний предел ставки по ипотечным кредитам
Нижний предел ставки по ипотечным кредитам

Судья отметил, что «потолочные» ставки обычно используют нереалистичные значения, зачастую в районе 10-15%, в то время как минимальные пороги достижимы намного вероятнее, будучи в пределах 2.75-3.25%. Еврибор находится ниже этого диапазона с 2009 года. Такие статьи работают непропорционально, по мнению судьи, и в пользу кредиторов. Решение принято в суде низшей инстанции Андалусии, и банки, в данном случае BBVA, намерены подать апелляцию. Принятие итогового решения может занять несколько лет. Но, по крайней мере, это дает проблеск надежды тем заемщикам, которые обнаружили минимальные «пороги» в своих ипотечных договорах, набранные мелким шрифтом.

Банк BBVA в Испании
Банк BBVA в Испании

Ведущий застройщик объектов недвижимости в Испании Noriega запросил защиты от кредиторов. Noriega, один из крупнейших строителей жилья в Андалусии, добровольно перешел под конкурсное управление, имея долгов на сумму в € 1.1 млрд. и напоминая всем о том, насколько все еще сложна ситуация на рынке недвижимости Испании.

Дешевая недвижимость от застройщика в Испании

По испанскому законодательству, компания, которой не удается управиться со своими долгами, может запросить судебной защиты от своих кредиторов и продолжить затем деятельность, параллельно договариваясь о новых условиях выплаты задолженности, хотя и под присмотром назначенной судом администрации. Во многих случаях (но не во всех) конкурсное управление – это симптом гибели фирмы, который в итоге заканчивается банкротством, ликвидацией бизнеса и распродажей активов для погашения долгов.

Распродажа активов для погашения долгов
Распродажа активов для погашения долгов

Noriega была основана в 60-х, пережила многие прошлые экономические кризисы, является одним из самых видных застройщиков Андалусии и принадлежит почтенной группе Sanchez-Ramade, второй по размеру коммерческой структуре региона.

Застройщики в Испании
Застройщики в Испании

Как и некоторым другим крупным испанским компаниям по недвижимости Noriega удалось реструктуризовать с банками свое финансирование 2 года назад в надежде, что это даст спасительную передышку для преодоления кризиса. Но длительность и суровость этого кризиса разрушила этот план. По сообщениям испанской прессы, долги Noriega равняются € 1.1 млрд., включая товарный кредит на € 68 миллионов от 900 организаций. Застройщик работал по ряду незавершенных объектов. По 40% своего долга он договорился с поставщиками, но в итоге не смог получить согласия от кредиторов-банков – BBVA, CajaMadrid и BancoSabadell.

Испанский банк CajaMadrid
Испанский банк CajaMadrid

Рынок недвижимости Испании в результате кризисных явлений сократился. Главный удар по боевому настрою и эйфории августа, когда рынок скакнул на 27%, нанес сентябрь, упав на 4.5% и закончив 8-месячную череду непрерывного роста. За исключением муниципального жилья, в сентябре было продано 31’763 дома, что меньше на 19% чем в августе и на 4.5% – чем год назад, по новым данным Национального Института Статистики.

Национальный Институт Статистики Испании - логотип
Национальный Институт Статистики Испании - логотип

Сентябрь положил конец каким-либо разговорам о восстановлении рынка недвижимости в Испании. Продажи скатились до своего низшего на протяжении многих лет уровня сразу после достижения двухлетнего максимума в августе. При сравнении с прошлым годом, сентябрьские продажи упали на 28% в Эстремадуре (Extremadura), на 27% в Кастельоне, побережье Коста Асаар (Castellon, CostaAzahar), на 25% в Гранаде, побережье Коста Тропикаль (Granada, CostaTropical) и на 25% в Кадисе, побережье Коста де ла Лус (Cadiz, CostadelaLuz). С другой стороны, они выросли на 49% в Теруэле (Teruel), на 25% в Уэльве (Huelva) и на 18% в Таррагоне, побережье Коста Дорада (Tarragona, CostaDorada).

Структура продаж недвижимости в Испании по регионам
Структура продаж недвижимости в Испании по регионам

Плохой месяц был и по новостройкам, и по вторичной недвижимости, но по новостройкам – в особенности, где произошел спад на 10% от прошлого года. Тем не менее, с начала этого года количество сделок еще на 10.3% превышает 2009 год, и надо подождать пару месяцев, чтобы увидеть, представляет ли собой сентябрь единичный случай или является началом новой тенденции вниз. И в заключение, следующая таблица показывает изменения по выборке региональных рынков с начала года. Барселона преуспевает: +38% к тому же периоду прошлого года, а хуже всего дела у Лас Пальмас на Канарских островах, -14%.

Жилье в Барселоне
Жилье в Барселоне

  Прогнозы развития ипотечного кризиса в Испании

Стоимость испанской недвижимости в результате кризиса может снизиться на 15-20%, а самой стране угрожает ипотечный кризис. Такие данные содержатся в материалах Гдеэтотдом.ру со ссылкой на исследования испанских риэлторов. Последние указывают, что до начала финансового кризиса испанские банки активно вкладывались в рынок недвижимости, кредитуя как застройщиков, так и покупателей домов и квартир.

Стоимость недвижимости в Испании может упасть

Общее количество накопленных банками проблемных долгов в недвижимости уже составляет по оценкам испанских риэлторов более 60 млрд. евро. Ситуация усугубляется тем, констатируют специалисты, что в текущем году испанские банки практически лишились возможности получения кредитов на международных финансовых рынках. Инвесторы больше не доверяют локальным механизмам. Возможности открытия кредитной линии Испании до 250 млрд. евро сейчас рассматривают только Международный валютный фонд (МВФ), Европейский союз (ЕС) и Министерство финансов США (US Department of Treasury).

Будет ли кредитная линия банкам Испании от МВФ и ЕС?

В данный момент общий уровень безработицы в стране превысил 20%, что оказывает дополнительное давление на состояние ипотеки. Покупатели практически ушли с испанского рынка недвижимости, а большинство ипотечных заемщиков, которые приобрели недвижимость до 2007 года, уже не в состоянии обеспечивать кредиты. Падение спроса на недвижимость в стране достигает в некоторых регионах страны 90% пиковых показателей в 2005 году. В настоящее время общее количество нераспроданных домов и квартир составляет около 1,5 млн. Самое большое количество нереализованных новых квартир располагается в Мадриде, в провинциях Валенсия, Кастилья-ла-Манча, Мурсия, Барселона и Малага.

Падение спроса на недвижимость в Испании
Падение спроса на недвижимость в Испании

В 2009 году в местечке Коста-дель-Соль почти полностью остановился поток иностранцев, которые предпочитают покупать жилье по месту отдыха. Ассоциация строителей и промоутеров Малаги (ACP) сообщила Гдеэтотдом.ру, что в прошлом году было заключено всего 100 сделок, то есть вдвое меньше, чем четыре года тому назад. Отток покупателей приводит к постоянному снижению стоимости жилья в самых популярных до кризиса регионах страны, отмечают риэлторы. Падение цен на квадратные метры уже составило 28%.

Покупка недвижимости в Коста дель Соль

По данным специалистов, за последние 10 лет покупатели из России приобрели в Испании более 78 тыс. объектов недвижимости, из них более половины были приобретены с использованием ипотечных средств.

Российские покупатели недвижимости в Испании
Российские покупатели недвижимости в Испании

В данный момент минимальная стоимость квадратного метра в прибрежных районах Испании опустилась ниже отметки в 600 евро. Рынок наводнили дешевые предложения от банков, которые торопятся распродать проблемные активы. Дисконты в этом случае достигают 50%. С ними соревнуются и частные инвесторы, которые приобрели недвижимость в докризисный период. Квартиры в Аликанте, Торревьехе, Мурсии и Малаге теперь можно приобрести от 40 тыс. евро.

На испанском рынке недвижимости прогнозируется подъем

Ипотечный кризис в Германии

Экономика Федеративной Республики Германия является крупнейшей экономикой Европы. В 2011 году в рейтинге стран по общему объёму ВВП Германия занимала четвёртое место, и пятое место в рейтинге по объёму ВВП по паритету покупательной способности. До 2007 года Германия занимала соответственно третье и четвёртое место. Германия является постиндустриальной страной, где основу экономики (от 70% до 78% в разные годы) составляют услуги, 23%-28% - производство и агробизнес - 0.5-1.5%, в котором занято такое же количество экономически активного населения.

Географическая карта Германии
Географическая карта Германии

С уровнем валового национального продукта, превышающим 2,7 триллиона евро, Германия находится на третьем месте в мире по общему объёму производства и промышленному производству., ФРГ стоит на первом месте в мире по объёмам экспорта. Экспортируемая продукция известна во всем мире под маркой Made in Germany.

Экономика Федеративной Республики Германия

  Предпосылки ипотечного кризиса в Германии

Кризис ипотечного рынка, возникнув и развившись в Соединенных Штатах Америки, отразился и на Германии. Правительство Саксонии 26 августа объявило о срочной продаже своего земельного банка Sachsen LB, пострадавшего от рискованных операций на американском рынке жилья. Новым владельцем стал банк Баден-Вюртемберга LBBW. Хотя окончательная сумма сделки будет названа в конце текущего года, эксперты оценивают ее в 300 миллионов евро. В ближайшее время Sachsen LB получит от LBBW срочную финансовую помощь в размере 250 миллионов евро.

Параметры ипотечного кредитования в Германии
Параметры ипотечного кредитования в Германии

Ранее объединение земельных банков и сберкасс Sparkassen-Finanzgruppe выделило саксонскому банку кредит на сумму 17,3 миллиарда евро. Однако это не решило трудностей, которые Sachsen LB начал испытывать неделей ранее. Кроме того, как пишет Times, ситуация с банком правительства Саксонии обеспокоила руководство Barclays, поскольку Sachsen LB является одним из крупнейших клиентов британского банка.

Структура объединения сберкасс и земельных банков в Германии
Структура объединения сберкасс и земельных банков в Германии

Напомним, что американский жилищный кризис усилился с марта 2007 года. В июне он добрался до Великобритании, когда лондонская компания Cambridge Place закрыла свой инвестфонд, распоряжающийся средствами в 908 миллионов долларов. В июле стало известно о том, что кризис США повлиял на российские ценные бумаги. Вкладчики стали активно переводить деньги из развивающихся рынков в низкорисковые казначейские облигации США.

Экономика Германии пытается справиться с кризисом
Экономика Германии пытается справиться с кризисом

Ипотечный кризис США в 2007 году - одна из составляющей крушения мировой экономики. Банки США без разбора выдавали ипотечные кредиты людям, которые имели плохую заработную плату или плохую кредитную историю. Вследствие чего, люди не смогли вовремя выплатить ипотеку, и большинство банков потерпело фиаско. Тем более, стоимость жилья резко возросла. Это была проблема сугубо Америки, но как мы знаем, все страны в экономическом отношении тесно связаны друг с другом и получается, что проблема США стала проблемой всего мира. Произошла цепная экономическая реакция, которая стала потихоньку затягивать все страны мира, включая Германию, в долговую яму.

ЕЦБ намерен проверить деятельность банков европейских государств

Немецкие кредитные институты принимали активное участие в деятельности американских рынков недвижимости и ценных бумаг, поэтому, с наступлением мирового финансового кризиса она стали нести огромные убытки. От этого фактора пострадали такие крупные банки Германии как IKB, Commerzbank и Hypo Real Estate? В которые государству пришлось вложить немалые деньги для их спасения и даже прийти к вынужденной мере как национализация. Так банки IKB и Hypo Real Estate были приватизированы государством за их многомиллиардные долги, а также был частично национализирован Commerzbank.

Антикризисные меры по национализации банков Германии
Антикризисные меры по национализации банков Германии

Президент Германии Хорст Кёлер выступил с резкой критикой в адрес банкиров, возложив на них ответственность за масштабное списание активов.

Федеральный Президент Германии Хорст Клер
Федеральный Президент Германии Хорст Кёлер

Как сообщает Би-би-си, в интервью журналу "Штерн" Х.Кёлер - бывший глава Международного валютного фонда - призвал к более жесткому регулированию и восстановлению европейской банковской культуры. Он назвал глобальный финансовый рынок монстром, которого необходимо обуздать. Он, в частности, заявил, что одной из причин ипотечного кризиса стали излишне высокие оклады исполнительного руководства банков.

Глобальный финансовый монстр
Глобальный финансовый монстр

По словам Президента Германии, у капиталистической экономики есть будущее, только если она готова к выполнению своих социальных обязательств. Х.Кёлер добавил, что имеющаяся у банков возможность брать огромные займы при минимальных собственных запасах таит в себе огромную опасность.

Опасность огромных займов
Опасность огромных займов

Многие банки перепродали обязательства по выданным ими ипотечным кредитам другим финансовым организациям по всему миру, что сделало кредитный рынок менее прозрачным. В дальнейшем, когда многие должники оказались не способны расплатиться, многим банкам пришлось списать сотни миллиардов долларов своих активов, и теперь они крайне осторожно предоставляют ссуды друг другу. В итоге, властям многих стран пришлось направить миллиарды долларов на свои финансовые рынки в попытках преодолеть финансовый кризис. Председатель Федеральной резервной системы США Бен Бернанке заявил, что в результате этих действий ситуация немного улучшилась, но говорить о ее нормализации пока рано.

Банки продают свои кредитные обязательства
Банки продают свои кредитные обязательства

  Развитие ипотечного кризиса в Германии

Не смотря на финансовый кризис, в Германии продолжают выдаваться ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на тех же условиях, как и до кризиса.

Потребительское кредитование в Германии

Немецким банкам не важна национальная принадлежность клиента, пытающегося взять ссуду под покупку или строительство жилья. Так, если у иностранца есть собственность, которую банк сочтет достаточной для залогового обеспечения, или же постоянная высокооплачиваемая работа на территории Западной Европы и собственный капитал для первого взноса – проблем не будет ни у россиянина, ни у жителя любого другого иностранного государства.

Рынок недвижимости Германии
Рынок недвижимости Германии

Сегодня процентная ставка по ипотечным кредитам для нерезидентов в Германии составляет – от 4,5 до 5,3% годовых; срок действия ипотечного кредита – до 20 лет, при этом возможно досрочное погашение кредита. При необходимости широкий выбор возможностей по рефинансированию ипотечного кредита другими банками, единоразовые комиссионные банка-кредитора за предоставления кредита – 2% от суммы фактически полученного кредита. По мнению экспертов, даже последствия ипотечного кризиса не напугают российских граждан. В странах Центральной Европы ставки по ипотеке после кризиса повысились в среднем на 1-1,5%, базовая ставка теперь составляет 5-6%. В будущем ставки в Европе не понизятся точно, но даже в случае повышения останутся намного ниже российских.

Динамика банковских ставок по кредитам в Германии
Динамика банковских ставок по кредитам в Германии

Сегодня процентная ставка по ипотечным кредитам для нерезидентов Германии составляет от 4% до 5.5% годовых; срок действия ипотечного кредита - до 25 лет, при этом возможно досрочное погашение кредита. Банки в Германии выдают ипотечный кредит в размере не более 50 - 60% от стоимости объекта недвижимости.

Немецкий рынок недвижимости достаточно стабилен

Долговой кризис, из-за которого значительно снизились ставки ипотечных кредитов, привел к тому, что все больше немцев отдают предпочтение не арендованному, а собственному жилью. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного вторым по величине в Германии кредитно-финансовым институтом Commerzbank. В первую очередь на покупку жилья немцев толкают опасения, что их сбережения могут обесцениться в нестабильные времена кризиса.

Стоимость жилья в регионах Германии
Стоимость жилья в регионах Германии

Вторая, более приятная причина – рекордно низкие процентные ставки кредитования. По данным Бундесбанка, средняя ставка по ипотечным кредитам сроком на десять лет упала в Германии до 3,4% годовых. Стоимость же квадратного метра в крупных немецких городах колеблется весьма существенно: от 1200 до 6300 евро за метр. Цена квадратного метра в новых квартирах среднего уровня, к примеру, в традиционно дорогом Мюнхене составляет около 3750 евро.

Стоимость жилья в Германии

Но заманчивые условия ипотеки не ограничиваются только выгодными процентными ставками. У немцев есть возможность, оплатив 20–30% стоимости жилья из собственного капитала, а 50–60% – взяв ипотечный кредит, оставшиеся 20–30% покрыть за счёт займа в строительной сберегательной кассе. Строительные сберегательные кассы существуют в Германии еще с двадцатых годов прошлого века и придуманы были для того, чтобы облегчить гражданам накопление средств на покупку собственного жилья. Вкладчик в течение какого-то периода времени ежемесячно вносит на счет ССК деньги, а после того, как сумма, оговоренная в контракте, собрана, касса предоставляет клиенту ссуду, увеличивая, таким образом, его собственный капитал. Как правило, строительные сберкассы не так придирчивы к уровню дохода, возрасту и социальному положению своих клиентов, как коммерческие банки.

Расходы на приобретение жилья в Германии
Расходы на приобретение жилья в Германии

Отметим, что иностранец также может получить ипотечный кредит в немецком банке, если внесет 50% собственных средств от стоимости квартиры. Но имеется в виду 50% не от той цены, которую просит продавец, а от реальной. Поэтому перед тем, как выдать кредит, банк сам оценивает стоимость недвижимости. Справедливости ради надо сказать, что случаи, когда участвующие в ипотеке люди, потеряв работу, теряют и приобретённое с помощью кредита жильё, в сегодняшней Германии не редкость. При этом теряется не только приобретённая в долг недвижимость, но и все уже выплаченные взносы. Мало того, на протяжении нескольких последующих лет государство оставляет банкроту лишь минимальный прожиточный минимум, а все доходы сверх этого минимума изымаются в пользу кредитора.

Прожиточный минимум
Прожиточный минимум

  Последствия ипотечного кризиса в Германии

Цены на жилую недвижимость в Германии быстро вырастают, сначала в больших городках и промышленных центрах. Бум на этом рынке разъясняется политикой ЕЦБ и дешевенькими кредитами банков. Но готовность рисковать со стороны покупателей, риэлторов и домовладельцев ускоряет надувание ипотечного пузыря, предупреждают аналитики.

Центральный Банк Федеративной Республики Германия
Центральный Банк Федеративной Республики Германия

Закачивание дешевеньких средств в рынок ипотеки, объем предложений на котором и без того уже очень невелик, подобно тушению пожара при помощи канистры бензина, пишет Handelsblatt. Примером может служить не только ли